Hoe vindt u een betrouwbare, eerlijke aannemer
Voor de meeste huiseigenaren is het moeilijkste deel van een huisrenovatieproject niet het werk zelf, maar het vinden van een bekwame en betrouwbare aannemer om het werk te doen. Het installeren van keukenkastjes, kloppen beneden een muur of betegelen van de badkamer is eenvoudig in vergelijking met de strijd van het inhuren van een kwaliteit aannemer die zal presteren op een hoog niveau van begin tot eind. We riskeren een hoop geld, dus het is belangrijk om kostbare fouten te voorkomen. Omdat het niet iets is wat we vaak doen, hebben we weinig mogelijkheden om te oefenen en onze vaardigheden te verbeteren.
Zelfs voor ervaren huisrenovators, kan het inhuren van een aannemer aanvoelen als gokken. Iedereen heeft verhalen gehoord over afschuwelijke aannemers die de keuken uit elkaar haalden en nooit meer terugkwamen of projecten die drie keer zoveel kostten als de oorspronkelijke schatting van de aannemer. Maar er zijn dingen die je kunt doen om je kansen te vergroten.
Als je een groot project doet, heb je een algemene aannemer nodig, die onderaannemers kan inhuren voor speciaal werk zoals loodgieterswerk en elektriciteit. Huiseigenaren met renovatie-ervaring soms werken als hun eigen algemene aannemers, het inhuren van specifieke vakmensen voor elke taak. Hoewel dit kan geld besparen, kan het tijdrovend en zal betekenen meerdere aannemer zoekopdrachten in plaats van slechts een, omdat je een specialist te vinden voor elke kleinere klus.
We spraken met een aantal experts om hun beste tips te krijgen voor het vinden van een betrouwbare en eerlijke aannemer.
Plan Ahead
Wet wat u wilt voordat u offertes opvraagt. “Begin met een plan en wat ideeën”, zegt Angie Hicks, oprichter van AngiesList.com, dat verwijzingen en beoordelingen van aannemers geeft. “Begin niet door te praten met aannemers.”
U krijgt een nauwkeuriger schatting als je kunt heel specifiek in wat je wilt laten doen en de materialen die u wilt gebruiken om het te laten gebeuren. “Opnieuw doen van de keuken” kan betekenen vervangen kasten en werkbladen op dezelfde posities, of het kan betekenen scheur de muren en vloeren tot aan de noppen, vervangen en verplaatsen van al het sanitair en opnieuw doen van de elektriciteit en / of gasleidingen. Dat gaat aanzienlijk invloed op uw offertes, dus je moet de details eerst gladgestreken.
U moet veel planning en veel werk te doen voordat je ooit praten met aannemers. Een grote huis toevoeging, bijvoorbeeld, zal architect tekeningen en specificaties nodig. Zelfs voor een routine badkamer of keuken verbouwing, moet u een algemeen idee hebben van uw gewenste lay-out en welke materialen u wilt gebruiken voordat u offertes zoekt.
“Hoe gedetailleerder de omvang van het werk dat u hebt uitgeschreven voordat u uw aannemer inhuurt, hoe beter,” zegt Brandon Turner, vice-president van BiggerPockets.com, een netwerk- en informatiesite voor vastgoedbeleggers. “Alle documentatie moet duidelijk en beknopt zijn,” zegt H. Dale Contant, voorzitter van de National Association of the Remodeling Industry en voorzitter van Atlanta Design & Build. “Er mag geen dubbelzinnigheid zijn.”
Interview aannemers en controleer eerdere projecten
Zelfs in dit internettijdperk zijn persoonlijke referenties veel nuttiger dan online recensies, hoewel u die zeker ook moet lezen, en ook referenties moet zoeken bij online diensten zoals AngiesList.com, HomeAdvisor.com, Google en Yelp. Bij het kiezen van een aannemer, niets is belangrijker dan referenties. Vraag vrienden, familieleden en collega’s voor referenties. Mensen in uw buurt die soortgelijke projecten hebben gedaan zijn uw beste bronnen.
Als je mensen kent in de bouw ambachten, vraag het hen ook. Ga naar het werk te zien als je kunt, en vraag de huiseigenaar gedetailleerde vragen over hoe het was om te werken met de aannemer. Overweeg het interviewen van onderaannemers als extra referenties en vraag of de aannemer hen goed behandelt en op tijd betaalt.
Algemene aannemers en de meeste onderaannemers moeten een vergunning hebben, hoewel de procedure per staat en gemeente varieert. Controleer de tuchtraad, het Better Business Bureau en de plaatselijke gerechtelijke dossiers op problemen. Vraag de aannemer om een kopie van zijn licentie en kopieën van de licenties van de belangrijkste onderaannemers die aan de klus zullen werken.
