Fannie Mae : Ce qu’elle fait et comment elle fonctionne

Il y a de très fortes chances que vous ayez déjà entendu parler de Fannie Mae. Mais savez-vous ce qu’elle fait et comment elle fonctionne ?

La Federal National Mortgage Association (FNMA), généralement connue sous le nom de Fannie Mae, est une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) fondée en 1938 par le Congrès pendant la Grande Dépression dans le cadre du New Deal. Elle a été créée pour stimuler le marché du logement en mettant davantage de prêts hypothécaires à la disposition des emprunteurs à revenu modéré ou faible.

Fannie Mae ne crée pas de prêts hypothécaires et ne les accorde pas aux emprunteurs. Mais elle les achète et les garantit par le biais du marché hypothécaire secondaire. En fait, c’est l’un des deux plus grands acheteurs de prêts hypothécaires sur le marché secondaire. L’autre est son frère, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, une autre entreprise parrainée par le gouvernement et créée par le Congrès.

Les débuts de Fannie Mae

Au début des années 1900, obtenir un prêt hypothécaire – et encore moins une maison – n’était pas une tâche facile. Beaucoup de gens ne pouvaient pas se permettre de garantir un acompte, et les prêts étaient presque toujours à court terme – pas comme ceux avec les périodes d’amortissement à long terme que nous connaissons aujourd’hui. En fait, lorsque de nombreux prêts arrivaient à échéance à l’époque, le débiteur devait normalement effectuer d’importants paiements forfaitaires. La banque saisissait le bien si le propriétaire ne pouvait pas effectuer le paiement ou se refinancer. Cela allait devenir difficile avec le début de la Grande Dépression. Les taux annuels de saisie ont augmenté chaque année à partir de 1926 (la première année où des chiffres ont été conservés) jusqu’en 1934, où le taux a atteint un pic bien supérieur à 12 %.

Le Congrès des États-Unis a réagi en créant Fannie Mae. L’objectif était d’aider à créer un flux de financement du logement accessible à tous sur tous les marchés. Cela a conduit au financement d’hypothèques à long terme à taux fixe, permettant aux propriétaires de refinancer leurs prêts à tout moment au cours de leur prêt.

En 1968, Fannie Mae a commencé à se financer en vendant des actions et des obligations après que le gouvernement l’ait retiré du budget fédéral.Fannie Mae a cependant conservé ses liens avec le gouvernement en tant que GSE, avec un conseil d’administration composé de 13 membres au maximum. Elle est également exemptée des taxes locales et étatiques.

Créer de la liquidité

En investissant dans le marché hypothécaire, Fannie Mae crée plus de liquidités pour les prêteurs tels que les banques, les thrifts et les coopératives de crédit, ce qui leur permet de souscrire ou de financer davantage de prêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires qu’elle achète et garantit doivent répondre à des critères stricts. Par exemple, la limite pour un prêt conventionnel pour une maison unifamiliale en 2021 est de 548 250 $ (contre 510 400 $ en 2020) pour la plupart des régions et de 822 375 $ (contre 765 600 $ en 2020) pour les régions à coût élevé. Ces zones comprennent Hawaii, l’Alaska, Guam et les îles Vierges américaines, où la valeur moyenne des maisons dépasse le montant de référence d’au moins 115 %.

Pour faire affaire avec Fannie Mae, un prêteur hypothécaire doit se conformer à la déclaration sur les prêts à risque publiée par le gouvernement fédéral. Cette déclaration aborde plusieurs risques associés aux prêts à risque, tels que des taux de lancement bas suivis de taux variables plus élevés ; des limites très élevées sur la façon dont un taux d’intérêt peut augmenter ; une documentation limitée ou inexistante sur le revenu ; et des caractéristiques de produit qui rendent probable un refinancement fréquent du prêt.

En 2019, Fannie Mae a fourni plus de 650 milliards de dollars de liquidités pour financer le marché du logement. Cela a aidé les gens à travers le pays à acheter, refinancer et louer environ trois millions de maisons.

Titres adossés à des hypothèques

Après avoir acheté des hypothèques sur le marché secondaire, Fannie Mae les regroupe pour former des titres adossés à des hypothèques (MBS). Les MBS sont des titres adossés à des actifs garantis par une hypothèque ou un pool d’hypothèques. Les titres adossés à des hypothèques de Fannie Mae sont achetés par des institutions telles que des compagnies d’assurance, des fonds de pension et des banques d’investissement. Elle garantit les paiements du principal et des intérêts de ses MBS.

