Wie man einen zuverlässigen, ehrlichen Bauunternehmer findet

Für die meisten Hausbesitzer ist der schwierigste Teil eines jeden Renovierungsprojekts nicht die Arbeit selbst, sondern die Suche nach einem kompetenten und zuverlässigen Bauunternehmer, der die Arbeit erledigt. Das Einbauen von Küchenschränken, das Einreißen einer Wand oder das Fliesenlegen im Bad ist einfach, verglichen mit der Schwierigkeit, einen guten Bauunternehmer zu finden, der von Anfang bis Ende auf hohem Niveau arbeitet. Wir riskieren eine Menge Geld, also ist es wichtig, kostspielige Fehler zu vermeiden. Da wir es nicht oft tun, haben wir wenig Gelegenheit, unsere Fähigkeiten zu üben und zu verbessern.

Selbst für erfahrene Hausrenovierer kann sich die Beauftragung eines Bauunternehmers wie ein Glücksspiel anfühlen. Jeder hat schon Geschichten über horrende Bauunternehmer gehört, die die Küche auseinandergenommen haben und nie wiedergekommen sind, oder über Projekte, die das Dreifache des ursprünglichen Kostenvoranschlags des Bauunternehmers gekostet haben. Aber es gibt Dinge, die Sie tun können, um Ihre Chancen zu verbessern.

Wenn Sie ein großes Projekt durchführen, benötigen Sie einen Generalunternehmer, der möglicherweise Subunternehmer für Spezialarbeiten wie Sanitär- und Elektroarbeiten beauftragt. Hausbesitzer mit Renovierungserfahrung arbeiten manchmal als ihre eigenen Generalunternehmer und beauftragen für jeden Auftrag bestimmte Handwerker. Das kann zwar Geld sparen, ist aber zeitaufwändig und bedeutet, dass Sie statt eines einzigen Auftragnehmers mehrere suchen müssen, da Sie für jede kleinere Arbeit einen Spezialisten finden müssen.

Wir haben mit einigen Experten gesprochen, um ihre besten Tipps zu erhalten, wie Sie einen zuverlässigen und ehrlichen Bauunternehmer finden.

Vorab planen

Wissen Sie, was Sie wollen, bevor Sie Kostenvoranschläge einholen. „Beginnen Sie mit einem Plan und einigen Ideen“, sagt Angie Hicks, Gründerin von AngiesList.com, die Empfehlungen und Bewertungen von Bauunternehmen bereitstellt. „

Sie erhalten einen genaueren Kostenvoranschlag, wenn Sie sehr genau sagen können, was Sie tun wollen und welche Materialien Sie dafür verwenden möchten. „Die Küche neu einrichten“ könnte bedeuten, dass Sie Schränke und Arbeitsplatten an denselben Stellen ersetzen, oder es könnte bedeuten, dass Sie die Wände und Böden bis auf die Grundmauern abreißen, alle Sanitäranlagen ersetzen und verlegen und die Strom- und/oder Gasleitungen neu verlegen. Das wird sich erheblich auf Ihre Angebote auswirken, also müssen Sie die Details zuerst ausbügeln.

Sie müssen viel planen und eine Menge Arbeit leisten, bevor Sie überhaupt mit Bauunternehmern sprechen. Für einen größeren Hausanbau zum Beispiel sind Architektenzeichnungen und Spezifikationen erforderlich. Selbst für einen routinemäßigen Bad- oder Küchenumbau sollten Sie eine allgemeine Vorstellung von Ihrem bevorzugten Layout und den zu verwendenden Materialien haben, bevor Sie Angebote einholen.

