Colorado Räumungsprozess

Was hat es mit Räumungen in Colorado auf sich?

In Colorado werden Zwangsräumungen manchmal als „forcible entry & detainer“ (FED) bezeichnet.

Bevor Sie eine Zwangsräumung beantragen können, müssen Sie den Mietern in der Regel eine Frist von 10 Tagen (erhöht von 3 Tagen zuvor) einräumen, um einen Mangel zu beheben oder die Immobilie zu verlassen, außer unter bestimmten Umständen.

Wenn der Prozess abgeschlossen ist, finden die meisten Anhörungen innerhalb von 2 Wochen nach der ersten Einreichung statt, sofern keine Einsprüche oder Verlängerungen vorliegen. Sie können dann mindestens weitere 48 Stunden einplanen, um einen Rückgabebescheid zu erhalten und zu vollstrecken, der den ehemaligen Mieter im Wesentlichen unter Aufsicht der Strafverfolgungsbehörden zum Auszug zwingt. In der Praxis dauert der Prozess in der Regel etwa 25 Tage, oder etwa 30 Tage für Wohnmobilstellplätze.

Was sind einige Gründe, dass ich einen Mieter in Colorado vertreiben kann?

Neben dem einfachen Ablauf eines Mietvertrags, der nicht verlängert wird, können Sie einen Mieter in Colorado aus folgenden Gründen zwangsräumen:

• Verzug bei der Mietzahlung – Colorado Revised Statute 13-40-104 subsection (1)(d)
• Verstoß gegen eine Bedingung oder Vereinbarung des Vertrags – C.R.S. 13-40-104 Unterabschnitt (1)(e)
• Öffentlicher Treuhänderverkauf – C.R.S. 13-40-104 Unterabschnitt (1)(f)
• Wesentliche Verletzung: Gewalttätige oder asoziale Straftaten – C.R.S. 13-40-107.5

Gibt es Situationen, in denen ich einen Mieter in Colorado nicht zwangsräumen kann?

Abschnitt 38-12-509 der Colorado Revised Statutes verbietet es Vermietern, Vergeltungsmaßnahmen gegen Mieter zu ergreifen, die eine Beschwerde bei einem Vermieter oder einer Regierungsbehörde über Verstöße gegen die stillschweigende Garantie der Bewohnbarkeit einreichen (siehe Colorado Rev. Stat. 38-12-503 und 505). Grundsätzlich können Sie keine Vergeltungsmaßnahmen gegen einen Mieter ergreifen (einschließlich einer Zwangsräumung), wenn dieser sich darüber beschwert, dass die Wohnung nicht in einem bewohnbaren Zustand gehalten wird. Die Beweislast liegt jedoch beim Mieter.

Sie dürfen einen Mieter nicht aufgrund von Rasse, Hautfarbe, Familienstand, Behinderung, Religion, Geschlecht oder nationaler Herkunft diskriminieren. Dies sind alles geschützte Klassen unter dem Federal Fair Housing Act. Darüber hinaus verbietet das Gesetz von Colorado die Diskriminierung aufgrund der Abstammung, des Glaubens, des Glaubenssystems, des Familienstandes oder der sexuellen Orientierung. Einige Städte haben zusätzliche geschützte Klassen zu den Landes- und Bundesgesetzen hinzugefügt.

Sie können einen Mieter nicht vertreiben, weil er oder sie einen Dienst- oder Therapiehund gemäß dem Fair Housing Act hat. Dies ersetzt alle Haustierbeschränkungen, die in Ihrem Mietvertrag vorhanden sein können.

Wie läuft der Räumungsprozess in Colorado normalerweise ab?

Bei Räumungen zur Beendigung eines Mietverhältnisses ist der erste Schritt, dem Mieter eine Aufforderung zur Einhaltung oder eine Besitzmitteilung (JDF 101) oder eine Kündigungsmitteilung (JDF 97) zuzustellen. Danach müssen Sie eine Frist von mindestens 3 Tagen abwarten. Fällt der letzte Tag einer Frist auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verlängert sich die Frist.

Die Formulare können Sie hier herunterladen: https://www.courts.state.co.us.

Verwenden Sie eine Demand for Compliance, wenn Sie dem Mieter die Möglichkeit geben wollen, das Problem zu beheben. Verwenden Sie eine Notice to Quit, wenn Sie den Mieter einfach nur raus haben wollen und nicht daran interessiert sind, ihm die Möglichkeit zu geben, das Problem zu beheben.

In beiden Fällen müssen Sie diese Mitteilungen mindestens 3 volle Tage vor dem Einreichen einer Räumungsklage veröffentlichen.

Hinweis: Wenn kein Verstoß gegen den Mietvertrag vorliegt, der Mieter die Miete bezahlt hat und Sie den Mieter aufgrund des routinemäßigen Ablaufs eines Mietvertrags oder durch eine gegenseitige Vereinbarung zur Beendigung eines Mietvertrags ausziehen wollen, gilt eine andere Zeitspanne.

• Ein Jahr oder länger: 91 Tage
• Sechs Monate oder länger, aber weniger als 1 Jahr: 28 Tage
• Ein Monat oder länger, aber weniger als 6 Monate: 7 Tage
• Eine Woche oder länger, aber weniger als 1 Monat: 3 Tage
• Kürzer als eine Woche: 1 Tag

Wenn die 10-tägige Kündigungsfrist nicht zu einem zufriedenstellenden Ergebnis führt, können Sie das formelle Räumungsverfahren einleiten, indem Sie das Formular JDF 99 (Complaint in Forcible Entry and Detainer) sowie ein CRCCP-Formular 1A (Summons in Forcible Entry and Unlawful Detainer) und ein CRCCP-Formular 3 (Answer Under Simplified Civil Procedure) ausfüllen.

