Money Crashers

Veel senioren worstelen om elke maand de eindjes aan elkaar te knopen. Tegelijkertijd bezitten zij vaak duizenden dollars aan onroerend goed in de vorm van eigen vermogen in hun huis. Maar tenzij ze actie ondernemen, blijft dat vermogen onaantastbaar, niet in staat om hen te helpen met de primaire levensbehoeften. Wat nog erger is, is dat de hypotheekbetalingen hun beschikbare geld elke maand verder verminderen om cruciale uitgaven te betalen.

Een Henry J. Kaiser Family Foundation-rapport stelt dat meer dan drie van de vier senioren ouder dan 65 jaar eigen vermogen in hun huis hebben variërend van $ 67.700 tot $ 325.200. Een op de 20 heeft een huisvermogen van meer dan $ 398.500, en 1% heeft meer dan $ 799.850.

En toch is bijna de helft van de oudere Amerikanen afhankelijk van de sociale zekerheid voor ten minste de helft of meer van hun inkomen, terwijl een op de acht alleen afhankelijk is van de sociale zekerheid.

Als u of uw ouders “rijk aan huizen” zijn, maar weinig geld hebben, is het tijd om te overwegen of een omgekeerde hypotheek op het ouderlijk huis een beter alternatief is voor de traditionele manieren om eigen vermogen om te zetten in geld.

Traditionele methoden om eigen vermogen om te zetten in contanten

Voor senioren die verwachten en wensen om in de nabije toekomst in hun huidige woning te blijven wonen, zijn er een paar traditionele manieren (met uitzondering van de omgekeerde hypotheek) om eigen vermogen om te zetten in contanten:

• Leningen voor eigen vermogen. Een home equity-lening is in wezen een lening verstrekt aan de huiseigenaar beveiligd door de kredietgever de ontvangst van een tweede hypotheek pandrecht op het onroerend goed. De onderliggende lening kan oplopen tot 100% van het eigen vermogen van de eigenaar, afhankelijk van de criteria van de kredietgever, de kredietwaardigheid van de kredietnemer en de overeengekomen aflossingsvoorwaarden. Bijvoorbeeld, een huiseigenaar met eigen vermogen kan meestal lenen een forfaitair bedrag gelijk aan een bedrag tussen 80% en 100% van het eigen vermogen.
• Home Equity Line of Credit. Een home equity line of credit (HELOC) is een lijn van doorlopend krediet in een bedrag tot de waarde van het eigen vermogen, meestal met een aanpasbare rente, zodat de betaling bedragen variëren van maand tot maand. Net als andere persoonlijke leningen, de voorwaarden van de lening en het bedrag van het krediet dat beschikbaar kan zijn is onderworpen aan onderhandelingen tussen kredietnemer en geldschieter.
• Cash Out Mortgage Refinancing. Naarmate de rentetarieven lager worden en/of hun eigen vermogen groeit, herfinancieren veel huiseigenaren zodat ze de rente op de onderliggende lening kunnen verlagen en vervolgens hun maandelijkse betalingen kunnen verlagen of een deel van hun eigen vermogen in contanten kunnen omzetten. Bijvoorbeeld, stel dat een huiseigenaar in 2000 een nieuw huis kocht voor $312.000. De lening met een vaste rente van 30 jaar en 6% vereist een maandelijkse betaling van $1.824,40. Vandaag heeft het huis een geschatte waarde van $350,000 en is de rente gedaald tot 3.5%. De eigenaar herfinanciert het huis vervolgens tegen een rente van 3,5% voor 30 jaar met een maandelijkse betaling van $1.582,85. Als gevolg van de herfinanciering betaalt de huiseigenaar de oorspronkelijke hypotheek af, vermindert zijn betaling met meer dan $ 240, en is in staat om $ 30.000 contant geld uit het opgebouwde eigen vermogen te halen.

