Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé (HECM) - Comment ça marche, les avantages et les inconvénients

De nombreuses personnes âgées ont du mal à joindre les deux bouts chaque mois. En même temps, ils possèdent souvent des milliers de dollars de biens immobiliers sous forme d’équité dans leur maison. Mais à moins qu’elles ne prennent des mesures, cette valeur nette reste intouchable, incapable de les aider à faire face aux dépenses de base. Le pire, c’est que les paiements hypothécaires réduisent encore plus leur argent disponible chaque mois pour payer les dépenses cruciales.

Un rapport de la Henry J. Kaiser Family Foundation indique que plus de trois personnes âgées sur quatre de plus de 65 ans ont une valeur nette dans leur maison allant de 67 700 $ à 325 200 $. Une personne sur 20 dispose d’une valeur nette immobilière supérieure à 398 500 dollars, et 1 % d’une valeur supérieure à 799 850 dollars.

Et pourtant, près de la moitié des Américains âgés dépendent de la sécurité sociale pour au moins la moitié ou plus de leurs revenus, tandis qu’un sur huit dépend uniquement de la sécurité sociale. Mais beaucoup de ces personnes âgées ont une valeur nette immobilière qui pourrait être convertie en un revenu en espèces.

Si vous ou vos parents sont « riches en maison » mais pauvres en espèces, il est temps d’envisager si une hypothèque inversée sur la maison familiale est une meilleure alternative aux voies traditionnelles de conversion de la valeur nette immobilière en un actif en espèces.

Méthodes traditionnelles pour convertir la valeur nette de la maison en liquidités

Pour les personnes âgées qui prévoient et souhaitent vivre dans leur résidence actuelle dans un avenir prévisible, il existe quelques moyens traditionnels (sans compter l’hypothèque inversée) de convertir la valeur nette de la maison en liquidités :

Prêts sur la valeur nette de la maison. Un prêt sur valeur nette immobilière est essentiellement un prêt accordé au propriétaire garanti par la réception par le prêteur d’un privilège de deuxième hypothèque sur le bien immobilier. Le prêt sous-jacent peut atteindre 100 % de la valeur nette du propriétaire, selon les critères du prêteur, la cote de crédit de l’emprunteur et les conditions de remboursement négociées. Par exemple, un propriétaire ayant une valeur nette peut généralement emprunter une somme forfaitaire égale à un montant compris entre 80 % et 100 % de la valeur nette.
Ligne de crédit sur valeur nette immobilière. Une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est une ligne de crédit renouvelable d’un montant pouvant atteindre la valeur de la valeur nette, généralement avec un taux d’intérêt ajustable, de sorte que les montants des paiements varient d’un mois à l’autre. Comme d’autres prêts personnels, les conditions du prêt et le montant du crédit qui peut être disponible font l’objet de négociations entre l’emprunteur et le prêteur.
Renouvellement de prêt hypothécaire en espèces. Lorsque les taux d’intérêt baissent et/ou que leurs fonds propres augmentent, de nombreux propriétaires se refinancent afin de pouvoir réduire le taux d’intérêt du prêt sous-jacent et, par la suite, réduire leurs paiements mensuels ou convertir une partie de leurs fonds propres en espèces. Par exemple, supposons qu’un propriétaire ait acheté une nouvelle maison en 2000 pour 312 000 $. Le prêt de 30 ans à taux fixe de 6 % exige un paiement mensuel de 1 824,40 $. Aujourd’hui, la maison a une valeur estimée à 350 000 $ et les taux d’intérêt sont tombés à 3,5 %. Le propriétaire refinance ensuite la maison à un taux de 3,5 % pendant 30 ans avec un paiement mensuel de 1 582,85 $. En conséquence du refinancement, le propriétaire rembourse l’hypothèque initiale, réduit son paiement de plus de 240 $ et est en mesure de retirer 30 000 $ de liquidités de l’équité accumulée.