Fannie Mae possède également son propre portefeuille, communément appelé portefeuille conservé. Celui-ci investit dans ses propres titres adossés à des créances hypothécaires ainsi que dans ceux d’autres institutions. Fannie Mae émet de la dette appelée dette d’agence pour financer son portefeuille conservé.

La crise financière

Fannie Mae est cotée en bourse depuis 1968, et jusqu’en 2010, elle était cotée à la bourse de New York (NYSE). Elle a été retirée de la cote à la suite de la crise hypothécaire, immobilière et financière, après que son action a plongé en dessous des exigences minimales de capital imposées par la Bourse de New York. Elle se négocie désormais sur le marché hors cote.

Des pratiques de prêt non éthiques ont conduit à la crise. Pendant le boom immobilier du milieu des années 2000, les prêteurs ont abaissé leurs normes et offert des prêts immobiliers à des emprunteurs ayant un mauvais crédit. En 2007, la bulle immobilière a éclaté et des centaines de milliers de ces emprunteurs se sont retrouvés en défaut de paiement, ce qui a conduit à ce que l’on a appelé la crise des subprimes. Cette situation a eu un effet d’entraînement sur les marchés du crédit, ce qui a fait déraper les marchés financiers et provoqué la récession la plus grave depuis des décennies aux États-Unis. (Pour en savoir plus, voir : Revue des récessions passées.)

Prise en charge et renflouement par le gouvernement

Dans la seconde moitié de 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont été pris en charge par le gouvernement via une mise sous tutelle du Federal Housing Finance Committee. À l’époque, toutes deux détenaient 4 900 milliards de dollars d’obligations et de titres adossés à des créances hypothécaires. Le Trésor américain a fourni 191,5 milliards de dollars pour les maintenir solvables. En substance, le gouvernement américain est intervenu pour rétablir la confiance dans les marchés en promettant de renflouer les mauvais prêts et d’empêcher un nouvel effondrement du marché immobilier. En mai 2019, le gouvernement fédéral a reçu 292 milliards de dollars en paiements de dividendes de Fannie Mae et Freddie Mac.

Options de crédit

Fannie Mae offre maintenant un certain nombre d’initiatives commerciales et d’options de crédit différentes aux propriétaires, en travaillant avec les prêteurs pour aider les personnes qui pourraient autrement avoir des difficultés à obtenir un financement.

• HomeReady Mortgage : Ce produit permet aux propriétaires d’obtenir un financement et d’acheter une maison avec un faible acompte. Les emprunteurs sont admissibles s’ils ont un revenu faible à modéré et un score de crédit inférieur à 620. Les personnes ayant un score supérieur à 620 obtiennent de meilleurs prix.
• Accompte de 3 % : Une autre ressource pour les propriétaires qui peuvent ne pas avoir accès à suffisamment de fonds pour garantir un acompte important.
• HFA Preferred : Ce programme aide les propriétaires à accéder à un financement abordable par le biais des agences de financement du logement locales et étatiques et d’autres prêteurs. Les niveaux de revenu des emprunteurs sont déterminés par la HFA, et il n’y a pas d’exigences pour les premiers acheteurs.

Une liste complète des produits et leurs descriptions sont disponibles sur le site Web de Fannie Mae.

Modifications de prêts

Après la débâcle hypothécaire, Fannie Mae a commencé à se concentrer sur les modifications de prêts. Depuis septembre 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont réalisé environ 2,37 millions de modifications de prêts. Les modifications de prêts changent les conditions d’une hypothèque existante pour aider les emprunteurs à éviter de manquer à leurs obligations hypothécaires, de se retrouver en forclusion et finalement de perdre leur maison. Les modifications peuvent inclure une baisse du taux d’intérêt ou une prolongation de la durée du prêt. La modification du prêt peut également réduire les paiements mensuels.

La ligne de fond

Fannie Mae a réussi à se redresser depuis qu’elle était au bord du gouffre en 2008. Elle est aujourd’hui le plus grand bailleur de fonds des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans et reste un mécanisme clé pour faciliter l’accession à la propriété.

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