Comprare casa è un buon investimento? Dipende…
- Sei pronto per diventare adulto
- Un buon investimento
- Comprare una casa è un buon investimento?
Comprare una casa è stato a lungo un punto fermo del sogno americano: andare al college, trovare un lavoro, sposarsi, comprare una casa e avere dei figli. L’acquisto di una casa è solo una delle cose che devi spuntare dalla lista per essere considerato un adulto. Ma la proprietà della casa è tutto ciò che ci è stato venduto come?
A quanto pare, alcuni americani stanno iniziando a vedere attraverso la favola della staccionata bianca.
La generazione dei millennial è cresciuta all’ombra del crollo immobiliare del 2008, e mentre il mercato immobiliare si è ripreso, molti millennial rimangono incapaci o non vogliono abbandonare l’affitto in favore della proprietà della casa.
Per i millennial dai 25 ai 34 anni, la proprietà della casa è inferiore di 8 punti percentuali rispetto ai baby boomers di quell’età e di 8,4 punti rispetto alla Generazione X.
Ci sono diverse ragioni per cui i millennial non stanno diventando acquirenti di case e il fatto che siano gravati da decine di migliaia di dollari di debiti per prestiti studenteschi è solo una di queste.
Ma comprare una casa è stato a lungo considerato un buon investimento. Ma lo è?
Siamo tutti d’accordo che un buon investimento è qualcosa che ti fa guadagnare soldi. Una casa lo fa? Speriamo di sì, un giorno.
Ma tra oggi e un giorno, la casa dei vostri sogni vi costerà denaro. Quindi comprare una casa è un buon investimento? Può esserlo quando la casa che compri è una proprietà in affitto.
Sei pronto per l’età adulta
Hai finalmente pagato tutti i debiti della tua carta di credito ad alto interesse, hai rifinanziato il tuo debito residuo del prestito studentesco ad un tasso di interesse migliore.
Hai un fondo di emergenza e un fondo opportunità. Il tuo punteggio di credito è superiore a 760 (il punteggio necessario per ottenere il miglior tasso di interesse su un mutuo per la casa).
Il tuo rapporto debito/reddito è inferiore al 36%.
Tu credi di essere pronto ad andare avanti con l’acquisto di una casa, il più grande acquisto che probabilmente farai mai. Avete bisogno di un posto dove vivere e siete stanchi di “buttare via i vostri soldi” ogni mese in affitto.
L’acquisto della vostra casa sarà un grande investimento, giusto? Vuoi una casa o vuoi un investimento? Cercate la sicurezza o la libertà?
Ci sono molti articoli che spiegano i compromessi tra affitto e acquisto, ma questo articolo non è uno di quelli.
Questo è per la persona che vuole investire in beni immobili ma non sa se una casa deve essere dove si vive, una proprietà in affitto, o se può essere entrambe le cose.
Un buon investimento
Un buon investimento è qualcosa che vi renderà più di quanto l’avete pagato. Uno dei più noti autori di finanza personale è Robert Kiyosaki.
Gli insegnamenti e i seminari di Kiyosaki hanno generato controversie, ma penso che le sue definizioni di attività e passività in Rich Dad, Poor Dad siano eccellenti e molto semplici da capire.
Un’attività è qualsiasi cosa che mette soldi in tasca. Una passività è qualsiasi cosa che ti toglie soldi dalle tasche.
Quindi una casa è un buon investimento? La tua residenza personale ti mette in tasca dei soldi o te li toglie?
Ogni mese devi pagare il mutuo, l’assicurazione, le tasse di proprietà.
Anche se la casa è pagata stai ancora spendendo soldi per mantenere la casa e pagare le tasse e l’assicurazione.
La casa ti toglie ancora dei soldi dalle tasche.
La vostra casa pagata potrebbe far sembrare buono il vostro patrimonio netto ma l’equità è bloccata nella casa.
Quindi, se hai davvero bisogno di accedere a quel denaro, devi rifinanziare, aprire un conto HELOC, o vendere la casa e poi torni ad avere un debito ipotecario o a cercare un posto dove vivere.
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Ma l’apprezzamento del valore della casa rende la tua residenza primaria un bene? Può farlo se l’acquisto è effettuato al momento giusto, ma la maggior parte delle volte non lo è.
Facciamo i conti
Immagina di aver finanziato la tua casa da 100.000 dollari 30 anni fa ad un basso tasso di interesse del 5% e oggi la tua casa è stata valutata 300.000 dollari!
Wow, hai avuto un ritorno totale del 200%! Che grande investimento, giusto? Per rispondere, dobbiamo guardare oltre la semplice rata del mutuo.
