Fannie Mae: Was sie tut und wie sie arbeitet

Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass Sie schon einmal von Fannie Mae gehört haben. Aber wissen Sie auch, was sie tut und wie sie arbeitet?

Die Federal National Mortgage Association (FNMA), typischerweise bekannt als Fannie Mae, ist ein staatlich gefördertes Unternehmen (GSE), das 1938 vom Kongress während der Großen Depression als Teil des New Deal gegründet wurde. Sie wurde gegründet, um den Wohnungsmarkt zu stimulieren, indem mehr Hypotheken für Kreditnehmer mit mittlerem und niedrigem Einkommen zur Verfügung gestellt wurden.

Fannie Mae vergibt keine Hypotheken an Kreditnehmer. Aber sie kauft und garantiert sie über den sekundären Hypothekenmarkt. In der Tat ist sie einer der beiden größten Käufer von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt. Die andere ist ihre Schwester, die Federal Home Loan Mortgage Corporation oder Freddie Mac, ein weiteres staatlich gefördertes Unternehmen, das vom Kongress gegründet wurde.

Fannie Mae’s Early Days

In den frühen 1900er Jahren war es nicht einfach, eine Hypothek – geschweige denn ein Haus – zu bekommen. Viele Menschen konnten es sich nicht leisten, eine Anzahlung zu leisten, und die Darlehen waren fast immer kurzfristig – nicht so wie die mit den langfristigen Tilgungszeiten, die wir heute kennen. Wenn viele der damaligen Kredite fällig wurden, verlangten sie in der Regel hohe Schlussraten vom Schuldner. Die Bank würde den Kredit zwangsvollstrecken, wenn der Hausbesitzer die Zahlung nicht leisten oder nicht refinanzieren könnte. Das wurde mit dem Beginn der Weltwirtschaftskrise schwierig. Die jährlichen Zwangsvollstreckungsraten stiegen von 1926 (dem ersten Jahr, in dem die Zahlen erfasst wurden) bis 1934, als die Rate mit weit über 12 % ihren Höhepunkt erreichte.

Der Kongress der Vereinigten Staaten reagierte mit der Gründung von Fannie Mae. Ziel war es, einen Strom von Wohnraumfinanzierungen zu schaffen, der für jeden in jedem Markt verfügbar war. Dies führte zur Finanzierung von langfristigen Festzinshypotheken, die es Hausbesitzern ermöglichten, ihre Darlehen zu jedem Zeitpunkt während der Laufzeit zu refinanzieren.

Im Jahr 1968 begann Fannie Mae sich durch den Verkauf von Aktien und Anleihen zu finanzieren, nachdem die Regierung sie aus dem Bundeshaushalt herausgenommen hatte.Fannie Mae behielt jedoch seine Verbindung zur Regierung als GSE mit einem Vorstand, der aus nicht mehr als 13 Mitgliedern besteht. Sie ist auch von lokalen und staatlichen Steuern befreit.

Beschaffung von Liquidität

Durch Investitionen in den Hypothekenmarkt schafft Fannie Mae mehr Liquidität für Kreditgeber wie Banken, Sparkassen und Kreditgenossenschaften, was ihnen wiederum ermöglicht, mehr Hypotheken zu zeichnen oder zu finanzieren. Die Hypotheken, die Fannie Mae kauft und garantiert, müssen strenge Kriterien erfüllen. Zum Beispiel liegt die Grenze für einen konventionellen Kredit für ein Einfamilienhaus im Jahr 2021 bei 548.250 $ (gegenüber 510.400 $ im Jahr 2020) für die meisten Gebiete und 822.375 $ (gegenüber 765.600 $ im Jahr 2020) für Gebiete mit hohen Kosten. Zu diesen Gebieten gehören Hawaii, Alaska, Guam und die U.S. Virgin Islands, wo die durchschnittlichen Hauswerte um mindestens 115% über dem Basiswert liegen.

Um mit Fannie Mae Geschäfte machen zu können, muss ein Hypothekenkreditgeber das Statement on Subprime Lending der Bundesregierung einhalten. Die Erklärung befasst sich mit mehreren Risiken, die mit Subprime-Krediten verbunden sind, wie z. B. niedrige Einführungsraten, gefolgt von höheren variablen Raten; sehr hohe Grenzen, um wie viel ein Zinssatz steigen kann; begrenzte oder keine Einkommensdokumentation; und Produktmerkmale, die eine häufige Refinanzierung des Kredits wahrscheinlich machen.

Im Jahr 2019 stellte Fannie Mae mehr als 650 Milliarden US-Dollar an Liquidität zur Verfügung, um den Wohnungsmarkt zu finanzieren. Dies half Menschen im ganzen Land, etwa drei Millionen Häuser zu kaufen, zu refinanzieren oder zu mieten.

Mortgage-Backed Securities

Nach dem Kauf von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt bündelt Fannie Mae diese zu Mortgage-Backed Securities (MBS). MBS sind Asset-Backed Securities, die durch eine Hypothek oder einen Pool von Hypotheken gesichert sind. Die hypothekarisch gesicherten Wertpapiere von Fannie Mae werden von Institutionen wie Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und Investmentbanken gekauft. Sie garantiert die Zahlungen von Kapital und Zinsen auf ihre MBS.

