Baugenehmigungen: Was Sie wissen sollten
Viele Verbesserungen und Reparaturen werden von Hausbesitzern und sogar einigen Bauunternehmern ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Baugenehmigungen und die damit verbundenen obligatorischen Inspektionen durchgeführt.
Die Gründe für die Umgehung dieser Vorschriften können darin liegen, dass ein Hausbesitzer oder Bauunternehmer versucht, die Kosten für die Genehmigung zu umgehen oder weil er befürchtet, dass die Steuern steigen, wenn die Verbesserungen offiziell katalogisiert werden. Die Gründe sind immer unterschiedlich.
Aber viele Ängste vor dem Genehmigungsverfahren sind unbegründet. Außerdem ist das Potenzial für Probleme erheblich, wenn Sie es versäumen, die richtigen Genehmigungen zu beantragen und genehmigen zu lassen.
Was eine Baugenehmigung ist
Eine Baugenehmigung ist eine Genehmigung durch eine lokale Regierungsbehörde, die bescheinigt, dass die Arbeiten nach einem bestimmten Standard ausgeführt wurden. Da es sich um eine Genehmigung (also eine Erlaubnis) handelt, muss sie vor Beginn der Arbeiten eingeholt werden. Nachdem die Arbeit zufriedenstellend abgeschlossen wurde, wird die Genehmigung abgeschlossen und genehmigt.
Baugenehmigungen sind für eine bestimmte Zeit gültig. Sobald eine Baugenehmigung erteilt wurde, haben Sie nicht unbegrenzt Zeit, um die Arbeiten zu beginnen und abzuschließen. Normalerweise müssen Sie innerhalb von sechs Monaten oder einem Jahr beginnen. Projekte müssen in der Regel innerhalb eines Jahres oder 18 Monaten abgeschlossen werden.
Genehmigungen sind nicht immer erforderlich
Einige Hausbesitzer denken vielleicht, dass jede Reparatur oder Verbesserung, die sie rund um das Haus vornehmen, von einem Inspektor mit einem feinzahnigen Kamm unter die Lupe genommen wird, der darauf bedacht ist, jeden winzigen Fehler zu finden.
In Wirklichkeit gibt es viele Reparaturen und Verbesserungen, die ohne eine Genehmigung durchgeführt werden können. Die Regeln dafür sind von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich, und das gleiche Projekt, das in einem Ort eine Baugenehmigung und geplante Inspektionen erfordert, braucht in einem anderen Gerichtsbezirk vielleicht keine.
Generell dürfen Sie viele bestehende Elemente Ihres Hauses eins zu eins ohne Genehmigung ersetzen. Alles, was die Struktur Ihres Hauses verändert oder eine Immobilienverbesserung darstellt, erfordert eine Genehmigung.
Sie können zum Beispiel einen kaputten Lichtschalter oder einen undichten Wasserhahn ersetzen, aber das Hinzufügen einer Terrasse oder eines zusätzlichen Zimmers erfordert eine Genehmigung. Ihre Gemeinde hat möglicherweise Online-Ressourcen, die erklären, welche Arten von Arbeiten Genehmigungen und Inspektionen erfordern, oder Sie können das Genehmigungsamt anrufen und darum bitten, mit einem Inspektor zu sprechen.
Sie können mit dem Genehmigungsamt sprechen
Es ist normalerweise möglich, das örtliche Bauinspektions- und Genehmigungsamt anzurufen, um sich über Genehmigungen beraten zu lassen, und oft können Sie das anonym tun.
Auch wenn die Genehmigungsbehörden zunehmend wollen, dass die Bürger online Hilfe suchen, gibt es einfach zu viele Variablen und Grauzonen, die mit einer Online-Beratung geklärt werden können.
Die Genehmigungsbehörde existiert, um sicherzustellen, dass Hausverbesserungen sicher durchgeführt werden und kein Risiko für die Bewohner darstellen. Inspektoren, die im Büro sind und verfügbar sind, sollten zur Verfügung stehen, um Fragen zu beantworten. Wenn gerade kein Inspektor verfügbar ist, wird man Sie zurückrufen.
Genehmigungskosten können prohibitiv sein
Oft gibt es keine feste Gebühr für eine Baugenehmigung. Die Kosten für eine Baugenehmigung können je nach den geschätzten Kosten und der Komplexität des Projekts variieren.
Der Bau eines Zauns kann zum Beispiel eine Genehmigung für 55 Dollar erfordern, während der Bau eines großen neuen Hauses eine Baugenehmigung für 2.000 Dollar erfordern kann.
International kostete die durchschnittliche Baugenehmigung im Jahr 2020 $1.224, mit einer typischen Spanne von etwa $400 bis etwa $2.100.
