Vers quoi se dirige l’ordonnance de stabilisation des loyers de LA ?

Les unités de location varient en fonction de la date de construction et/ou si la propriété résidentielle a reçu un type de financement gouvernemental ou est sous une convention de logement non expirée. Ensuite, il y a les immeubles résidentiels construits après le 1er février 1995 qui sont protégés par la loi Costa Hawkins, y compris ceux construits après octobre 1978 qui sont exemptés des mécanismes de contrôle des loyers de la ville.

« Les propriétés qui comptent au moins deux unités de logement unifamiliales sur la même parcelle de terrain et qui ont été construites le 1er octobre 1978 ou avant, ainsi que les unités qui remplacent des unités locatives RSO démolies peuvent également être couvertes par l’ordonnance de stabilisation des loyers (RSO) », HCIDLA. (Photo ci-dessus : Maisons RSO à Echo Park (ci-dessus) vendues en 2017 pour des subdivisions proposées de 7 petits lots)

Dans Ben Bergman (9/12/2014), « LA Rent : Has rent control was successful in Los Angeles », Business & Economy, il cite le LA Housing Community & Investment Department (HCIDLA), « 80% des 880 581 unités multifamiliales dans la ville de LA sont couvertes par le contrôle des loyers. »

L’affirmation ci-dessus signifie que HCIDLA avait 704 464 unités locatives à loyer contrôlé sur le marché le 12 septembre 2014.

À l’heure actuelle, le site Web de l’HCIDLA montre qu’il y a environ 624 000 unités dans 118 000 propriétés dans toute la ville de Los Angeles qui relèvent du RSO.

En moins de six ans, 80 464 unités locatives RSO ont été retirées du marché du logement locatif et ont très probablement été démolies.

La loi Ellis stipule que pour chaque unité RSO démolie dans un lot, il y aurait un nombre égal d’unités de remplacement qui sont abordables ou s’assurer que 20% des nouvelles unités sont abordables, selon le plus élevé des deux. Ceci si la proposition n’est pas un nouvel hôtel dans un corridor commercial ou un lotissement de petits lots. Par ailleurs, un logement démoli pourrait avoir une superficie de 1 100 pieds carrés pour une famille de sept personnes et le nouveau logement de remplacement pourrait avoir une superficie de 200 pieds carrés pour une personne seule. Bien que le nombre d’unités corresponde (démoli à nouveau), la superficie en pieds carrés ne correspond pas.

L’ordonnance réglemente les augmentations de loyer et les expulsions des unités RSO. Comme les augmentations de loyer (généralement 3%) sont prévisibles d’une année à l’autre, les propriétaires et les locataires peuvent planifier en conséquence le type de dépenses à entreprendre tout au long de la période d’un an.

Les deux propriétés RSO photographiées ci-dessus (5 unités au total avec 1 à 3 chambres à coucher chacune) ont été louées en dessous du taux du marché lointain. En 2017, les locataires ont quitté les propriétés lors de l’application de la loi Ellis, réduisant ainsi le parc de logements abordables. Le 24 février 20, le département de l’urbanisme a accepté d’examiner la proposition de fusion des deux lots et de re-subdivision en sept Small Lot Subdivisions, zimas.lacity.org. En ce qui concerne l’abordabilité, l’ordonnance sur le lotissement des petits lots ne permet pas de remplacer les unités RSO.

Les unités RSO, dans les quartiers résidentiels ou les couloirs commerciaux sont pour la plupart— mais pas nécessairement, selon leur emplacement— des logements abordables en soi. Les unités RSO louent principalement bien en dessous du taux du marché par rapport aux nouvelles unités, et sont généralement détenues par des propriétaires mom-and-pop (et non des sociétés). Les propriétaires de logements RSO, qui vivent sur place ou à proximité, ont l’habitude de s’arranger et de se coordonner avec les locataires, conformément aux exigences de la ville. L’application continuelle de pratiques comptables standard pour suivre l’inventaire ne devrait pas être répréhensible.

