Cómo encontrar un contratista fiable y honesto para el hogar
Para la mayoría de los propietarios de viviendas, la parte más difícil de cualquier proyecto de renovación del hogar no es el trabajo en sí, sino encontrar un contratista competente y fiable para hacer el trabajo. Instalar los armarios de la cocina, derribar una pared o alicatar el cuarto de baño es algo sencillo comparado con la lucha que supone contratar a un contratista de calidad que rinda a un alto nivel de principio a fin. Estamos arriesgando mucho dinero, así que es importante evitar errores costosos. Como no es algo que hagamos a menudo, tenemos pocas oportunidades de practicar y mejorar nuestras habilidades.
Incluso para los renovadores de casas con experiencia, contratar a un contratista puede parecer un juego de azar. Todo el mundo ha oído historias sobre contratistas horrendos que destrozaron la cocina y nunca volvieron o proyectos que costaron el triple del presupuesto original del contratista. Pero hay cosas que puede hacer para mejorar sus probabilidades.
Si está haciendo un proyecto grande, necesitará un contratista general, que puede contratar a subcontratistas para trabajos especializados como la fontanería y la electricidad. Los propietarios de viviendas con experiencia en renovaciones a veces trabajan como sus propios contratistas generales, contratando a profesionales específicos para cada trabajo. Aunque esto puede ahorrarle dinero, puede consumir mucho tiempo y supondrá la búsqueda de varios contratistas en lugar de uno solo, ya que tendrá que encontrar un especialista para cada trabajo más pequeño.
Hablamos con algunos expertos para que nos dieran sus mejores consejos sobre cómo encontrar un contratista del hogar fiable y honesto.
Planifica con antelación
Sabe lo que quiere antes de pedir presupuestos. «Empieza con un plan y algunas ideas», dice Angie Hicks, fundadora de AngiesList.com, que ofrece referencias y reseñas de contratistas. «No empieces hablando con los contratistas».
Obtendrás un presupuesto más preciso si puedes ser muy específico en lo que quieres que se haga y en los materiales que te gustaría utilizar para llevarlo a cabo. «Rehacer la cocina» podría significar reemplazar los armarios y las encimeras en las mismas posiciones, o podría significar derribar las paredes y los suelos hasta los montantes, reemplazar y mover toda la fontanería y rehacer las líneas de electricidad y/o gas. Eso va a afectar significativamente a sus ofertas, por lo que debe tener los detalles planificados en primer lugar.
Tiene que hacer un montón de planificación y un montón de trabajo antes de hablar con los contratistas. Una adición importante a la casa, por ejemplo, requerirá dibujos y especificaciones del arquitecto. Incluso para un trabajo rutinario de remodelación del baño o la cocina, debe tener una idea general de su diseño preferido y de los materiales que desea utilizar antes de buscar ofertas.
«Cuanto más detallado sea el alcance del trabajo que haya escrito antes de contratar a su contratista, mejor», dice Brandon Turner, vicepresidente de BiggerPockets.com, un sitio de redes e información para los inversores inmobiliarios. «Toda la documentación debe ser clara y concisa», dice H. Dale Contant, presidente de la Asociación Nacional de la Industria de la Remodelación y presidente de Atlanta Design & Build. «No debe haber ninguna ambigüedad.»
Entrevistar a los contratistas y comprobar los proyectos anteriores
Incluso en esta era de Internet, las referencias personales son mucho más útiles que las reseñas en línea, aunque ciertamente debe leerlas también, así como buscar referencias de servicios en línea como AngiesList.com, HomeAdvisor.com, Google y Yelp. A la hora de elegir un contratista, nada es más importante que las referencias. Pida referencias a amigos, familiares y compañeros de trabajo. Las personas de su vecindario que han realizado proyectos similares son sus mejores fuentes.
Si conoce a personas del sector de la construcción, pregúnteles también. Los empleados de las ferreterías locales también pueden proporcionar referencias.Vaya a ver el trabajo si puede, y haga al propietario de la casa preguntas detalladas sobre cómo fue trabajar con el contratista. Considere la posibilidad de entrevistar a los subcontratistas como referencias adicionales y pregunte si el contratista los trata bien y paga a tiempo.
Los contratistas generales y la mayoría de los subcontratistas deben tener licencia, aunque el procedimiento varía según el estado y el municipio. Compruebe los consejos de disciplina, la Oficina de Buenas Prácticas Comerciales (Better Business Bureau) y los registros judiciales locales para ver si hay problemas. Pida al contratista una copia de su licencia y copias de las licencias de los principales subcontratistas que trabajarán en la obra.