Hoewel deze methoden een middel zijn om toegang te krijgen tot opgesloten eigen vermogen, delen ze allemaal een groot aantal nadelen:

• Voortdurende blootstelling aan vastgoeddalingen. Aangezien de geldschieter “full-recourse” heeft op de eigenaar van het onroerend goed als de hypothecaire lening niet wordt terugbetaald, is de huiseigenaar aansprakelijk als de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed minder is dan de uitstaande hypotheek. Onroerend goed met een waarde die lager is dan de hypotheek wordt beschouwd als “onder water”, een toestand waarin veel huiseigenaren zich bevonden na de hypotheekeffectencrisis van 2008-2009.
• Vereiste betalingen voor de looptijd van de nieuwe hypotheek. De huiseigenaar die zijn huis in ons voorbeeld herfinanciert, had bijna 14 jaar van de 30 jaar aan betalingen gedaan. De herfinanciering – met een nieuwe lening – start de klok opnieuw voor een termijn van 30 jaar, waardoor in wezen 14 jaar aan betalingen wordt toegevoegd aan de oude vervaldatum. Gepensioneerde senioren kunnen onvoldoende inkomen hebben om comfortabel betalingen te doen na hun pensionering.
• Delinquent Mortgage Payments Trigger Foreclosure by Lender. De wettelijke verplichting om betalingen te doen aan de kredietgever bestaat voor de duur van de lening. Het niet voldoen aan de betaling kan leiden tot afscherming en verkoop van het onroerend goed. Als de hypotheek onder water staat, verliezen de senioren niet alleen hun huis, maar moeten ze ook het verschil tussen de verkoopopbrengst en de uitstaande hypotheeklening bijleggen.

Wat is een omgekeerde hypothecaire lening?

Een omgekeerde hypothecaire lening – soms ook wel een home equity conversion mortgage (HECM) genoemd – is alleen goedgekeurd door de FHA voor senioren en is een steeds populairdere methode voor oudere huiseigenaren (62 jaar en ouder) om overtollig huisvermogen om te zetten in een forfaitair bedrag in contanten, een kredietlijn of een lijfrente-achtige reeks van regelmatige maandelijkse betalingen.

Hoe het werkt

De geldschieter die de omgekeerde hypotheek afsluit heeft een eerste hypotheekrecht op het onroerend goed, maar ontvangt geen betalingen op de lening zoals bij een traditionele hypotheek, noch is de huiseigenaar aansprakelijk voor enig waardeverlies wanneer de geldschieter het onroerend goed ontvangt bij het overlijden of verhuizen van de huiseigenaar. Het mooie van dit type lening is dat de lener geld ontvangt van de kredietverstrekker, waarvan het bedrag is gebaseerd op de hoeveelheid eigen vermogen in de woning samen met andere factoren, zoals leeftijd en rentevoet. Aangezien de woning echter als onderpand voor de lening wordt gebruikt, ontvangt de kredietgever het eigendom bij overlijden of verhuizing van de huiseigenaar. (Dat gezegd hebbende, de huiseigenaar of erfgenamen kunnen de lening op elk gewenst moment afbetalen en daarbij het huis behouden.)

Bijvoorbeeld, een omgekeerde hypotheekverstrekker gaat akkoord met een eerste hypotheek pandrecht van $ 150.000 op het huis van de huiseigenaar dat een huidige geschatte waarde van $ 300.000 heeft. Echter, de huiseigenaar heeft een eerdere hypothecaire lening in de plaats van $ 100.000. Met de opbrengst van de nieuwe lening ($150.000) betaalt de huiseigenaar de bestaande hypotheek van $100.000 af, waardoor er een opbrengst van $50.000 overblijft. (Als het huis geen bestaande hypotheek had, zou de opbrengst van de huiseigenaar gelijk zijn aan de volledige $150.000). De huiseigenaar kan ervoor kiezen om de betaling op een van de volgende manieren te ontvangen:

1. Neem de $ 50.000 in contanten – wat wordt genoemd een “forfaitaire som betaling” – onmiddellijk bij het sluiten en besteden of sparen het zoals gewenst. Er zijn geen fiscale gevolgen.
2. Neem de $ 50.000 in een reeks van maandelijkse betalingen van de omgekeerde hypotheekverstrekker. De betalingen kunnen worden gebaseerd op een vast aantal betalingen of een actuariële berekening voor de levensverwachting van de huiseigenaar.
3. Neem de $ 50.000 in de vorm van een kredietlijn die op elk moment kan worden opgenomen door de huiseigenaar. Als de huiseigenaar het opnemen van de lijn uitstelt, zal het hypotheekbedrijf de rente op de onderliggende omgekeerde hypotheek verlagen.
4. Neem de $ 50.000 in een combinatie van betalingen en een kredietlijn.

De huiseigenaar is nooit verplicht om hoofdsom- of rentebetalingen te doen op een omgekeerde hypothecaire lening. Deze kenmerken – de betaling van geld van een geldschieter aan de huiseigenaar die niet belastbaar is en geen invloed heeft op de sociale zekerheid of Medicare-uitkeringen – kunnen vooral senioren die krap bij kas zitten ten goede komen.

