L’achat d’une maison est-il un bon investissement ? Ça dépend…
- Vous êtes prêt à devenir adulte
- Un bon investissement
- L’achat d’une maison est-il un bon investissement ?
L’achat d’une maison a longtemps été un élément de base du rêve américain ; aller à l’université, obtenir un emploi, se marier, acheter une maison et avoir des enfants. L’achat d’une maison n’est qu’une des choses que vous devez cocher sur la liste afin d’être considéré comme un adulte. Mais l’accession à la propriété est-elle tout ce qu’on nous a vendu comme étant ?
Apparemment, certains Américains commencent à voir à travers le conte de fées de la clôture blanche.
La génération du millénaire est arrivée à l’âge adulte sous l’ombre de l’effondrement de l’immobilier en 2008, et bien que le marché du logement se soit redressé depuis, de nombreux milléniaux restent incapables ou réticents à abandonner la location en faveur de l’accession à la propriété.
Pour les milléniaux âgés de 25 à 34 ans, le taux d’accession à la propriété est de 8 points de pourcentage inférieur à celui des baby-boomers à cet âge et de 8,4 points inférieur à celui de la génération X.
Il existe une variété de raisons pour lesquelles les milléniaux ne deviennent pas des acheteurs de maison, et le fait qu’ils soient encombrés de dizaines de milliers de dollars de dettes de prêts étudiants n’en est qu’une.
Mais l’achat d’une maison a longtemps été considéré comme un bon investissement. Mais est-ce le cas ?
Nous pouvons tous convenir qu’un bon investissement est quelque chose qui vous rapporte de l’argent. Est-ce le cas d’une maison ? Avec un peu de chance, un jour.
Mais entre aujourd’hui et ce jour, la maison de vos rêves va vous coûter de l’argent. Alors, l’achat d’une maison est-il un bon investissement ? Il peut l’être lorsque la maison que vous achetez est un immeuble locatif.
Vous êtes prêt à devenir adulte
Vous avez enfin remboursé toutes vos dettes de carte de crédit à taux d’intérêt élevé, vous avez refinancé votre dette de prêt étudiant restante à un meilleur taux d’intérêt.
Vous avez un fonds d’urgence et un fonds d’opportunité. Votre score de crédit est supérieur à 760 (le score dont vous avez besoin pour obtenir le meilleur taux d’intérêt sur un prêt immobilier).
Votre ratio dette-revenu est inférieur à 36 %.
Vous pensez être prêt à aller de l’avant avec l’achat d’une maison, l’achat le plus important que vous ferez probablement jamais. Vous avez besoin d’un endroit où vivre et vous en avez assez de » jeter votre argent par les fenêtres » chaque mois pour payer votre loyer.
Votre achat de maison constituera un excellent investissement, n’est-ce pas ?
Cela dépend. Voulez-vous une maison ou voulez-vous un investissement ? Recherchez-vous la sécurité ou la liberté ?
Il existe de nombreux articles expliquant les compromis entre la location et l’achat, mais cet article n’en fait pas partie.
Il est destiné à la personne qui veut investir dans l’immobilier mais qui ne sait pas si une maison doit être l’endroit où vous vivez, un bien locatif, ou si elle peut être les deux.
Un bon investissement
Un bon investissement est quelque chose qui vous rapportera plus que ce que vous avez payé. L’un des auteurs les plus connus en matière de finances personnelles est Robert Kiyosaki.
Les enseignements et les séminaires de Kiyosaki ont suscité des controverses mais je pense que ses définitions de l’actif et du passif dans Rich Dad, Poor Dad sont excellentes et très simples à comprendre.
Un actif est tout ce qui met de l’argent dans votre poche. Un passif est tout ce qui retire de l’argent de votre poche.
Alors, une maison est-elle un bon investissement ? Votre résidence personnelle met-elle de l’argent dans votre poche ou en retire-t-elle ?
Chaque mois, vous devez payer l’hypothèque, l’assurance, les taxes foncières.
Même si la maison est payée, vous dépensez toujours de l’argent pour l’entretenir et payer vos taxes et votre assurance.
La maison retire toujours de l’argent de votre poche.
Votre maison payée pourrait faire paraître votre valeur nette bonne, mais l’équité est bloquée dans la maison.
Alors, si vous avez réellement besoin d’accéder à cet argent, vous devez soit refinancer, soit ouvrir un compte HELOC, soit vendre la maison et vous vous retrouvez à nouveau avec une dette hypothécaire ou à la recherche d’un endroit pour vivre.
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Mais qu’en est-il de l’appréciation de la valeur de la maison – cela fait-il de votre résidence principale un actif ? C’est possible si l’achat est effectué au bon moment, mais la plupart du temps, ce n’est pas le cas.