Bien que ces méthodes soient un moyen d’accéder à l’équité bloquée, elles partagent toutes une foule d’inconvénients :

Exposition continue aux baisses de l’immobilier. Puisque le prêteur a un » recours complet » contre le propriétaire du bien immobilier si le prêt hypothécaire n’est pas remboursé, le propriétaire est responsable si le produit de la vente du bien immobilier est inférieur à l’hypothèque en cours. Les biens immobiliers dont la valeur est inférieure à celle du prêt hypothécaire sont considérés comme étant » sous l’eau « , une condition dans laquelle de nombreux propriétaires se sont retrouvés après la crise des titres hypothécaires de 2008-2009.
Versements requis pour la durée du nouveau prêt hypothécaire. Le propriétaire qui refinance sa maison dans notre exemple avait effectué près de 14 ans de paiements sur les 30 ans. Le refinancement – avec un nouveau prêt – redémarre l’horloge pour un autre terme de 30 ans, ajoutant essentiellement 14 ans de paiements à l’ancienne date d’échéance. Les personnes âgées à la retraite peuvent ne pas avoir un revenu suffisant pour effectuer confortablement les paiements après avoir pris leur retraite.
Les paiements hypothécaires en retard déclenchent la forclusion par le prêteur. L’obligation légale de faire des paiements au prêteur existe pour la durée du prêt. Le défaut de paiement peut entraîner la forclusion et la vente de la propriété. Si l’hypothèque est sous-jacente, les personnes âgées non seulement perdent leur maison, mais doivent combler la différence entre le produit de la vente et l’encours du prêt hypothécaire.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé ?

Un prêt hypothécaire inversé – parfois appelé prêt hypothécaire de conversion de la valeur nette d’une maison (HECM) – est approuvé par la FHA pour les personnes âgées seulement, et est une méthode de plus en plus populaire pour les propriétaires âgés (62 ans et plus) pour convertir l’excès de valeur nette de la maison en une somme forfaitaire d’argent, une ligne de crédit, ou une série de paiements mensuels réguliers de type rente.

Comment ça marche

Le prêteur qui fait l’hypothèque inversée a un privilège de première hypothèque sur la propriété, mais ne reçoit pas de paiements sur le prêt comme dans une hypothèque traditionnelle, et le propriétaire n’est pas non plus responsable de toute déficience de la valeur lorsque le prêteur reçoit le bien immobilier au décès ou au déménagement du propriétaire. L’avantage de ce type de prêt est que l’emprunteur reçoit de l’argent du prêteur, dont le montant est basé sur la valeur nette de la maison ainsi que sur d’autres facteurs, comme l’âge et le taux d’intérêt. Toutefois, comme la maison est utilisée comme garantie du prêt, le prêteur reçoit la propriété au décès ou au déménagement du propriétaire. (Cela dit, le propriétaire ou ses héritiers peuvent rembourser le prêt à tout moment et ainsi conserver la maison.)

Par exemple, un prêteur hypothécaire inversé accepte de faire un privilège de première hypothèque de 150 000 $ sur la maison du propriétaire qui a une valeur d’évaluation actuelle de 300 000 $. Cependant, le propriétaire dispose d’un prêt hypothécaire précédent de 100 000 $. Avec le produit du nouveau prêt (150 000 $), le propriétaire rembourse l’hypothèque existante de 100 000 $, laissant un excédent de 50 000 $. (Si la maison n’avait pas d’hypothèque existante, le produit du propriétaire serait égal à la totalité des 150 000 $). Le propriétaire peut choisir de recevoir le paiement de l’une des façons suivantes :

Prendre les 50 000 $ en espèces – ce qu’on appelle un » paiement forfaitaire » – immédiatement à la clôture et les dépenser ou les épargner comme bon lui semble. Il n’y a aucune conséquence fiscale.
Prenez les 50 000 $ en une série de paiements mensuels du prêteur hypothécaire inversé. Les paiements peuvent être basés sur un nombre fixe de paiements ou un calcul actuariel pour l’espérance de vie du propriétaire.
Prendre les 50 000 $ sous la forme d’une ligne de crédit qui peut être tirée à tout moment par le propriétaire. Si le propriétaire tarde à puiser dans la ligne, la société hypothécaire réduira les intérêts facturés sur le prêt hypothécaire inversé sous-jacent.
Prendre les 50 000 $ sous forme d’une combinaison de paiements et d’une ligne de crédit.

