Fraude hipotecario: Comprenderlo y evitarlo

Según la Oficina Federal de Investigación (FBI), se trata de cualquier tipo de «declaración material errónea, tergiversación u omisión relacionada con la propiedad o la posible hipoteca en la que se basa un suscriptor o prestamista para financiar, comprar o asegurar un préstamo» Con esta definición de trabajo, vemos que el fraude hipotecario puede ser cometido tanto por prestatarios individuales como por profesionales del sector. Y las sumas en juego son elevadas. Por ejemplo, en Sacramento, California, siete personas fueron condenadas en una estafa hipotecaria de 10 millones de dólares a principios de 2019.

Hay dos áreas distintas de fraude hipotecario: el fraude con fines de lucro y el fraude para la vivienda.

1. Fraude con fines de lucro: Los que cometen este tipo de fraude hipotecario suelen ser personas del sector que utilizan sus conocimientos especializados o su autoridad para cometer o facilitar el fraude. Las investigaciones actuales y los informes generalizados indican que un alto porcentaje de los fraudes hipotecarios implica la colusión de personas con información privilegiada en el sector, como funcionarios bancarios, tasadores, agentes hipotecarios, abogados, originadores de préstamos y otros profesionales dedicados al sector. El fraude con fines de lucro no tiene como objetivo la obtención de una vivienda, sino el uso indebido del proceso de concesión de préstamos hipotecarios para robar el dinero y el patrimonio de los prestamistas o de los propietarios de las viviendas. El FBI da prioridad a los casos de fraude con fines de lucro.
2. Fraude a la vivienda: Este tipo de fraude suele estar representado por acciones ilegales realizadas por un prestatario motivado por adquirir o mantener la propiedad de una vivienda. El prestatario puede, por ejemplo, tergiversar la información sobre los ingresos y los activos en una solicitud de préstamo o atraer a un tasador para que manipule el valor de tasación de una propiedad.

Para entender las implicaciones para las industrias de la vivienda y el sector inmobiliario, y para las instituciones financieras, basta con remitirse a los titulares y la literatura sobre la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. Gran parte de esos préstamos especulativos se basaron en el fraude hipotecario.

¿Por qué cometer fraude hipotecario?

Los prestatarios y los profesionales están motivados para cometer fraude hipotecario por muchas razones. Podemos describir la mayoría de esas razones definiendo dos tipos principales: el fraude para la vivienda y el fraude para obtener beneficios. El fraude para la vivienda lo cometen los prestatarios que, a menudo con la ayuda de los agentes de crédito u otro personal, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre el empleo y los ingresos, las deudas y el crédito, o el valor y el estado de la propiedad, con el objetivo de obtener o mantener la propiedad inmobiliaria. El fraude con fines de lucro lo cometen los profesionales del sector que falsean, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre su empleo e ingresos, deuda y crédito, o valor y condición de la propiedad, personales o de sus clientes, con el objetivo de maximizar los beneficios en una transacción de préstamo.

Es importante señalar aquí que el fraude con fines de lucro puede ser cometido por cualquier profesional en la cadena de transacciones de préstamos, incluyendo el constructor, el agente de ventas de bienes raíces, el funcionario de préstamos, el corredor hipotecario, el asesor de crédito/deuda, el tasador de bienes raíces, el inspector de propiedades, el agente de seguros, la compañía de títulos, el abogado y el agente de custodia. Los profesionales del sector también pueden trabajar de forma concertada, como una red, para defraudar a los suscriptores, a los prestamistas y a los prestatarios, y para maximizar los honorarios y compartir los beneficios de todos los servicios relacionados con las hipotecas. Estas acciones están motivadas ya sea por el deseo de ganar comisiones de ventas adicionales o simplemente aumentar una posición de inversión.

Esquemas de fraude hipotecario comunes y estafas

Los esquemas de fraude hipotecario más comunes de los inversores son los diferentes tipos de volteo de propiedades, el fraude de ocupación, y la estafa del comprador de paja.

El volteo de propiedades generalmente no es ilegal cuando se asocia con la compra de una casa, mantenerla / arreglarla, y luego revenderla para obtener un beneficio. Por otro lado, cuando se compra una propiedad por debajo del precio de mercado y se vende inmediatamente con beneficio con la ayuda de un tasador corrupto que «verifica» que el valor de la propiedad es en realidad el doble del importe de la compra inicial, se indica que hay fraude hipotecario.

