Quanto é que se pode fazer casas de mudança? A Resposta Pode Surpreendê-lo
“A inversão pode ser uma óptima maneira de ganhar dinheiro rápido”, aconselha Dustin Parker, um agente imobiliário de topo de vendas em Seaford, Delaware, que também é ele próprio um flipper de casa.
“Contudo, corre o risco de comprar um imóvel a um preço elevado mesmo antes de o mercado entrar em declínio. Se os valores das casas caírem enquanto faz as renovações, então fica preso com muito dinheiro investido numa casa que não pode vender com lucro”
Então, quanto é que se pode fazer para inverter casas? Aqui vamos cobrir:
- Quanto se pode ganhar com um único flipper
- O salário médio de um flipper de casa
- Taxas de sucesso do flipper de casa
- Todos os custos que precisa de orçamentar em cada flip
- Como obter financiamento para a sua propriedade de investimento
Então, temos 5 dicas de investidores experientes sobre como evitar perder dinheiro nos seus primeiros flippers de casa.
Quanto posso ganhar com um único flip?
No terceiro trimestre de 2019, os flippers tiveram um ROI médio de 40,6% ou um lucro bruto de $64.900 por flip, de acordo com a principal empresa de dados de propriedade ATTOM Data Solutions. Neste caso, o ROI é calculado dividindo o lucro bruto invertido ($64.900) pelo preço de compra (uma mediana de $160.000). Para ser considerado uma inversão pelos padrões da ATTOM, um imóvel tem de ser comprado e vendido num período de 12 meses.
É importante notar que o valor do lucro bruto é a diferença entre o que um imóvel custou originalmente e aquilo pelo qual foi vendido. Na metodologia da ATTOM verá que este número não inclui o custo de reabilitação e renovações, que os veteranos que se viram estimam que funcionará entre 20%-33% do valor da casa após reparações.
Então vamos ver quanto ganharia com uma hipotética casa virada com base nestes rendimentos médios brutos, contabilizando também as suas despesas.
- Compra uma casa pelo preço médio de 160.000 dólares com a intenção de a virar.
- Com base nas médias actuais, o seu lucro bruto ascenderia a $64.900 (ou 40,6% ROI) por um preço de venda de $224.900.
- O seu custo médio de renovações como 20%-33% do valor após reparação (neste caso $224.900) ascende a $224.900: $44,980-$74,217.
Na melhor das hipóteses os seus cálculos funcionam assim:
Preço de venda: $224.900
-br>Preço de compra: $160.000
-br>Despesas de reabilitação e outras despesas incorridas (parte baixa) $44.980
==br>Você leva para casa: $19.920 flip (lucro de 12%)
p>Na pior das hipóteses, perde dinheiro:
Preço de venda: 224.900
->br>Preço de compra: $160.000
-br>Despesas de reabilitação e outras despesas incorridas (extremidade alta): $74.217
==br>Perde: $9.317 neste flip (-6% lucro)
“O nosso objectivo é sempre fazer cerca de 20% de margens de lucro para os investidores com os quais trabalhamos em flips, o que é bastante padrão para a nossa área”, diz Parker. “Embora o nosso objectivo seja 20%, por vezes ficamos um pouco aquém. Eu diria que a margem média para um “flip” é de 15%. No entanto, é possível que se atinja um home run e se obtenha 50% ou 60% só com um flip””
Mas não há garantias de que se obtenha tanto – especialmente se se tiver inexperiência a trabalhar contra si.
Quais são os ganhos médios de um flipper?
Quanto pode ganhar globalmente como barbatana depende de muitos factores, incluindo se é capaz de identificar e comprar propriedades com desconto, atingir o seu orçamento alvo para reabilitação e reparações, e quantas casas vira todos os anos. De acordo com uma flipper doméstica experiente e um blogueiro, as flippers a tempo inteiro podem flippers de 1-20 casas por ano, mas olhando para além desses extremos, 2-7 casas por ano é mais realista trabalhar com.
P>Vire duas casas por ano ao preço médio, e ganhe $19.920 por flipper, a um ROI de 12%, após as renovações e custos incorridos de acordo com o exemplo acima. Isto é apenas $39.840 por ano, e isto no extremo muito baixo do espectro dos custos de reabilitação. No entanto, se for capaz de fazer todos os 7 golpes nesse ano, arrecadaria $139.440,
Os barbatanas experientes são capazes de maximizar as suas margens de lucro por uma série de razões. Para começar, podem dar-se ao luxo de comprar materiais a granel para várias casas ao mesmo tempo. Além disso, como clientes estáveis, são capazes de negociar melhores negócios com vendedores e empreiteiros. Para não mencionar o facto de desenvolverem relações com agentes amigos do investidor e outros investidores que os aconselham a fazer grandes compras antes de chegarem ao mercado.
