Hypotheken-Betrug: Verstehen und Vermeiden

Ethische Verstöße und kriminelle Aktivitäten in verschiedenen Branchen haben unsere Wirtschaft in den letzten Jahrzehnten beeinträchtigt, insbesondere im Banken-, Finanz- und Wohnungssektor. Wenn es um Finanzkriminalität geht, bieten Hypotheken reichlich Gelegenheit für schlechte Akteure, zu stehlen, zu betrügen oder zu kürzen. Untersuchen wir die komplexen ethischen und kriminellen Probleme rund um den Hypothekenbetrug.

Was ist Hypothekenbetrug?

Betrug in seiner einfachsten Form ist absichtliche Falschdarstellung und Täuschung: Eine Partei täuscht eine andere, indem sie Informationen, Fakten und Zahlen falsch darstellt. Bei Hypothekenbetrug handelt es sich also nicht nur um räuberische Kreditvergabepraktiken, die auf bestimmte Kreditnehmer abzielen.

Nach Angaben des Federal Bureau of Investigation (FBI) handelt es sich um jede Art von „wesentlicher Falschaussage, Falschdarstellung oder Unterlassung in Bezug auf die Immobilie oder eine potenzielle Hypothek, auf die sich ein Underwriter oder Kreditgeber bei der Finanzierung, dem Kauf oder der Versicherung eines Kredits verlässt“. Mit dieser Arbeitsdefinition sehen wir, dass Hypothekenbetrug sowohl von einzelnen Kreditnehmern als auch von Fachleuten der Branche begangen werden kann. Und die Summen, um die es geht, sind hoch. In Sacramento, Kalifornien, wurden beispielsweise Anfang 2019 sieben Personen wegen eines 10-Millionen-Dollar-Hypothekenbetrugs verurteilt.

Es gibt zwei verschiedene Bereiche des Hypothekenbetrugs – Betrug für Profit und Betrug für Wohnraum.

1. Betrug aus Profitgründen: Diejenigen, die diese Art von Hypothekenbetrug begehen, sind oft Brancheninsider, die ihr Fachwissen oder ihre Autorität nutzen, um den Betrug zu begehen oder zu erleichtern. Aktuelle Untersuchungen und eine weit verbreitete Berichterstattung deuten darauf hin, dass ein hoher Prozentsatz der Hypothekenbetrügereien von Brancheninsidern wie Bankangestellten, Gutachtern, Hypothekenmaklern, Rechtsanwälten, Kreditvermittlern und anderen in der Branche tätigen Fachleuten begangen wird. Betrug zu Gewinnzwecken zielt nicht darauf ab, Wohnraum zu sichern, sondern den Hypothekenkreditprozess zu missbrauchen, um Geld und Eigenkapital von Kreditgebern oder Hauseigentümern zu stehlen. Das FBI räumt Fällen von Betrug zu Gewinnzwecken Priorität ein.
2. Betrug zu Wohnzwecken: Diese Art von Betrug wird typischerweise durch illegale Handlungen eines Kreditnehmers dargestellt, der motiviert ist, das Eigentum an einem Haus zu erwerben oder zu behalten. Der Kreditnehmer kann zum Beispiel Einkommens- und Vermögensinformationen in einem Kreditantrag falsch darstellen oder einen Gutachter dazu verleiten, den Schätzwert einer Immobilie zu manipulieren.

Um die Auswirkungen auf die Wohnungs- und Immobilienbranche sowie auf Finanzinstitute zu verstehen, genügt ein Blick auf die Schlagzeilen und die Literatur zur Subprime-Hypothekenkrise 2008. Ein Großteil dieser spekulativen Kreditvergabe basierte auf Hypothekenbetrug.

Warum Hypothekenbetrug begehen?

Kreditnehmer und Profis sind aus vielen Gründen motiviert, Hypothekenbetrug zu begehen. Wir können die meisten dieser Gründe beschreiben, indem wir zwei Haupttypen definieren – Betrug zu Wohnzwecken und Betrug zu Gewinnzwecken. Betrug zu Wohnzwecken wird von Kreditnehmern begangen, die, oft mit Hilfe von Kreditsachbearbeitern oder anderem Personal, relevante Details zu Beschäftigung und Einkommen, Schulden und Krediten oder Immobilienwert und -zustand falsch darstellen oder weglassen, mit dem Ziel, Immobilieneigentum zu erlangen oder zu erhalten. Betrug zu Gewinnzwecken wird von Fachleuten der Branche begangen, die relevante Details über ihre eigene Person oder die ihrer Kunden in Bezug auf Beschäftigung und Einkommen, Schulden und Kredit oder Immobilienwert und -zustand falsch darstellen oder weglassen, mit dem Ziel, den Gewinn aus einer Kredittransaktion zu maximieren.

