Las personas con problemas de dinero

Muchos ancianos luchan por llegar a fin de mes. Al mismo tiempo, a menudo poseen miles de dólares de bienes raíces en forma de equidad en su casa. Pero a menos que tomen medidas, ese patrimonio permanece intocable, incapaz de ayudarles con los gastos básicos de la vida. Y lo que es peor, los pagos de la hipoteca reducen aún más el efectivo disponible cada mes para pagar gastos cruciales.

Un informe de la Henry J. Kaiser Family Foundation afirma que más de tres de cada cuatro ancianos mayores de 65 años tienen un patrimonio en sus casas que oscila entre los 67.700 y los 325.200 dólares. Uno de cada 20 tiene un capital inmobiliario superior a 398.500 dólares, y el 1% tiene más de 799.850 dólares.

Y, sin embargo, casi la mitad de los ancianos estadounidenses dependen de la Seguridad Social para al menos la mitad o más de sus ingresos, mientras que uno de cada ocho depende exclusivamente de la Seguridad Social. Sin embargo, muchos de estos ancianos cuentan con el patrimonio de la vivienda que podría convertirse en ingresos en efectivo.

Si usted o sus padres son «ricos en casa» pero pobres en efectivo, es el momento de considerar si una hipoteca inversa sobre la vivienda familiar es una mejor alternativa a las vías tradicionales de conversión del patrimonio de la vivienda en un activo en efectivo.

Métodos tradicionales para convertir el capital de la vivienda en efectivo

Para las personas mayores que prevén y desean vivir en su residencia actual en un futuro previsible, existen algunas formas tradicionales (sin incluir la hipoteca inversa) de convertir el capital de la vivienda en efectivo:

• Préstamos sobre el capital de la vivienda. Un préstamo sobre el capital de la vivienda es esencialmente un préstamo concedido al propietario de la vivienda garantizado por la recepción del prestamista de un segundo gravamen hipotecario sobre los bienes inmuebles. El préstamo subyacente puede alcanzar el 100% del patrimonio del propietario, dependiendo de los criterios del prestamista, la calificación crediticia del prestatario y los plazos de amortización negociados. Por ejemplo, un propietario de una vivienda con patrimonio neto normalmente puede pedir prestada una suma global equivalente a una cantidad entre el 80% y el 100% del patrimonio neto.
• Línea de crédito sobre el patrimonio neto de la vivienda. Una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC) es una línea de crédito renovable por un importe equivalente al valor del patrimonio neto, normalmente con un tipo de interés variable, por lo que los importes de los pagos varían de un mes a otro. Al igual que otros préstamos personales, las condiciones del préstamo y la cantidad de crédito que puede estar disponible está sujeta a la negociación entre el prestatario y el prestamista.
• Refinanciación de la hipoteca en efectivo. A medida que los tipos de interés bajan y/o su patrimonio aumenta, muchos propietarios refinancian para poder reducir el tipo de interés del préstamo subyacente y, posteriormente, reducir sus pagos mensuales o convertir una parte de su patrimonio en efectivo. Por ejemplo, supongamos que un propietario compró una casa nueva en el año 2000 por 312.000 dólares. El préstamo a 30 años y con un tipo de interés fijo del 6% requiere un pago mensual de 1.824,40 dólares. Hoy, la casa tiene un valor de tasación de 350.000 dólares y los tipos de interés han bajado al 3,5%. Posteriormente, el propietario refinancia la vivienda a un tipo del 3,5% durante 30 años con una cuota mensual de 1.582,85 dólares. Como consecuencia de la refinanciación, el propietario liquida la hipoteca inicial, reduce su pago en más de 240 dólares y puede sacar 30.000 dólares en efectivo del patrimonio acumulado.