Aber diese durchschnittlichen Kosten repräsentieren viele Genehmigungen für den Neubau ganzer Häuser, und es gibt viele Projekte, für die die Baugenehmigungen $100 oder weniger kosten. Es ist ziemlich üblich, dass die Genehmigungskosten auf einem Prozentsatz der voraussichtlichen Kosten des Projekts basieren. Wenn Sie mit einem Bauunternehmer zusammenarbeiten, sind die Kosten für die Baugenehmigung in der Regel im Angebot enthalten, das Sie erhalten haben.
Eigentümer/Bauherren-Genehmigungen können ausgestellt werden
Örtliche Inspektionsbüros stellen routinemäßig Genehmigungen für Hausbesitzer aus, die alle Arten von Arbeiten selbst durchführen wollen – bis hin zur Tätigkeit als Generalunternehmer (GU) beim Bau eines ganzen Hauses. Für diese Art von Projekt kann Ihre Gemeinde eine spezielle Bauherrengenehmigung erteilen, die es Ihnen erlaubt, das Haus für einen bestimmten Zeitraum (normalerweise etwa ein Jahr) zu bewohnen, während Sie die einzelnen Aufgaben für den Job an Subunternehmer vergeben.
Als Bauherr agieren Sie als Ihr eigener Generalunternehmer, anstatt einen solchen zu beauftragen. Dadurch sparen Sie zwar die schmerzhaften 15 bis 25 Prozent Honorar, die von Generalunternehmern verlangt werden.
Aber Sie tragen auch die Last möglicher Haftungen, von denen viele schwerwiegend sein können. Die Beauftragung eines lizenzierten, versicherten und gebundenen Bauunternehmers schützt Sie besser vor diesen Verbindlichkeiten.
Es ist wichtig zu wissen, dass Sie mit einer Bauherrengenehmigung nicht an Häusern arbeiten dürfen, die Ihnen nicht gehören.
Grunddienstbarkeiten können Ihr Projekt beeinflussen
Wo immer eine Stromleitung, ein Abwasserkanal, ein Gehweg oder ein anderer gemeinsamer und durchgängiger Versorgungsweg durch Ihr Grundstück verläuft, haben Sie wahrscheinlich eine Grunddienstbarkeit – eine rechtliche Einschränkung, die Sie daran hindert, Änderungen vorzunehmen, die diese Versorgungsleitungen oder andere Merkmale beeinträchtigen oder einschränken.
Es gibt Fälle, in denen ein Teil Ihres Grundstücks für eine mögliche zukünftige Straße reserviert ist. Sie können keinen Teil Ihres Grundstücks bebauen, auf dem eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist.
Um zu erfahren, welche Grunddienstbarkeiten in Kraft sind, überprüfen Sie Ihr Grundstücksverzeichnis, das Sie online auf der Seite Ihres Bezirksgutachters oder in dessen Büros finden. In der Regel dürfen Sie niemals auf Grunddienstbarkeiten bauen, es sei denn, es handelt sich um geringfügige Ergänzungen, wie z.B. Zäune.
Grundstücksabstände sind entscheidend
Abstände sind vorgeschriebene Puffer zwischen Grundstücksgrenzen und dauerhaften Strukturen, die dazu beitragen, ein Gefühl der Offenheit in Gemeinden zu erhalten, sowie Sicherheitsabstände im Falle von Bränden zu schaffen.
Wenn Sie zum Beispiel die Seite Ihres Hauses verlängern, müssen Sie sich über die vorgeschriebenen Abstände der örtlichen Bauvorschriften informieren. Auch für die Erweiterung eines Grundstücks an der Vorder- und Rückseite eines Hauses gibt es wahrscheinlich Abstandsregeln.
In der Regel geht es dabei um die Einhaltung eines Mindestabstands zwischen dem Rand von Bauwerken und den vermessenen Grundstücksgrenzen. Bauliche Anbauten, Garagen, Schuppen und Terrassen können von diesen Abstandsregeln betroffen sein.
Abweichungen sind möglich
Während Grunddienstbarkeiten nur selten aufgehoben werden, sind Verstöße gegen Abstandsregelungen und einige andere Bebauungsvorschriften manchmal erlaubt, indem man eine Abweichung beantragt und erhält.
Eine Abweichung ist eine offiziell genehmigte Ausnahme von Bebauungsvorschriften. Meistens werden Abweichungen beantragt, wenn ein Hausbesitzer ein größeres Haus auf dem Grundstück bauen möchte, als durch die Bebauungsvorschriften erlaubt ist.
