Permisos de construcción: Lo que hay que saber
Muchas mejoras y reparaciones en el hogar son realizadas por los propietarios e incluso por algunos contratistas sin el beneficio de los permisos de construcción legalmente requeridos y las inspecciones obligatorias que los acompañan.
Las razones para eludir estas regulaciones pueden ser porque un propietario o contratista está tratando de esquivar el gasto del permiso o porque temen que los impuestos aumenten si las mejoras son catalogadas oficialmente. Las razones siempre varían.
Pero muchos temores sobre el proceso de permisos son infundados. Además, el potencial de problemas es significativo si no se solicitan los permisos adecuados y se aprueban.
Qué es un permiso de construcción
Un permiso de construcción es una aprobación por parte de una agencia gubernamental local que certifica que el trabajo se realizó de acuerdo con un determinado estándar. Dado que se trata de un permiso (es decir, una autorización), es necesario obtenerlo antes de que comience la obra. Una vez que el trabajo se ha completado satisfactoriamente, el permiso se cierra y se aprueba.
Los permisos de construcción son válidos durante un tiempo determinado. Una vez que se ha concedido el permiso de construcción, usted no tiene una cantidad ilimitada de tiempo para comenzar y completar el trabajo. Por lo general, hay que empezar en un plazo de seis meses o un año. Los proyectos suelen tener que ser completados dentro de un año o 18 meses.
Los permisos no siempre son necesarios
Algunos propietarios pueden pensar que cualquier reparación o mejora que hacen alrededor de la casa será escudriñada con un peine de dientes finos por un inspector que está decidido a detectar cada pequeño defecto.
En realidad, hay muchas reparaciones y mejoras que se pueden hacer sin un permiso. Las normas para ello varían mucho de una comunidad a otra, y el mismo proyecto que requiere un permiso de construcción e inspecciones programadas en una localidad puede no requerirlo en otra jurisdicción.
En general, se le permite reemplazar muchos elementos existentes de su casa sobre una base de uno por uno sin un permiso. Cualquier cosa que cambie la estructura de su casa o represente una mejora inmobiliaria requerirá un permiso.
Puede reemplazar un interruptor de luz roto o un grifo que gotea, por ejemplo, pero añadir una cubierta o una habitación requiere un permiso. Su comunidad puede tener recursos en línea que explican qué tipos de trabajo requieren permisos e inspecciones, o puede llamar a la oficina de permisos y pedir hablar con un inspector.
Puede hablar con la oficina de permisos
Por lo general, es posible llamar a la oficina local de inspecciones y permisos de construcción para obtener asesoramiento sobre los permisos, y a menudo puede hacerlo de forma anónima.
Aunque las oficinas de permisos desean cada vez más que los ciudadanos busquen ayuda en línea, simplemente hay demasiadas variables y áreas grises que pueden aclararse con la orientación en línea.
La oficina de permisos existe para garantizar que las mejoras en el hogar se realicen de forma segura y no supongan ningún riesgo para los residentes. Los inspectores que están en la oficina y disponibles deben estar disponibles para responder a las preguntas. Si no hay ningún inspector disponible en ese momento, uno le devolverá la llamada.
Los costes de los permisos pueden ser prohibitivos
A menudo, no hay una tarifa establecida para un permiso de construcción. Los costes de los permisos pueden variar según el coste estimado y la complejidad del proyecto.
Construir una valla puede requerir un permiso de 55 dólares, por ejemplo, mientras que la construcción de una gran casa nueva puede requerir un permiso de construcción de 2.000 dólares.
A nivel nacional, el permiso de construcción promedio costó 1,,224 dólares en 2020, con un rango típico de unos 400 dólares a unos 2,100 dólares.
Pero estos costos promedio representan muchos permisos para la nueva construcción de casas enteras, y hay muchos proyectos para los que los permisos de construcción cuestan 100 dólares o menos. Es bastante común que los costes de los permisos se basen en un porcentaje del coste previsto del proyecto. Si está trabajando con un contratista, los costes del permiso suelen estar incluidos en la oferta que ha recibido.
Se pueden expedir permisos de propietario/constructor
Las oficinas de inspección locales expiden habitualmente permisos a los propietarios para que hagan todo tipo de trabajos por sí mismos, incluso para que actúen como GC (contratista general) cuando construyen una casa entera. Para este tipo de proyectos, su comunidad puede emitir un permiso especial de propietario/constructor que le permite ocupar la casa durante un período determinado (normalmente alrededor de un año) mientras subcontrata las tareas individuales para el trabajo.
Como propietario/constructor, usted actúa como su propio contratista general en lugar de contratar a uno. Esto le permite ahorrarse esa dolorosa tarifa del 15 al 25 por ciento que cobran los contratistas generales.
Pero también lleva la carga de las posibles responsabilidades, muchas de las cuales pueden ser graves. Contratar a un contratista con licencia, seguro y fianza le aísla mejor de estas responsabilidades.
Es fundamental saber que los permisos de propietario-constructor no le permiten trabajar en casas que no son de su propiedad.
Las servidumbres pueden afectar a su proyecto
Dondequiera que una línea eléctrica, una tubería de alcantarillado, una acera u otra vía de servicio común y continua pase por su propiedad, es probable que tenga una servidumbre de paso, una restricción legal que le impide hacer cambios que afecten o restrinjan estas líneas de servicios públicos u otras características.