Talvez esteja a pensar que apenas vai atirar mais algumas casas ao ar todos os anos para aumentar os seus lucros. Tenha em mente que são necessários em média 177 dias para inverter uma casa – são quase 6 meses durante os quais o seu capital está imobilizado, sem qualquer garantia do tipo de retorno que verá.
Quanto é que se calcula a sua média como um flipper de uma casa também depende de onde está a comprar e a vender os seus flips. Alguns mercados são mais rentáveis do que outros.
Locando em cidades individuais do relatório da ATTOM, um punhado viu margens brutas de viragem inacreditáveis no 3º trimestre de 2019: Pittsburgh (133%); Flint, Michigan (111%); Cleveland, OH (110%); e Hickory-Lenoir-Morganton, NC (110%). Nestes mercados, os investidores estão a mais do que duplicar o seu dinheiro nas fichas (mais uma vez, não contabilizando o custo das reparações). Entretanto, as cidades com os menores lucros brutos de viragem incluem Raleigh, NC ($25.000), Austin, TX ($27.549), e Phoenix, AX ($31.135), onde pode ver como as suas margens de lucro seriam finas.
A popularidade da viragem na sua área também faz a diferença. À medida que os investidores se reúnem para a próxima oportunidade, a concorrência torna-se mais renhida por propriedades lucrativas. Assim, embora seja possível fazer algum dinheiro a sério como um flipper doméstico, muitos que tentam não o farão, porque o flipping é um investimento de alto custo e alto risco devido às muitas variáveis envolvidas.
Qual é a taxa de sucesso do flipper doméstico?
Como o flipping é um investimento de alto risco, não é de todo surpreendente que para cada flipper que fez um lucro impressionante, houvesse muitos que não o fizeram.
Não há muitos dados concretos sobre quantos flippers apenas conseguem equilibrar ou perder dinheiro numa flip-provavelmente porque as pessoas não estão muito interessadas em proclamar publicamente os seus fracassos.
“A taxa de sucesso dos flippers é provavelmente bastante baixa porque se tornou um mercado realmente competitivo graças às pessoas que assistem a reality shows de flipping”, aconselha Parker. “A diferença entre flippers com e sem sucesso é tratá-la como um trabalho a tempo inteiro e não como um hobby. Os flippers que se queimam no seu primeiro flip provavelmente não voltarão a tentar, que é tipicamente o que vemos”
De que custos preciso para orçamentar em cada flip?
Flippers que querem fazer sérias necessidades de dinheiro para se tornarem frugal budgeters.
Sua maior despesa é a compra da propriedade em si – e você precisa de uma propriedade que esteja em boa forma para a arranjar sem gastar demasiado dinheiro.
Após encontrar a propriedade certa, a prioridade é certificar-se de que não paga demasiado.
P>P>Pigurar isso requer uma estimativa do valor após reparação (ARV). Encontra isto calculando a média dos preços de venda dos comps de bom estado próximos (com tamanho de lote semelhante, metragem quadrada, número de quartos, etc.) para determinar quanto é que a sua propriedade “tal como está” venderá, uma vez reparada.
Após ter esse ARV, e uma estimativa de quanto custará a reparação da casa, saberá quanto pode pagar pela propriedade em si e ainda atingir os seus objectivos de ROI.
Mas não pode simplesmente fixar o preço do custo de um balde de tinta e pavimento novo para determinar as suas despesas. A mudança de visual requer malabarismo e orçamentação de muitos factores que poderá nem sequer pensar como um primeiro tempo:
- Preço de compra da casa
- Custos de fecho x 2 (sim, tanto os compradores como os vendedores têm custos de fecho a cobrir)
- Seguro especial (tal como casa vaga e risco do construtor)
- Reparações estimadas (reaparecer o caminho de acesso, refazer armários, reparar HVAC, etc.)
- Aprimoramentos cosméticos (nova pintura, pavimentos, bancadas, etc.).)
- Impostos, licenças, e outras taxas legais
- Despesas de habitação (pode incluir o pagamento da hipoteca, serviços públicos, taxas HOA, etc.)
li>Comissões de agente
Li>Laboratório para todas as reparações, melhoramentos, e actualizações
Adicionar tudo, e isso é muito dinheiro para se ter imobilizado numa propriedade durante seis meses.
E mesmo depois de tudo isso, ainda é preciso uma parte considerável do capital de reserva para quaisquer despesas inesperadas, digamos se encontrar térmitas na casa, ou se o antigo HVAC for destruído.