Verzamel een lijst met referenties van vorige klanten. Bel vervolgens die vorige klanten en stel gedetailleerde vragen: Waren ze tevreden met het werk? Ging het project over het budget en waarom? Kwam de aannemer op tijd opdagen? Heeft hij het terrein schoongemaakt toen hij vertrok?
“Als het echt een grote klus is … moet je een beetje verder gaan om te controleren of ze dat soort werk hebben gedaan,” zegt Contant. Dit houdt in dat je aanvullende vragen moet stellen, meer referenties moet raadplegen en een persoonlijk bezoek moet brengen aan een eerdere klus. Iemand die goed werk heeft geleverd met het betegelen van de badkamer van je buurman, is niet noodzakelijk de juiste persoon om een aanbouw aan je huis te bouwen. U wilt een bedrijf vinden dat routinematig het soort project doet dat u wilt laten doen.
Interview ten minste drie aannemers. Stel veel vragen en vraag van elke aannemer een schriftelijke offerte. Als u de offertes vergelijkt, zorg er dan voor dat elke offerte dezelfde materialen en dezelfde taken omvat, zodat u appels met appels vergelijkt. Vraag drie offertes aan, zelfs als je een aannemer hebt die je mag, omdat je van elk gesprek iets zult leren. “Wees niet bang om te onderhandelen,” zegt Hicks. Hoewel u tijdens het gesprek misschien wat afdingt, moet u er rekening mee houden dat u het grootste deel van de onderhandelingen pas voert nadat u het bod hebt gekregen en voordat u het contract ondertekent.
Vraag meer dan één offerte
Wanneer je offertes van aannemers ontvangt, wil je veel meer te weten komen dan alleen wat je klus gaat kosten. Stel potentiële aannemers gedetailleerde vragen over hun ervaring. Hoe lang zit hij al in het vak? Welke andere klussen heeft hij gedaan die vergelijkbaar zijn met die van jou? Zal hij gebruik maken van onderaannemers of werknemers om het werk te doen?
Een eenmansbedrijf is meestal niet de juiste keuze voor een verbouwing van een heel huis. Zelfs als uw klus klein is, moet u een groter bedrijf niet uitsluiten, dat wellicht meer werknemers heeft en in staat is kleine klussen efficiënt uit te voeren. Cannon Christian, voorzitter van Renovation Realty in San Diego, adviseert om een werknemerslijst te vragen om er zeker van te zijn dat de aannemer echt de werknemers heeft die hij zegt te hebben en geen gebruik zal maken van losse arbeidskrachten die op straat worden ingehuurd.
Als u de offertes eenmaal hebt ontvangen, denk dan niet dat het tijd is om met het werk te beginnen. U en de aannemer moeten een gedetailleerd contract opstellen, waarin precies staat hoe u het project wilt laten uitvoeren, welke materialen zullen worden gebruikt en wat er gebeurt als u halverwege het proces van gedachten verandert of zich onvoorziene problemen voordoen. Het contract moet een schema van de voortgang van de betalingen en een tijdschema.
In plaats van alleen het verstrekken van de basics, moet het contract uit te diepen tot het exacte model kraan je in de keuken (of een specifieke dollar vergoeding). Het moet gedetailleerd wanneer het werk zal worden gedaan, wat er zal gebeuren als het niet op tijd gedaan, wat werk zal worden gedaan door werknemers van de aannemer en wat het werk zal worden gedaan door onderaannemers, welke uren de aannemers kunnen werken bij u thuis en wie zal opruimen aan het eind van de dag.
Hier volgen nog enkele tips wanneer u met een aannemer in zee gaat:
Onderteken een gedetailleerd contract. Zorg ervoor dat uw contract precies omschrijft wat er zal worden gedaan, inclusief deadlines, voortgangsbetalingen, de exacte materialen die zullen worden gebruikt tot aan het modelnummer en wie welke materialen zal leveren. “Als je het niet gedocumenteerd hebt, is het jouw woord tegen het hunne,” zegt Hicks. Als het contract van de bouwer niet gedetailleerd genoeg is, stel dan je eigen contract op of zorg voor addenda.
Werk nauwgezet met wijzigingsopdrachten. Elke verandering in het project, of u nu van gedachten verandert over producten of om extra projecten vraagt, moet een schriftelijke wijzigingsopdracht opleveren met vermelding van het nieuwe werk, de materialen en de kosten. De meeste opdrachten bevatten verrassingen. Het is mogelijk dat u reparaties ontdekt die moeten worden uitgevoerd zodra de muren zijn geopend, of dat u van mening verandert over een aspect van het project. Elke keer dat er een afwijking van het contract, zorg ervoor dat u en de aannemer te ondertekenen een change order waarin wordt gedetailleerd wat extra werk zal worden gedaan en tegen welke kosten.
Verwacht een aannemer te druk om meteen te beginnen. “De beste mensen zijn de druksten,” zegt Christian.
