La fraude hypothécaire : La comprendre et l’éviter

Les violations éthiques et les activités criminelles dans diverses industries ont affecté notre économie au cours des dernières décennies, en particulier dans les secteurs bancaire, financier et immobilier. Lorsqu’il s’agit de crimes financiers, les prêts hypothécaires offrent de nombreuses occasions aux mauvais acteurs de voler, de frauder ou de rogner sur les coûts. Examinons les questions éthiques et criminelles complexes entourant la fraude hypothécaire.

Qu’est-ce que la fraude hypothécaire ?

La fraude, dans sa forme la plus simple, est une fausse déclaration et une tromperie délibérées : Une partie en trompe une autre en présentant des informations, des faits et des chiffres erronés. Ainsi, la fraude hypothécaire ne se résume pas à des pratiques de prêts prédateurs qui ciblent certains emprunteurs.

Selon le Federal Bureau of Investigation (FBI), il s’agit de toute sorte de « déclaration inexacte, fausse ou omission importante concernant la propriété ou l’hypothèque potentielle sur laquelle s’appuie un souscripteur ou un prêteur pour financer, acheter ou assurer un prêt ». Avec cette définition pratique, nous voyons que la fraude hypothécaire peut être commise aussi bien par des emprunteurs individuels que par des professionnels du secteur. Et les sommes en jeu sont élevées. Par exemple, à Sacramento, en Californie, sept personnes ont été condamnées dans le cadre d’une escroquerie hypothécaire de 10 millions de dollars au début de 2019.

Il existe deux domaines distincts de fraude hypothécaire – la fraude pour le profit et la fraude pour le logement.

1. Fraude pour le profit : Ceux qui commettent ce type de fraude hypothécaire sont souvent des initiés du secteur qui utilisent leurs connaissances spécialisées ou leur autorité pour commettre ou faciliter la fraude. Les enquêtes actuelles et les rapports généralisés indiquent qu’un pourcentage élevé de fraude hypothécaire implique une collusion entre les initiés de l’industrie, tels que les agents bancaires, les évaluateurs, les courtiers en prêts hypothécaires, les avocats, les initiateurs de prêts et d’autres professionnels engagés dans l’industrie. La fraude à but lucratif ne vise pas à obtenir un logement, mais plutôt à détourner le processus de prêt hypothécaire pour voler de l’argent et des fonds propres aux prêteurs ou aux propriétaires. Le FBI donne la priorité aux cas de fraude à but lucratif.
2. Fraude pour le logement : Ce type de fraude est généralement représenté par des actions illégales entreprises par un emprunteur motivé pour acquérir ou conserver la propriété d’une maison. L’emprunteur peut, par exemple, faire de fausses déclarations sur les revenus et les actifs dans une demande de prêt ou inciter un évaluateur à manipuler la valeur estimée d’une propriété.

Pour comprendre les implications pour les industries du logement et de l’immobilier, ainsi que pour les institutions financières, il suffit de se référer aux gros titres et à la littérature sur la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008. Une grande partie de ces prêts spéculatifs étaient fondés sur la fraude hypothécaire.

Pourquoi commettre une fraude hypothécaire ?

Les emprunteurs et les professionnels sont motivés à commettre une fraude hypothécaire pour de nombreuses raisons. Nous pouvons décrire la plupart de ces raisons en définissant deux types principaux : la fraude pour le logement et la fraude pour le profit. La fraude pour le logement est commise par des emprunteurs qui, souvent avec l’aide d’agents de crédit ou d’autres personnels, font de fausses déclarations ou omettent des détails pertinents sur l’emploi et le revenu, les dettes et le crédit, ou la valeur et l’état de la propriété dans le but d’obtenir ou de conserver la propriété immobilière. La fraude à des fins lucratives est commise par des professionnels de l’industrie qui font de fausses déclarations ou omettent des détails pertinents sur l’emploi et le revenu, la dette et le crédit, ou la valeur et l’état de la propriété de leur personne ou de leurs clients, dans le but de maximiser les profits sur une transaction de prêt.

Il est important de noter ici que la fraude à des fins lucratives peut être commise par n’importe quel professionnel de la chaîne des transactions de prêt, y compris le constructeur, l’agent de vente immobilier, l’agent de prêt, le courtier en prêts hypothécaires, le conseiller en crédit/dette, l’évaluateur immobilier, l’inspecteur immobilier, l’agent d’assurance, la compagnie de titres, l’avocat et l’agent de séquestre. Les professionnels de l’industrie peuvent également travailler de concert, en réseau, pour frauder les souscripteurs, les prêteurs et les emprunteurs, et maximiser les frais et partager les profits sur tous les services liés aux prêts hypothécaires. Ces actions sont motivées soit par le désir de gagner des commissions de vente supplémentaires, soit par le simple fait d’augmenter une position d’investissement.

Schémas de fraude hypothécaire courants et escroqueries

Les schémas de fraude hypothécaire les plus courants chez les investisseurs sont différents types de flipping de propriété, la fraude d’occupation et l’escroquerie de l’acheteur de paille.

Le flipping de propriété n’est généralement pas illégal lorsqu’il est associé à l’achat d’une maison, à sa détention/réparation, puis à sa revente à profit. En revanche, lorsqu’une propriété est achetée en dessous du marché et immédiatement revendue à profit avec l’aide d’un évaluateur corrompu qui « vérifie » que la valeur de la propriété est en réalité le double du montant de l’achat initial, il y a fraude hypothécaire.