“Até os peritos se deparam com surpresas inesperadas, desagradáveis e dispendiosas. Uma vez, ajudámos um cliente que faz cerca de 50 voltas por ano como trabalho a tempo inteiro a conseguir um bom negócio numa propriedade de execução hipotecária”, aconselha Parker.
“Ele encontrou mais problemas do que o esperado durante as renovações, pelo que os seus custos excederam em muito o seu orçamento. A propriedade acabou por vender, mas ele acabou por obter apenas 2% de retorno sobre aquela casa quando esperava obter 20%. Foi uma lição aprendida para orçamentar uma boa soma mais do que se esperava”
O resultado final é que alguns flips são rápidos e fáceis e tudo o que precisa de fazer é dar umas palmadas em alguma tinta e instalar um novo pavimento. Mas também tem de estar preparado no caso de precisar de levantar a casa toda e substituir a fundação, o telhado, e tudo o resto.
Como posso obter financiamento para inverter?
Solver esta questão da maioria das barbatanas profissionais e elas dir-lhe-ão: “Nós não financiamos os nossos flipping”
“O dinheiro é rei. No mercado de hoje, há tanta concorrência por flipping que estamos a encontrar vendedores que não estão a entreter muitas ofertas financiadas – especialmente se se tratar de uma execução hipotecária ou de uma propriedade pertencente a um banco. Eles estão à procura de dinheiro”, aconselha Parker.
“Além disso, não vai ser possível financiar um flip tradicionalmente porque o imóvel vai ter problemas. A maioria das hipotecas apoiadas pelo governo, como a FHA, VA e USDA, não suportarão a compra de qualquer propriedade que não esteja pronta a ser mudada”
“No entanto, só porque a maioria dos profissionais não financia, não significa que não esteja disponível.
“Há algumas formas de pedir dinheiro emprestado para a mudança. Um empréstimo convencional pode ser uma opção”, sugere Parker.
“Há também empréstimos exóticos como o FHA 203K, que é essencialmente um empréstimo de construção para financiar um flip-butuador, mas que é um processo difícil e demorado tanto para o emprestador como para o empreiteiro que selecciona para fazer as renovações.”
Dois tipos de empréstimos “exóticos” disponíveis para flippers são a Fannie Mae HomeStyle Renovation Mortgage e a FHA 203(k) Mortgage.
Embora semelhante em muitos aspectos, o empréstimo FHA 203(k) limita as despesas de reparação da casa a $35.000. Se o seu flip necessita de reparações mais extensas e caras, o empréstimo HomeStyle permite-lhe pedir emprestado até $50.000 ou 50% do valor avaliado “completado”.
Coas estes tipos de empréstimo têm prós, contras, e condições que podem dificultar os seus planos de flipping, por isso reveja as letras miúdas com o seu credor antes de assinar na linha pontilhada.
Se os emprestadores tradicionais são um no-go, também pode procurar um empréstimo de dinheiro vivo.
Em quase todos os mercados encontrará investidores que têm dinheiro que estão dispostos e interessados em investir em flips – eles próprios não querem fazer o trabalho.
O lado negativo é que as taxas de juro dos empréstimos de dinheiro vivo são tipicamente altas – de 10% a 18% ou mais. Por isso, é necessário completar o flip o mais rapidamente possível para não incorrer nessas taxas de juro elevadas durante demasiado tempo.
Plus, elas são tipicamente por um período de tempo mais curto, tal como 12 meses a cinco anos – o que torna os pagamentos mensais da hipoteca mais elevados, e pode dificultar a manutenção da propriedade se esta não for vendida imediatamente ao preço certo.
5 dicas profissionais para evitar perder dinheiro com o flip da casa
Existem muitas dicas para começar como um flipper da casa. Aqui estão algumas que o impedirão de perder a sua camisa.
Não gaste demasiado em renovações (e orçamento para o inesperado)
Mármore ficaria maravilhoso na cozinha, e adoraria ir com torneiras de luxo na casa de banho. Mas isto não se trata do seu gosto pessoal.
Não é. O seu. Home.
Se quiser ter lucro como barbatana, não pode gastar demasiado em materiais caros ou melhorias desnecessárias em casa.
Os compradores não pagarão mais pelo mármore quando uma bancada de granito de baixa qualidade ou uma bancada de superfície sólida ficaria igualmente bem.
“Não exagere nas renovações ou cortará significativamente as suas margens”, aconselha Parker.
“Novatos que adoram ver os programas de TV de barbatanas de flipper querem colocar nas dispendiosas bancadas de granito e pavimentos de madeira dura. Isso pode parecer bonito, mas também é muito caro. Os compradores não querem mudar-se para o Ritz Carlton. Estão à procura de algo que seja agradável, acessível e pronto para a mudança”
Conta os custos de fecho ao calcular as suas margens
Os flippers novatos esquecem-se frequentemente de orçamentar o suficiente para os custos de fecho.