En el caso del esquema de volteo de propiedades con cierre en el mismo día, la cadena de título y la tasación son a menudo fraudulentas e incluyen tres partes: el vendedor, el volteador y el comprador final desprevenido. El vendedor firma un contrato con el revendedor para comprar la propiedad por debajo del valor de mercado. El flipper proporciona al comprador final un compromiso de seguro de título fraudulento, mostrando el flipper como el propietario (aunque ese no es el caso) y se hace una evaluación en el precio inflado que el flipper y el comprador final han acordado.

El fraude de ocupación es un esquema utilizado por los inversores para calificar para mayores ratios de préstamo-valor y menores costos de bolsillo en las compras, además de las tasas hipotecarias más bajas. El fraude de ocupación se produce cuando un prestatario afirma que la vivienda será ocupada por el propietario para obtener un estatus bancario favorable cuando en realidad la propiedad permanecerá vacía. El comprador de paja utiliza o permite que alguien utilice su identidad, su puntuación crediticia y sus ingresos para obtener una propiedad para otro comprador que puede no cumplir los requisitos para obtener una hipoteca (o los mejores tipos de interés). Los compradores de paja suelen ser utilizados por los inversores, ya sea de forma voluntaria o sin saberlo, para encubrir otras formas y múltiples capas de fraude.

Las estafas de fraude hipotecario individual más comunes son el robo de identidad y la falsificación de ingresos/activos. El robo de identidad se produce cuando el comprador real obtiene financiación de forma fraudulenta utilizando la información de una víctima involuntaria e inconsciente, incluidos los números de la Seguridad Social, las fechas de nacimiento y las direcciones. El robo de identidad con fines hipotecarios también puede incluir el robo de talones de pago, registros bancarios, declaraciones de impuestos, W-2 y cartas de verificación de empleo falsificadas. Incluso los registros de propiedad pueden ser falsificados, y los prestatarios pueden obtener una hipoteca fraudulenta sobre una propiedad que ni poseen ni ocupan.

Fraude de préstamos aéreos frente a fraude de tasación

Las estafas de fraude hipotecario profesional más comunes de la industria son los préstamos aéreos y el fraude de tasación.

Un préstamo aéreo es un préstamo obtenido sobre una propiedad inexistente o para un prestatario inexistente. Un grupo de profesionales suele colaborar para crear un prestatario falso y una cadena de título falsa y conseguir un título y un seguro de propiedad. Además, la cadena de fraude puede incluir bancos telefónicos y buzones para crear verificaciones de empleo, direcciones de casas y números de teléfono de prestatarios falsos. La estafa de los préstamos aéreos simplemente pone dinero en efectivo en manos de los autores, y nunca se compra ni se vende ninguna propiedad.

El fraude de la tasación suele implicar que un agente inmobiliario, un constructor, un tasador y un agente de préstamos trabajen juntos para maximizar el precio de compra y el importe del préstamo con el fin de aumentar sus comisiones. Por otra parte, los tasadores corruptos suelen infravalorar una propiedad para asegurarse de que un compañero inversor pueda comprar el activo.

Algunas formas de actividades de préstamos abusivos, rescate de ejecuciones hipotecarias y estafas de reducción de hipotecas dependen en gran medida de las prácticas de fraude hipotecario mencionadas anteriormente. Los préstamos predatorios suelen implicar la falsificación de las cifras de ingresos de los prestamistas para reflejar de forma inexacta su capacidad para asumir una deuda adicional. Estas actividades contribuyeron en gran medida a la Gran Recesión.

Cómo combatir el fraude hipotecario

No faltan leyes a nivel local, estatal o federal diseñadas para reducir el fraude hipotecario. Los estados han dado un gran paso recientemente al exigir la concesión de licencias a los agentes de crédito y la formación continua. Además, las agencias inmobiliarias, de títulos y de seguros están autorizadas y supervisadas por organismos gubernamentales. Muchos estados también exigen la realización de auditorías periódicas de las actividades y transacciones de las empresas de préstamos hipotecarios para supervisar su cumplimiento.

Organizaciones profesionales como la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) y la Asociación Nacional de Agentes Hipotecarios (NAMB) cuentan con un código de conducta y mejores prácticas que son supervisadas por sus colegas. La Unidad de Delitos Económicos – II del FBI también supervisa las quejas y las actividades sospechosas en el sector hipotecario.

El resultado final

La buena noticia es que podemos mejorar los mercados reduciendo el fraude hipotecario. Los particulares deben establecer expectativas realistas en cuanto a la experiencia de pedir un préstamo y ser propietario de una vivienda. Los inversores deben establecer objetivos realistas en cuanto a beneficios. Los profesionales del sector deben perseguir estándares personales más altos y someterse a la responsabilidad de las organizaciones de pares. Los gobiernos deben hacer más uniforme la legislación y conciliar la aplicación de la ley con las investigaciones activas.