Rechnen Sie mit einer Einreichungsgebühr von $97, zuzüglich zusätzlicher Gebühren für die Erstellung von Kopien für das Gericht und für jeden Beklagten. Wenn die Wohnung mehrere erwachsene Bewohner hat, die Sie zwangsräumen möchten, müssen die Gerichtsbeamten jeden von ihnen separat zustellen, so dass Sie in dieser Situation mit höheren Kosten rechnen müssen.

Spätestens einen Tag nach dem Tag, an dem Sie die Klage bei Gericht einreichen, müssen Sie eine Kopie der Vorladung, Klage und Antwort an den/die Beklagten per First Class Mail mit vorausbezahltem Porto versenden.

Nachdem Sie die Klage eingereicht und die Gebühren bezahlt haben, wird der Gerichtsschreiber eine Anhörung ansetzen – in der Regel zwischen 7 und 14 Tagen ab dem Datum der Ausstellung der Vorladung. Dem Beklagten müssen jedoch mindestens 7 Tage zwischen dem Datum der förmlichen Zustellung der Vorladung und dem Gerichtstermin selbst eingeräumt werden.

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Die Vorladung kann vom Sheriff, einem privaten Gerichtsvollzieher oder einer anderen erwachsenen Person ausgestellt werden, die nicht an der Zwangsräumung beteiligt ist und die Regeln der Zustellung kennt. Die Gebühren für die Zustellung an die Sheriffs und die privaten Gerichtsvollzieher variieren.

Wenn die Mieter nicht persönlich zugestellt werden können, können die Gerichtsvollzieher die Papiere an der Tür der Wohnung oder an einer anderen auffälligen Stelle auf dem Grundstück anbringen.

Nach der Zustellung müssen die Beklagten vor Gericht erscheinen, oder Sie können ein Urteil im Schnellverfahren zu Ihren Gunsten erhalten (vorausgesetzt, Sie haben alles korrekt eingereicht und einen rechtlichen Grund für die Räumung angegeben). Ihre Mieter können auch eine Antwort oder eine Gegenklage einreichen, um auf die Behauptungen in Ihrer Klage zu antworten. Sie können auch ein Schwurgerichtsverfahren beantragen.

In Colorado kann ein Richter von Ihnen verlangen, dass Sie vor der Anhörung mit dem Mieter/Beklagten an einer Mediation mit einem ausgebildeten Mediator teilnehmen.

Wenn Sie sich vor Gericht durchsetzen oder ein Urteil im Schnellverfahren erhalten, können Sie den Besitz der Immobilie beantragen, indem Sie den Antrag auf Erlass eines Urteils (JDF 104) ausfüllen. Nach der Prüfung gibt Ihnen das Gericht eine unterschriebene Kopie der Order for Entry of Judgement (JDF 107).

Nun beginnt die Uhr für die Mieter zu ticken. Sie haben 48 Stunden ab dem Datum des Urteils, um die Einheit zu räumen. Geschieht das nicht, können Sie die Überschrift auf dem „Writ of Restitution“ (JDF 103) ausfüllen und dem Gericht vorlegen, das es in der Regel genehmigt und das Sheriff’s Department kontaktiert, um die Verfügung zu vollstrecken. Das bedeutet, dass der Mieter gewaltsam entfernt wird.

Umgang mit den Habseligkeiten des vertriebenen Mieters in Colorado

Sie erhalten vom Gericht oder dem Sheriff Department eine Uhrzeit und ein Datum, wann sie ankommen werden, um die Verfügung zu vollstrecken. Wenn der Mieter seine Sachen nicht entfernt, müssen Sie dies unter Aufsicht der Strafverfolgungsbehörden tun; halten Sie also zu gegebener Zeit eine Gruppe von Leuten mit Kisten, Müllsäcken und Planen bereit.

Im Gegensatz zu den meisten Bundesstaaten verlangt das Gesetz in Colorado nicht, dass Vermieter die Sachen der Mieter aufbewahren, wenn sie auf eine Zwangsräumung zurückgreifen mussten. In diesem Fall müssen Sie den Mieter auffordern, sein Hab und Gut zurückzuholen und dann mindestens 15 Tage warten, bevor Sie es verkaufen oder entsorgen. Sie können die Kündigung per Einschreiben oder Rückschein an die letzte bekannte Adresse des Mieters schicken. Wenn der Mieter sein Eigentum nach dem freiwilligen Umzug zurückgelassen hat, müssen Sie jedoch 30 Tage warten, bevor Sie die Gegenstände entsorgen, oder Sie können sie einlagern. (Siehe Rev. Colorado Statutes Sections 38-20-116 und folgende sowie 13-40-122.)

Wenn Sie einen finanziellen Schaden, wie z.B. unbezahlte Mietrückstände, eintreiben wollen, können Sie eine Lohnpfändung, ein Pfandrecht auf das nicht beanspruchte Eigentum des Beklagten oder beides beantragen.

Anwalts- und Gerichtskosten für Zwangsräumungen in Colorado

Colorado ist ein „Loser pays“-Staat. Die in einem Verfahren obsiegende Partei hat in der Regel Anspruch auf angemessene Anwalts- und Gerichtskosten; Vermieter müssen dies jedoch in ihrem Mietvertrag festlegen, um sich für eine Rückerstattung zu qualifizieren, gemäß Colorado Revised Statute 13-14-123.

Wo kann ich mehr über den Räumungsprozess in Colorado erfahren?

Anleitungen für Forcible Entry and Detainer (FED)/Räumung

Colorado Landlord Tenant Law – Article 40 – Forcible Entry and Detainer

Boulder County Combined Court Information Center and the State of Colorado Judicial Department – How To Navigate the Eviction Process

Häufig gestellte Fragen zu Pfändung/Urteilen

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