Un contrat de location entre un propriétaire et un locataire est l’outil le plus important de l’industrie de la location d’appartements et de logements. Les contrats de location ont évolué depuis des décennies et sont devenus très efficaces pour répondre aux défis sans cesse croissants de l’industrie.

À l’heure actuelle, les  » unités de logement abordables  » RSO sont presque impossibles à trouver.

Les propriétaires mom-and-pop RSO dépendent des loyers à payer mensuellement, pour maintenir les propriétés locatives multifamiliales jusqu’à la fin de l’année, lorsque les impôts fonciers sont dus. Surtout lorsque le collecteur d’impôts du comté de LA, les sociétés hypothécaires et le département de l’eau et de l’électricité n’ont pas de « clause de pardon » dans aucun de ces contrats, les propriétaires sont entièrement responsables.

Chaque année, au début de l’année, les propriétaires de biens RSO paient deux frais : L’ordonnance de stabilisation des loyers et le programme systématique d’application du code (SCEP) pour la mise sur le marché locatif de chaque unité.

La première redevance va directement au Fonds fiduciaire de stabilisation des loyers, à partir duquel de petites portions de montants en dollars à 5 ou 6 chiffres sont automatiquement libérées au bureau du procureur de la ville, à l’administrateur de la ville et au contrôleur de la ville pour compléter, avec d’autres comptes spéciaux, les allocations du Fonds général des départements.

Alors que ces derniers frais vont directement au Fonds d’application systématique du code où, là encore, des montants en dollars à 5 ou 6 chiffres sont automatiquement libérés au procureur de la ville, à l’officier administrateur de la ville et au contrôleur de la ville.

Au cours de l’exercice 2019-20, le Fonds fiduciaire de stabilisation des loyers et le Fonds d’application systématique du code, ont généré dans l’ordre consécutif 10,1 millions de dollars et 31,9 millions de dollars.

Comment ont-ils levé ces fonds ?

Le paiement d’une propriété RSO à trois logements d’une mère et d’un père pour cette année avait pour date d’échéance le 2 mars 2020. Les paiements après la date d’échéance, HCIDLA facture au(x) propriétaire(s) les frais réguliers plus des frais de délinquance de 175%. Par exemple, la facture (combinée RSO et SCEP) est de 246,21 $, et si le propriétaire devait payer après la date d’échéance, le propriétaire doit au ministère 680,52 $.

Le Fonds d’application systématique du code (SCE) provient des frais de programme, des citations et des paiements tardifs. Ce fonds soutient l’ensemble du programme SCE avec un personnel de 96 inspecteurs de l’autorité du logement qui inspectent au-delà des unités RSO, y compris les nouvelles propriétés (peut-être non soumises au contrôle des loyers).

Cependant, la source de revenu la plus importante et la plus stable de la ville de Los Angeles provient des taxes foncières. Ce revenu va au Fonds général avec d’autres sources de revenus qui sont générées par TOUS les Angelenos. Ensuite, en termes généraux (pour être bref), des parties du fonds général sont allouées aux départements de la ville pour les services de la ville.

Hypothétiquement parlant, si les propriétaires acceptaient l’idée de la « clause de pardon » que certains membres du conseil municipal « poussent » dans leurs discussions dans les médias, alors le percepteur du comté devrait créer une « clause de pardon » qui finirait par réduire les revenus du fonds général. À son tour, la ville de Los Angeles allouerait des fonds en conséquence.

Quelle sera la volonté des membres du conseil municipal d’accepter une réduction de leurs propres salaires ? L’incorporation de la « clause de pardon », où les membres du conseil habitués à recevoir un montant complet de leur salaire annuel seraient censés accepter une réduction inattendue de leur salaire.

Qu’en est-il de l’ordonnance de stabilisation des loyers des logements de Los Angeles ? Les propriétaires de RSO continueront-ils à payer (des frais d’impayés élevés) pour l’inspection des nouvelles unités résidentielles en vertu de la loi Costa Hawkins ? La HCIDLA continuera-t-elle à autoriser la démolition des unités RSO habitables en vertu de la loi Ellis alors qu’il y a une recrudescence de personnes non logées qui se tiennent dans la rue ?