„Je detaillierter Sie den Arbeitsumfang aufgeschrieben haben, bevor Sie Ihren Bauunternehmer beauftragen, desto besser“, sagt Brandon Turner, Vizepräsident von BiggerPockets.com, einer Netzwerk- und Informationsseite für Immobilieninvestoren. „Die gesamte Dokumentation muss klar und prägnant sein“, sagt H. Dale Contant, Präsident der National Association of the Remodeling Industry und Präsident von Atlanta Design & Build. „

Befragung von Bauunternehmern und Überprüfung früherer Projekte

Auch im Zeitalter des Internets sind persönliche Referenzen weitaus nützlicher als Online-Rezensionen, obwohl Sie diese natürlich auch lesen sollten, ebenso wie die Suche nach Empfehlungen von Online-Diensten wie AngiesList.com, HomeAdvisor.com, Google und Yelp. Bei der Auswahl eines Bauunternehmens ist nichts wichtiger als Referenzen. Fragen Sie Freunde, Verwandte und Arbeitskollegen nach Referenzen. Menschen in Ihrer Nachbarschaft, die ähnliche Projekte durchgeführt haben, sind Ihre besten Quellen.

Wenn Sie Leute aus dem Baugewerbe kennen, fragen Sie auch diese. Wenn Sie die Möglichkeit haben, sehen Sie sich die Arbeit an und stellen Sie dem Hausbesitzer detaillierte Fragen darüber, wie es war, mit dem Bauunternehmer zu arbeiten. Ziehen Sie in Erwägung, Subunternehmer als zusätzliche Referenzen zu befragen und sich zu erkundigen, ob der Bauunternehmer sie gut behandelt und pünktlich bezahlt.

Generalunternehmer und die meisten Subunternehmer sollten lizenziert sein, obwohl das Verfahren je nach Staat und Gemeinde variiert. Prüfen Sie die Disziplinarausschüsse, das Better Business Bureau und die örtlichen Gerichtsakten auf Probleme. Bitten Sie den Auftragnehmer um eine Kopie seiner Lizenz und um Kopien der Lizenzen der wichtigsten Subunternehmer, die an dem Auftrag arbeiten werden.

Beschaffen Sie sich eine Liste mit Referenzen von früheren Kunden. Rufen Sie dann diese früheren Kunden an und stellen Sie detaillierte Fragen: Waren sie mit der Arbeit zufrieden? Hat das Projekt das Budget überschritten und warum? Ist der Auftragnehmer pünktlich erschienen? Hat er die Baustelle beim Verlassen gereinigt?

„Wenn es sich um einen wirklich großen Auftrag handelt … sollten Sie noch ein bisschen weiter gehen, um zu überprüfen, ob er diese Art von Arbeit erledigt hat“, sagt Contant. Dazu gehört, zusätzliche Fragen zu stellen, weitere Referenzen zu konsultieren und einen persönlichen Besuch bei einem früheren Auftrag zu machen. Jemand, der das Bad Ihres Nachbarn gut gefliest hat, ist nicht unbedingt der Richtige, um einen Anbau an Ihr Haus zu bauen. Sie wollen eine Firma finden, die routinemäßig die Art von Projekt durchführt, die Sie haben möchten.

Interviewen Sie mindestens drei Bauunternehmen. Stellen Sie eine Menge Fragen und lassen Sie sich von jedem ein schriftliches Angebot machen. Wenn Sie die Angebote vergleichen, stellen Sie sicher, dass jedes Angebot die gleichen Materialien und die gleichen Aufgaben enthält, damit Sie Äpfel mit Äpfeln vergleichen können. Holen Sie drei Angebote ein, auch wenn Sie einen Auftragnehmer haben, den Sie mögen, denn Sie werden aus jedem Gespräch etwas lernen. „Haben Sie keine Angst zu verhandeln“, sagt Hicks. Während Sie beim Vorstellungsgespräch vielleicht etwas feilschen, seien Sie darauf vorbereitet, den Großteil der Verhandlungen zu führen, nachdem Sie das Angebot erhalten haben und bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

Holen Sie mehr als ein Angebot ein

Wenn Sie Angebote von Bauunternehmern einholen, wollen Sie viel mehr herausfinden, als nur, was Ihr Auftrag kosten wird. Stellen Sie potenziellen Auftragnehmern detaillierte Fragen zur Erfahrung. Wie lange ist er schon in der Branche tätig? Welche anderen Aufträge hat er ähnlich wie Ihren erledigt? Wird er Subunternehmer oder Angestellte einsetzen, um die Arbeit zu erledigen?