In 30 anni hai pagato 92.422,95 dollari di interessi alla banca. Aggiungete 2.000 dollari all’anno per 30 anni per le tasse e l’assicurazione. Questo è un prezzo totale di $252.422,95 finora.
Che dire della manutenzione e delle riparazioni in corso? Una regola empirica popolare afferma che si avrà una media dell’1% del prezzo di acquisto in manutenzione e riparazioni in corso, quindi ora abbiamo bisogno di aggiungere 1.000 dollari per ogni anno.
Questo porta il grande investimento totale a 282.422,95 dollari. Non abbiamo nemmeno tenuto conto dell’inflazione che è in media del 3-4% all’anno.
Il 200% di ritorno totale, o il 3,7% di ritorno annuale, ora assomiglia più a un conto di risparmio forzato allo 0%. Quando alla fine venderete la casa riceverete un bell’assegno, ma non confondetelo con un investimento, state solo tirando fuori i soldi che avete messo negli anni.
Un investimento immobiliare
Come è diverso l’acquisto di un investimento immobiliare? Non lo è. Ci sono ancora spese che devono essere pagate – la differenza è che non siete voi a fare i pagamenti.
Il vostro inquilino fa questi pagamenti.
Sul nostro esempio di casa da 100.000 dollari, avete messo giù 20.000 dollari, e poi per i prossimi 30 anni, l’assegno di affitto dell’inquilino ha coperto il pagamento mensile del mutuo, tasse, assicurazione, riparazioni e aggiornamenti.
Hai aumentato l’affitto per stare al passo con l’inflazione e gli aumenti delle tasse di proprietà ogni anno.
La tua casa da 300.000 dollari è ora un rendimento del 1.400% o del 9,4% annuo basato sui 20.000 dollari che hai pagato per la casa. Stimando un flusso di cassa molto conservativo di 100 dollari al mese per 30 anni è un ulteriore 36.000 dollari in tasca.
Assumendo che hai investito in una buona casa che scorre in contanti, il tuo inquilino ti dà più ogni mese di quello che serve per possedere la casa. Stai facendo leva sul tempo e sul denaro di qualcun altro e ora quella stessa casa è un bene.
Ma…dove vivrò?
Ma devi comunque vivere da qualche parte! Dai un’occhiata alla tua vita e chiediti: vivrai in questa stessa zona tra cinque o dieci anni?
Il Dipartimento del Lavoro degli Stati Uniti dice che i lavoratori stanno con il loro attuale datore di lavoro per una media di 4,6 anni, e per i lavoratori tra i 25-34 anni, è solo 3 anni.
I membri della generazione Millennial si spostano più dei loro genitori e certamente molto più dei loro nonni. Il mondo si sta evolvendo in una società più globale e molte persone non vogliono sentirsi rinchiuse in una sola zona.
A volte ha senso vivere in affitto. Forse potresti comprare la casa dei tuoi sogni per 300.000 dollari o affittarla per 2.000 dollari al mese.
Potresti permetterti l’affitto, ma non riesci a risparmiare i 60.000 dollari necessari per l’acconto e gli altri 15.000 dollari per i costi di chiusura.
In questo caso, puoi ancora vivere nella casa dei tuoi sogni, solo come affittuario. Oppure, se sapete che vivrete nella zona solo per pochi anni, non ha senso spendere così tanto tempo nel processo di acquisto della casa e così tanti soldi in costi di chiusura e commissioni per il vostro agente immobiliare.
Acquistare o non acquistare
Mi rendo conto che sembra che io sia totalmente contro la proprietà della casa, ma non è vero. Non tutte le decisioni finanziarie devono essere basate su ciò che è meglio dal punto di vista finanziario.
Proprio una casa ha un sacco di benefici intangibili. L’orgoglio della proprietà, la libertà di personalizzare con ristrutturazioni, mettere radici per la propria famiglia.
Questi sono tutti motivi validi per possedere una casa. Le case possono essere un ottimo acquisto; solo non dite a voi stessi che la vostra casa è un investimento.
La matematica, in particolare il costo opportunità del vostro acconto, dice di investire in una proprietà in affitto. Non nella vostra residenza personale, ogni volta.
Alcuni guru della finanza personale come Dave Ramsey vi consigliano di comprare la vostra residenza personale e pagarla il più velocemente possibile. Infatti, Ramsey vuole che prendiate un mutuo di 15 anni, che viviate al di sotto dei vostri mezzi, che paghiate tutti i vostri debiti.
Pagare il vostro mutuo potrebbe preservare la ricchezza, ma non creerà ricchezza. Fa appello al bisogno di sicurezza e alla soddisfazione di essere senza debiti.