Eligibility

Er zijn een aantal duidelijke voorwaarden voor kredietnemers om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek.

• Leningnemers moeten 62 jaar of ouder zijn.
• De gekochte woning moet het hoofdverblijf van de kredietnemers zijn.
• De woning moet een eengezinswoning of een FHA-goedgekeurd condominium zijn.
• Leningnemers moeten een door de HUD goedgekeurde counseling-sessie voltooien om ervoor te zorgen dat ze de financiële kosten en wettelijke vereisten van de HECM begrijpen.
• Leningnemers moeten de financiële draagkracht hebben om verplichte uitgaven te betalen, zoals onroerendgoedbelasting, huiseigenarenverzekering en normaal onderhoud.

De rente en kosten

De rente op hypothecaire leningen, zowel conventionele als omgekeerde, kan een vaste of variabele rente zijn en is gebaseerd op de bestaande marktrente en de zakelijke beslissingen van elke hypotheek bedrijf om zich te onderscheiden van concurrenten. Bijgevolg variëren de tarieven gewoonlijk enigszins van geldschieter tot geldschieter, net zoals de tarieven variëren voor conventionele hypotheken.

Naast de traditionele afsluitkosten wordt een upfront hypotheekverzekeringspremie (MIP) aangerekend. De vergoeding is gelijk aan 0,5% als de loan-to-value ratio (LTV) 60% of minder is, of 2,5% als de LTV groter is dan 60%. Elk jaar wordt een extra MIP van 1,5% aangerekend. Dit biedt geldschieter bescherming in het geval de waarde van het huis daalt tijdens de looptijd van de omgekeerde hypotheek. Het is vermeldenswaard dat conventionele vastgoedhypotheken meestal geen hypotheekverzekering vereisen als de aanbetaling van de woning 20% of meer bedraagt.

Leningvereisten

Net als bij traditionele hypotheken vereisen kredietverstrekkers dat huiseigenaren een eigendomsverzekering kopen en onderhouden, onroerendgoedbelasting betalen wanneer deze verschuldigd is, en het onroerend goed in redelijke staat houden. Omdat omgekeerde hypotheken verschillen van traditionele hypotheken in die zin dat er nooit een verplichting is om betalingen aan de hypotheekverstrekker te doen, vervalt de lening (of kan deze alleen door de kredietverstrekker worden opgevraagd) onder specifieke voorwaarden die “vervaldatumgebeurtenissen” worden genoemd, zoals de volgende:

• Alle leners zijn overleden.
• Alle kredietnemers hebben het eigendom verkocht of overgedragen aan een derde partij.
• Het eigendom is niet langer het hoofdverblijf van een kredietnemer als gevolg van overlijden of een lichamelijke of geestelijke aandoening die langer dan 12 maanden duurt.
• Leningnemers weigeren om onroerendgoedbelasting te betalen of de eigendomsverzekering te onderhouden en hebben de kans gekregen om de tekortkomingen te corrigeren.
• Leningnemers weigeren of zijn niet in staat om het pand in goede staat van onderhoud te houden na een proces van ingebrekestelling en toewijzing.

In al deze gevallen heeft de huiseigenaar (als hij of zij nog leeft) of de nalatenschap de optie om de woning te behouden door de omgekeerde hypothecaire lening af te lossen. Als het huis minder waard is dan de hypothecaire lening op het moment dat de lening verschuldigd is, onderneemt de huiseigenaar of executeur van de nalatenschap geen actie, behalve het faciliteren van de gedwongen verkoop van het huis door de geldschieter. De geldschieter verkoopt vervolgens het huis voor een zo hoog mogelijk bedrag en gebruikt de opbrengst voor de uitstaande lening.

Het is belangrijk op te merken dat als er geld overblijft na de aflossing van de lening, het overschot wordt teruggegeven aan de nalatenschap. Als de lening groter is dan de verkoopopbrengst, wordt het verlies uitsluitend gedragen door de omgekeerde hypotheekmaatschappij.

Hoe omgekeerde hypotheken verschillen van traditionele hypothecaire leningen

Er zijn verschillende ongebruikelijke kenmerken van omgekeerde hypotheken die verschillen van traditionele hypotheken.