Aunque estos métodos son un medio para acceder al patrimonio bloqueado, todos ellos comparten una serie de desventajas:

• Exposición continuada a las caídas del sector inmobiliario. Dado que el prestamista tiene «recurso completo» al propietario si el préstamo hipotecario no se paga, el propietario es responsable si los ingresos de la venta de la propiedad son inferiores a la hipoteca pendiente. Los inmuebles con un valor inferior a la hipoteca se consideran «bajo el agua», una condición en la que se encontraron muchos propietarios tras la crisis de los valores hipotecarios de 2008-2009.
• Pagos requeridos durante el plazo de la nueva hipoteca. El propietario que refinancia su vivienda en nuestro ejemplo había realizado casi 14 años de los 30 años de pagos. La refinanciación -con un nuevo préstamo- reinicia el reloj para otro plazo de 30 años, añadiendo esencialmente 14 años de pagos a la antigua fecha de vencimiento. Las personas mayores jubiladas pueden carecer de ingresos suficientes para realizar cómodamente los pagos después de jubilarse.
• Los pagos atrasados de la hipoteca desencadenan la ejecución de la hipoteca por parte del prestamista. La obligación legal de realizar los pagos al prestamista existe durante el plazo del préstamo. El incumplimiento de los pagos puede dar lugar a la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad. Si la hipoteca está bajo el agua, las personas mayores no sólo pierden su casa, sino que deben compensar la diferencia entre los ingresos de la venta y el préstamo hipotecario pendiente.



¿Qué es un préstamo hipotecario inverso?

Un préstamo hipotecario inverso – a veces referido como una hipoteca de conversión de la equidad de la casa (HECM) – es aprobado por la FHA sólo para las personas mayores, y es un método cada vez más popular para los propietarios de viviendas de edad avanzada (62 años o más) para convertir el exceso de equidad de la casa en una suma global de dinero en efectivo, una línea de crédito, o una serie similar a la anualidad de los pagos mensuales regulares.

Cómo funciona

El prestamista que realiza la hipoteca inversa tiene un primer gravamen hipotecario sobre la propiedad, pero no recibe los pagos del préstamo como en una hipoteca tradicional, ni el propietario de la vivienda es responsable de cualquier deficiencia en el valor cuando el prestamista recibe los bienes inmuebles a la muerte o mudanza del propietario. Lo bueno de este tipo de préstamo es que el prestatario recibe dinero del prestamista, cuyo importe se basa en la cantidad de patrimonio de la vivienda junto con otros factores, como la edad y el tipo de interés. Sin embargo, como la vivienda se utiliza como garantía del préstamo, el prestamista recibe la propiedad en caso de fallecimiento o traslado del propietario. (Dicho esto, el propietario de la vivienda o sus herederos pueden cancelar el préstamo en cualquier momento y, por tanto, quedarse con la casa.)

Por ejemplo, un prestamista de hipotecas inversas acuerda realizar un primer gravamen hipotecario de 150.000 dólares sobre la casa del propietario que tiene un valor de tasación actual de 300.000 dólares. Sin embargo, el propietario tiene un préstamo hipotecario anterior de 100.000 dólares. Con los ingresos del nuevo préstamo (150.000 $), el propietario paga la hipoteca existente de 100.000 $, lo que deja un exceso de ingresos de 50.000 $. (Si la vivienda no tuviera una hipoteca, los ingresos del propietario equivaldrían a la totalidad de los 150.000 $). El propietario de la vivienda puede elegir recibir el pago de una de las siguientes maneras:

1. Tomar los 50.000 dólares en efectivo -lo que se denomina un «pago único»- inmediatamente en el momento del cierre y gastarlos o ahorrarlos como desee. No hay consecuencias fiscales.
2. Tomar los 50.000 dólares en una serie de pagos mensuales del prestamista de la hipoteca inversa. Los pagos pueden basarse en un número fijo de pagos o en un cálculo actuarial para la esperanza de vida del propietario.
3. Tomar los 50.000 dólares en forma de línea de crédito de la que el propietario puede disponer en cualquier momento. Si el propietario de la vivienda se retrasa en la utilización de la línea, la compañía hipotecaria reducirá los intereses cobrados en la hipoteca inversa subyacente.
4. Tomar los 50.000 dólares en una combinación de pagos y una línea de crédito.

