Fannie Mae: Cosa fa e come opera
C’è una buona probabilità che abbiate sentito parlare di Fannie Mae. Ma sapete cosa fa e come opera?
La Federal National Mortgage Association (FNMA), tipicamente conosciuta come Fannie Mae, è un’impresa sponsorizzata dal governo (GSE) fondata nel 1938 dal Congresso durante la Grande Depressione come parte del New Deal. È stata creata per stimolare il mercato immobiliare rendendo disponibili più mutui a mutuatari da moderati a basso reddito.
Fannie Mae non crea o fornisce mutui ai mutuatari. Ma li acquista e li garantisce attraverso il mercato secondario dei mutui. Infatti, è uno dei due maggiori acquirenti di mutui sul mercato secondario. L’altro è il suo fratello, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, un’altra impresa sponsorizzata dal governo creata dal Congresso.
I primi giorni di Fannie Mae
All’inizio del 1900, ottenere un mutuo, per non parlare di una casa, non era un compito facile. Molte persone non potevano permettersi di garantire un acconto e i prestiti erano quasi sempre a breve termine, non come quelli con periodi di ammortamento a lungo termine che conosciamo oggi. Infatti, quando molti di questi prestiti arrivavano a scadenza all’epoca, normalmente richiedevano grandi pagamenti a palloncino da parte del debitore. La banca poteva pignorare se il proprietario della casa non poteva effettuare il pagamento o rifinanziare. Questo sarebbe diventato difficile con l’inizio della Grande Depressione. I tassi annuali di pignoramento sono aumentati ogni anno dal 1926 (il primo anno in cui sono stati tenuti i dati) fino al 1934, quando il tasso ha raggiunto un picco ben oltre il 12%.
Il Congresso degli Stati Uniti ha risposto creando Fannie Mae. L’obiettivo era quello di contribuire a creare un flusso di finanziamenti per le abitazioni disponibili per tutti in ogni mercato. Questo ha portato al finanziamento di mutui a lungo termine a tasso fisso, permettendo ai proprietari di casa di rifinanziare i loro prestiti in qualsiasi momento durante il corso del loro prestito.
1938
L’anno in cui il Congresso creò Fannie Mae.
Nel 1968, Fannie Mae iniziò a finanziarsi vendendo azioni e obbligazioni dopo che il governo la rimosse dal bilancio federale.Fannie Mae ha però mantenuto i suoi legami con il governo come GSE, con un consiglio di amministrazione composto da non più di 13 membri. È anche esente da tasse locali e statali.
Key Takeaways
- Fannie Mae è un’impresa sponsorizzata dal governo che mette a disposizione mutui a basso e medio reddito.
- Non fornisce prestiti, ma li sostiene o li garantisce nel mercato secondario dei mutui.
- Fannie Mae fornisce liquidità investendo nel mercato dei mutui, raggruppando i prestiti in titoli garantiti da ipoteca.
- Fannie Mae è stata salvata dal governo degli Stati Uniti Fannie Mae è stata salvata dal governo americano dopo la crisi finanziaria ed è stata cancellata dal NYSE.
Creare liquidità
Investendo nel mercato dei mutui, Fannie Mae crea più liquidità per i prestatori come banche, casse di risparmio e cooperative di credito, che a loro volta permettono di sottoscrivere o finanziare più mutui. I mutui che acquista e garantisce devono soddisfare criteri rigorosi. Per esempio, il limite per un prestito convenzionale per una casa unifamiliare nel 2021 è di 548.250 dollari (da 510.400 dollari nel 2020) per la maggior parte delle aree e 822.375 dollari (da 765.600 dollari nel 2020) per le aree ad alto costo. Queste aree includono Hawaii, Alaska, Guam e le Isole Vergini americane, dove i valori medi delle case sono superiori all’importo di base di almeno il 115%.
Per poter fare affari con Fannie Mae, un prestatore di mutui deve rispettare la Dichiarazione sui prestiti subprime emessa dal governo federale. La dichiarazione affronta diversi rischi associati ai prestiti subprime, come i bassi tassi introduttivi seguiti da tassi variabili più alti; limiti molto alti su quanto un tasso di interesse può aumentare; documentazione del reddito limitata o assente; e caratteristiche del prodotto che rendono probabile un frequente rifinanziamento del prestito.
Nel 2019, Fannie Mae ha fornito più di 650 miliardi di dollari in liquidità per finanziare il mercato immobiliare. Questo ha aiutato le persone in tutto il paese a comprare, rifinanziare e affittare circa tre milioni di case.
Fannie Mae sostiene o garantisce i mutui ma non li origina.