Obtenga una lista de referencias de clientes anteriores. Luego llame a esos clientes anteriores y haga preguntas detalladas: ¿Estaban satisfechos con el trabajo? ¿Se excedió el proyecto del presupuesto y por qué? ¿Se presentó el contratista a tiempo? ¿Limpió el lugar de trabajo cuando se marchó?
«Si se trata de un trabajo realmente grande… hay que ir un poco más allá para verificar que han hecho ese tipo de trabajo», dice Contant. Esto incluye hacer preguntas adicionales, consultar más referencias y hacer una visita en persona a un trabajo anterior. Alguien que hizo un buen trabajo alicatando el baño de su vecino no es necesariamente la persona adecuada para construir una ampliación de su casa. Usted quiere encontrar una empresa que haga habitualmente el tipo de proyecto que usted quiere hacer.
Entreviste al menos a tres contratistas. Haga muchas preguntas y obtenga una oferta por escrito de cada uno. Cuando compare las ofertas, asegúrese de que cada una de ellas incluya los mismos materiales y las mismas tareas, de modo que esté comparando manzanas con manzanas. Pide tres ofertas aunque tengas un contratista que te guste, porque aprenderás algo de cada entrevista. «No tengas miedo de negociar», dice Hicks. Aunque es posible que regatees un poco en la entrevista, prepárate para hacer la mayor parte de la negociación después de obtener la oferta y antes de firmar el contrato.
Consiga más de una oferta
Cuando obtenga las ofertas de los contratistas, querrá averiguar mucho más que lo que costará su trabajo. Haga a los posibles contratistas preguntas detalladas sobre la experiencia. ¿Cuánto tiempo lleva en el negocio? ¿Qué otros trabajos ha hecho similares al suyo? ¿Utilizará subcontratistas o empleados para realizar el trabajo?
Una empresa unipersonal no suele ser la elección correcta para una remodelación de toda la casa. Incluso si su trabajo es pequeño, no descarte una empresa más grande, que puede tener más empleados y ser capaz de hacer trabajos pequeños de manera eficiente. Cannon Christian, presidente de Renovation Realty en San Diego, aconseja pedir una lista de empleados para asegurarse de que el contratista realmente tiene los empleados que dice tener y no utilizará mano de obra ocasional contratada en la calle.
Una vez que haya recibido las ofertas, no piense que es el momento de empezar a trabajar. Usted y el contratista tendrán que redactar un contrato detallado, en el que se indique exactamente cómo quiere que se realice el proyecto, qué materiales se utilizarán y qué ocurrirá si cambia de opinión a mitad del proceso o si surgen problemas imprevistos. El contrato debe incluir un calendario de pagos y un cronograma.
En lugar de proporcionar sólo lo básico, el contrato debe profundizar en el modelo exacto de grifo que incluirá en la cocina (o proporcionar una asignación específica de dólares). Debe detallar cuándo se realizará el trabajo, qué ocurrirá si no se hace a tiempo, qué trabajo realizarán los empleados del contratista y qué trabajo realizarán los subcontratistas, qué horas pueden trabajar los contratistas en su casa y quién limpiará al final del día.
Aquí tienes más consejos cuando trabajes con un contratista:
Firma un contrato detallado. Asegúrese de que su contrato detalla exactamente lo que se hará, incluidos los plazos, los pagos progresivos, los materiales exactos que se utilizarán hasta el número de modelo y quién proporcionará qué materiales. «Si no lo tienes documentado, será tu palabra contra la suya», dice Hicks. Si el contrato del constructor no es lo suficientemente detallado, redacte el suyo propio o proporcione anexos.
Sea escrupuloso con las órdenes de cambio. Cualquier cambio en el proyecto, tanto si cambia de opinión sobre los productos como si pide proyectos adicionales, debe generar una orden de cambio por escrito que incluya el nuevo trabajo, los materiales y el coste. La mayoría de los trabajos incluyen sorpresas. Es posible que descubra reparaciones que hay que hacer una vez abiertas las paredes, o que cambie de opinión sobre algún aspecto del proyecto. Siempre que haya una desviación del contrato, asegúrese de que usted y el contratista firmen una orden de cambio en la que se detalle qué trabajo adicional se realizará y a qué coste.
Espere que un contratista esté demasiado ocupado para empezar de inmediato. «Los mejores son los que están ocupados», dice Christian.
