Avantages et inconvénients des investissements dans l’immobilier commercial

Tout type de propriété, qu’elle soit commerciale ou résidentielle, peut constituer une bonne opportunité d’investissement. Pour votre argent, les propriétés commerciales offrent généralement plus de récompenses financières que les propriétés résidentielles, telles que les appartements locatifs ou les maisons unifamiliales, mais il peut aussi y avoir plus de risques. Comprendre l’ensemble des avantages et des inconvénients de l’investissement dans les propriétés commerciales est important pour que vous preniez la décision d’investissement qui vous convient.

Qu’est-ce qu’une  » propriété commerciale ? »

Les propriétés commerciales peuvent désigner :

• des immeubles de vente au détail
• des immeubles de bureaux
• des entrepôts
• des immeubles industriels
• des immeubles d’appartements
• des immeubles à  » usage mixte « , où la propriété peut avoir un mélange, comme des commerces, des bureaux et des appartements.

Il existe des nuances dans la gestion de chacun de ces types de propriétés. Pour brosser un tableau général de ce que c’est que d’investir dans une propriété commerciale, examinons les avantages et les inconvénients d’investir dans un immeuble commercial de vente au détail à un seul étage, comme un  » centre commercial linéaire  » communautaire.

Raisons positives d’investir dans une propriété commerciale

Voici quelques-uns des avantages d’acheter une propriété commerciale par rapport à une propriété résidentielle.

Potentiel de revenu. La meilleure raison d’investir dans des locations commerciales plutôt que résidentielles est le potentiel de revenu. Les propriétés commerciales ont généralement un rendement annuel sur le prix d’achat compris entre 6 % et 12 %, selon la région, ce qui est une fourchette beaucoup plus élevée que celle qui existe généralement pour les propriétés de maisons individuelles (1 % à 4 % au mieux).

Relations professionnelles. Les propriétaires de petites entreprises sont généralement fiers de leur entreprise et veulent protéger leur gagne-pain. Les propriétaires de propriétés commerciales ne sont généralement pas des individus, mais des LLC, et exploitent la propriété comme une entreprise. À ce titre, le propriétaire et le locataire ont davantage une relation de client d’entreprise à entreprise, ce qui permet de garder des interactions professionnelles et courtoises.

L’œil du public. Les locataires commerciaux ont tout intérêt à entretenir leur magasin et leur façade, car s’ils ne le font pas, cela affectera leur activité. Par conséquent, les locataires commerciaux et les intérêts du propriétaire sont alignés, ce qui aide le propriétaire à maintenir et à améliorer la qualité de la propriété et, en fin de compte, la valeur de son investissement.

Les heures d’ouverture limitées. Les entreprises rentrent généralement chez elles le soir. En d’autres termes, vous travaillez quand ils travaillent. Sauf appels d’urgence la nuit pour des effractions ou des alarmes incendie, vous devriez pouvoir vous reposer la nuit sans avoir à vous soucier de recevoir un appel à minuit parce qu’un locataire veut des réparations ou a perdu une clé. Pour les propriétés commerciales, il est également plus probable que vous disposiez d’un service de surveillance d’alarme afin que, si quelque chose se produit la nuit, votre société d’alarme prévienne les autorités compétentes.

Des évaluations de prix plus objectives. Il est souvent plus facile d’évaluer les prix immobiliers des biens commerciaux car vous pouvez demander le compte de résultat du propriétaire actuel et déterminer quel devrait être le prix sur cette base. Si le vendeur fait appel à un courtier compétent, le prix demandé devrait être fixé à un niveau permettant à un investisseur de gagner le taux de capitalisation en vigueur dans la région pour le type de propriété commerciale qu’il recherche (commerce de détail, bureaux, industrie, etc.). Les propriétés résidentielles sont souvent soumises à des prix plus émotionnels. Voir l’article de Nolo Is that Residential Real Estate Investment Property Worth It ? pour en savoir plus sur le sujet, y compris une explication des taux de capitalisation.