Le propriétaire n’est jamais tenu d’effectuer des paiements de capital ou d’intérêts sur un prêt hypothécaire inversé. Ces caractéristiques – le versement d’argent d’un prêteur au propriétaire qui n’est pas imposable et n’affecte pas les prestations de la Sécurité sociale ou de Medicare – peuvent particulièrement profiter aux personnes âgées à court d’argent.

Éligibilité

Il existe plusieurs conditions d’éligibilité bien définies pour que les emprunteurs puissent obtenir un prêt hypothécaire inversé.

Les emprunteurs doivent être âgés de 62 ans ou plus.
La maison achetée doit être la résidence principale des emprunteurs.
La propriété doit être unifamiliale ou un condominium approuvé par la FHA.
Les emprunteurs doivent suivre une séance de conseil approuvée par le HUD pour s’assurer qu’ils comprennent les coûts financiers et les exigences légales du HECM.
Les emprunteurs doivent avoir la capacité financière de payer les dépenses obligatoires telles que les impôts fonciers, l’assurance des propriétaires et l’entretien normal.

Le taux et les coûts

Le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires, qu’ils soient conventionnels ou inversés, peut être à un taux fixe ou variable et est basé sur les taux d’intérêt existants du marché et les décisions commerciales de chaque société hypothécaire pour se différencier des concurrents. Par conséquent, les taux varient généralement quelque peu d’un prêteur à l’autre, tout comme les taux varient pour les prêts hypothécaires classiques.

En plus des frais de clôture traditionnels, une prime d’assurance hypothécaire (MIP) initiale est facturée. Ces frais sont égaux à 0,5 % si le ratio prêt/valeur (LTV) est inférieur ou égal à 60 %, ou à 2,5 % si le LTV est supérieur à 60 %. Un PIM supplémentaire de 1,5 % est facturé chaque année. Cela permet de protéger le prêteur en cas de baisse de la valeur de la maison pendant la durée du prêt hypothécaire inversé. Il convient de noter que les prêts hypothécaires immobiliers classiques ne nécessitent généralement pas d’assurance hypothécaire si l’acompte de la maison est de 20 % ou plus.

Exigences du prêt

Comme dans les prêts hypothécaires traditionnels, les prêteurs exigent que les propriétaires souscrivent et maintiennent une assurance de la propriété, paient les taxes foncières lorsqu’elles sont dues et maintiennent la propriété dans un état raisonnable. Comme les prêts hypothécaires inversés diffèrent des prêts hypothécaires traditionnels en ce sens qu’il n’y a jamais d’obligation de faire des paiements au prêteur hypothécaire, le prêt arrive à échéance (ou ne peut être appelé par le prêteur) que dans des conditions spécifiques appelées » événements d’échéance « , comme les suivants :

Tous les emprunteurs sont décédés.
Tous les emprunteurs ont vendu ou converti le titre de propriété à un tiers.
La propriété n’est plus la résidence principale d’un emprunteur en raison d’un décès ou d’un état physique ou mental qui dure plus de 12 mois.
Les emprunteurs refusent de payer les taxes foncières ou de maintenir l’assurance de la propriété et ont eu la possibilité de corriger les déficiences.
Les emprunteurs refusent ou sont incapables de maintenir la propriété en bon état après un processus de mise en demeure et d’adjudication.

Dans tous ces cas, le propriétaire (s’il est vivant) ou la succession a la possibilité de conserver la maison en remboursant le prêt hypothécaire inversé. Si la valeur de la maison est inférieure à celle du prêt hypothécaire au moment où celui-ci est exigible, le propriétaire ou l’exécuteur testamentaire ne prend aucune mesure, si ce n’est de faciliter la saisie de la maison par le prêteur. Le prêteur vend alors la propriété pour le plus possible, appliquant le produit de la vente au prêt en cours.

Il est important de noter que s’il reste des liquidités après le remboursement du prêt, l’excédent est remis à la succession. Si le prêt est supérieur au produit de la vente, la perte est supportée exclusivement par la société de prêt hypothécaire inversé.

Comment les prêts hypothécaires inversés diffèrent des prêts hypothécaires traditionnels

Il existe plusieurs caractéristiques inhabituelles des prêts hypothécaires inversés qui diffèrent des prêts hypothécaires traditionnels.

