Top 20 Questions to Ask Potential Tenants
Więc wprowadziłeś na rynek swoją nieruchomość do wynajęcia i masz wiele odpowiedzi od potencjalnych najemców – co teraz? Chociaż możesz kontynuować proces aplikacji, dobrym pomysłem może być zadanie pytań wstępnych najemcy, zanim poświęcisz czas i pieniądze na sprawdzenie historii kredytowej. Każdy właściciel chce znaleźć wspaniałego najemcę – a zadanie właściwych pytań jest pierwszym krokiem.
Kilka czynników, które mogą pomóc wskazać idealnego najemcę:
- Wydają 30% lub mniej swojego miesięcznego dochodu na czynsz.
- Mają dobry wynik kredytowy.
- Mogą przedstawić pozytywne referencje od poprzednich właścicieli.
- Mają stałe zatrudnienie.
20 pytań do potencjalnych najemców
Mając powyższe na uwadze, oto 20 pytań do potencjalnych najemców:
- Dlaczego chce się Pan/Pani przeprowadzić?
- Jak długo mieszka Pan/Pani w obecnym miejscu zamieszkania?
- Kiedy jest Pan/Pani w stanie się wprowadzić?
- Czy mogę skontaktować się z Pana/Pani pracodawcą i byłymi właścicielami?
- Jaki jest Pana/Pani miesięczny dochód?
- Ile osób będzie z Panem/Panią mieszkać?
- Czy ktoś w Pana/Pani gospodarstwie domowym pali?
- Czy ma Pan/Pani jakieś zwierzęta?
- Ile miejsc parkingowych Państwo potrzebują?
- Czy są Państwo zaznajomieni z naszym procesem składania wniosków o wynajem?
- Czy zgodzą się Państwo na sprawdzenie przeszłości i zdolności kredytowej?
- Czy są jakieś sprawy, o których powinienem wiedzieć przed przeprowadzeniem prześwietlenia wszystkich dorosłych w gospodarstwie domowym?
- Czy kiedykolwiek został/a Pan/Pani eksmitowany/a?
- Czy niedawno złożył/a Pan/Pani wniosek o upadłość?
- Czy kiedykolwiek został/a Pan/Pani skazany/a za przestępstwo?
- Czy będziesz w stanie zapłacić opłatę aplikacyjną?
- Czy będziesz w stanie zapłacić kaucję przy podpisywaniu umowy najmu?
- Czy kiedykolwiek złamałeś umowę najmu?
- Czy cokolwiek może zakłócić Twoją zdolność do płacenia czynszu?
- Czy ma Pan/Pani jakieś pytania?
Pamiętaj o wszelkich prawach dotyczących sprawiedliwego mieszkalnictwa (i wyjątkach od tych praw), które odnoszą się do Ciebie jako wynajmującego – są pewne pytania, o które możesz, a o które nie możesz pytać. Zalecamy używanie tego samego skryptu i zadawanie tych samych pytań wszystkim potencjalnym najemcom.
Dlaczego chce się Pan/Pani przeprowadzić?
Jest to dobre pierwsze pytanie, które należy zadać potencjalnym najemcom. Wielu najemców przeprowadza się, aby być bliżej swojej nowej pracy lub aby uzyskać więcej miejsca. Często najemca decyduje się na przeprowadzkę po prostu dlatego, że ich czynsz jest zwiększany – według Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2019, 78% najemców, którzy przenoszą się z jednego wynajmu do drugiego, doświadcza wzrostu czynszu przed ich przeprowadzką.
Jak długo mieszkasz w swoim obecnym miejscu zamieszkania?
Jeśli najemca ma historię przenoszenia się co roku, wzór prawdopodobnie będzie kontynuowany. Rozważ ich odpowiedź wraz z pożądanym czasem trwania umowy najmu – czy chcesz, aby najemca podpisał umowę na sześć miesięcy, rok czy dłużej? Większość najemców (61%), którzy planują przeprowadzkę w ciągu najbliższego roku, planuje kontynuować wynajem, więc poznanie ich historii wynajmu powinno być jednym z pierwszych pytań sprawdzających wynajem.
