Pros y contras de invertir en inmuebles comerciales
Cualquier tipo de propiedad, ya sea comercial o residencial, puede ser una buena oportunidad de inversión. Por su dinero, las propiedades comerciales suelen ofrecer más recompensas financieras que las residenciales, como los apartamentos de alquiler o las casas unifamiliares, pero también puede haber más riesgos. Entender todos los pros y los contras de invertir en propiedades comerciales es importante para que tome la decisión de inversión más adecuada para usted.
¿Qué es una «propiedad comercial?»
Las propiedades comerciales pueden referirse a:
- edificios de venta al por menor
- edificios de oficinas
- almacenes
- edificios industriales
- edificios de apartamentos
- edificios de «uso mixto», donde la propiedad puede tener una mezcla, como venta al por menor, oficinas y apartamentos.
Hay matices en la gestión de cada uno de estos tipos de propiedades. Para pintar una imagen general de lo que es invertir en una propiedad comercial, vamos a examinar los pros y los contras de invertir en un edificio comercial de una sola planta, como un «centro comercial» de la comunidad.
Razones positivas para invertir en una propiedad comercial
Aquí están algunos de los pros de la compra de bienes raíces comerciales sobre la propiedad residencial.
Potencial de ingresos. La mejor razón para invertir en alquileres comerciales sobre los residenciales es el potencial de ingresos. Los inmuebles comerciales suelen tener una rentabilidad anual sobre el precio de compra de entre el 6% y el 12%, dependiendo de la zona, que es un rango mucho más alto que el que suele existir para los inmuebles de viviendas unifamiliares (del 1% al 4% en el mejor de los casos).
Relaciones profesionales. Los propietarios de pequeñas empresas suelen estar orgullosos de sus negocios y quieren proteger su medio de vida. Los propietarios de inmuebles comerciales no suelen ser personas físicas, sino sociedades anónimas, y operan la propiedad como un negocio. Como tal, el propietario y el inquilino tienen más de una relación de cliente de negocio a negocio, lo que ayuda a mantener las interacciones profesionales y corteses.
Ojo al público. Los inquilinos minoristas tienen un gran interés en mantener su tienda y su escaparate, porque si no lo hacen, afectará a su negocio. Como resultado, los inquilinos comerciales y los intereses del propietario están alineados, lo que ayuda al propietario a mantener y mejorar la calidad de la propiedad y, en última instancia, el valor de su inversión.
Horas de funcionamiento limitadas. Los negocios suelen irse a casa por la noche. En otras palabras, usted trabaja cuando ellos trabajan. Salvo llamadas de emergencia por la noche por robos o alarmas de incendio, debería poder descansar por la noche sin tener que preocuparse por recibir una llamada a medianoche porque un inquilino quiere reparaciones o ha perdido una llave. En el caso de las propiedades comerciales, también es más probable que cuente con un servicio de monitorización de alarmas, de modo que si ocurre algo por la noche, su compañía de alarmas notificará a las autoridades competentes.
Más evaluaciones objetivas de precios. A menudo es más fácil evaluar los precios de las propiedades comerciales porque puede solicitar la declaración de ingresos del propietario actual y determinar cuál debería ser el precio en base a eso. Si el vendedor recurre a un corredor experto, el precio de venta debe fijarse en un precio que permita a un inversor obtener la tasa de capitalización vigente en la zona para el tipo de propiedad comercial que esté considerando (comercio, oficinas, industria, etc.). Los inmuebles residenciales suelen estar sujetos a un precio más emocional. Consulte el artículo de Nolo ¿Vale la pena esa propiedad de inversión inmobiliaria residencial? para obtener más información sobre el tema, incluyendo una explicación de las tasas de capitalización.