La seule garantie du prêteur pour un prêt hypothécaire inversé est la propriété de la maison. Comme le propriétaire n’est jamais tenu de faire des paiements hypothécaires, la source de remboursement du prêteur hypothécaire est la vente de la propriété au décès du propriétaire ou à son déménagement. Par contrat, le propriétaire est autorisé à rester dans la propriété tant qu’il vit et que la maison est sa résidence principale.
La cote de crédit ou l’historique du propriétaire est sans importance. Comme le propriétaire n’est pas tenu d’effectuer des paiements, sa situation financière passée ou présente n’est pas un facteur dans la souscription ni dans l’établissement du taux de crédit accordé sur le prêt hypothécaire.
Les ratios prêt/valeur (LTV) sont inférieurs à ceux que l’on trouve dans les prêts hypothécaires traditionnels. Les prêteurs traditionnels sont garantis à la fois par la valeur marchande de la propriété et par la responsabilité financière des emprunteurs. Par conséquent, certains prêteurs prêtent jusqu’à 100 % de la valeur marchande de la propriété. Les ratios LTV des prêts hypothécaires inversés se situent généralement entre 50 % et 65 %.
Plus l’emprunteur le plus jeune est âgé, plus le ratio prêt/valeur des prêts hypothécaires inversés est élevé. L’espérance de vie actuarielle de l’emprunteur le plus jeune sert de base au calcul de la durée probable du prêt. Toutefois, le prêt n’arrive à échéance que lorsque le dernier propriétaire vivant décède ou quitte la maison. Si le propriétaire meurt plus tôt que prévu, le capital du prêt devient exigible à ce moment-là ; si le propriétaire vit plus longtemps que ce que prévoient les tables actuarielles, le prêt est prolongé jusqu’au décès ultérieur. Par exemple, une femme de 80 ans a une espérance de vie restante de 9,61 ans alors qu’une femme de 70 ans aurait 16,33 ans. Dans notre exemple, le montant maximal du prêt pour la personne de 80 ans serait de 187 712 $. L’emprunteur plus âgé, sur la même propriété de 300 000 $, recevrait plus de 50 000 $ que le prêt accordé à la jeune femme de 70 ans. En d’autres termes, le ratio LTV est plus élevé pour les super seniors.

Downsizing and the Reverse Mortgage

Ayant élevé leur famille au moment où ils atteignent l’âge de la retraite, de nombreux seniors recherchent une empreinte de logement plus petite avec moins d’entretien et moins de coûts. Avant le développement du prêt HECM pour achat – également un prêt assuré par la FHA – les aînés qui réduisaient leur taille et voulaient utiliser un prêt hypothécaire inversé devaient endurer deux clôtures coûteuses : la première sur un prêt hypothécaire traditionnel pour acheter la plus petite maison, suivie d’un second refinancement (et d’une clôture) utilisant le produit du prêt hypothécaire inversé pour rembourser le prêt hypothécaire traditionnel.

Réalisant que le HECM est un véhicule idéal pour financer une nouvelle maison, maximiser le produit en espèces au profit des personnes âgées et éliminer les paiements de maison jusqu’au décès ou un déménagement ultérieur, la FHA a approuvé le prêt HECM pour l’achat, éliminant ainsi les tracas et le coût de la clôture du prêt hypothécaire traditionnel. En plus des conditions d’admissibilité standard, il comporte les mandats suivants :

Toute différence entre le prix d’achat de la nouvelle maison et le produit du prêt HECM doit être payée en espèces par l’emprunteur à la clôture. Par exemple, si le prix d’achat de la maison est de 300 000 $ et que le montant net du prêt après les frais de règlement est de 140 000 $, les emprunteurs doivent avoir 160 000 $ en espèces pour conclure.
Les emprunteurs doivent suivre une séance de conseil approuvée par le HUD pour s’assurer qu’ils comprennent les coûts financiers et les exigences juridiques du HECM.