Durch die Beantragung einer Abweichung kann es dem Hausbesitzer erlaubt werden, ein größeres Haus zu bauen oder ein zusätzliches Zimmer zu errichten, das die Abstandsvorschriften verletzt. Die Genehmigungsbehörde kann sich mit den Nachbarn beraten, wenn eine Abweichung beantragt wird, und deren Zustimmung kann der Schlüssel sein, um die Abweichung zu erhalten.
Bestandsbaupläne brauchen eine Genehmigung
Sie denken vielleicht, dass jeder Hausplan oder Bauplan, der von einem Architekten veröffentlicht oder erstellt wurde, oder jeder veröffentlichte Bauplan für einen Schuppen oder eine Garage, automatisch ausreicht, um eine Genehmigung zu erhalten. Schließlich gibt es im Internet jede Menge Baupläne.
Aber Ihre örtliche Baugenehmigungsbehörde muss diese Pläne trotzdem prüfen, bevor sie sie genehmigt oder nicht genehmigt. Auch wenn die Bestandspläne von einem Architekten gezeichnet wurden, kann Ihr Amt verlangen, dass die Pläne von einem Architekten erstellt werden, der in Ihrem Staat lizenziert ist.
ZKRs können Einschränkungen hinzufügen
Ein weiterer potenzieller Stolperstein bei der Beantragung einer Genehmigung sind die Bedingungen, Vereinbarungen und Einschränkungen (ZKRs), die oft in geplanten Gemeinschaften, Unterteilungen oder geplanten Entwicklungseinheiten (PUDs) zu finden sind. CCRs fungieren als eine Art Schattenzonenverordnung – Verordnungen innerhalb von Verordnungen.
Diese Beschränkungen gelten zusätzlich zu Ihren städtischen Verordnungen, und Sie müssen sie einhalten, um eine Verletzung Ihrer vertraglichen Vereinbarung mit der Nachbarschaftsvereinigung zu vermeiden.
Inspektionen sind obligatorisch
Die Inspektion ist ein integraler Bestandteil des gesamten Genehmigungsprozesses, und unter keinen Umständen sollten Sie oder Ihr Bauunternehmer diesen Schritt ignorieren.
Bei einigen Projekten wird es sogar zwei Inspektionen geben – eine in der Rohbauphase und eine Endinspektion. Der Inspektor ist dazu da, um sicherzustellen, dass die Arbeit in Übereinstimmung mit den örtlichen Vorschriften ausgeführt wurde.
Es ist oft ein sehr kurzer, oberflächlicher Besuch. Wenn ein Inspektor bereits mit der Arbeit eines Bauunternehmers vertraut ist, kann die Inspektion kurz, aber gründlich sein. Die Inspektoren können sich mehr Zeit für die Inspektion nehmen, wenn die Arbeit von einem Hausbesitzer ausgeführt wurde.
Nicht bestandene Inspektionen können erneut inspiziert werden
Ein Grund, warum Hausbesitzer es vermeiden, eine Baugenehmigung zu beantragen, ist, dass sie sich vor der Vorstellung fürchten, bei einer Alles-oder-Nichts-Inspektion durchzufallen.
In den meisten Fällen haben Sie die Möglichkeit, Probleme zu korrigieren, die bemängelt wurden. Der Inspektor wird für eine zweite Inspektion zurückkehren (oder sogar mehr, wenn nötig) und die Genehmigung abzeichnen (oder schließen), wenn die Arbeit zu seiner Zufriedenheit erledigt ist.
Das Genehmigungsverfahren zu ignorieren ist ernst
Es kann sehr verlockend sein, das Genehmigungsverfahren zu ignorieren und die Arbeit, die Sie tun, zu verstecken, besonders wenn sie innerhalb des Hauses ist, wo Sie arbeiten können, ohne dass jemand es sieht. Und während Sie damit vielleicht durchkommen, ist es ebenso wahrscheinlich, dass solche Abkürzungen Sie am Ende viel kosten werden.
Wenn es ans Licht kommt, dass Sie Arbeiten ohne eine erforderliche Genehmigung durchgeführt haben, könnten Sie gezwungen sein, nachträglich eine Genehmigung zu beantragen, zu stark erhöhten Kosten. Und möglicherweise müssen Sie sogar Wände oder Decken herausreißen, damit die Arbeiten abgenommen werden können. Wenn Sie Fehler gemacht haben, sind Sie gezwungen, die gesamte Arbeit abzureißen und von vorne anzufangen.
Auch Ihre Hausratversicherung kann betroffen sein. Sollten Sie zum Beispiel eine Überschwemmung oder einen Brand aufgrund von schlechten Klempner- oder Elektroarbeiten haben, kann Ihre Versicherung die Deckung verweigern, wenn die Arbeiten ohne Genehmigung durchgeführt wurden.