Ein Ein-Mann-Betrieb ist in der Regel nicht die richtige Wahl für die Umgestaltung eines ganzen Hauses. Selbst wenn Ihr Auftrag klein ist, sollten Sie ein größeres Unternehmen nicht ausschließen, das vielleicht mehr Mitarbeiter hat und in der Lage ist, kleine Aufträge effizient zu erledigen. Cannon Christian, Präsident von Renovation Realty in San Diego, rät, eine Mitarbeiterliste anzufordern, um sicher zu gehen, dass der Bauunternehmer wirklich die Mitarbeiter hat, die er angibt, und keine Gelegenheitsarbeiter von der Straße einsetzt.

Wenn Sie die Angebote erhalten haben, sollten Sie nicht denken, dass es Zeit ist, mit der Arbeit zu beginnen. Sie und der Auftragnehmer müssen einen detaillierten Vertrag ausarbeiten, der genau auflistet, wie Sie das Projekt fertigstellen wollen, welche Materialien verwendet werden und was passiert, wenn Sie Ihre Meinung auf halbem Weg ändern oder unvorhergesehene Probleme auftreten. Der Vertrag sollte einen Zeit- und Zahlungsplan enthalten.

Anstatt nur die grundlegenden Dinge zu regeln, sollte der Vertrag bis zum genauen Modell der Wasserhähne in der Küche gehen (oder einen bestimmten Betrag vorsehen). Er sollte detailliert aufführen, wann die Arbeit erledigt wird, was passiert, wenn sie nicht rechtzeitig erledigt wird, welche Arbeiten von den Mitarbeitern des Bauunternehmers und welche von Subunternehmern erledigt werden, zu welchen Zeiten die Bauunternehmer bei Ihnen zu Hause arbeiten können und wer am Ende des Tages aufräumen wird.

Hier sind einige weitere Tipps, wenn Sie mit einem Bauunternehmer arbeiten:

Erwarten Sie, dass ein Auftragnehmer zu beschäftigt ist, um sofort zu beginnen. „Die besten Leute sind die, die viel zu tun haben“, sagt Christian.

Erwarten Sie teure Überraschungen und planen Sie sie ein. Wenn Sie 50.000 Dollar für Ihren Umbau ausgeben wollen, unterschreiben Sie keinen Vertrag über 50.000 Dollar, denn es werden immer unvorhergesehene Reparaturen anfallen. Planen Sie mindestens 10 Prozent ein, um diese abzudecken. „Kein Bauunternehmer kann durch eine Wand sehen“, sagt Hicks. „Sie wollen für das Unerwartete planen.“

Überprüfen Sie Lizenzierung und Versicherung. Bitten Sie den Auftragnehmer, Ihnen Kopien der Lizenzen und Versicherungspolicen auszuhändigen, und rufen Sie dann die örtliche oder staatliche Behörde an, die die Lizenzen ausstellt, um zu überprüfen, ob sie gültig sind.

Sein Sie misstrauisch bei Angeboten, die deutlich niedriger sind als alle anderen. Die Kosten für dieselbe Arbeit im selben Gebiet werden sich nicht wesentlich unterscheiden. Wenn ein Angebot deutlich niedriger ist, stellen Sie detaillierte Fragen zu den Materialien und dem Arbeitsumfang, um sicherzugehen, dass alles enthalten ist.

Gewinnen Sie Genehmigungen. Städte und Landkreise benötigen für die meisten Umbauarbeiten Genehmigungen. Es ist üblich, dass der Bauunternehmer die Genehmigung einholt und die Kosten auf Ihre Rechnung aufschlägt. Manche Bauunternehmer bieten Ihnen an, die Arbeit ohne Genehmigung billiger zu erledigen, aber das könnte später zu Problemen führen, wenn die Umbauarbeiten nicht vorschriftsmäßig ausgeführt werden oder wenn die Stadt Sie bei der nächsten Arbeit erwischt. Sie könnten eine Geldstrafe erhalten und dazu verpflichtet sein, die fehlerhafte Arbeit zu entfernen, um sie neu zu machen. „Wenn Sie es versäumen, eine ordnungsgemäße Genehmigung für Ihre Arbeiten einzuholen, sind Sie am Ende selbst schuld“, sagt Hicks. Seien Sie vorsichtig mit Auftragnehmern, die Sie bitten, die Genehmigungen einzuholen – das ist die Aufgabe des Auftragnehmers. Nicht genehmigte Arbeiten können auch Probleme verursachen, wenn es an der Zeit ist, zu verkaufen.