Kiedy jesteś w stanie się wprowadzić?
Jedna trzecia najemców (33%) spędza mniej niż miesiąc na poszukiwaniach, podczas gdy 38% spędza od jednego do dwóch miesięcy. Ponieważ wynajmujący zazwyczaj wymagają 30-dniowego okresu wypowiedzenia, Twój potencjalny najemca może nie być jeszcze gotowy do wprowadzenia się. W wielu przypadkach, najemca będzie chciał się wprowadzić na początku następnego miesiąca.
Czy mogę skontaktować się z Twoim pracodawcą i byłymi właścicielami?
Zawsze będziesz chciał, aby znalazło się to na Twojej liście pytań do potencjalnych najemców. Ich referencje będą w stanie odpowiedzieć na kluczowe pytania, w tym:
- Czy byli oni wiarygodnymi najemcami?
- Czy czynsz był płacony na czas?
- Czy wynająłbyś im ponownie?
Jaki jest twój miesięczny dochód?
Chcesz najemcy, który jest w stanie płacić czynsz na czas. Dobrą zasadą jest to, że najemca nie powinien wydawać więcej niż 30% swojego miesięcznego dochodu na czynsz. Tak więc, jeśli miesięczny czynsz wynosi 1200 dolarów, będziesz chciał najemcę, który zarabia 4000 dolarów każdego miesiąca. Mediana dochodu gospodarstwa domowego dla dzisiejszego typowego najemcy wynosi 37 500 dolarów rocznie, a mediana miesięcznego czynszu wynosi 1 067 dolarów. Podczas gdy można zapytać o całkowity miesięczny dochód, niektóre stany nie pozwalają pytać o źródła dochodu.
Ile osób będzie z Tobą mieszkać?
Niektóre stany i miasta mają przepisy dotyczące liczby lokatorów przypadających na jedną sypialnię. Sprawdź, jaki jest limit dla Twojego obszaru, a następnie zweryfikuj, czy gospodarstwo domowe potencjalnego najemcy będzie poniżej tego limitu. Kwestie obłożenia są rzadkie – typowy amerykański najemca to 33-latek, który dzieli dom ze zwierzęciem domowym, dziećmi lub współlokatorem – ale zawsze powinieneś to sprawdzić. Upewnij się, że postępujesz zgodnie z prawem mieszkaniowym, kiedy masz do czynienia z rodzinami.
Czy ktoś w twoim gospodarstwie domowym pali?
Jest to ważne pytanie dla wynajmujących, ponieważ dym może spowodować uszkodzenie mienia. Jako wynajmujący, masz prawo do posiadania polityki zakazu palenia i odmówienia kandydatowi, jeśli on lub jego współlokator pali.
Czy ma Pan/Pani jakieś zwierzęta domowe?
Zwierzęta domowe zajmują 46% wynajmowanych gospodarstw domowych, z psami (31%) i kotami (22%) jako dwoma najczęstszymi. Jeśli najemca ma zwierzęta, a Ty masz politykę „no-pet”, zaoszczędzisz czas i pieniądze obu stronom zadając to wstępne pytanie. Jeśli na nie pozwalasz, będziesz mógł dowiedzieć się, czy spełniają one wszelkie wymogi polityki dotyczącej zwierząt domowych, takie jak ich liczba i wielkość. Jest to również dobry moment, aby poinformować ich o wszelkich depozytach lub miesięcznych opłatach za zwierzęta. Należy pamiętać, że federalne prawo mieszkaniowe może zabraniać odmowy przyjęcia zwierząt służbowych i zwierząt wspierających emocje, niezależnie od polityki dotyczącej zwierząt.
Ile miejsc parkingowych potrzebujesz?
Upewnij się, że możesz pomieścić liczbę pojazdów, które twój potencjalny najemca posiada w swoim gospodarstwie domowym. Możesz poinformować go o wszelkich miejscach parkingowych na ulicy i poza nią, a także o strefach, w których nie wolno parkować.