Mortgage-Backed Securities
Dopo aver acquistato mutui sul mercato secondario, Fannie Mae li raggruppa per formare titoli garantiti da ipoteca (MBS). Gli MBS sono titoli garantiti da un’ipoteca o da un pool di ipoteche. I titoli garantiti da ipoteca di Fannie Mae sono acquistati da istituzioni come compagnie di assicurazione, fondi pensione e banche d’investimento. Garantisce i pagamenti del capitale e degli interessi sui suoi MBS.
Fannie Mae ha anche un proprio portafoglio, comunemente chiamato portafoglio trattenuto. Questo investe nei propri titoli garantiti da ipoteca e in quelli di altre istituzioni. Fannie Mae emette debito chiamato debito d’agenzia per finanziare il suo portafoglio trattenuto.
La crisi finanziaria
Fannie Mae è quotata in borsa dal 1968 e fino al 2010 è stata scambiata al New York Stock Exchange (NYSE). È stata delistata in seguito alla crisi dei mutui, degli alloggi e della finanza, dopo che le sue azioni sono crollate al di sotto dei requisiti minimi di capitale richiesti dal New York Stock Exchange. Ora commercia fuori borsa.
Le pratiche di prestito immorali hanno portato alla crisi. Durante il boom immobiliare della metà degli anni 2000, i prestatori hanno abbassato i loro standard e offerto prestiti per la casa a mutuatari con scarso credito. Nel 2007, la bolla immobiliare è scoppiata, e centinaia di migliaia di questi mutuatari sono andati in default, il che ha portato a quello che era noto come il crollo dei subprime. Questo ha avuto un effetto a catena sui mercati del credito, che ha mandato in tilt i mercati finanziari e ha creato la più grave recessione degli ultimi decenni negli Stati Uniti. (Per saperne di più, vedi: A Review of Past Recessions.)
Acquisizione e salvataggio da parte del governo
Nella seconda metà del 2008, Fannie Mae e Freddie Mac sono state acquisite dal governo attraverso una conservatoria del Federal Housing Finance Committee. All’epoca, entrambe detenevano 4,9 trilioni di dollari in obbligazioni e titoli garantiti da ipoteca. Il Tesoro degli Stati Uniti ha fornito 191,5 miliardi di dollari per mantenere entrambi solvibili. In sostanza, il governo degli Stati Uniti è intervenuto per ripristinare la fiducia nei mercati, promettendo di salvare i prestiti cattivi e di prevenire un ulteriore crollo del mercato immobiliare. A partire da maggio 2019, il governo federale ha ricevuto 292 miliardi di dollari in dividendi da Fannie Mae e Freddie Mac.
Opzioni di credito
Fannie Mae offre ora una serie di diverse iniziative commerciali e opzioni di credito ai proprietari di case, lavorando con i prestatori per aiutare le persone che potrebbero altrimenti avere difficoltà a ottenere finanziamenti.
- HomeReady Mortgage: Questo prodotto permette ai proprietari di casa di assicurarsi un finanziamento e acquistare una casa con un basso anticipo. I mutuatari si qualificano se hanno un reddito basso o moderato e un punteggio di credito inferiore a 620. Le persone con un punteggio superiore a 620 ottengono prezzi migliori.
- 3% di acconto: Un’altra risorsa per i proprietari di casa che possono non avere accesso a fondi sufficienti per garantire un grande acconto.
- HFA Preferred: Questo programma aiuta i proprietari di case ad accedere a finanziamenti accessibili attraverso le Housing Finance Agencies locali e statali e altri prestatori. I livelli di reddito dei mutuatari sono determinati dall’HFA, e non ci sono requisiti per il primo acquirente.
Un elenco completo dei prodotti e le loro descrizioni sono disponibili sul sito web di Fannie Mae.
Loan Modifications
Dopo il crollo dei mutui, Fannie Mae ha iniziato a concentrarsi sulle modifiche dei prestiti. Dal settembre 2008, Fannie Mae e Freddie Mac hanno completato circa 2,37 milioni di modifiche dei prestiti. Le modifiche dei prestiti cambiano le condizioni di un mutuo esistente per aiutare i mutuatari ad evitare di essere inadempienti sui loro mutui, finendo in pignoramento, e infine perdendo la loro casa. Le modifiche possono includere un tasso d’interesse più basso o estendere la durata del prestito. La modifica del prestito può anche abbassare i pagamenti mensili.
La linea di fondo
Fannie Mae è riuscita a girare se stessa da quando era sull’orlo del baratro nel 2008. Oggi è il più grande finanziatore di mutui a tasso fisso a 30 anni e rimane un meccanismo chiave per facilitare la proprietà della casa.