El propietario de la vivienda nunca está obligado a realizar pagos de capital o intereses en un préstamo de hipoteca inversa. Estas características -el pago de dinero de un prestamista al propietario de la vivienda que no está sujeto a impuestos y no afecta a las prestaciones de la Seguridad Social o de Medicare- pueden beneficiar especialmente a las personas mayores con escasez de efectivo.

Elegibilidad

Hay varios requisitos claros de elegibilidad para que los prestatarios obtengan una hipoteca inversa.

• Los prestatarios deben tener 62 años o más.
• La vivienda adquirida debe ser la residencia principal de los prestatarios.
• La propiedad debe ser unifamiliar o un condominio aprobado por la FHA.
• Los prestatarios tienen que completar una sesión de asesoramiento aprobada por el HUD para asegurarse de que entienden los costes financieros y los requisitos legales del HECM.
• Los prestatarios deben tener la capacidad financiera para pagar los gastos obligatorios como los impuestos de la propiedad, el seguro de los propietarios y el mantenimiento normal.

El tipo y los costes

El tipo de interés de los préstamos hipotecarios, ya sean convencionales o inversos, puede ser a tipo fijo o variable y se basa en los tipos de interés existentes en el mercado y en las decisiones comerciales de cada compañía hipotecaria para diferenciarse de la competencia. En consecuencia, los tipos suelen variar un poco de un prestamista a otro, al igual que los tipos varían para las hipotecas convencionales.

Además de los gastos de cierre tradicionales, se cobra una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado. La tarifa es igual al 0,5% si la relación préstamo-valor (LTV) es del 60% o menos, o del 2,5% si la LTV es superior al 60%. Cada año se cobra un 1,5% adicional de MIP. Esto proporciona protección al prestamista en caso de que el valor de la vivienda disminuya durante el plazo de la hipoteca inversa. Vale la pena señalar que las hipotecas inmobiliarias convencionales no suelen requerir un seguro hipotecario si el pago inicial de la vivienda es del 20% o más.

Requisitos del préstamo

Al igual que en las hipotecas tradicionales, los prestamistas exigen que los propietarios adquieran y mantengan un seguro de propiedad, paguen los impuestos de la propiedad a su vencimiento y mantengan la propiedad en condiciones razonables. Dado que las hipotecas inversas difieren de las hipotecas tradicionales en que nunca hay un requisito de hacer pagos al prestamista de la hipoteca, el préstamo vence (o sólo puede ser llamado por el prestamista) bajo condiciones específicas referidas como «eventos de vencimiento», como los siguientes:

• Todos los prestatarios han fallecido.
• Todos los prestatarios han vendido o convertido el título de la propiedad a un tercero.
• La propiedad ya no es la residencia principal de ningún prestatario debido a la muerte o a una condición física o mental que dure más de 12 meses.
• Los prestatarios se niegan a pagar los impuestos sobre la propiedad o a mantener el seguro de la misma y se les ha dado la oportunidad de corregir las deficiencias.
• Los prestatarios se niegan o son incapaces de mantener la propiedad en buen estado después de un proceso de notificación formal y adjudicación.

En cualquiera de estos casos, el propietario de la vivienda (si está vivo) o la sucesión tiene la opción de quedarse con la casa pagando el préstamo hipotecario inverso. Si el valor de la vivienda es inferior al del préstamo hipotecario en el momento en que éste vence, el propietario o el albacea de la herencia no toman ninguna medida, salvo facilitar la ejecución de la vivienda por parte del prestamista. A continuación, el prestamista vende la propiedad por la mayor cantidad posible, aplicando los ingresos al préstamo pendiente.

Es importante tener en cuenta que si hay dinero en efectivo restante después de la devolución del préstamo, el exceso se devuelve a la herencia. Si el préstamo es mayor que el producto de la venta, la pérdida es asumida exclusivamente por la compañía de hipotecas inversas.

