Processus d’expulsion au Colorado

Quel est le problème des expulsions au Colorado ?

Au Colorado, les expulsions sont parfois appelées « forcible entry & detainer » (FED).

Avant de pouvoir déposer une demande d’expulsion, vous devez généralement fournir un préavis de 10 jours (augmenté de 3 jours auparavant) pour que les locataires corrigent un défaut ou quittent la propriété, sauf dans certaines circonstances.

Une fois le processus de dépôt terminé, la plupart des audiences auront lieu dans les 2 semaines suivant le dépôt initial, en l’absence de tout appel ou de toute prolongation. Vous pouvez alors prévoir au moins 48 heures supplémentaires pour recevoir et exécuter une ordonnance de restitution, forçant essentiellement l’ancien locataire à sortir sous la surveillance des forces de l’ordre. En pratique, le processus prend généralement environ 25 jours, ou environ 30 jours pour les lots de maisons mobiles.

Quelles sont les raisons pour lesquelles je peux expulser un locataire au Colorado ?

En dehors de la simple expiration d’un contrat de bail qui ne sera pas renouvelé, vous pouvez expulser un locataire au Colorado pour les raisons suivantes :

• Défaut de paiement du loyer – Colorado Revised Statute 13-40-104 subsection (1)(d)
• Violation d’une condition ou d’une convention de l’accord – C.R.S. 13-40-104 subsection (1)(e)
• Vente par un administrateur public – C.R.S. 13-40-104 subsection (1)(f)
• Violation substantielle : Actes criminels violents ou antisociaux – C.R.S. 13-40-107.5

Y a-t-il des situations dans lesquelles je ne peux pas expulser un locataire au Colorado ?

La section 38-12-509 des lois révisées du Colorado interdit aux propriétaires de prendre des mesures de représailles contre les locataires pour avoir déposé une plainte, auprès d’un propriétaire ou d’une agence gouvernementale, concernant des violations de la garantie implicite d’habitabilité (voir Colorado Rev. Stat. 38-12-503 et 505). En gros, vous ne pouvez pas exercer de représailles contre un locataire (y compris l’expulser) pour s’être plaint que le logement n’est pas maintenu dans un état habitable. La charge de la preuve, cependant, incombe au locataire.

Vous ne pouvez pas discriminer un locataire sur la base de la race, de la couleur, du statut familial, du handicap, de la religion, du sexe ou de l’origine nationale. Ce sont toutes des classes protégées par la loi fédérale sur le logement équitable. En outre, la loi du Colorado interdit la discrimination fondée sur l’ascendance, la croyance, les systèmes de croyance, le statut marital ou l’orientation sexuelle. Certaines villes ont ajouté des classes protégées supplémentaires aux lois étatiques et fédérales.

Vous ne pouvez pas expulser un locataire parce qu’il a un chien d’assistance ou de thérapie en vertu du Fair Housing Act. Cela remplace toutes les restrictions relatives aux animaux de compagnie qui peuvent être présentes dans votre bail.

Comment se déroule normalement le processus d’expulsion au Colorado ?

Pour les expulsions visant à résilier un bail, la première étape consiste à signifier au locataire une demande de conformité ou un avis de possession (JDF 101) ou un avis de démission (JDF 97). Vous devez ensuite attendre qu’au moins 3 jours se soient écoulés. Si le dernier jour d’une période est un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé.

Vous pouvez télécharger les formulaires ici : https://www.courts.state.co.us.

Utilisez une demande de conformité si vous voulez donner au locataire la possibilité de corriger le problème. Utilisez un avis de départ si vous voulez simplement que le locataire parte et que vous n’êtes pas intéressé à lui donner l’occasion de corriger le problème.

Dans les deux cas, vous devez afficher ces avis au moins 3 jours complets avant de procéder à un dépôt d’expulsion.

Remarque : S’il n’y a pas de violation du bail ; que le locataire a payé son loyer ; et que vous voulez déménager le locataire en raison de l’expiration de routine d’un bail, ou par un accord mutuel pour mettre fin à un bail, un délai différent s’applique. Ce délai dépend de la durée pendant laquelle le locataire a vécu dans le logement.

• Un an ou plus : 91 jours
• Six mois ou plus mais moins d’un an : 28 jours
• Un mois ou plus mais moins de 6 mois : 7 jours
• Une semaine ou plus mais moins d’un mois : 3 jours
• Moins d’une semaine : 1 jour

Si le préavis de 10 jours ne donne pas de résultats satisfaisants, vous pouvez alors passer à la procédure formelle d’expulsion en remplissant un formulaire JDF 99 (plainte pour effraction et séquestration), plus un formulaire CRCCP 1A (assignation pour effraction et séquestration) et un formulaire CRCCP 3 (réponse en procédure civile simplifiée).