1. De enige zekerheid van de geldschieter voor een omgekeerde hypotheek is het huiseigendom. Aangezien de huiseigenaar nooit verplicht is om hypotheekbetalingen te doen, is de bron van terugbetaling aan de hypotheekverstrekker de verkoop van het onroerend goed bij overlijden van de eigenaar of verhuizing van het onroerend goed. Contractueel mag de eigenaar in het pand blijven zolang hij of zij leeft en het huis zijn of haar hoofdverblijfplaats is.
2. Kredietwaardigheid of geschiedenis van de huiseigenaar is onbelangrijk. Aangezien de eigenaar is niet verplicht om betalingen te doen, zijn of haar verleden of huidige financiële toestand is geen factor in de underwriting noch de vaststelling van de kredietwaardigheid uitgebreid op de hypotheek.
3. Loan-to-Value (LTV) Ratio’s zijn minder dan gevonden in traditionele hypotheken. Traditionele kredietverstrekkers zijn verzekerd door zowel de marktwaarde van het onroerend goed en de financiële aansprakelijkheid van de kredietnemers. Bijgevolg zullen sommige kredietverstrekkers leningen tot 100% van de marktwaarde van het onroerend goed. Omgekeerde hypotheek LTV-ratio’s variëren meestal tussen 50% en 65%.
4. Hoe ouder de jongste kredietnemer, hoe groter de Loan-to-Value Ratio voor omgekeerde hypotheken. De actuariële levensverwachting van de jongste kredietnemer is de basis voor de berekening van de waarschijnlijke looptijd van de lening. De lening vervalt echter pas wanneer de laatst levende eigenaar overlijdt of uit de woning verhuist. Indien de eigenaar eerder overlijdt dan verwacht, wordt de hoofdsom van de lening op dat moment verschuldigd; indien de eigenaar langer leeft dan de actuariële tabellen voorspellen, wordt de lening verlengd tot het latere overlijden. Bijvoorbeeld, een 80-jarige vrouw heeft 9,61 jaar resterende levensverwachting, terwijl een 70-jarige vrouw 16,33 jaar zou leven. In ons voorbeeld zou het maximale leenbedrag voor de 80-jarige $187.712 zijn. De oudere lener op dezelfde $300.000 eigendom zou meer dan $50.000 dan de lening voor de jongere 70-jarige ontvangen. Met andere woorden, de LTV-ratio is hoger voor super senioren.

Downsizing en de omgekeerde hypotheek

Hebben hun gezinnen grootgebracht tegen de tijd dat ze de pensioengerechtigde leeftijd bereiken, zoeken veel senioren een kleinere woonvoetafdruk met minder onderhoud en minder kosten. Vóór de ontwikkeling van de HECM for Purchase Loan – ook een FHA-verzekerde lening – moesten senioren die aan het downsizen waren en een omgekeerde hypotheek wilden gebruiken, twee dure afsluitingen doorstaan: de eerste op een traditionele hypotheek om de kleinere woning te kopen, gevolgd door een tweede herfinanciering (en afsluiting) met behulp van de omgekeerde hypotheekopbrengst om de traditionele hypotheek af te lossen.

Om zich te realiseren dat de HECM een ideaal middel is om een nieuw huis te financieren, de contante opbrengst te maximaliseren ten voordele van de senioren, en de betalingen voor het huis te elimineren tot het overlijden of een latere verhuizing, heeft de FHA de HECM for Purchase-lening goedgekeurd, waardoor de rompslomp en de kosten van het afsluiten van de traditionele hypotheek worden geëlimineerd. Naast de standaardvoorwaarden om in aanmerking te komen, bevat het de volgende mandaten:

• Een eventueel verschil tussen de aankoopprijs van het nieuwe huis en de HECM-leningopbrengst moet door de lener contant worden betaald bij het afsluiten. Bijvoorbeeld, als de aankoopprijs van het huis $ 300.000 is en het netto-leningsbedrag na afwikkelingskosten $ 140.000 is, moeten de leners $ 160.000 in contanten hebben om te sluiten.
• Leningnemers moeten een door de HUD goedgekeurde counseling-sessie voltooien om ervoor te zorgen dat ze de financiële kosten en wettelijke vereisten van de HECM begrijpen.

