Wohin steuert die Mietstabilisierungsverordnung von LA?
Mieteinheiten variieren je nach Baudatum und/oder wenn die Wohnimmobilie irgendeine Art von staatlicher Förderung erhalten hat oder unter einer nicht abgelaufenen Wohnungsvereinbarung steht. Dann gibt es die Wohngebäude, die nach dem 1. Februar 1995 gebaut wurden, die unter dem Costa Hawkins Act geschützt sind, einschließlich derjenigen, die nach Oktober 1978 gebaut wurden und von den Mietkontrollmechanismen der Stadt ausgenommen sind.
„Immobilien, die mindestens zwei Einfamilienhaus-Einheiten auf demselben Grundstück haben und am oder vor dem 1. Oktober 1978 gebaut wurden, sowie Einheiten, die abgerissene RSO-Mieteinheiten ersetzen, können auch von der Mietstabilisierungsverordnung (RSO) abgedeckt werden“, HCIDLA. (Foto oben: RSO-Häuser in Echo Park (oben), die 2017 für eine geplante Unterteilung in 7 kleine Grundstücke verkauft wurden)
In Ben Bergman (9/12/2014), „LA Rent: Has rent control been successful in Los Angeles“, Business & Economy, zitiert er das LA Housing Community & Investment Department (HCIDLA): „80% von 880.581 Mehrfamilien-Einheiten in der Stadt LA sind von der Mietpreiskontrolle erfasst.“
Die obige Aussage bedeutet, dass HCIDLA am 12. September 2014 704.464 RSO-Mieteinheiten auf dem Markt hatte.
Gegenwärtig zeigt die HCIDLA-Website, dass es ungefähr 624.000 Einheiten in 118.000 Immobilien in der Stadt Los Angeles gibt, die unter die RSO fallen.
In weniger als sechs Jahren wurden 80.464 RSO-Mieteinheiten vom Mietwohnungsmarkt genommen und höchstwahrscheinlich abgerissen.
Das Ellis-Gesetz besagt, dass für jede abgerissene RSO-Einheit in einem Grundstück eine gleiche Anzahl von Ersatzeinheiten erschwinglich sein muss oder sicherzustellen, dass 20 % der neuen Einheiten erschwinglich sind, je nachdem, was höher ist. Dies gilt, wenn es sich bei dem Vorschlag nicht um ein neues Hotel in einem kommerziellen Korridor oder einer Unterteilung mit kleinen Grundstücken handelt. So könnte eine abgerissene Einheit 1.100 Quadratmeter groß sein und eine siebenköpfige Familie beherbergen, während die neue Ersatzeinheit möglicherweise nur 200 Quadratmeter groß ist und Platz für eine einzelne Person bietet. Obwohl die Anzahl der Einheiten übereinstimmt (abgerissene zu neuen), stimmt die Quadratmeterzahl nicht überein.
Die Verordnung regelt die Mieterhöhungen und Zwangsräumungen von RSO-Einheiten. Da die Mieterhöhungen (in der Regel 3 %) von Jahr zu Jahr vorhersehbar sind, können sowohl die Eigentümer als auch die Mieter entsprechend planen, welche Art von Ausgaben sie im Laufe eines Jahres tätigen müssen.
Die beiden oben fotografierten RSO-Immobilien (insgesamt 5 Einheiten mit jeweils 1 bis 3 Schlafzimmern) vermieteten unter dem marktüblichen Satz. Im Jahr 2017 räumten die Mieter die Immobilien, als der Ellis Act angewendet wurde, wodurch der Bestand an erschwinglichem Wohnraum schrumpfte. Am 24.2.20 nahm das Department of City Planning die vorgeschlagene Zusammenlegung der beiden Grundstücke und die Neuaufteilung in sieben Small Lot Subdivisions zur Prüfung an, zimas.lacity.org. Was die Erschwinglichkeit betrifft, so erlaubt die Small Lot Subdivision Ordinance keine Ersatz-RSO-Einheiten.
RSO-Einheiten in Wohnvierteln oder kommerziellen Korridoren sind meist – aber nicht notwendigerweise, abhängig von ihrer Lage – erschwingliche Wohnungen per se. RSO-Einheiten vermieten meist weit unter dem Marktpreis im Vergleich zu neuen Einheiten, und sind in der Regel im Besitz von Mom-and-Pop-Vermietern (nicht von Unternehmen). RSO-Vermieter, die auf dem Gelände oder in der Nähe wohnen, sind es gewohnt, die Dinge zu regeln und sich mit den Mietern unter Einhaltung der städtischen Anforderungen abzustimmen. Die kontinuierliche Anwendung von Standard-Buchhaltungspraktiken, um den Überblick über das Inventar zu behalten, sollte nicht zu beanstanden sein.