Czy znają Państwo nasz proces składania wniosków o wynajem?
Jeśli tak, to proces składania wniosku i sprawdzania powinien być prosty. Jeśli nie, dobrze jest wyjaśnić kolejne kroki, takie jak wypełnienie wniosku o wynajem, uiszczenie opłaty za wniosek oraz wyrażenie zgody na proces sprawdzania przeszłości i zdolności kredytowej. Upewnij się, że nie mają żadnych pytań, które mogą sprawić, że wahają się złożyć wniosek.
Zillow Rental Manager oferuje łatwy, bezpieczny proces online, który pozwala na przeglądanie wniosków i sprawdzanie przeszłości i kredytowej. Co najlepsze, jest to bezpłatne dla wynajmującego i tylko 29 dolarów dla wnioskodawcy.
Czy zgodzisz się na sprawdzenie przeszłości i kredytu?
Wielu wynajmujących przeprowadza sprawdzenie przeszłości i kredytu wnioskodawców. Jeśli wymagasz tych kontroli, a potencjalny najemca nie wyraża na nie zgody, możesz automatycznie usunąć go z puli najemców. Upewnij się, że wnioskodawca dostarczy pisemną zgodę na przeprowadzenie tych kontroli, kiedy złoży wniosek – ustne potwierdzenie jest niewystarczające.
Czy są jakieś problemy, o których powinienem wiedzieć przed przeprowadzeniem kontroli wszystkich dorosłych w gospodarstwie domowym?
Poprzez zadanie tego prostego pytania wyeliminujesz wszelkie niespodzianki, które mogą pojawić się podczas procesu kontroli. Zawsze dobrze jest usłyszeć zdanie przyszłego najemcy na temat wszelkich problemów – może on ciężko pracuje, aby poprawić błędy z przeszłości.
Czy kiedykolwiek został Pan/Pani eksmitowany/a?
Jest to jedno z najważniejszych pytań, jakie należy zadać kandydatom do wynajmu, ponieważ żaden właściciel nie chce się martwić o wynajem komuś, kto ma historię eksmisji. Może znaleźli się oni w ciężkich czasach, ale są teraz stabilni finansowo – lub może mają historię eksmisji z powodu uszkodzenia mienia lub nadmiernego hałasu.
Czy ostatnio złożyłeś wniosek o upadłość?
Raport kredytowy pokaże wszelkie bankructwa w ciągu ostatnich siedmiu lat. Zadawanie tego pytania daje potencjalnemu najemcy szansę na wytłumaczenie się. Spójrz na ich historię kredytową po złożeniu wniosku – czy nadążali z płatnościami i pracowali nad poprawą swojego kredytu?
Czy zostałeś skazany za istotne przestępstwo?
Nie możesz koniecznie odmówić potencjalnemu najemcy za popełnienie przestępstwa, ale powinieneś mieć oko na istotne wyroki karne, które mogą stanowić zagrożenie dla nieruchomości lub społeczności:
- Włamanie, podpalenie, jazda pod wpływem alkoholu, itp.
- Nielegalna produkcja lub dystrybucja substancji kontrolowanych
Pamiętaj, aby być konsekwentnym przy zadawaniu tego pytania – albo pytaj wszystkich kandydatów, albo nie pytaj żadnego. Pamiętaj, że jeśli potencjalny najemca wcześniej zażywał narkotyki, ale jest w programie leczenia lub przestał je zażywać, jest chroniony przez Fair Housing Act.
Czy będziesz w stanie zapłacić za opłatę aplikacyjną?
Bądź otwarty na to, ile będzie kosztować złożenie wniosku – sprawdzenie danych i kredytów może wynieść od 25 do 75 dolarów za wnioskodawcę. Dobrze jest również omówić sposób przyjmowania płatności (osobiście, online, pocztą, itp.).
Czy będziesz w stanie zapłacić kaucję przy podpisywaniu umowy najmu?