Bien qu’un prêt hypothécaire conventionnel sur la nouvelle propriété puisse nécessiter moins de liquidités à la clôture du prêt que le HECM, il exige également de faire des paiements mensuels à la société hypothécaire. Par exemple, les coûts de clôture de l’achat d’une maison de 300 000 $ avec un rapport prêt-valeur de 80 % seraient d’environ 70 000 $ (60 000 $ d’acompte + 10 000 $ de frais de clôture). Le financement au moyen d’un prêt hypothécaire HECM coûterait 90 000 $ de plus (160 000 $ – 70 000 $), mais éliminerait tout paiement hypothécaire futur (estimé à 1 200 $ par mois aux taux d’intérêt actuels) et toute perte en cas de baisse de la valeur marchande future de la maison. Les emprunteurs potentiels doivent » faire le tour des chiffres » pour déterminer la meilleure approche pour leur situation.

Déterminer si cela vous convient

Les aînés qui envisagent une hypothèque inversée doivent reconnaître qu’elle présente des avantages et des inconvénients, selon leur situation personnelle, leur état financier et leurs désirs en matière de succession.

Avantages

Aucun paiement de prêt hypothécaire n’est jamais requis tant qu’un propriétaire est vivant et habite la propriété.
Les prêts hypothécaires inversés n’ont pas de durée fixe, mais ne viennent à échéance qu’avec la survenue d’événements spécifiques définis, comme le décès des emprunteurs.
Ni l’emprunteur hypothécaire inversé ni sa succession ne courent de risque financier si la valeur de la maison tombe en dessous ou est inférieure au solde du prêt hypothécaire à tout moment.
L’emprunteur de prêt hypothécaire inversé ou sa succession a la possibilité à tout moment de rembourser le prêt hypothécaire inversé et de conserver la propriété de la maison, comme pour les autres prêts hypothécaires.
La cote de crédit de l’emprunteur n’est pas prise en compte dans les critères d’octroi d’un prêt hypothécaire inversé. Une faillite personnelle de l’emprunteur n’affectera pas le statut de l’hypothèque inversée si les autres exigences sont respectées.
L’équité excédentaire peut être prise sous la forme d’une somme forfaitaire, mensuellement pour une durée ou un montant fixe, comme une ligne de crédit, ou une combinaison des trois.

Inconvénients

Pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé, la propriété doit être la résidence principale des emprunteurs.
Un prêt hypothécaire inversé est limité à des ratios prêt/valeur marchande plus faibles (50 % à 65 %) que les prêts hypothécaires traditionnels, qui peuvent atteindre 100 % de la valeur marchande.
L’emprunteur et son conjoint doivent être âgés de 62 ans ou plus. Les prêts hypothécaires inversés ne sont pas disponibles pour les emprunteurs plus jeunes.
Les intérêts sur le prêt hypothécaire inversé ne sont pas déductibles aux fins de l’impôt sur le revenu jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.
Une prime hypothécaire initiale est facturée – entre 0,5 % et 2,5 %, selon le ratio prêt/valeur – ainsi qu’une prime hypothécaire annuelle de 1,5 %.
Les emprunteurs doivent recevoir des conseils financiers préalables avant l’approbation.
Sauf si les héritiers de l’hypothèque inversée choisissent de rembourser l’hypothèque inversée, le titre de propriété de la maison revient au prêteur et sera vendu.

Mot de la fin

Comme une action qui ne verse pas de dividende ou une obligation à coupon zéro, l’équité d’une maison ne fournit aucune liquidité à son propriétaire ; toute augmentation de la valeur de l’équité est dormante jusqu’à ce que l’actif soit vendu ou que la maison soit refinancée avec un montant de prêt plus élevé.Ce qui est pire, c’est que les personnes âgées qui font encore des paiements hypothécaires ajoutent au montant immobilisé comme équité dans leur maison. Dans de nombreux cas, ces fonds pourraient mieux leur servir sous forme de liquidités disponibles.

Si vous ou vos parents avez 62 ans et plus, le HECM peut être un outil précieux pour vous aider à atteindre la sécurité financière et la tranquillité d’esprit. N’oubliez pas que l’hypothèque inversée ne convient pas à tout le monde. Assurez-vous de bien comprendre les obligations et les droits associés à une hypothèque inversée avant de conclure un accord.

Vous ou un membre de votre famille avez contracté une hypothèque inversée ?

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