Terwijl een conventionele hypotheek op het nieuwe onroerend goed misschien minder contant geld vereist bij het afsluiten van de lening dan de HECM, vereist het ook het doen van maandelijkse betalingen aan het hypotheekbedrijf. Bijvoorbeeld, de kosten voor de aankoop van een huis van $300.000 met een 80% loan-to-value zou ongeveer $70.000 bedragen ($60.000 aanbetaling + $10.000 afsluitkosten). Financiering met een HECM hypotheek zou een extra $90.000 in opbrengst kosten ($160.000 – $70.000), maar elimineert eventuele toekomstige hypotheekbetalingen (geschat op $1.200 per maand bij de huidige rentetarieven) en verliezen als de toekomstige marktwaarde van het huis daalt. Potentiële leners moeten “de cijfers bekijken” om de beste aanpak voor hun situatie te bepalen.

Bepalen of het voor u geschikt is

Senioren die een omgekeerde hypotheek overwegen, moeten beseffen dat deze voor- en nadelen heeft, afhankelijk van hun persoonlijke situatie, financiële toestand en wensen op het gebied van nalatenschap.

Voordelen

1. Er hoeft nooit een hypotheek te worden betaald zolang de eigenaar in leven is en op het landgoed woont.
2. Reverse hypothecaire leningen hebben geen vaste looptijd, maar komen pas opeisbaar bij het optreden van specifieke gedefinieerde gebeurtenissen, zoals het overlijden van de leners.
3. Niet de omgekeerde hypotheek lener, noch zijn of haar nalatenschap is in financieel risico als de woning waarde daalt onder of is minder dan de hypothecaire lening saldo op elk gewenst moment.
4. De omgekeerde hypotheek lener of zijn of haar nalatenschap heeft een optie op elk gewenst moment om de omgekeerde hypothecaire lening terug te betalen en het huis eigendom te behouden, net als bij andere hypothecaire leningen.
5. De kredietwaardigheid van de lener wordt niet in aanmerking genomen in de criteria voor het maken van een omgekeerde hypothecaire lening. Een persoonlijk faillissement van een kredietnemer zal geen invloed hebben op de omgekeerde hypotheekstatus als aan andere vereisten wordt voldaan.
6. Overtollig eigen vermogen kan worden opgenomen in de vorm van een forfaitair bedrag, maandelijks voor een bepaalde termijn of bedrag, als een kredietlijn, of een combinatie van alle drie.

Nadelen

1. Om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek, moet het onroerend goed het hoofdverblijf van de kredietnemers zijn.
2. Een omgekeerde hypotheek is beperkt tot lagere loan-to-market value ratio’s (50% tot 65%) dan traditionele hypotheken, die zo hoog kunnen zijn als 100% van de marktwaarde.
3. De kredietnemer en de echtgenoot moeten 62 jaar of ouder zijn. Omgekeerde hypotheken zijn niet beschikbaar voor jongere leners.
4. Rente op de omgekeerde hypotheek is niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting totdat de lening is afbetaald.
5. Er wordt een voorafgaande hypotheekpremie in rekening gebracht – tussen 0,5% en 2,5%, afhankelijk van de loan-to-value ratio – evenals een jaarlijkse hypotheekpremie van 1,5%.
6. Leningnemers moeten vooraf financieel advies krijgen voordat ze worden goedgekeurd.
7. Tenzij de erfgenamen van de omgekeerde hypotheek ervoor kiezen om de omgekeerde hypotheek af te lossen, gaat de titel van het huis terug naar de geldschieter en zal het worden verkocht.

Final Word

Net als een aandeel dat geen dividend uitkeert of een nulcouponobligatie, levert het eigen vermogen in een huis geen geld op voor de eigenaar; elke toename in de waarde van het eigen vermogen is slapend totdat het actief wordt verkocht of het huis wordt geherfinancierd met een hoger leenbedrag.Wat nog erger is, is dat senioren die nog steeds hypotheekbetalingen doen, het bedrag dat vastzit als eigen vermogen in hun huis nog verder vergroten. In veel gevallen kunnen deze fondsen hen beter van dienst zijn in de vorm van beschikbaar contant geld.

Als u of uw ouders 62 jaar en ouder zijn, kan de HECM een waardevol hulpmiddel zijn om u te helpen financiële zekerheid en gemoedsrust te bereiken. Vergeet niet dat de omgekeerde hypotheek is niet voor iedereen. Zorg ervoor dat u de verplichtingen en rechten in verband met een omgekeerde hypotheek begrijpt voordat u een overeenkomst aangaat.

Heeft u of een familielid een omgekeerde hypotheek afgesloten?