Hay casos en los que una parte de su propiedad puede estar reservada para una futura carretera potencial. No podrá construir en ninguna parte de su propiedad donde haya una servidumbre registrada.
Para conocer cualquier servidumbre en vigor, compruebe el plano de su propiedad, disponible en línea en el sitio del asesor de su condado o en sus oficinas. Por lo general, nunca se permite construir en las servidumbres, a menos que se trate de adiciones menores, como vallas.
Los retranqueos de la propiedad son fundamentales
Los retranqueos son topes obligatorios entre los límites de la propiedad y las estructuras permanentes que ayudan a mantener una sensación de apertura en las comunidades, además de proporcionar márgenes de seguridad en caso de incendios.
Por ejemplo, si está ampliando el lateral de su casa, tendrá que conocer las distancias de retranqueo requeridas por su código de construcción local. Es probable que existan normas de retranqueo para ampliar una propiedad hacia la parte delantera y trasera de una casa, también.
Por lo general, esto implica mantener una distancia mínima entre el borde de las estructuras y los límites de la propiedad inspeccionados. Las ampliaciones estructurales de la casa, los garajes, los cobertizos y las cubiertas pueden estar sujetos a estas normas de retroceso. Una vez más, su oficina local de inspección de edificios puede informarle sobre las normas de retranqueo que están en vigor.
Las variaciones son posibles
Aunque las servidumbres rara vez se eliminan, las violaciones de los requisitos de retranqueo y otros requisitos de zonificación a veces se permiten a través del proceso legal de solicitar y recibir una variación.
Una variación es una excepción aprobada oficialmente a las ordenanzas de zonificación. Lo más habitual es que las varianzas se soliciten cuando un propietario desea construir una casa más grande en el terreno de lo que permiten las ordenanzas de zonificación.
Al solicitar una varianza, el propietario puede ser autorizado a construir esa casa más grande, o a completar una adición de habitación que viola las regulaciones de retroceso. La oficina de permisos puede consultar con los vecinos cuando se solicita una varianza, y su aprobación puede ser clave para obtener la varianza.
Los planos de construcción de stock necesitan aprobación
Puede pensar que cualquier plano de la casa o plano publicado o creado por un arquitecto, o cualquier plano de construcción publicado para un cobertizo o garaje, es automáticamente suficiente para obtener un permiso. Después de todo, los planos de construcción de stock abundan en Internet.
Pero su oficina local de permisos de construcción todavía tendrá que revisar estos planos antes de aprobarlos o no aprobarlos. Aunque los planos de stock pueden haber sido dibujados por un arquitecto, su oficina puede requerir que los planos sean creados por un arquitecto con licencia dentro de su estado.
Los CCRs pueden añadir restricciones
Otros posibles inconvenientes al buscar un permiso son las condiciones, convenios y restricciones (CCRs) que a menudo se encuentran en las comunidades planificadas, subdivisiones o desarrollos de unidades planificadas (PUDs). Los CCRs actúan como un tipo de ordenanza de zonificación en la sombra-ordenanzas dentro de las ordenanzas.
Estas restricciones se suman a sus ordenanzas municipales, y tendrá que cumplirlas para evitar violar su acuerdo contractual con la asociación de vecinos.
Las inspecciones son obligatorias
La inspección es una parte integral del proceso general de permisos, y bajo ninguna circunstancia debe usted o su contratista ignorar este paso.
En algunos proyectos, habrá incluso dos inspecciones-una en la etapa de desbaste y otra final. El inspector está allí para asegurarse de que el trabajo se ha realizado de acuerdo con el código local.
A menudo es una visita muy breve y superficial. Cuando un inspector ya está familiarizado con el trabajo de un contratista, la inspección puede ser breve pero exhaustiva. Los inspectores pueden dedicar más tiempo a la inspección si el trabajo ha sido realizado por un propietario.
Las inspecciones fallidas pueden ser inspeccionadas de nuevo
Una de las razones por las que los propietarios de viviendas evitan solicitar permisos de construcción es que temen la idea de fallar en una inspección de todo o nada.
En la mayoría de los casos, usted tendrá la oportunidad de corregir los problemas que han sido señalados. El inspector volverá para una segunda inspección (o incluso más, si es necesario) y firmará (o cerrará) el permiso una vez que el trabajo esté hecho a su satisfacción.
Ignorar el proceso de permisos es grave
Puede ser muy tentador ignorar el proceso de permisos y ocultar el trabajo que está haciendo, especialmente si es dentro de la casa donde puede trabajar sin que nadie lo vea. Y aunque puede que se las arregle con esto, es igualmente probable que esos atajos le cuesten mucho al final.
Si sale a la luz que ha realizado trabajos sin el permiso necesario, podría verse obligado a solicitar un permiso a posteriori, con un coste muy superior. E incluso podría tener que arrancar paredes o techos para que la obra sea inspeccionada. Si cometió algún error, se verá obligado a demoler toda la obra y empezar de nuevo.
La cobertura del seguro de su vivienda también puede verse afectada. Por ejemplo, en caso de que se produzca una inundación o un incendio debido a un mal trabajo de fontanería o electricidad, su póliza de seguros tiene argumentos para denegar la cobertura si el trabajo se realizó sin permiso.