Espere y planifique sorpresas costosas. Si tiene 50.000 dólares para gastar en su trabajo de remodelación, no firme un contrato por 50.000 dólares porque siempre habrá reparaciones imprevistas. Presuponga al menos un 10% para cubrirlas. «Ningún contratista puede ver a través de una pared», dice Hicks. «Hay que planificar para lo inesperado»
Verifique la licencia y el seguro. Pida al contratista que le dé copias de las licencias y las pólizas de seguro, y luego llame a la agencia local o estatal que emite las licencias para verificar que son válidas.
Sospeche de las ofertas que son significativamente más bajas que todas las demás. El coste de realizar el mismo trabajo en la misma zona no va a variar significativamente. Si una oferta es significativamente más baja, haga preguntas detalladas sobre los materiales y el alcance del trabajo para asegurarse de que todo está incluido.
Obtenga permisos. Las ciudades y los condados exigen permisos para la mayoría de los trabajos de remodelación. Es habitual que el contratista obtenga el permiso y añada el coste a su factura. Algunos contratistas pueden ofrecer hacer el trabajo por menos dinero sin permisos, pero eso podría causar problemas más adelante si el trabajo de remodelación no se hace de acuerdo con el código, o si la ciudad lo atrapa la próxima vez que haga el trabajo. Podrías recibir una multa y se te exigiría que retiraras el trabajo defectuoso para rehacerlo. «Al final, si no consigues los permisos adecuados para tus trabajos, la culpa es tuya», dice Hicks. Desconfía de los contratistas que te piden que consigas los permisos: eso es trabajo del contratista. Los trabajos sin permisos también pueden causar problemas cuando llegue el momento de vender.
Tenga un calendario de pagos en el contrato, con hitos específicos. La mayoría de los contratistas profesionales piden un pequeño pago inicial y luego pagos adicionales a medida que se alcanzan hitos específicos, con el último 10 por ciento debido sólo después de que se hayan recibido todas las liberaciones de gravámenes, se hayan realizado las inspecciones finales y se hayan completado todos los elementos de la lista de tareas pendientes. Desconfíe de un contratista que le pida un gran anticipo por adelantado, a menos que el trabajo requiera que el contratista compre una cantidad significativa de materiales caros antes de empezar.
No pague más del 10% del total del trabajo antes de que éste comience. No querrá que el contratista utilice su dinero para terminar el trabajo de otra persona. Christian dice que ocasionalmente pedirá hasta un 30% si se necesitan materiales caros inmediatamente. 
Seleccione sus acabados a tiempo. Es probable que incluya algunos componentes importantes del trabajo (suelo de baldosas o encimeras de granito, por ejemplo) en el contrato, y que los acabados específicos se seleccionen mientras se realiza el trabajo. Si usted no cumple con sus plazos para elegir los materiales, el contratista tampoco podrá cumplir con los suyos.
Obtenga liberaciones de gravámenes. Cualquiera que proporcione mano de obra o materiales para su casa puede presentar un gravamen contra su título de propiedad si la factura no se paga. Antes de realizar los pagos finales al contratista, pídale que le entregue las exenciones de gravamen de todos los proveedores de materiales y subcontratistas, afirmando que se les ha pagado. «Una exención de gravamen protege mucho al cliente», dice Contant. En el caso de un gran trabajo, es posible que tenga que hablar todos los días. Si ve un problema potencial, hable inmediatamente. Algo que se hace mal será más difícil de arreglar después, cuando su contratista haya empacado y pasado a su siguiente trabajo.
Verifique la cobertura del seguro. Conozca lo que cubre su seguro de hogar y lo que cubre el seguro comercial de su contratista. Obtenga una copia de la póliza de seguro de la empresa.
Obtenga liberaciones de gravámenes y recibos de productos. Si su contratista no paga a sus subcontratistas o proveedores, pueden poner un gravamen mecánico contra su casa. Antes de pagar, usted querrá copias de los recibos de todos los materiales, además de las liberaciones de gravámenes de todos los subcontratistas y del contratista general. Puede pedir algunos de ellos cuando llegue el momento de los pagos progresivos.
Espere el estrés. Tener trabajadores en su casa, vivir sin cocina y tener una nube de polvo sobre todo es un reto incluso para los propietarios más tranquilos. Espere interrupciones y haga planes para lidiar con ellas. «Una de las cosas que los consumidores no planean es el estrés de tener que hacer», dice Hicks.