La gente dice che la proprietà della casa è un eccellente percorso per costruire ricchezza. Io cambierei questo con dire che la proprietà di immobili in affitto è un eccellente percorso per costruire ricchezza.
Ramsey ha comunque dei punti validi. Se avete soldi extra ogni mese e state cercando di decidere tra pagare il vostro mutuo e comprare una nuova macchina costosa, per favore pagate il vostro mutuo.
Ma se la decisione è tra pagare il vostro mutuo e investire il vostro denaro nel mercato azionario o in un nuovo investimento immobiliare, non sarei d’accordo con Ramsey e vi direi di investire prima.
Reddito da pensionamento
Nessuno può andare in pensione pagando solo un mutuo – è necessario creare un reddito mensile da pensionamento per sostituire il reddito da lavoro attuale.
Prova a non pagare le tasse di proprietà e vedere chi possiede davvero la tua casa pagata.
Il reddito da pensionamento potrebbe provenire da investimenti come dividendi, prelievi IRA o proprietà in affitto. Ma se state pianificando di andare in pensione presto, avete bisogno di creare flussi di reddito ora, dato che ci potrebbe essere un grande divario tra il pensionamento e quando si inizia a ritirare dal vostro IRA tradizionale e 401k (età 59 ½) o raccogliere la sicurezza sociale (età 65).
Una volta creati abbastanza flussi di reddito passivo, puoi viaggiare, lavorare o pescare tutto il giorno mentre i soldi arrivano da te. I tuoi inquilini stanno lavorando per pagare le bollette al posto tuo.
Avere la tua torta e mangiarla anche tu
Se non riesci ancora a decidere tra l’acquisto di una proprietà personale o di un investimento immobiliare, ci sono tre modi per ottenere il meglio dei due mondi.
Hai tutte le caratteristiche intangibili della proprietà di una casa con tutti i benefici finanziari di possedere una proprietà in affitto, sia immediatamente che lungo la linea.
Siccome tutte e tre le opzioni coinvolgono inizialmente vivere nella casa, il tasso di interesse sul mutuo sarà inferiore al tasso di interesse che otterresti su un investimento immobiliare.
Prima opzione – Compri la tua nuova casa, ci vivi per qualche anno e poi quando ti trasferisci, la affitti e compri la tua prossima nuova casa.
Seconda opzione – Compri la tua prima casa e affitti le stanze extra ai tuoi amici così da coprire tutte le tue spese mensili.
Terza opzione – Compri una piccola proprietà multifamiliare (Duplex o Triplex), vivi in una unità mentre affitti le altre unità. Se vuoi saperne di più sull’acquisto di una proprietà multifamiliare ti consiglio di leggere Real Estate Investing In Your 20’s.
Tutte queste opzioni sono ottimi modi sia per mettere un tetto sopra la testa che per diversificare i tuoi investimenti nel settore immobiliare.
Gli acquirenti della prima casa impareranno anche lezioni preziose sulla manutenzione della casa e sull’essere un padrone di casa che potrai usare per il tuo prossimo acquisto.
Il nostro approccio collaudato e basato sui dati per costruire un portafoglio di proprietà in affitto che producano reddito e che siano performanti a lungo termine.
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Comprare una casa è un buon investimento?
Non esiste una risposta giusta per tutti. Dovete considerare le vostre ragioni per comprare o affittare una casa rispetto ai vostri obiettivi finanziari a breve e lungo termine.
Allora potrete decidere cosa è giusto per voi e la vostra famiglia.
Io scelgo la libertà. La libertà di vivere dove voglio, di fare tutte le attività che voglio mentre i flussi di reddito che costruisco durante i miei anni di lavoro sostengono tutte le mie spese in pensione anticipata.
Ma noi vogliamo mostrarvi che non dovete seguire lo stesso percorso che tutti gli altri seguono per possedere la vostra prima casa.
Perciò, prima di raccogliere il vostro rapporto di credito, le dichiarazioni dei redditi, i W-2, le buste paga e gli estratti conto e iniziare a perlustrare le case aperte alla ricerca della casa giusta, chiedetevi cosa significa per voi la casa giusta.
Ricevi le nostre migliori strategie, strumenti e supporto direttamente nella tua casella di posta elettronica.
Amo imparare tutto ciò che posso sulla finanza personale e sul settore immobiliare. Ho acquistato diverse proprietà in affitto in Florida e continuerò a comprare altre proprietà fino a quando potrò andare in pensione anticipata e vivere dei flussi di reddito da locazione. Sono anche un’infermiera, coniuge militare, madre di un piccolo ragazzo, e corridore. Mi sono laureata all’Università della Florida con una laurea in infermieristica.