Fannie Mae hat auch ein eigenes Portfolio, das gemeinhin als ein einbehaltenes Portfolio bezeichnet wird. Dieses investiert sowohl in eigene hypothekarisch gesicherte Wertpapiere als auch in solche von anderen Institutionen. Fannie Mae emittiert Schuldtitel, so genannte Agency Debt, um ihr einbehaltenes Portfolio zu finanzieren.

Die Finanzkrise

Fannie Mae wird seit 1968 öffentlich gehandelt, bis 2010 an der New York Stock Exchange (NYSE). Nach der Hypotheken-, Immobilien- und Finanzkrise wurde sie von der Börse genommen, nachdem ihre Aktien unter die von der New Yorker Börse vorgeschriebenen Mindestkapitalanforderungen gesunken waren. Sie wird nun außerbörslich gehandelt.

Unethische Kreditvergabepraktiken führten zu der Krise. Während des Immobilienbooms Mitte der 2000er Jahre senkten die Kreditgeber ihre Standards und boten Kreditnehmern mit schlechter Bonität Hauskredite an. Im Jahr 2007 platzte die Immobilienblase, und Hunderttausende dieser Kreditnehmer gerieten in Verzug, was zur so genannten Subprime-Krise führte. Dies hatte einen Welleneffekt auf die Kreditmärkte, der die Finanzmärkte ins Trudeln brachte und in den Vereinigten Staaten die schwerste Rezession seit Jahrzehnten auslöste. (Für mehr, siehe: Ein Rückblick auf vergangene Rezessionen.)

Regierungsübernahme und Bailout

In der zweiten Hälfte des Jahres 2008 wurden Fannie Mae und Freddie Mac von der Regierung über eine Konservatorschaft des Federal Housing Finance Committee übernommen. Zu diesem Zeitpunkt hielten beide 4,9 Billionen Dollar an Anleihen und hypothekarisch gesicherten Wertpapieren. Das US-Finanzministerium stellte 191,5 Milliarden Dollar zur Verfügung, um beide solvent zu halten. Im Wesentlichen intervenierte die US-Regierung, um das Vertrauen in die Märkte wiederherzustellen, indem sie versprach, für faule Kredite zu bürgen und einen weiteren Einbruch des Immobilienmarktes zu verhindern. Bis Mai 2019 hat die Bundesregierung 292 Milliarden Dollar an Dividendenzahlungen von Fannie Mae und Freddie Mac erhalten.

Kreditoptionen

Fannie Mae bietet nun eine Reihe von verschiedenen Geschäftsinitiativen und Kreditoptionen für Hausbesitzer an und arbeitet mit Kreditgebern zusammen, um Menschen zu helfen, die ansonsten Schwierigkeiten haben könnten, eine Finanzierung zu erhalten.

• HomeReady Mortgage: Dieses Produkt ermöglicht es Hausbesitzern, eine Finanzierung zu sichern und ein Haus mit einer geringen Anzahlung zu kaufen. Kreditnehmer qualifizieren sich, wenn sie ein geringes bis mittleres Einkommen und eine Kreditwürdigkeit unter 620 haben. Personen mit einem Score über 620 erhalten bessere Konditionen.
• 3% Anzahlung: Eine weitere Ressource für Hausbesitzer, die nicht über genügend Mittel verfügen, um eine große Anzahlung zu leisten.
• HFA Preferred: Dieses Programm hilft Hausbesitzern beim Zugang zu erschwinglichen Finanzierungen durch lokale und staatliche Housing Finance Agencies und andere Kreditgeber. Das Einkommensniveau der Kreditnehmer wird von der HFA festgelegt, und es gibt keine Anforderungen für Erstkäufer.

Eine vollständige Liste der Produkte und ihre Beschreibungen finden Sie auf der Website von Fannie Mae.

Loan Modifications

Nach dem Zusammenbruch der Hypothekenkrise begann Fannie Mae, sich auf Darlehensänderungen zu konzentrieren. Seit September 2008 haben Fannie Mae und Freddie Mac rund 2,37 Millionen Darlehensmodifikationen durchgeführt. Darlehensmodifikationen ändern die Bedingungen einer bestehenden Hypothek, um Kreditnehmern zu helfen, den Verzug ihrer Hypotheken zu vermeiden, die Zwangsvollstreckung zu verhindern und schließlich ihr Haus zu verlieren. Modifikationen können einen niedrigeren Zinssatz beinhalten oder die Laufzeit des Kredits verlängern. Eine Darlehensmodifikation kann auch die monatlichen Zahlungen senken.

Das Fazit

Fannie Mae hat es geschafft, sich zu sanieren, nachdem sie 2008 am Abgrund stand. Heute ist sie der größte Geldgeber für 30-jährige Festzinshypotheken und bleibt ein wichtiger Mechanismus zur Erleichterung des Eigenheimbesitzes.