Faisons le calcul
Imaginez que vous ayez financé votre maison de 100 000 $ il y a 30 ans à un faible taux d’intérêt de 5 % et qu’aujourd’hui, votre maison ait été évaluée à 300 000 $!
Ouah, vous avez obtenu un rendement total de 200 % ! Quel excellent investissement, n’est-ce pas ? Pour répondre, il faut regarder au-delà du seul paiement hypothécaire.
Sur 30 ans, vous avez payé 92 422,95 $ en intérêts à la banque. Ajoutez à cela 2 000 $ par an pendant 30 ans pour les taxes et les assurances. Cela représente un prix total de 252 422,95 $ jusqu’à présent.
Qu’en est-il de l’entretien et des réparations courantes ? Une règle populaire stipule que vous devrez consacrer en moyenne 1 % du prix d’achat à l’entretien et aux réparations courantes, donc nous devons maintenant ajouter 1 000 $ pour chaque année.
Ce qui porte le grand total de l’investissement à 282 422,95 $. Nous n’avons même pas tenu compte de l’inflation qui est en moyenne de 3 à 4 % par an.
Le rendement total de 200 %, soit 3,7 % par an, ressemble maintenant davantage à un compte d’épargne forcé à 0 %. Lorsque vous finirez par vendre la maison, vous obtiendrez un beau et gros chèque, mais ne le confondez pas avec un investissement, vous ne faites que retirer l’argent que vous avez investi au fil des ans.
Un immeuble de rapport
Alors, en quoi l’achat d’un immeuble de rapport est-il différent ? Ce n’est pas le cas. Il y a toujours des dépenses qui doivent être payées – la différence est que ce n’est pas vous qui effectuez les paiements.
Votre locataire effectue ces paiements.
Sur notre exemple de maison de 100 000 $, vous avez mis 20 000 $ de côté, puis pendant les 30 années suivantes, le chèque de loyer du locataire a couvert le paiement mensuel de l’hypothèque, les taxes, l’assurance, les réparations et les améliorations.
Vous avez augmenté votre loyer pour rester en avance sur l’inflation et les augmentations de l’impôt foncier chaque année.
Votre maison de 300 000 $ est maintenant un rendement de 1 400 % ou un rendement annuel de 9,4 % basé sur les 20 000 $ que vous avez versés pour la maison. En estimant un flux de trésorerie très prudent de 100 $ par mois sur 30 ans, cela représente 36 000 $ supplémentaires dans votre poche.
En supposant que vous avez investi dans une bonne maison à flux de trésorerie, votre locataire vous donne plus chaque mois que ce qu’il faut pour posséder la maison. Vous tirez parti du temps et de l’argent de quelqu’un d’autre et maintenant cette même maison est un actif.
Mais…où vais-je vivre ?
Mais vous devez quand même vivre quelque part ! Jetez un coup d’œil à votre vie et demandez-vous : allez-vous vivre dans cette même région dans cinq ou dix ans ?
Le ministère américain du Travail affirme que les travailleurs sont avec leur employeur actuel pendant une durée médiane de 4,6 ans, et pour les travailleurs âgés de 25 à 34 ans, c’est seulement 3 ans.
Les membres de la génération du millénaire se déplacent plus que leurs parents et certainement beaucoup plus que leurs grands-parents. Le monde évolue vers une société plus globale et de nombreuses personnes ne veulent pas se sentir enfermées dans une seule région.
Parfois, il est tout simplement logique de vivre dans une location. Peut-être pourriez-vous acheter la maison de vos rêves pour 300 000 $ ou la louer pour 2 000 $ par mois.
Vous pourriez vous permettre de payer le loyer, mais vous n’arrivez pas à économiser les 60 000 $ nécessaires pour l’acompte et les 15 000 $ restants pour les frais de clôture.
Dans ce cas, vous pouvez toujours vivre dans la maison de vos rêves, mais en tant que locataire. Ou si vous savez que vous ne vivrez dans la région que quelques années, cela n’a pas de sens de passer autant de temps dans le processus d’achat d’une maison et de dépenser autant d’argent en frais de clôture et en commission à votre agent immobilier.
Acheter ou ne pas acheter
Je réalise que cela semble comme si j’étais totalement contre l’accession à la propriété, mais ce n’est pas vrai. Toutes les décisions financières ne doivent pas nécessairement être fondées sur ce qui est le mieux financièrement.
Posséder une maison présente de nombreux avantages intangibles. La fierté d’être propriétaire, la liberté de personnaliser avec des rénovations, le fait de s’enraciner pour sa famille.
Ce sont toutes des raisons valables de posséder une maison. Les maisons peuvent être un excellent achat ; il suffit de ne pas se dire que votre maison est un investissement.
La mathématique, plus précisément le coût d’opportunité de votre mise de fonds, dit d’investir dans un immeuble locatif. Pas votre résidence personnelle, à chaque fois.