En qué se diferencian las hipotecas inversas de los préstamos hipotecarios tradicionales

Hay varias características inusuales de las hipotecas inversas que difieren de las hipotecas tradicionales.

1. La única garantía del prestamista para una hipoteca inversa es la propiedad de la vivienda. Dado que el propietario nunca está obligado a realizar los pagos de la hipoteca, la fuente de reembolso al prestamista hipotecario es la venta de la propiedad tras el fallecimiento del propietario o su traslado. Por contrato, el propietario puede permanecer en la propiedad mientras viva y la casa sea su residencia principal.
2. La calificación crediticia o el historial del propietario es irrelevante. Dado que el propietario no está obligado a realizar pagos, su condición financiera pasada o presente no es un factor en la suscripción ni en el establecimiento de la tasa de crédito extendida en la hipoteca.
3. Las relaciones préstamo-valor (LTV) son menores que las que se encuentran en las hipotecas tradicionales. Los prestamistas tradicionales están garantizados tanto por el valor de mercado de la propiedad como por la responsabilidad financiera de los prestatarios. En consecuencia, algunos prestamistas prestan hasta el 100% del valor de mercado de la propiedad. Los ratios LTV de las hipotecas inversas suelen oscilar entre el 50% y el 65%.
4. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, mayor será el ratio préstamo-valor de las hipotecas inversas. La esperanza de vida actuarial del prestatario más joven es la base para calcular el plazo probable del préstamo. Sin embargo, el préstamo no vence hasta que el último propietario vivo fallece o se muda de la vivienda. Si el propietario fallece antes de lo previsto, el principal del préstamo vence en ese momento; si el propietario vive más de lo que prevén las tablas actuariales, el préstamo se prolonga hasta el último fallecimiento. Por ejemplo, una mujer de 80 años tiene 9,61 años de esperanza de vida restante, mientras que una mujer de 70 años tendría 16,33 años. En nuestro ejemplo, el importe máximo del préstamo para la persona de 80 años sería de 187.712 dólares. El prestatario de más edad en la misma propiedad de 300.000 dólares recibiría más de 50.000 dólares que el préstamo para el joven de 70 años. En otras palabras, la relación LTV es mayor para los súper ancianos.

Downsizing and the Reverse Mortgage

Habiendo criado a sus familias al llegar a la edad de jubilación, muchos ancianos buscan una vivienda más pequeña con menor mantenimiento y menos costes. Antes del desarrollo del préstamo HECM para la compra -también un préstamo asegurado por la FHA- las personas mayores que reducían su tamaño y querían utilizar una hipoteca inversa tenían que soportar dos cierres costosos: el primero en una hipoteca tradicional para comprar la vivienda más pequeña, seguido de una segunda refinanciación (y cierre) utilizando los ingresos de la hipoteca inversa para pagar la hipoteca tradicional.

Al darse cuenta de que la HECM es un vehículo ideal para financiar una nueva casa, maximizar los ingresos en efectivo en beneficio de las personas mayores y eliminar los pagos de la casa hasta la muerte o una mudanza posterior, la FHA aprobó el préstamo HECM para la compra, eliminando así la molestia y el costo del cierre de la hipoteca tradicional. Además de los requisitos estándar de elegibilidad, cuenta con los siguientes mandatos:

• Cualquier diferencia entre el precio de compra de la nueva casa y los ingresos del préstamo HECM debe ser pagada en efectivo por el prestatario en el cierre. Por ejemplo, si el precio de compra de la vivienda es de 300.000 dólares y el monto neto del préstamo después de los costos de liquidación es de 140.000 dólares, los prestatarios deben tener 160.000 dólares en efectivo para el cierre.
• Los prestatarios tienen que completar una sesión de asesoramiento aprobada por el HUD para asegurarse de que entienden los costos financieros y los requisitos legales del HECM.