Les baux triple net. Il existe des variations aux baux triple net, mais le concept général est que vous, en tant que propriétaire, n’avez pas à payer de dépenses sur la propriété (comme ce serait le cas pour l’immobilier résidentiel). Le locataire s’occupe directement de toutes les dépenses liées à la propriété, y compris les impôts fonciers. La seule dépense que vous aurez à payer est votre hypothèque. Des sociétés telles que Walgreens, CVS et Starbucks signent généralement ce type de baux, car elles souhaitent conserver une apparence et une convivialité conformes à leur marque. Elles gèrent donc ces coûts et vous, en tant qu’investisseur, bénéficiez de l’un des revenus les plus faibles pour votre argent. Les centres commerciaux ont une variété de baux nets et les baux triples nets ne sont généralement pas conclus avec les petites entreprises, mais ces types de baux sont optimaux et vous ne pouvez pas les obtenir avec les propriétés résidentielles. Pour en savoir plus sur les termes courants des baux, tels que les baux nets, consultez l’article de Nolo intitulé Commercial Leases : Négocier les meilleures conditions et les articles connexes dans la section Espace d’affaires et baux commerciaux de ce site.

Plus de flexibilité dans les termes du bail. Moins de lois sur la protection des consommateurs régissent les baux commerciaux, contrairement aux dizaines de lois étatiques, telles que les limites de dépôt de garantie et les règles de résiliation, qui couvrent les biens immobiliers résidentiels. Pour en savoir plus sur les baux commerciaux, consultez le livre de Nolo intitulé Negotiate the Best Lease for Your Business, de Janet Portman et Fred Steingold.

Les inconvénients de l’investissement dans l’immobilier commercial

Bien qu’il existe de nombreuses raisons positives d’investir dans l’immobilier commercial plutôt que dans l’immobilier résidentiel, il y a également des points négatifs à prendre en compte.

L’engagement en termes de temps. Si vous possédez un immeuble commercial de vente au détail avec cinq locataires, ou même seulement quelques-uns, vous avez plus à gérer que dans le cas d’un investissement résidentiel. Vous ne pouvez pas être un propriétaire absent et maximiser le rendement de votre investissement. Dans le cas d’un investissement commercial, vous devez probablement faire face à des baux multiples, à des ajustements annuels de la CAM (coûts d’entretien des parties communes à la charge des locataires), à un plus grand nombre de problèmes d’entretien et à des problèmes de sécurité publique. En un mot, vous avez plus à gérer ; et tout comme vos locataires doivent s’inquiéter du regard du public, vous le faites aussi.

Une aide professionnelle est nécessaire. Si vous êtes un bricoleur, vous feriez mieux d’avoir une licence si vous voulez gérer les problèmes d’entretien d’une propriété commerciale. Il est probable que vous ne soyez pas prêt à gérer les problèmes d’entretien vous-même et que vous deviez engager quelqu’un pour vous aider en cas d’urgence et de réparation. Bien que ce coût supplémentaire ne soit pas idéal, vous devrez l’ajouter à vos dépenses afin de prendre soin correctement de la propriété. N’oubliez pas de prendre en compte les frais de gestion immobilière lorsque vous évaluez le prix à payer pour un immeuble de placement commercial. Les sociétés de gestion immobilière peuvent facturer entre 5 et 10 % des revenus locatifs pour leurs services, qui comprennent l’administration des baux. Évaluez au préalable si vous souhaitez gérer vous-même la location et les relations, ou si vous souhaitez externaliser ces responsabilités.

Un investissement initial plus important. L’acquisition d’une propriété commerciale nécessite généralement plus de capital au départ que l’acquisition d’une location résidentielle dans le même secteur, il est donc souvent plus difficile de mettre le pied dans la porte. Une fois que vous avez acquis une propriété commerciale, vous pouvez vous attendre à ce que d’importantes dépenses en capital suivent. Il se peut que votre propriété se porte bien pendant quelques mois et que vous receviez une facture de 10 000 $ pour réparer la toiture ou installer une nouvelle chaudière. Avec plus de clients, il y a plus d’installations à entretenir et donc plus de coûts. Ce que vous espérez, c’est que les gains de revenus l’emportent sur les gains de coûts, pour soutenir l’achat d’une propriété commerciale par rapport à une propriété résidentielle.

Plus de risques. Les propriétés destinées à un usage commercial ont plus de visiteurs publics et ont donc plus de personnes sur la propriété chaque jour qui peuvent se blesser ou faire quelque chose pour endommager votre propriété. Les voitures peuvent heurter les clients dans les parkings, les gens peuvent glisser sur la glace pendant l’hiver et les vandales peuvent peindre à la bombe les côtés du bâtiment. Des incidents de ce genre peuvent se produire n’importe où, mais les risques de subir de tels événements augmentent lorsque vous investissez dans des propriétés commerciales. Si vous êtes réfractaire au risque, vous devriez peut-être examiner de plus près la possibilité de placer votre argent dans des propriétés résidentielles.