Certains gourous des finances personnelles, comme Dave Ramsey, vous conseillent d’acheter votre résidence personnelle et de la rembourser aussi vite que possible. En fait, Ramsey veut que vous obteniez un prêt hypothécaire sur 15 ans, que vous viviez en dessous de vos moyens et que vous remboursiez toutes vos dettes.
Remboursez votre prêt hypothécaire pourrait préserver la richesse, mais il ne créera pas de richesse. Il fait appel à un besoin de sécurité et à la satisfaction d’être libre de toute dette.
Les gens disent que l’accession à la propriété est un excellent chemin pour construire la richesse. Je changerais cela pour dire que la propriété de biens locatifs est un excellent chemin pour construire de la richesse.
Ramsey a des points valables cependant. Si vous avez de l’argent supplémentaire chaque mois et que vous essayez de décider entre le remboursement de votre hypothèque et l’achat d’une nouvelle voiture coûteuse, s’il vous plaît, payez votre hypothèque.
Mais si la décision est entre le remboursement de votre hypothèque et l’investissement de votre argent sur le marché boursier ou dans un nouvel immeuble de placement, je ne serais pas d’accord avec Ramsey et vous dirais d’investir en premier.
Revenu de retraite
Personne ne peut prendre sa retraite en remboursant uniquement un prêt hypothécaire – vous devez créer un revenu de retraite mensuel pour remplacer votre revenu d’emploi actuel.
Essayez de ne pas payer vos taxes foncières et voyez qui est vraiment propriétaire de votre maison payée.
Le revenu de retraite pourrait provenir d’investissements comme des dividendes, des retraits d’IRA ou des propriétés locatives. Mais si vous prévoyez de prendre une retraite anticipée, vous devez créer des flux de revenus dès maintenant car il pourrait y avoir un écart important entre la retraite et le moment où vous commencerez à retirer de votre IRA et 401k traditionnels (59 ½ ans) ou à percevoir la sécurité sociale (65 ans).
Une fois que vous créez suffisamment de flux de revenus passifs, vous pouvez voyager, travailler ou pêcher toute la journée pendant que l’argent vient à vous. Vos locataires travaillent pour payer vos factures à votre place.
Have Your Cake and Eat It Too
Si vous n’arrivez toujours pas à vous décider entre l’achat d’une propriété personnelle ou d’un immeuble de placement, il existe trois façons d’obtenir le meilleur des deux mondes.
Vous bénéficiez de tous les avantages intangibles de l’accession à la propriété avec tous les avantages financiers de la possession d’un bien locatif, soit immédiatement, soit à terme.
Puisque les trois options impliquent d’habiter initialement dans la maison, le taux d’intérêt de l’hypothèque sera inférieur au taux d’intérêt que vous obtiendriez pour un bien d’investissement.
Première option – Achetez votre nouvelle maison, vivez-y pendant quelques années, puis lorsque vous déménagez, vous la louez et achetez votre nouvelle maison suivante.
Deuxième option – Achetez votre première maison et louez les pièces supplémentaires à vos amis de façon à ce qu’elles couvrent toutes vos dépenses mensuelles.
Troisième option – Achetez une petite propriété multifamiliale (Duplex ou Triplex), vivez dans une unité tout en louant les autres unités. Si vous voulez en savoir plus sur l’achat d’une propriété multifamiliale, je vous recommande de lire Real Estate Investing In Your 20’s.
Toutes ces options sont d’excellents moyens à la fois de mettre un toit sur votre tête et de diversifier vos investissements dans l’immobilier.
Les acheteurs d’une première maison apprendront également des leçons inestimables sur l’entretien de la maison et sur le fait d’être un propriétaire que vous pourrez utiliser pour votre prochain achat de maison.
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L’achat d’une maison est-il un bon investissement ?
Il n’y a pas de bonne réponse pour tout le monde. Vous devez examiner les raisons qui vous poussent à acheter ou à louer une maison par rapport à vos objectifs financiers à court et à long terme.
Vous pourrez alors décider de ce qui est bon pour vous et votre famille.
Je choisis la liberté. La liberté de vivre où je veux, de faire les activités que je veux tandis que les flux de revenus que je construis au cours de mes années de travail soutiennent toutes mes dépenses au début de ma retraite.
Mais nous voulons vous montrer que vous n’avez pas à suivre le même chemin que tout le monde pour posséder votre première maison.
Alors, avant de rassembler votre dossier de crédit, vos déclarations de revenus, vos W-2, vos talons de chèque de paie et vos relevés bancaires et de commencer à écumer les maisons ouvertes à la recherche de la bonne maison, demandez-vous ce que la bonne maison signifie pour vous.
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Je suis également infirmière, épouse de militaire, mère d’un petit gars et coureuse. Je suis diplômé de l’Université de Floride avec un baccalauréat en soins infirmiers.