¿Es la compra de una casa una buena inversión? Depende…
- Estás preparado para ser adulto
- Una buena inversión
- ¿Es comprar una casa una buena inversión?
Comprar una casa ha sido durante mucho tiempo un elemento básico del sueño americano; ir a la universidad, conseguir un trabajo, casarse, comprar una casa y tener algunos hijos. La compra de una casa es una de las cosas que hay que tachar de la lista para ser considerado un adulto. Pero, ¿es la propiedad de la vivienda todo lo que nos han vendido?
Al parecer, algunos estadounidenses están empezando a ver a través del cuento de hadas de la valla blanca.
La generación de los millennials alcanzó la mayoría de edad bajo la sombra de la quiebra de la vivienda en 2008, y mientras que el mercado de la vivienda se ha recuperado desde entonces, muchos millennials siguen siendo incapaces o no están dispuestos a abandonar el alquiler en favor de la propiedad de la vivienda.
En el caso de los millenials de 25 a 34 años, la propiedad de la vivienda es 8 puntos porcentuales menor que la de los baby boomers a esa edad y 8,4 puntos menor que la de la Generación X.
Hay una variedad de razones por las que los millenials no se están convirtiendo en compradores de vivienda y el hecho de que estén cargados con decenas de miles de dólares en deudas de préstamos estudiantiles es sólo una de ellas.
Pero la compra de una vivienda se ha considerado durante mucho tiempo una buena inversión. Pero, ¿lo es?
Todos estamos de acuerdo en que una buena inversión es algo que te hace ganar dinero. Lo hace una casa? Esperemos que sí, algún día.
Pero de aquí a un día, la casa de tus sueños te va a costar dinero. Entonces, ¿comprar una casa es una buena inversión? Puede serlo cuando la casa que compra es una propiedad de alquiler.
Está listo para ser adulto
Finalmente pagó todas sus deudas de tarjetas de crédito de alto interés, refinanció su deuda restante de préstamos estudiantiles a una mejor tasa de interés.
Tiene un fondo de emergencia y un fondo de oportunidad. Tu puntuación crediticia es superior a 760 (la puntuación que necesitas para obtener el mejor tipo de interés en un préstamo hipotecario).
Tu ratio deuda-ingresos es inferior al 36%.
Crees que estás preparado para seguir adelante con la compra de una casa, la mayor compra que probablemente harás en tu vida. Necesitas un lugar donde vivir y estás cansado de «tirar el dinero» cada mes en el alquiler.
La compra de tu casa será una gran inversión, ¿verdad?
Eso depende. Quieres una vivienda o quieres una inversión? Buscas seguridad o libertad?
Hay muchos artículos que explican las ventajas y desventajas entre alquilar y comprar, pero este artículo no es uno de ellos.
Esto es para la persona que quiere invertir en bienes raíces pero no sabe si una casa debe ser donde vives, una propiedad de alquiler, o si puede ser ambas.
Una buena inversión
Una buena inversión es algo que te dará más beneficios de los que pagaste por ella. Uno de los autores de finanzas personales más conocidos es Robert Kiyosaki.
Las enseñanzas y seminarios de Kiyosaki han generado controversia pero creo que sus definiciones de activos y pasivos en Padre Rico, Padre Pobre son excelentes y muy sencillas de entender.
Un activo es cualquier cosa que ponga dinero en tu bolsillo. Un pasivo es cualquier cosa que saca dinero de tu bolsillo.
¿Así que una casa es una buena inversión? ¿Su residencia personal pone dinero en su bolsillo o saca dinero de su bolsillo?
Cada mes tiene que pagar la hipoteca, el seguro, los impuestos de la propiedad.
Incluso si la casa está pagada usted todavía está gastando dinero en el mantenimiento de la casa y el pago de sus impuestos y el seguro.
La casa todavía está tomando dinero de su bolsillo.
Tu casa pagada puede hacer que tu patrimonio neto se vea bien pero el patrimonio está encerrado en la casa.
Así que si realmente necesita acceder a ese dinero, tiene que refinanciar, abrir una cuenta HELOC, o vender la casa y entonces vuelve a tener deudas hipotecarias o a buscar un lugar para vivir.
Obtenga dinero en efectivo utilizando su patrimonio. Figure ofrece un rápido proceso de solicitud online con aprobación en el mismo día y financiación en tan solo 5 días. Elija entre una HELOC, una refinanciación en efectivo o una refinanciación hipotecaria.
¿Pero qué pasa con la apreciación del valor de la vivienda – eso hace que su residencia principal sea un activo? ¡Puede serlo si la compra se realiza en el momento adecuado, pero la mayoría de las veces no lo es.