Jest to znacznie większy koszt niż opłata za złożenie wniosku – i ważne pytanie, które wynajmujący powinni zadać najemcom. Chociaż nie możesz odmówić kandydatowi z powodu jego odpowiedzi, to pozwoli to ustalić oczekiwania i pomoże mu przygotować się do przeprowadzki.
Czy kiedykolwiek zerwałeś umowę najmu?
Niekiedy zerwanie umowy najmu jest dopuszczalne – na przykład, jeżeli potencjalny najemca musiał zmienić miejsce zamieszkania ze względu na pracę. Jednak jako właściciel mieszkania chcesz znaleźć odpowiedzialnego najemcę, który będzie przestrzegał swoich zobowiązań wynikających z umowy najmu. Jest to istotne pytanie dla potencjalnych najemców i można po nim zadzwonić lub wysłać e-mail do poprzedniego właściciela (za zgodą wnioskodawcy), aby zweryfikować powód zerwania umowy najmu.
Czy coś może zakłócić twoją zdolność do płacenia czynszu?
Nawet jeżeli potencjalny najemca spełnia twój współczynnik dochodu do czynszu, może on mieć pożyczki lub inne długi, które pochłaniają znaczną część jego dochodu. Jeśli jest to jedno z twoich pytań wstępnych dla najemców, wtedy możesz przewidzieć wszelkie potencjalne niespodzianki, kiedy przeprowadzisz kontrolę kredytową. Tylko 51% najemców jest w stanie pokryć nieoczekiwany wydatek w wysokości 1000 dolarów – co oznacza, że prawie połowa wszystkich najemców jest o krok od niemożności zapłacenia czynszu.
Czy ma Pan/Pani jakieś pytania?
Daj potencjalnemu najemcy możliwość zadawania pytań na temat wynajmu, procesu aplikacji, lokalizacji i wszelkich zasad, jakie możesz mieć. Podczas gdy twoim zadaniem jest znalezienie wykwalifikowanego najemcy, to jego zadaniem jest znalezienie miejsca, aby zadzwonić do domu. Bycie szczerym i uczciwym przyniesie korzyści zarówno Tobie, jak i Twojemu najemcy na dłuższą metę.
Pytania, których właściciele nie mogą zadawać
Jest wiele pytań, których po prostu nie możesz zadać potencjalnemu najemcy ze względu na prawa dotyczące sprawiedliwego traktowania. Oznacza to, że pytania dotyczące klas chronionych, takich jak rasa, kolor skóry, religia, pochodzenie narodowe, płeć, status rodzinny i niepełnosprawność są niedozwolone. Prawo stanowe i lokalne może zapewniać dodatkową ochronę najemcom w oparciu o dodatkowe klasy chronione. Upewnij się, że stosujesz się do wszystkich obowiązujących przepisów na poziomie miejskim, stanowym i federalnym.
Oto kilka konkretnych pytań wstępnych, których wynajmujący nie mogą zadawać:
- Gdzie się Pan/Pani urodził/a?
- Czy ma Pan/Pani dzieci?
- Czy był/a Pan/Pani kiedykolwiek aresztowany/a lub oskarżony/a o popełnienie przestępstwa?
- Czy musi Pan/Pani wiedzieć o najbliższym kościele, świątyni lub meczecie?
- Czy jest Pan/Pani zaręczony/a lub żonaty/a?
- Ile ma Pan/Pani lat?
- Czy może mi Pan/Pani udostępnić swoje saldo bankowe?
- Czy ma Pan/Pani zwierzę służbowe lub wspierające emocjonalnie?
Pomimo, że orientacja seksualna i płeć nie są chronione przez Fair Housing Act, HUD posiada zasadę równego dostępu, która chroni przed dyskryminacją ze względu na niezgodność płci i dyskryminację. Ponadto, wiele stanów i miejscowości wprowadziło ochronę przed dyskryminacją ze względu na orientację seksualną i tożsamość płciową.