Arrendamientos triples netos. Hay variaciones a los arrendamientos triples netos, pero el concepto general es que usted, como propietario, no tiene que pagar ningún gasto en la propiedad (como sería el caso de los bienes raíces residenciales). El arrendatario se encarga directamente de todos los gastos de la propiedad, incluidos los impuestos inmobiliarios. El único gasto que tendrá que pagar es la hipoteca. Empresas como Walgreens, CVS y Starbucks suelen firmar este tipo de contratos de arrendamiento, ya que quieren mantener un aspecto acorde con su marca, por lo que gestionan esos gastos, y usted, como inversor, consigue tener uno de los productores de ingresos de mantenimiento más bajos para su dinero. Los centros comerciales tienen una variedad de arrendamientos netos y los triples netos no suelen hacerse con los negocios más pequeños, pero estos tipos de arrendamiento son óptimos y no se pueden conseguir con las propiedades residenciales. Para obtener más información sobre los términos comunes de los contratos de arrendamiento, como los contratos netos, consulte el artículo de Nolo Commercial Leases: Negocie los mejores términos y los artículos relacionados en la sección de Espacio Comercial y Arrendamientos Comerciales de este sitio.
Más flexibilidad en los términos de los arrendamientos. Hay menos leyes de protección al consumidor que rigen los arrendamientos comerciales, a diferencia de las docenas de leyes estatales, como los límites del depósito de seguridad y las normas de terminación, que cubren los bienes raíces residenciales. Para obtener más información sobre los contratos de arrendamiento comercial, consulte el libro de Nolo Negocie el mejor contrato de arrendamiento para su negocio, de Janet Portman y Fred Steingold.
Las desventajas de invertir en propiedades comerciales
Si bien hay muchas razones positivas para invertir en bienes raíces comerciales en lugar de residenciales, también hay cuestiones negativas a considerar.
Compromiso de tiempo. Si usted es dueño de un edificio comercial de venta al por menor con cinco inquilinos, o incluso sólo unos pocos, tiene más que gestionar que con una inversión residencial. No puede ser un propietario ausente y maximizar el rendimiento de su inversión. En el caso de los locales comerciales, es probable que tenga que lidiar con múltiples contratos de arrendamiento, ajustes anuales de la CAM (costes de mantenimiento de la zona común de los que son responsables los inquilinos), más problemas de mantenimiento y problemas de seguridad pública. En pocas palabras, tiene más que gestionar; y al igual que sus inquilinos tienen que preocuparse por el ojo público, usted también lo hace.
Se requiere ayuda profesional. Si usted es un bricolaje, es mejor que tenga licencia si va a manejar los problemas de mantenimiento en una propiedad comercial. Lo más probable es que no esté preparado para manejar los problemas de mantenimiento usted mismo y que necesite contratar a alguien para que le ayude con las emergencias y las reparaciones. Aunque este coste añadido no es lo ideal, tendrá que añadirlo a su conjunto de gastos para cuidar adecuadamente la propiedad. Recuerde tener en cuenta los gastos de gestión de la propiedad cuando evalúe el precio a pagar por una propiedad comercial de inversión. Las empresas de gestión inmobiliaria pueden cobrar entre el 5 y el 10% de los ingresos por alquileres por sus servicios, que incluyen la administración del contrato de arrendamiento. Evalúe de antemano si quiere gestionar el arrendamiento y las relaciones usted mismo, o si quiere externalizar esas responsabilidades.
Mayor inversión inicial. Adquirir una propiedad comercial suele requerir más capital por adelantado que adquirir un alquiler residencial en la misma zona, por lo que suele ser más difícil poner el pie en la puerta. Una vez que haya adquirido una propiedad comercial, puede esperar que se produzcan algunos gastos de capital importantes. Puede que su propiedad funcione durante unos meses y, de repente, aparezca una factura de 10.000 dólares para reparar el tejado o instalar una nueva caldera. Con más clientes, hay más instalaciones que mantener y, por tanto, más costes. Lo que se espera es que las ganancias en ingresos superen las ganancias en costes, para apoyar la compra de una propiedad comercial sobre una residencial.
Más riesgos. Las propiedades destinadas al uso comercial tienen más visitantes públicos y por lo tanto tienen más personas en la propiedad cada día que pueden hacerse daño o hacer algo para dañar su propiedad. Los coches pueden atropellar a los clientes en los aparcamientos, la gente puede resbalar en el hielo durante el invierno y los vándalos pueden pintar con spray los laterales del edificio. Incidentes como estos pueden ocurrir en cualquier lugar, pero las posibilidades de sufrir algo así aumentan cuando se invierte en propiedades comerciales. Si usted es adverso al riesgo, tal vez quiera mirar más de cerca la posibilidad de poner su dinero en propiedades residenciales.