“Digamos que compra uma casa por $100.000, e precisa de gastar cerca de $50.000 em renovações. Nesse momento tem $150.000 na propriedade”, diz Parker.
“Se o seu objectivo é obter um retorno de 20%, ou um lucro de $30.000, nesse investimento de $150.000, não pode simplesmente vender por $180.000 e pensar que vai atingir as suas margens. Tem de ter em conta os custos de fecho, taxas de associação, comissão de agente, etc.”
Peritos recomendam reservar 2% a 5% do valor da casa para cobrir os custos de fecho. Se o ARV do seu imóvel for $200.000, terá de reservar $4.000 a $10.000 para cobrir os custos de fecho de uma transacção (compra ou venda).
Então, se quiser atingir a sua margem de lucro de $30.000, terá de vender esse imóvel por cerca de $190.000 ou $200.000 para cobrir os custos de fecho vezes dois.
Cercar uma equipa experiente
Não importa o quanto leia sobre estratégias de inverter com sucesso, não há substituição para a experiência real. A única forma de conseguir isso quando se é novato é fazer parceria com pessoas que já o tenham feito antes.
“É vital ter uma boa equipa de profissionais para o ajudar a salvaguardar contra grandes erros financeiros. Monte um que inclua um agente, um advogado, vários credores, e vários empreiteiros”, diz West.
O primeiro colega de equipa a alistar-se é um agente imobiliário com experiência de “flipping”. Conhecerão os melhores bairros para a venda ao ar livre, terão uma linha sobre propriedades de pechincha, e manterão um rolodex digital de outros peritos em venda ao ar livre para o ligar, como investidores, empreiteiros, e até mesmo mutuantes.
Junte-se a um grupo de investimento (Não, não desse tipo)
Não estamos a falar de juntar o seu dinheiro com outros e investir como um grupo, o que poderia ser uma mina de ouro ou um desastre não mitigado), ou mesmo de mergulhar o seu dinheiro num Fundo de Investimento Imobiliário (REIT).
Estamos a falar de clubes e grupos sociais locais que se concentram em redes, comércio de gorjetas, e educação.
“Em Delaware temos pelo menos três ou quatro grupos de investimento que têm reuniões mensais para partilhar ideias, partilhar empreiteiros, e partilhar estratégias. Eles também trarão oradores para partilhar informações sobre o sucesso do flipping”, diz Parker.
P>Pode encontrar estes grupos de networking e educação de investidores através de pesquisas online, em plataformas de redes sociais como o Facebook, ou juntando-se a organizações profissionais, como a Associação de Investimento Imobiliário.
Pesquisar propriedades para flipping antes de serem listadas
Com mais flippers a competir no mercado, as guerras de licitação conduzem os preços das propriedades com potencial de lucro cada vez mais alto. À medida que os preços das casas sobem, as margens de lucro tornam-se finas.
Eventualmente, mesmo as casas mais degradadas tornam-se tão excessivamente caras que já não é acessível fixá-las e virá-las.
A melhor forma de combater a subida dos preços para encontrar propriedades a comprar antes de chegarem ao mercado.
“A parte mais difícil do trabalho para um flipper é encontrar essa boa compra, porque se for um bom negócio e atingir o mercado aberto, todos os outros investidores nessa área estarão atrás dele e isso fará subir esse preço”, aconselha Parker.
“Os nossos melhores flips com os maiores retornos têm sido tipicamente encontrados fora do mercado. Pode encontrar vendedores fora do mercado através de mailings, publicidade, chamadas a frio, bater à porta, e referências”
P>Atrair o seu agente experiente para se manter atento a bons negócios em propriedades fora do mercado é essencial. Pode também ter sorte na sua rede de clubes de investimento e conhecer um grossista imobiliário que ganha dinheiro ao bater no pavimento para desenterrar dicas de listagem pré-mercado por uma modesta taxa de descoberta.
Nunca perca dinheiro a inverter casas
Não há forma de garantir quanto dinheiro ganhará como flipper de uma casa, ou mesmo se tiver algum lucro.
No entanto, se parecer que vais ficar quites ou perder dinheiro com a mudança, há uma coisa que podes fazer para salvar o teu investimento:
“Eis o que é bom na mudança – se não faz sentido vender a propriedade neste momento, então podes simplesmente alugá-la por um par de anos”, aconselha Parker.
“Assim recuperará algumas das suas despesas através dos rendimentos do aluguer, e poderá sempre vender quando o mercado melhorar”