S’attendre à payer des frais de dépôt de 97 $, plus des frais supplémentaires pour produire des copies pour le tribunal et pour chaque défendeur. Si le logement compte plusieurs résidents adultes que vous souhaitez expulser, les fonctionnaires du tribunal doivent signifier chacun d’eux séparément, alors attendez-vous à payer plus dans cette situation.

Au plus tard le lendemain du jour où vous déposez la plainte auprès du tribunal, vous devez envoyer une copie de l’assignation, de la plainte et de la réponse au(x) défendeur(s) par courrier de première classe avec affranchissement prépayé. En outre, joignez les pièces à conviction appropriées.

Une fois que vous avez déposé et payé les frais, le greffier du tribunal fixera une audience – normalement entre 7 et 14 jours à compter de la date d’émission de l’assignation. Toutefois, les défendeurs doivent disposer d’au moins 7 jours entre la date à laquelle l’assignation leur est officiellement signifiée et la date de l’audience elle-même.

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L’assignation peut être délivrée par le service du shérif, un huissier privé ou un autre adulte qui n’est pas partie à l’expulsion et qui connaît les règles de signification. Les frais de signification aux services du shérif du comté et aux huissiers privés varient.

Si les locataires ne peuvent pas être signifiés en personne, les huissiers peuvent afficher les documents sur la porte du logement ou à un autre endroit bien visible sur les lieux.

Une fois qu’ils ont été signifiés, vos défendeurs doivent se présenter au tribunal, ou vous pouvez recevoir un jugement sommaire en votre faveur (en supposant que vous avez tout déposé correctement et spécifié une raison légale pour l’expulsion). Vos locataires peuvent également déposer une réponse ou une demande reconventionnelle en réponse aux allégations de votre plainte. Ils peuvent également demander un procès devant jury.

Dans le Colorado, un juge peut exiger que vous entriez en médiation avec le locataire/défendeur avec un médiateur formé avant l’audience.

Si vous l’emportez au tribunal ou si vous recevez un jugement sommaire, vous pouvez déposer une demande de possession de la propriété en remplissant la Motion for Entry of Judgment (JDF 104). Après l’avoir examinée, le tribunal vous remettra une copie signée de l’ordonnance d’entrée de jugement (JDF 107).

Puis, l’horloge commence à tourner pour les locataires. Ils ont 48 heures à compter de la date du jugement pour libérer le logement. Si cela ne se produit pas, vous pouvez alors remplir la légende du bref de restitution (JDF 103) et le présenter au tribunal, qui l’approuvera généralement et contactera le service du shérif pour exécuter le bref. Cela signifie l’expulsion forcée du locataire.

S’occuper des biens des locataires expulsés dans le Colorado

Vous recevrez une heure et une date du tribunal ou du département du shérif quand ils arriveront pour exécuter l’ordonnance. Si le locataire n’enlève pas ses affaires, vous devrez le faire sous la supervision des forces de l’ordre ; ayez donc une équipe de personnes prêtes au moment opportun avec des boîtes, des sacs poubelles et des bâches.

Contrairement à la plupart des États, la loi n’oblige pas les propriétaires du Colorado à stocker les affaires des locataires s’ils ont dû recourir à une expulsion forcée. Dans ce cas, vous devez demander au locataire de récupérer ses affaires, puis attendre au moins 15 jours avant de les vendre ou d’en disposer. Vous pouvez envoyer l’avis à la dernière adresse connue du locataire, par courrier recommandé ou certifié, avec accusé de réception. Si le locataire a laissé ses biens derrière lui après avoir déménagé volontairement, vous devez toutefois attendre 30 jours avant de vous en débarrasser, ou vous pouvez les mettre en dépôt. (Voir les sections 38-20-116 et suivantes des Rev. Colorado Statutes ainsi que 13-40-122.)

Si vous avez des dommages monétaires, tels que des arriérés de loyer non payés à percevoir, vous pouvez alors déposer une demande de saisie-arrêt de salaire, de privilège sur les biens non réclamés des défendeurs, ou les deux.

Frais d’avocat et frais de justice pour les expulsions au Colorado

Le Colorado est un État  » perdant payeur « . La partie gagnante dans toute action a généralement droit à des honoraires d’avocat et à des frais de justice raisonnables ; mais les propriétaires doivent le spécifier dans leur bail pour pouvoir bénéficier d’un recouvrement, conformément au Colorado Revised Statute 13-14-123.

Où puis-je en savoir plus sur le processus d’expulsion au Colorado ?

Instructions pour l’entrée par effraction et la détention (FED)/expulsion

La loi sur les propriétaires et les locataires du Colorado – Article 40 – Entrée par effraction et détention

Tribunal combiné du comté de Boulder. Information Center and the State of Colorado Judicial Department – How To Navigate the Eviction Process

Frequently Asked Questions About Garnishment/Judgments

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