Cuánto se puede ganar volteando casas? La respuesta puede sorprenderte
«Voltear puede ser una gran manera de ganar dinero rápido», aconseja Dustin Parker, un agente inmobiliario de primera línea en Seaford, Delaware, que también es un volteador de casas.
«Sin embargo, corres el riesgo de comprar una propiedad a un precio alto justo antes de que el mercado tenga una caída. Si el valor de la vivienda cae mientras estás haciendo las renovaciones, entonces te quedas con un montón de dinero invertido en una casa que no puedes vender con beneficio.»
Entonces, ¿cuánto puedes ganar volteando casas? Aquí vamos a cubrir:
- Cuánto puedes ganar en un solo flip
- Las ganancias medias de un flipper de casas
- Las tasas de éxito de los flippers de casas
- Todos los costes que debes presupuestar en cada flip
- Cómo conseguir financiación para tu propiedad de inversión
- Compras una casa por el precio medio de 160.000 dólares con la intención de fliparla.
- Basándote en las medias actuales, tu beneficio bruto ascendería a 64.900 dólares (o un 40,6% de ROI) para un precio de venta de 224.900 dólares.
- Su costo promedio de renovaciones como 20%-33% del valor después de la reparación (en este caso $224,900) asciende a: $44,980-$74,217.
- Precio de compra de la casa
- Costes de cierre x 2 (sí, tanto los compradores como los vendedores tienen costes de cierre que cubrir)
- Comisiones de los agentes
- Seguros especiales (como el de casa vacía y el de riesgo del constructor)
- Reparaciones estimadas (repavimentar el camino de entrada, repintar los armarios, reparar el HVAC, etc.)
- Mejoras cosméticas (nueva pintura, suelos, encimeras, etc.)
- La mano de obra para todas las reparaciones, mejoras y actualizaciones
- Impuestos, permisos y otros gastos legales
- Gastos de la vivienda (puede incluir el pago de la hipoteca, los servicios públicos, las cuotas de la Asociación de Propietarios, etc.)
Luego, tenemos 5 consejos de inversores experimentados sobre cómo evitar perder dinero en tus primeros flips de casas.
¿Cuánto puedo ganar en un solo flip?
En el tercer trimestre de 2019, los flippers promediaron un ROI del 40,6% o un beneficio bruto de 64.900 dólares por flip, según la firma líder en datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions. En este caso, el ROI se calcula dividiendo el beneficio bruto del flipping (64.900 dólares) por el precio de compra (una media de 160.000 dólares). Para ser considerado un flip según los estándares de ATTOM, una propiedad tiene que ser comprada y vendida en un lapso de 12 meses.
Es importante tener en cuenta que la cifra de beneficio bruto es la diferencia entre lo que costó originalmente una propiedad y lo que se vendió. En la metodología de ATTOM verás que esta cifra no incluye el coste de la rehabilitación y las renovaciones, que los veteranos del flipping estiman que supondrá entre un 20% y un 33% del valor de la vivienda después de las reparaciones.
Así que vamos a ver cuánto ganarías con un hipotético flip house basado en estos rendimientos medios brutos teniendo en cuenta también tus gastos.
En el mejor de los casos sus cálculos resultan así:
Precio de venta: 224.900 dólares
–
Precio de compra: 160.000 dólares
–
Costes de rehabilitación y otros gastos incurridos (extremo inferior) 44.980 dólares
=
Te llevas a casa: 19.920 dólares flip (12% de beneficio)
En el peor, pierdes dinero:
Precio de venta: 224.900
–
Precio de compra: 160.000 dólares
–
Costes de rehabilitación y otros gastos incurridos (extremo superior): 74.217 dólares
=
Pierdes: 9.317 dólares en este flip (-6% de beneficio)
«Nuestro objetivo es siempre conseguir un margen de beneficio del 20% para los inversores con los que trabajamos, lo que es bastante habitual en nuestra zona», dice Parker. «Aunque nuestro objetivo es el 20%, a veces nos quedamos un poco cortos. Yo diría que el margen medio de un cambio es del 15%. Sin embargo, es posible que se haga un home run y se obtenga el 50% o el 60% en un solo flip.»
Pero no hay garantía de que se gane tanto -especialmente si la inexperiencia juega en contra.
¿Cuáles son las ganancias medias de un flipper?
Cuánto puede ganar en general como flipper depende de un montón de factores, incluyendo si usted es capaz de identificar y comprar propiedades con descuento, llegar a su presupuesto objetivo para la rehabilitación y las reparaciones, y cuántas casas usted voltea cada año. De acuerdo con un flipper y bloguero experimentado, los flippers de tiempo completo pueden voltear en cualquier lugar de 1 a 20 casas por año, pero mirando más allá de esos extremos, 2-7 casas por año es un rango más realista para trabajar.