Dans le cas du schéma de flipping de propriété à fermeture le jour même, la chaîne de titres et l’évaluation sont souvent frauduleuses et incluent trois parties – le vendeur, le flipper et l’acheteur final sans méfiance. Le vendeur passe un contrat avec le flipper pour acheter la propriété à un prix inférieur à la valeur du marché. Le flipper fournit à l’acheteur final un engagement d’assurance titre frauduleux, montrant le flipper comme le propriétaire (alors que ce n’est pas le cas) et une évaluation est faite au prix gonflé sur lequel le flipper et l’acheteur final se sont mis d’accord.

La fraude à l’occupation est un stratagème utilisé par les investisseurs pour bénéficier de ratios prêt/valeur plus élevés et de frais remboursables moindres à l’achat, en plus de taux hypothécaires plus bas. La fraude à l’occupation se produit lorsqu’un emprunteur prétend que la maison sera occupée par son propriétaire pour obtenir un statut bancaire favorable alors que la propriété restera en réalité vacante. L’acheteur fictif utilise ou permet à quelqu’un d’utiliser son identité, sa cote de crédit et ses revenus pour obtenir un bien pour un autre acheteur qui ne remplit peut-être pas les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire (ou pour bénéficier des meilleurs taux). Les acheteurs fictifs sont souvent utilisés par les investisseurs, volontairement ou non, pour couvrir d’autres formes et de multiples couches de fraude.

Les escroqueries individuelles les plus courantes en matière de fraude hypothécaire sont l’usurpation d’identité et la falsification de revenus/de biens. Le vol d’identité se produit lorsque l’acheteur réel obtient frauduleusement un financement en utilisant les informations d’une victime involontaire et inconsciente, notamment les numéros de sécurité sociale, les dates de naissance et les adresses. L’usurpation d’identité à des fins hypothécaires peut également inclure le vol de talons de chèque de paie, de relevés bancaires, de déclarations d’impôts, de formulaires W-2 et de lettres de vérification d’emploi falsifiées. Même les registres de propriété peuvent être falsifiés, et les emprunteurs peuvent obtenir une hypothèque frauduleuse sur une propriété qu’ils ne possèdent ni n’occupent.

Prêt aérien vs. fraude à l’évaluation

Les fraudes hypothécaires professionnelles les plus courantes dans l’industrie sont le prêt aérien et la fraude à l’évaluation.

Un prêt aérien est un prêt obtenu sur une propriété inexistante ou pour un emprunteur inexistant. Un groupe de professionnels travaillera souvent ensemble pour créer un faux emprunteur et une fausse chaîne de titres et pour obtenir un liant de titre et d’assurance de propriété. En outre, la chaîne de fraude peut inclure des banques téléphoniques et des boîtes aux lettres pour créer de fausses vérifications d’emploi, des adresses de domicile et des numéros de téléphone d’emprunteur. L’escroquerie au prêt aérien met simplement de l’argent dans les mains des auteurs, et aucune propriété n’est jamais achetée ou vendue.

La fraude à l’évaluation implique souvent qu’un agent immobilier, un constructeur, un évaluateur et un agent de prêt travaillent ensemble pour maximiser un prix d’achat et un montant de prêt afin d’augmenter leurs commissions. D’autre part, les évaluateurs corrompus sous-évaluent souvent une propriété pour s’assurer qu’un autre investisseur sera en mesure d’acheter le bien.

Certaines formes d’activités de prêts prédateurs, de sauvetage en cas de saisie et d’escroquerie à la réduction de l’hypothèque dépendent fortement des pratiques de fraude hypothécaire susmentionnées. Les prêts prédateurs consistent généralement à falsifier les chiffres des revenus des prêteurs afin de refléter de manière inexacte leur capacité à assumer des dettes supplémentaires. Ces activités ont fortement contribué à la Grande Récession.

La lutte contre la fraude hypothécaire

Il ne manque pas de législation au niveau local, étatique ou fédéral visant à réduire la fraude hypothécaire. Les États ont récemment fait un grand pas en avant en exigeant des licences d’agent de prêt et une formation continue. En outre, les agences immobilières, les agences de titres et les agences d’assurance sont autorisées et contrôlées par des organismes gouvernementaux. De nombreux États exigent également des audits périodiques des activités et des transactions des sociétés de prêt hypothécaire afin de contrôler leur conformité.

Des organisations professionnelles telles que les Mortgage Bankers Associations (MBA) et la National Association of Mortgage Brokers (NAMB) disposent d’un code de conduite et de meilleures pratiques qui sont contrôlées par leurs pairs. L’Unité des crimes économiques – II du FBI surveille également les plaintes et les activités suspectes dans l’industrie hypothécaire.

La ligne de fond

La bonne nouvelle est que nous pouvons améliorer les marchés en réduisant la fraude hypothécaire. Les particuliers doivent se fixer des attentes réalistes en matière d’emprunt et d’expérience d’accession à la propriété. Les investisseurs doivent se fixer des objectifs réalistes en matière de profit. Les professionnels du secteur doivent poursuivre des normes personnelles plus élevées et se soumettre à la responsabilité des organisations de pairs. Les gouvernements doivent rendre la législation plus uniforme et concilier l’application de la loi avec les enquêtes actives.

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