Der Mietvertrag zwischen einem Vermieter und einem Mieter ist das wichtigste Instrument der Mietwohnungswirtschaft. Mietverträge werden seit Jahrzehnten weiterentwickelt und haben sich als sehr effektiv erwiesen, um den immer größer werdenden Herausforderungen der Branche gerecht zu werden.
Zurzeit sind RSO „bezahlbare Wohneinheiten“ fast unmöglich zu finden.
RSO-Mom-and-Pop-Vermieter sind auf monatliche Mietzahlungen angewiesen, um die Mehrfamilien-Mietobjekte bis zum Jahresende, wenn die Grundsteuer fällig wird, zu erhalten. Vor allem, wenn der LA County Tax Collector, die Hypothekengesellschaften und das Department of Water and Power keine „Vergebungsklausel“ in den Verträgen haben, sind die Eigentümer voll haftbar.
Jährlich, zu Beginn des Jahres, zahlen Vermieter von RSO-Immobilien zwei Gebühren: Die Rent Stabilization Ordinance (Mietstabilisierungsverordnung) und das Systematic Code Enforcement Program (SCEP), um jede Einheit auf den Mietmarkt zu bringen.
Die erstere Gebühr geht direkt in den Rent Stabilization Trust Fund, aus dem kleine Teile von 5- bis 6-stelligen Dollarbeträgen automatisch an das Büro des Stadtanwalts, den City Administrator Officer und den City Controller freigegeben werden, um zusammen mit anderen Sonderkonten die Zuweisungen der Abteilungen aus dem General Fund zu ergänzen.
Während die letztgenannte Gebühr direkt in den Systematic Code Enforcement Fund fließt, wo wiederum 5- bis 6-stellige Dollarbeträge automatisch an den City Attorney, den CAO und den City Controller freigegeben werden.
Im Steuerjahr 2019-20 generieren der Rent Stabilization Trust Fund und der Systematic Code Enforcement Fund in aufeinanderfolgender Reihenfolge 10,1 Millionen Dollar und 31,9 Millionen Dollar.
Wie haben sie diese Mittel aufgebracht?
Eine Zahlung für eine 3-Einheiten-RSO-Immobilie für dieses Jahr hatte ein Fälligkeitsdatum am 2. März 2020. Bei Zahlungen nach dem Fälligkeitsdatum berechnet HCIDLA dem/den Vermieter(n) die reguläre Gebühr plus eine Säumnisgebühr von 175%. Zum Beispiel beträgt die (kombinierte RSO- und SCEP-) Rechnung 246,21 $, und wenn der Vermieter nach dem Fälligkeitsdatum zahlen würde, schuldet er dem Department 680,52 $.
Der Systematic Code Enforcement (SCE) Fund wird aus Programmgebühren, Vorladungen und verspäteten Zahlungen gespeist. Dieser Fonds unterstützt das gesamte SCE-Programm mit einem Stab von 96 Inspektoren der Wohnungsbehörde, die über die RSO-Einheiten hinaus inspizieren, einschließlich neuer Immobilien (die vielleicht nicht der Mietkontrolle unterliegen).
Die wichtigste und stabilste Einnahmequelle der Stadt Los Angeles sind jedoch die Grundsteuern. Dieses Einkommen geht in den General Fund zusammen mit anderen Einkommensquellen, die von ALLEN Angelenos generiert werden. Dann, ganz allgemein gesprochen (um es kurz zu machen), werden Teile des allgemeinen Fonds den Stadtabteilungen für städtische Dienstleistungen zugewiesen.
Hypothetisch gesprochen, wenn die Vermieter die Idee der „Vergebungsklausel“ akzeptieren würden, auf die einige Stadtratsmitglieder in ihren Diskussionen in den Medien „drängen“, dann müsste der County Tax Collector eine „Vergebungsklausel“ erstellen, die am Ende die Einnahmen für den General Fund reduzieren würde. Im Gegenzug würde die Stadt Los Angeles die Mittel entsprechend zuweisen.
Wie bereit werden die Ratsmitglieder sein, eine Reduzierung ihrer eigenen Gehälter zu akzeptieren? Mit der „Verzeihungsklausel“, bei der von Ratsmitgliedern, die es gewohnt sind, ihr Jahresgehalt in voller Höhe zu erhalten, erwartet würde, dass sie eine unerwartete Gehaltskürzung akzeptieren.
Wie geht es mit der Los Angeles Housing Rent Stabilization Ordinance weiter? Werden die RSO-Vermieter weiterhin (hohe säumige Gebühren) für die Inspektion der neuen Wohneinheiten nach dem Costa Hawkins Act zahlen? Wird HCIDLA weiterhin den Abriss von bewohnbaren RSO-Einheiten unter dem Ellis Act erlauben, während eine Flut von unbehausten Menschen auf der Straße steht?