Digamos que usted voltea dos casas al año en el punto de precio medio, y hace $ 19,920 por flip, a un 12% de retorno de la inversión, después de las renovaciones y los costos incurridos por el ejemplo anterior. Eso es sólo $ 39,840 por año, y eso es en el extremo más bajo del espectro de costos de rehabilitación. Sin embargo, si usted es capaz de hacer todos los 7 flips ese año, usted rastrillo en $ 139,440.
Los flippers experimentados son capaces de maximizar sus márgenes de beneficio por una serie de razones. Para empezar, pueden permitirse comprar materiales al por mayor para varias casas a la vez. Además, al ser clientes fijos, pueden negociar mejores tratos con los proveedores y contratistas. Por no mencionar el hecho de que desarrollan relaciones con agentes amigos de los inversores y con otros inversores que les informan de grandes compras antes de que lleguen al mercado.
Quizás esté pensando que sólo va a voltear unas cuantas casas más cada año para aumentar sus beneficios. Sin embargo, tenga en cuenta que se necesita un promedio de 177 días para voltear una casa, es decir, casi 6 meses durante los cuales su capital está inmovilizado, sin ninguna garantía sobre el tipo de retorno que va a ver.
Cuánto va a promediar como un flipper de la casa también depende de donde usted está comprando y vendiendo sus flips. Algunos mercados son más rentables que otros.
Mirando las ciudades individuales del informe de ATTOM, un puñado vio márgenes brutos de flipping increíbles en el tercer trimestre de 2019: Pittsburgh (133%); Flint, Michigan (111%); Cleveland, OH (110%); y Hickory-Lenoir-Morganton, NC (110%). En estos mercados, los inversores están duplicando con creces su dinero en los intercambios (de nuevo, sin tener en cuenta el coste de las reparaciones). Mientras tanto, las ciudades con los menores beneficios brutos de flipping incluyen Raleigh, NC (25.000 dólares), Austin, TX (27.549 dólares), y Phoenix, AX (31.135 dólares), donde se puede ver cómo sus márgenes de beneficio serían muy delgados.
La popularidad de flipping en su área hace una diferencia, también. A medida que los inversores acuden a la siguiente oportunidad, la competencia se vuelve dura para las propiedades rentables. Por lo tanto, si bien es posible hacer algo de dinero en serio como volteador de casas, muchos que lo intentan no lo harán, porque el volteo es una inversión de alto costo y alto riesgo debido a las muchas variables involucradas.
¿Cuál es la tasa de éxito de los volteadores de casas?
Como el volteo es una inversión de alto riesgo, no es en absoluto sorprendente que por cada volteador que hizo un beneficio impresionante, hubo muchos que no lo hicieron.
No hay muchos datos concretos sobre cuántos flippers sólo consiguen llegar a un punto de equilibrio o, de hecho, pierden dinero en un flip, probablemente porque la gente no está muy dispuesta a proclamar públicamente sus fracasos.
«La tasa de éxito de los flippers es probablemente bastante baja porque se ha convertido en un mercado realmente competitivo gracias a que la gente ve los reality shows de flipping de casas», aconseja Parker. «La diferencia entre los flippers que tienen éxito y los que no lo tienen es que lo tratan como un trabajo a tiempo completo y no como un hobby. Aquellos flippers por afición que se queman en su primer flip probablemente no lo volverán a intentar, que es lo que normalmente vemos.»
¿Qué gastos tengo que presupuestar en cada flip?
Los flippers que quieran ganar dinero en serio tienen que convertirse en presupuestadores frugales.
Su mayor gasto es la compra de la propiedad en sí, y necesita una propiedad tal y como está, que esté lo suficientemente en buen estado como para arreglarla sin gastar demasiado dinero.
Una vez que encuentre la propiedad adecuada, la prioridad es asegurarse de no pagar demasiado.
Para calcular esto es necesario estimar el valor después de la reparación (ARV). Esto se consigue promediando los precios de venta de propiedades similares en buen estado (con tamaño de terreno, superficie, número de habitaciones, etc.) para determinar por cuánto se venderá su propiedad tal y como está una vez arreglada.
Una vez que tenga ese ARV, y una estimación de cuánto le costará arreglar la casa, sabrá cuánto puede pagar por la propiedad en sí misma y aún así alcanzar sus objetivos de ROI.
Pero no puede simplemente calcular el costo de un cubo de pintura y un nuevo piso para determinar sus gastos. Flipping requiere hacer malabares y presupuestar un montón de factores que ni siquiera puede pensar como un primerizo:
Suma todo, y eso es mucho dinero para tener inmovilizado en una propiedad durante seis meses.