Verwacht en plan dure verrassingen. Als je $50.000 te besteden hebt aan je verbouwingsklus, teken dan geen contract voor $50.000, want er zullen altijd onvoorziene reparaties nodig zijn. Budget ten minste 10 procent om die te dekken. “Geen enkele aannemer kan door een muur heen kijken,” zegt Hicks. “Je wilt plannen voor het onverwachte.”
Verifieer vergunningen en verzekeringen. Vraag de aannemer om je kopieën van vergunningen en verzekeringspolissen te geven, en bel dan het lokale of staatsagentschap dat de vergunningen uitgeeft om te controleren of ze geldig zijn.
Wees achterdochtig bij offertes die aanzienlijk lager zijn dan alle andere. De kosten van hetzelfde werk in hetzelfde gebied zullen niet veel verschillen. Als een offerte aanzienlijk lager is, stel dan gedetailleerde vragen over de materialen en de omvang van de werkzaamheden om er zeker van te zijn dat alles is inbegrepen.
Vraag vergunningen. Steden en provincies vereisen vergunningen voor de meeste verbouwing banen. Het is gebruikelijk dat de aannemer de vergunning krijgt en de kosten aan uw rekening toevoegt. Sommige aannemers kunnen aanbieden om het werk te doen voor minder zonder vergunningen, maar dat kan later problemen veroorzaken als de verbouwing werk is niet gedaan om code, of als de stad vangt u de volgende keer dat je werk gedaan te krijgen. U zou een boete kunnen krijgen en verplicht kunnen worden het ondeugdelijke werk te verwijderen om het opnieuw te doen. “Uiteindelijk, als je niet de juiste vergunningen voor je werk hebt, is het aan jou,” zegt Hicks. Wees op uw hoede voor aannemers die u vragen de vergunningen te regelen – dat is de taak van de aannemer. Niet-vergunde werkzaamheden kunnen ook problemen veroorzaken als het tijd is om te verkopen.
Heb een betalingsschema in het contract, met specifieke mijlpalen. De meeste professionele aannemers vragen om een kleine aanbetaling aan de voorkant dan extra betalingen als specifieke mijlpalen worden bereikt, met de laatste 10 procent te wijten pas na alle pandrechten releases zijn ontvangen, zijn eindinspecties gedaan en alle punch lijst items zijn voltooid. Wees op uw hoede van een aannemer die vraagt om een grote aanbetaling vooraf, tenzij de baan vereist dat de aannemer een aanzienlijke hoeveelheid dure materialen te kopen voordat u aan de slag.
Betaal niet meer dan 10% van het werk totaal voordat de klus begint. Je wilt niet dat een aannemer jouw geld gebruikt om het werk van iemand anders af te maken. Christian zegt dat hij af en toe tot 30% zal vragen als er onmiddellijk dure materialen nodig zijn. 
Selecteer uw afwerkingen op tijd. U zult waarschijnlijk een aantal belangrijke onderdelen van het werk (tegelvloer of granieten werkbladen, bijvoorbeeld) in het contract opnemen, met de specifieke afwerkingen die moeten worden gekozen terwijl het werk nog gaande is. Als u uw deadlines voor het kiezen van materialen niet haalt, kan de aannemer de zijne ook niet halen.
Krijg retentierechten. Iedereen die arbeid of materialen levert voor uw huis kan een retentierecht indienen tegen uw titel als de rekening niet wordt betaald. Voordat u de definitieve betalingen aan de aannemer, vraag hem om lien waivers van alle leveranciers van materialen en onderaannemers te bevestigen dat ze zijn betaald. “Een lien waiver beschermt de klant echt een ton,” zegt Contant.
Praat vaak met de aannemer. Voor een grote klus moet je misschien elke dag praten. Als je een potentieel probleem ziet, spreek er dan onmiddellijk over. Iets dat verkeerd is gedaan, is later moeilijker op te lossen nadat uw aannemer heeft ingepakt en is doorgegaan naar zijn volgende klus.
Verifieer verzekeringsdekking. Weet wat wordt gedekt door uw huiseigenaren verzekering en wat wordt gedekt door de bedrijfsverzekering van uw aannemer. Krijg een kopie van de verzekeringspolis van het bedrijf.
Get lien releases en ontvangstbewijzen voor producten. Als uw aannemer zijn onderaannemers of leveranciers niet betaalt, kunnen ze een pandrecht op uw huis leggen. Je wilt kopieën van kwitanties voor alle materialen, plus retentierechten van alle onderaannemers en de hoofdaannemer voordat je betaalt. U kunt om een aantal van deze vragen wanneer het tijd is voor de voortgangsbetalingen.
Verwacht stress. Werklui in uw huis, leven zonder keuken en overal een stofwolk overheen is zelfs voor de rustigste huiseigenaar een uitdaging. Verwacht onderbrekingen en maak plannen om ermee om te gaan. “Een van de dingen die consumenten niet van plan voor is de stress van het hebben van gedaan,” Hicks zegt.