Hagamos las cuentas
Imagínese que financió su casa de 100.000 dólares hace 30 años a un bajo tipo de interés del 5% y que hoy su casa ha sido tasada en 300.000 dólares!
¡Vaya, ha obtenido un rendimiento total del 200%! Qué gran inversión, ¿verdad? Para responder, debemos mirar más allá del pago de la hipoteca.
En 30 años pagaste 92.422,95 dólares en intereses al banco. Añade 2.000 dólares al año durante 30 años en concepto de impuestos y seguros. Esto supone un precio total de 252.422,95 dólares hasta el momento.
¿Qué pasa con el mantenimiento y las reparaciones continuas? Una regla popular dice que usted tendrá un promedio del 1% del precio de compra en el mantenimiento y las reparaciones en curso, por lo que ahora tenemos que añadir 1.000 dólares por cada año.
Eso hace que la gran inversión total sea de 282.422,95 dólares. Ni siquiera hemos tenido en cuenta la inflación, que tiene una media del 3-4% anual.
El 200% de rentabilidad total, o el 3,7% de rentabilidad anual, se parece ahora más a una cuenta de ahorros forzada al 0%. Cuando finalmente venda la casa recibirá un buen cheque, pero no lo confunda con una inversión, sólo está sacando el dinero que puso durante años.
Una propiedad de inversión
Entonces, ¿en qué se diferencia la compra de una propiedad de inversión? No lo es. Todavía hay gastos que deben ser pagados – la diferencia es que usted no es el que hace los pagos.
Su inquilino hace esos pagos.
En nuestro ejemplo de la casa de 100.000 dólares, usted puso 20.000 dólares, y luego durante los próximos 30 años, el cheque de alquiler del inquilino cubrió el pago mensual de la hipoteca, los impuestos, el seguro, las reparaciones y las mejoras.
Aumentó el alquiler para mantenerse por delante de la inflación y de los aumentos de los impuestos sobre la propiedad cada año.
Su casa de 300.000 dólares es ahora un rendimiento del 1.400% o un 9,4% anual basado en los 20.000 dólares que pagó por la casa. Estimando un flujo de caja muy conservador de 100 dólares al mes durante 30 años es un adicional de 36.000 dólares en su bolsillo.
Suponiendo que invirtió en una buena casa con flujo de caja, su inquilino le da más cada mes de lo que se necesita para poseer la casa. Usted está aprovechando el tiempo y el dinero de otra persona y ahora esa misma casa es un activo.
Pero… ¿dónde voy a vivir?
¡Pero todavía necesita vivir en algún sitio! Echa un vistazo a tu vida y pregúntate: ¿vas a seguir viviendo en esta misma zona dentro de cinco o diez años?
El Departamento de Trabajo de los Estados Unidos dice que los trabajadores están con su empleador actual durante una media de 4,6 años, y para los trabajadores de entre 25 y 34 años, son sólo 3 años.
Los miembros de la generación Millennial se mueven más que sus padres y, desde luego, mucho más que sus abuelos. El mundo está evolucionando hacia una sociedad más global y muchas personas no quieren sentirse encerradas en una zona.
A veces simplemente tiene sentido vivir de alquiler. Tal vez podrías comprar la casa de tus sueños por 300.000 dólares o alquilarla por 2.000 dólares al mes.
Podrías permitirte el alquiler, pero no consigues ahorrar los 60.000 dólares necesarios para el pago inicial y los otros 15.000 para los gastos de cierre.
En ese caso, puedes seguir viviendo en la casa de tus sueños, solo que como inquilino. O si sabes que sólo vas a vivir en la zona durante unos pocos años no tiene sentido gastar tanto tiempo en el proceso de compra de una vivienda y tanto dinero en los gastos de cierre y en la comisión a tu agente inmobiliario.
Comprar o no comprar
Sepa que suena como si estuviera totalmente en contra de ser propietario de una vivienda, pero eso no es cierto. No todas las decisiones financieras tienen que estar basadas en lo que es mejor económicamente.
Ser propietario de una casa tiene un montón de beneficios intangibles. El orgullo de ser propietario, la libertad de personalizar con renovaciones, echar raíces para su familia.
Todas esas son razones válidas para tener una casa. Las casas pueden ser una gran compra; sólo que no te digas que tu casa es una inversión.
La matemática, concretamente el coste de oportunidad de tu pago inicial, dice que inviertas en una propiedad de alquiler. No en tu residencia personal, siempre.
Algunos gurús de las finanzas personales como Dave Ramsey te aconsejan que compres tu residencia personal y la pagues tan rápido como puedas. De hecho, Ramsey quiere que obtengas una hipoteca a 15 años, que vivas por debajo de tus posibilidades y que pagues todas tus deudas.