Incluso después de todo eso, todavía necesita una parte considerable de capital en reserva para cualquier gasto inesperado, por ejemplo, si encuentra termitas en la casa, o el antiguo sistema de calefacción y aire acondicionado se estropea.
«Incluso los expertos se encuentran con sorpresas inesperadas, desagradables y costosas. Una vez ayudamos a un cliente que realiza unas 50 operaciones de compraventa al año como trabajo a tiempo completo a conseguir un buen trato en una propiedad en proceso de ejecución», aconseja Parker. Al final, la propiedad se vendió, pero acabó obteniendo sólo un 2% de rentabilidad por esa casa cuando esperaba obtener un 20%. Fue una lección aprendida para presupuestar una buena suma más de lo que esperas necesitar».
La conclusión es que algunos cambios son rápidos y fáciles y todo lo que necesitas hacer es pintar e instalar un nuevo suelo. Pero también tiene que estar preparado en el caso de que tenga que levantar toda la casa y reemplazar los cimientos, el techo, y todo lo demás.
¿Cómo puedo obtener financiación para el flipping?
Pregunte esto a la mayoría de los flippers profesionales y le dirán: «No financiamos nuestros flips»
«El efectivo es el rey. En el mercado actual, hay tanta competencia por los cambios que nos encontramos con que los vendedores no están dispuestos a recibir demasiadas ofertas de financiación, especialmente si se trata de una ejecución hipotecaria o una propiedad de un banco. Buscan dinero en efectivo», aconseja Parker.
«Además, no vas a poder financiar un flip tradicionalmente porque la propiedad va a tener problemas. La mayoría de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como FHA, VA y USDA no apoyarán la compra de cualquier propiedad que no esté lista para mudarse.»
Sin embargo, sólo porque la mayoría de los flippers profesionales no financien, no significa que no esté disponible.
«Hay algunas maneras de pedir dinero prestado para voltear. Un préstamo convencional puede ser una opción», sugiere Parker.
«También hay préstamos exóticos como el FHA 203K, que es esencialmente un préstamo de construcción para financiar un flip-pero eso es un proceso difícil y que consume tiempo tanto para el prestamista como para el contratista que usted seleccione para hacer las renovaciones.»
Dos tipos de préstamos «exóticos» disponibles para flippers son la Hipoteca Fannie Mae HomeStyle Renovation y la Hipoteca FHA 203(k).
Aunque es similar en muchos aspectos, el préstamo FHA 203(k) limita los gastos de reparación de la vivienda a 35.000 dólares. Si su flip necesita reparaciones más extensas y costosas, el préstamo HomeStyle le permite pedir prestado hasta $ 50,000 o el 50% del valor de tasación «completado».
Ambos tipos de préstamos tienen pros, contras y condiciones que podrían obstaculizar sus planes de flipping, así que revise la letra pequeña con su prestamista antes de firmar en la línea punteada.
Si los prestamistas tradicionales son un no-go, también puede buscar un préstamo de dinero duro.
En casi todos los mercados se encuentran los inversores que tienen dinero que están dispuestos e interesados en invertir en flips-simplemente no quieren hacer el trabajo ellos mismos.
El inconveniente es que las tasas de interés de los préstamos de dinero duro son típicamente altos-desde el 10% hasta el 18% o más. Así que usted necesita para completar el flip tan pronto como sea posible para no incurrir en esas altas tasas de interés por mucho tiempo.
Además, son por lo general para un marco de tiempo más corto, como 12 meses a cinco años-que hace que los pagos mensuales de la hipoteca más alta, y puede hacer que sea difícil de mantener la propiedad si no se vende de inmediato en el precio correcto.
5 consejos profesionales para no perder dinero en el volteo de tu casa
Hay muchos consejos para empezar como volteador de casas. Aquí hay algunos que evitarán que pierdas la camisa.
No gastes de más en las renovaciones (y haz un presupuesto para los imprevistos)
El mármol quedaría de maravilla en la cocina, y te encantaría ir con grifos de lujo en el baño. Pero no se trata de tu gusto personal.
No es. Tu. Casa.
Si quieres obtener beneficios como flipper, no puedes gastar de más en materiales caros o en mejoras innecesarias para la casa.
Los compradores no pagarán más por el mármol cuando una encimera de granito de gama baja o de superficie sólida quedaría igual de bien.
«No te pases con las reformas o reducirás considerablemente tus márgenes», aconseja Parker.
«Los novatos a los que les gusta ver los programas de televisión de flippers quieren poner encimeras de granito y suelos de madera caros. Eso puede parecer bonito, pero también es muy caro. Los compradores no buscan mudarse al Ritz Carlton. Buscan algo que sea bonito, asequible y que esté listo para mudarse.»