Haben Sie einen Zahlungsplan im Vertrag, mit bestimmten Meilensteinen. Die meisten professionellen Bauunternehmer verlangen eine kleine Anzahlung im Voraus und dann weitere Zahlungen, wenn bestimmte Meilensteine erreicht sind. Die letzten 10 Prozent werden erst fällig, wenn alle Pfandrechtsfreigaben eingegangen sind, die Endkontrolle durchgeführt wurde und alle Punkte auf der Punchlist erledigt sind. Seien Sie misstrauisch gegenüber einem Bauunternehmer, der eine große Anzahlung im Voraus verlangt, es sei denn, der Auftrag erfordert, dass der Bauunternehmer eine beträchtliche Menge an teuren Materialien kauft, bevor er mit der Arbeit beginnt.

Zahlen Sie nicht mehr als 10 % der Auftragssumme, bevor der Auftrag beginnt. Sie wollen nicht, dass ein Bauunternehmer Ihr Geld verwendet, um die Arbeit eines anderen zu beenden. Christian sagt, dass er gelegentlich bis zu 30 % verlangen wird, wenn teure Materialien sofort benötigt werden.

Wählen Sie Ihre Endarbeiten rechtzeitig aus. Wahrscheinlich werden Sie einige Hauptkomponenten des Auftrags (z. B. Fliesenboden oder Granitarbeitsplatten) in den Vertrag aufnehmen, wobei die spezifischen Oberflächen während der laufenden Arbeiten ausgewählt werden müssen. Wenn Sie Ihre Fristen für die Auswahl der Materialien nicht einhalten, kann auch der Bauunternehmer seine nicht einhalten.

Erhalten Sie Pfandrechtsfreigaben. Jeder, der Arbeit oder Material für Ihr Haus liefert, kann ein Pfandrecht gegen Ihren Titel einreichen, wenn die Rechnung nicht bezahlt wird. Bevor Sie die letzten Zahlungen an den Bauunternehmer leisten, bitten Sie ihn um Pfandrechtsverzichtserklärungen von allen Materiallieferanten und Subunternehmern, die bestätigen, dass sie bezahlt worden sind. „Eine Pfandrechtsverzichtserklärung schützt den Kunden wirklich sehr“, sagt Contant.

Sprechen Sie häufig mit dem Bauunternehmer. Bei einem großen Auftrag müssen Sie vielleicht jeden Tag sprechen. Wenn Sie ein potenzielles Problem sehen, sprechen Sie es sofort an. Wenn etwas falsch gemacht wird, ist es später schwieriger, es zu beheben, nachdem Ihr Bauunternehmer zusammengepackt hat und zum nächsten Auftrag weitergezogen ist.

Überprüfen Sie den Versicherungsschutz. Informieren Sie sich, was durch Ihre Hausratversicherung abgedeckt ist und was durch die Geschäftsversicherung Ihres Bauunternehmers abgedeckt ist. Lassen Sie sich eine Kopie der Versicherungspolice des Unternehmens geben.

Beschaffen Sie Pfandrechtsfreigaben und Quittungen für Produkte. Wenn Ihr Bauunternehmer seine Subunternehmer oder Lieferanten nicht bezahlt, können diese ein mechanisches Pfandrecht gegen Ihr Haus erheben. Sie wollen Kopien der Quittungen für alle Materialien sowie Pfandrechtsfreigaben von allen Subunternehmern und dem Generalunternehmer, bevor Sie zahlen. Sie können einige davon verlangen, wenn es Zeit für die Abschlagszahlungen ist.

Rechnen Sie mit Stress. Arbeiter in Ihrem Haus zu haben, ohne Küche zu leben und eine Staubwolke über allem zu haben, ist selbst für die ruhigsten Hausbesitzer eine Herausforderung. Rechnen Sie mit Unterbrechungen und machen Sie Pläne, um damit umzugehen. „Eines der Dinge, die Verbraucher nicht einplanen, ist der Stress, den sie haben“, sagt Hicks.