Si bien una hipoteca convencional sobre la nueva propiedad podría requerir menos efectivo en el cierre del préstamo que la HECM, también requiere hacer pagos mensuales a la compañía hipotecaria. Por ejemplo, los costos de cierre de la compra de una vivienda de 300.000 dólares con un préstamo sobre el valor del 80% serían de aproximadamente 70.000 dólares (60.000 dólares de pago inicial + 10.000 dólares de costos de cierre). La financiación con una hipoteca HECM costaría 90.000 dólares más en concepto de ingresos (160.000 dólares – 70.000 dólares), pero eliminaría los futuros pagos de la hipoteca (estimados en 1.200 dólares al mes con los tipos de interés actuales) y las pérdidas si el valor de mercado futuro de la casa disminuye. Los prestatarios potenciales deben «hacer números» para determinar el mejor enfoque para su situación.



Determinar si es adecuado para usted

Las personas mayores que contemplan una hipoteca inversa deben reconocer que tiene ventajas y desventajas, dependiendo de su situación personal, condición financiera y deseos de patrimonio.

Ventajas

1. Nunca se requieren pagos del préstamo hipotecario mientras el propietario esté vivo y viva en la propiedad.
2. Los préstamos hipotecarios inversos no tienen un plazo fijo, sino que vencen sólo con la ocurrencia de eventos específicos definidos, como el fallecimiento de los prestatarios.
3. Ni el prestatario de la hipoteca inversa ni su patrimonio están en riesgo financiero si el valor de la vivienda cae por debajo o es menor que el saldo del préstamo hipotecario en cualquier momento.
4. El prestatario de la hipoteca inversa o su patrimonio tienen la opción en cualquier momento de reembolsar el préstamo de la hipoteca inversa y conservar la propiedad de la vivienda, como ocurre con otros préstamos hipotecarios.
5. La calificación crediticia del prestatario no se tiene en cuenta en los criterios para conceder un préstamo de hipoteca inversa. Una quiebra personal de un prestatario no afectará a la situación de la hipoteca inversa si se cumplen otros requisitos.
6. El exceso de capital puede tomarse en forma de una suma global, mensualmente por un plazo o importe determinado, como una línea de crédito, o una combinación de las tres.

Desventajas

1. Para poder optar a una hipoteca inversa, la propiedad debe ser la residencia principal de los prestatarios.
2. Una hipoteca inversa está limitada a ratios de préstamo-valor de mercado más bajos (del 50% al 65%) que las hipotecas tradicionales, que pueden llegar al 100% del valor de mercado.
3. El prestatario y su cónyuge deben tener 62 años o más. Las hipotecas inversas no están disponibles para los prestatarios más jóvenes.
4. Los intereses de la hipoteca inversa no son deducibles a efectos del impuesto sobre la renta hasta que se liquide el préstamo.
5. Se cobra una prima hipotecaria inicial -entre el 0,5% y el 2,5%, dependiendo de la relación préstamo-valor- así como una prima hipotecaria anual del 1,5%.
6. Los prestatarios necesitan asesoramiento financiero previo antes de la aprobación.
7. A menos que los herederos de la hipoteca inversa decidan pagarla, la titularidad de la vivienda revierte al prestamista y será vendida.

Palabra final

Al igual que una acción que no paga dividendos o un bono de cupón cero, el capital de una casa no proporciona dinero en efectivo a su propietario; cualquier aumento en el valor del capital está inactivo hasta que el activo se vende o la casa se refinancia con una cantidad de préstamo mayor.Lo que es peor es que las personas mayores que todavía están haciendo los pagos de la hipoteca están añadiendo a la cantidad inmovilizada como capital en su casa. En muchos casos, esos fondos podrían servirles mejor en forma de dinero en efectivo disponible.

Si usted o sus padres tienen 62 años o más, la HECM puede ser una herramienta valiosa para ayudarle a lograr seguridad financiera y tranquilidad. Recuerde que la hipoteca inversa no es para todos. Asegúrese de comprender las obligaciones y los derechos asociados a una hipoteca inversa antes de celebrar un acuerdo.

¿Ha contratado usted o algún familiar una hipoteca inversa?