Pagar tu hipoteca puede preservar la riqueza, pero no creará riqueza. Apela a una necesidad de seguridad y a la satisfacción de no tener deudas.
La gente dice que ser propietario de una vivienda es un excelente camino para crear riqueza. Yo cambiaría eso por decir que ser propietario de una vivienda de alquiler es un excelente camino para construir riqueza.
Sin embargo, Ramsey tiene puntos válidos. Si usted tiene dinero extra cada mes y está tratando de decidir entre pagar su hipoteca y comprar un nuevo coche caro, por favor, pague su hipoteca.
Pero si la decisión es entre pagar su hipoteca e invertir su dinero en el mercado de valores o en una nueva propiedad de inversión, yo estaría en desacuerdo con Ramsey y le diría que invierta primero.
Ingresos para la jubilación
Nadie puede jubilarse sólo pagando una hipoteca – necesitas crear ingresos mensuales para la jubilación que reemplacen los ingresos de tu trabajo actual.
Intenta no pagar los impuestos de tu propiedad y verás quién es realmente el dueño de tu casa pagada.
Los ingresos para la jubilación podrían provenir de inversiones como dividendos, retiros de IRA o propiedades en alquiler. Pero si está planeando jubilarse pronto, necesita crear flujos de ingresos ahora, ya que podría haber una gran brecha entre la jubilación y el momento en que comience a retirar de su IRA tradicional y 401k (edad 59 ½) o a cobrar la Seguridad Social (edad 65).
Una vez que cree suficientes flujos de ingresos pasivos, puede viajar, trabajar o pescar todo el día mientras el dinero le llega. Sus inquilinos están trabajando para pagar sus facturas por usted.
Tenga su pastel y cómalo también
Si todavía no puede decidir entre comprar una propiedad personal o una propiedad de inversión, hay tres maneras en que podría obtener lo mejor de ambos mundos.
Tiene todos los intangibles de ser propietario de una vivienda con todos los beneficios financieros de ser dueño de una propiedad de alquiler, ya sea inmediatamente o más adelante.
Dado que las tres opciones implican vivir inicialmente en la casa, la tasa de interés de la hipoteca será más baja que la tasa de interés que obtendría en una propiedad de inversión.
Primera Opción – Compre su nueva casa, viva en ella durante unos años y cuando se mude, alquílela y compre su próxima casa nueva.
Segunda Opción – Compre su primera casa y alquile las habitaciones extra a sus amigos para que cubran todos sus gastos mensuales.
Tercera Opción – Compre una pequeña propiedad multifamiliar (Dúplex o Tríplex), viva en una unidad mientras alquila las otras unidades. Si quiere leer más sobre la compra de una propiedad multifamiliar le recomiendo leer Real Estate Investing In Your 20’s.
Todas estas opciones son grandes maneras tanto de poner un techo sobre su cabeza como de diversificar sus inversiones en bienes raíces.
Los compradores de vivienda por primera vez también aprenderán lecciones invaluables sobre el mantenimiento de la casa y ser un propietario que puede utilizar para su próxima compra de vivienda.
Nuestro enfoque probado y basado en datos para construir una cartera de propiedades de alquiler que produzcan ingresos y que rindan a largo plazo.
¿Comprar una casa es una buena inversión?
No hay una respuesta correcta para todos. Tiene que analizar sus razones para comprar o alquilar una casa frente a sus objetivos financieros a corto y largo plazo.
Entonces podrá decidir qué es lo mejor para usted y su familia.
Yo elijo la libertad. La libertad de vivir donde quiera, de hacer las actividades que quiera mientras que los flujos de ingresos que acumule durante mis años de trabajo apoyan todos mis gastos en la jubilación anticipada.
Pero queremos mostrarte que no tienes que seguir el mismo camino que todo el mundo sigue para tener tu primera casa.
Así que antes de que reúna su informe de crédito, declaraciones de impuestos, W-2s, talones de pago y extractos bancarios y comience a recorrer las casas abiertas en busca de la casa adecuada, pregunte qué significa la casa adecuada para usted.
Reciba nuestras mejores estrategias, herramientas y apoyo directamente en su bandeja de entrada.
Me encanta aprender todo lo que pueda sobre finanzas personales y bienes raíces. He comprado varias propiedades de alquiler en Florida y seguiré comprando más propiedades hasta que pueda jubilarme pronto y vivir de los flujos de ingresos de alquiler. También soy una enfermera, cónyuge militar, madre de un pequeño, y corredor. Me gradué de la Universidad de Florida con una licenciatura en enfermería.