Considere los costes de cierre cuando calcule sus márgenes
Los flippers novatos a menudo se olvidan de presupuestar lo suficiente para los costes de cierre.
«Digamos que compra una casa por 100.000 dólares, y necesita gastar unos 50.000 dólares en reformas. En ese momento has invertido 150.000 dólares en la propiedad», dice Parker.
«Si tu objetivo es obtener un 20% de rentabilidad, o un beneficio de 30.000 dólares, sobre esa inversión de 150.000 dólares, no puedes vender por 180.000 dólares y pensar que alcanzarás tus márgenes. Tienes que tener en cuenta los costes de cierre, las cuotas de la asociación, la comisión del agente, etc.»
Los expertos recomiendan reservar entre el 2% y el 5% del valor de la vivienda para cubrir los costes de cierre. Si el ARV de su propiedad es de 200.000 dólares, necesita reservar entre 4.000 y 10.000 dólares para los costes de cierre en una transacción (compra o venta).
Así que si quiere alcanzar su margen de beneficio de 30.000 dólares, necesitará vender esa propiedad por un precio más cercano a los 190.000 o 200.000 dólares para cubrir esos costes de cierre multiplicados por dos.
Rodéate de un equipo con experiencia
No importa cuánto leas sobre estrategias exitosas de flipping, no hay sustituto para la experiencia real. La única forma de conseguirla cuando eres un novato es asociarte con gente que lo haya hecho antes.
«Es vital tener un buen equipo de profesionales que te ayude a salvaguardarte de cometer grandes errores financieros. Reúna un equipo que incluya un agente, un abogado, varios prestamistas y varios contratistas», dice West.
El primer compañero de equipo que hay que reclutar es un agente inmobiliario con experiencia en la compraventa. Ellos conocerán los mejores barrios para el flipping, tienen una línea en las propiedades de ganga, y mantener un rolodex digital de otros expertos flipping para conectar con usted, como los inversores, contratistas, e incluso los prestamistas.
Únase a un grupo de inversión (No, no de ese tipo)
No estamos hablando de juntar su dinero con otros e invertir en grupo, lo que podría ser una mina de oro o un desastre sin paliativos), o incluso de meter su dinero en un Fondo de Inversión Inmobiliaria (REIT).
Hablamos de clubes y grupos sociales locales que se centran en la creación de redes, el comercio de consejos y la educación.
«En Delaware tenemos al menos tres o cuatro grupos de inversión que celebran reuniones mensuales para compartir ideas, compartir contratistas y compartir estrategias. También traen a ponentes para compartir información sobre el éxito de los flipping», dice Parker.
Puedes encontrar estos grupos de networking y de formación de inversores a través de búsquedas online, en plataformas de medios sociales como Facebook, o uniéndote a organizaciones profesionales, como la Asociación de Inversión Inmobiliaria.
Encuentra propiedades para flipar antes de que estén listadas
Con más flippers compitiendo en el mercado, las guerras de ofertas hacen que los precios de las propiedades con potencial de beneficio sean cada vez más altos. A medida que los precios de las viviendas suben, los márgenes de beneficio se reducen al máximo.
A la larga, incluso las casas más deterioradas llegan a tener un precio tan elevado que ya no es asequible arreglarlas y voltearlas.
La mejor manera de combatir la subida de precios es encontrar propiedades para comprar antes de que salgan al mercado.
«La parte más difícil del trabajo para un flipper es encontrar esa buena compra, porque si es un buen negocio y llega al mercado abierto, todos los demás inversores de esa zona irán detrás de él y eso hará que suba el precio», aconseja Parker.
«Nuestros mejores flips con los mayores rendimientos se han encontrado normalmente fuera del mercado. Se pueden encontrar vendedores fuera del mercado a través de correos, publicidad, llamadas en frío, llamadas a la puerta y referencias».
Es esencial pedir a su agente con experiencia en flips que esté atento a las buenas ofertas de propiedades fuera del mercado. También puede tener suerte en su club de inversión de redes y conocer a un mayorista de bienes raíces que hace dinero por golpear el pavimento para desenterrar consejos de listado de pre-mercado para una tarifa modesta de buscador.
Nunca pierdas dinero volteando casas
No hay forma de garantizar cuánto dinero ganarás como volteador de casas, o incluso si obtendrás algún beneficio.
Sin embargo, si parece que vas a llegar a un punto de equilibrio o a perder dinero en un volteo, hay una cosa que puedes hacer para salvar tu inversión:
«Esto es lo bueno de voltear: si no tiene sentido vender la propiedad en ese momento, entonces puedes simplemente alquilarla durante un par de años», aconseja Parker.
«De este modo, recuperarás parte de tus gastos a través de los ingresos por alquiler, y siempre podrás vender cuando el mercado mejore».