Es ist wichtig, an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass Betrug zu Gewinnzwecken von jedem Fachmann in der Kredittransaktionskette begangen werden kann, einschließlich des Bauträgers, des Immobilienverkäufers, des Kreditsachbearbeiters, des Hypothekenmaklers, des Kredit-/Schuldenberaters, des Immobiliengutachters, des Immobilieninspektors, des Versicherungsmaklers, der Titelgesellschaft, des Anwalts und des Treuhänders. Fachleute aus der Branche können auch als Netzwerk zusammenarbeiten, um Underwriter, Kreditgeber und Kreditnehmer zu betrügen und die Gebühren zu maximieren und die Gewinne bei allen Dienstleistungen im Zusammenhang mit Hypotheken zu teilen. Diese Handlungen sind entweder durch den Wunsch motiviert, zusätzliche Verkaufsprovisionen zu erhalten oder einfach eine Investitionsposition zu erhöhen.

Gängige Hypothekenbetrugsschemata und -betrügereien

Die häufigsten Anleger-Hypothekenbetrugsschemata sind verschiedene Arten von Immobilienflipping, Belegungsbetrug und der Strohkäufer-Betrug.

Immobilienflipping ist im Allgemeinen nicht illegal, wenn es mit dem Kauf eines Hauses, dem Halten/Fixieren desselben und dem anschließenden Weiterverkauf mit Gewinn verbunden ist. Wenn jedoch eine Immobilie unter dem Marktwert gekauft und sofort mit Hilfe eines korrupten Gutachters, der „verifiziert“, dass der Wert der Immobilie in Wirklichkeit doppelt so hoch ist wie der ursprüngliche Kaufbetrag, gewinnbringend verkauft wird, liegt ein Hypothekenbetrug vor.

Im Falle des „Same-Day-Close“-Immobilienflippings sind die Rechtskette und das Gutachten oft betrügerisch und umfassen drei Parteien – den Verkäufer, den Flipper und den ahnungslosen Endkäufer. Der Verkäufer schließt einen Vertrag mit dem Flipper ab, um die Immobilie unter dem Marktwert zu erwerben. Der Flipper stellt dem Endkäufer eine betrügerische Versicherungszusage zur Verfügung, die den Flipper als Eigentümer ausweist (obwohl das nicht der Fall ist), und es wird ein Gutachten zu dem überhöhten Preis erstellt, auf den sich der Flipper und der Endkäufer geeinigt haben.

Besetzungsbetrug ist ein Schema, das von Investoren verwendet wird, um sich für höhere Beleihungsquoten und niedrigere Auslagen beim Kauf zu qualifizieren, zusätzlich zu niedrigeren Hypothekenzinsen. Belegungsbetrug tritt auf, wenn ein Kreditnehmer behauptet, dass das Haus vom Eigentümer bewohnt wird, um einen günstigen Bankstatus zu erhalten, obwohl die Immobilie tatsächlich leer steht. Der Strohkäufer benutzt oder erlaubt jemandem, seine Identität, Kreditwürdigkeit und sein Einkommen zu benutzen, um eine Immobilie für einen anderen Käufer zu erwerben, der sich möglicherweise nicht für eine Hypothek qualifiziert (oder für die besten Zinssätze in Frage kommt). Strohkäufer werden oft von Investoren benutzt, entweder absichtlich oder unwissentlich, um andere Formen und mehrere Schichten von Betrug zu vertuschen.

Die häufigsten individuellen Hypothekenbetrügereien sind Identitätsdiebstahl und Einkommens-/Vermögensfälschung. Identitätsdiebstahl liegt vor, wenn der eigentliche Käufer in betrügerischer Absicht eine Finanzierung unter Verwendung der Daten eines unwilligen und unwissenden Opfers erhält, einschließlich Sozialversicherungsnummern, Geburtsdaten und Adressen. Identitätsdiebstahl für Hypothekenzwecke kann auch gestohlene Gehaltsabrechnungen, Bankunterlagen, Steuererklärungen, W-2s und gefälschte Arbeitsbestätigungsschreiben umfassen. Sogar Eigentumsunterlagen können gefälscht werden, und Kreditnehmer können eine betrügerische Hypothek auf eine Immobilie erhalten, die sie weder besitzen noch bewohnen.

Betrug mit Luftkrediten vs. Schätzungsbetrug

Die häufigsten Betrügereien mit Hypotheken sind Luftkredite und Schätzungsbetrug.

Ein Luftkredit ist ein Kredit, der auf eine nicht existierende Immobilie oder für einen nicht existierenden Kreditnehmer gewährt wird. Eine Gruppe von Fachleuten arbeitet oft zusammen, um einen gefälschten Kreditnehmer und eine gefälschte Titelkette zu erstellen und einen Titel- und Sachversicherungsordner zu erhalten. Zusätzlich kann die Betrugskette Telefonbanken und Mailboxen umfassen, um gefälschte Beschäftigungsnachweise, Wohnadressen und Telefonnummern des Kreditnehmers zu erstellen. Der Luftkreditbetrug bringt lediglich Bargeld in die Hände der Täter, und es wird nie eine Immobilie gekauft oder verkauft.

Bei Schätzungsbetrug arbeiten oft ein Immobilienmakler, ein Bauunternehmer, ein Gutachter und ein Kreditsachbearbeiter zusammen, um den Kaufpreis und die Kreditsumme zu maximieren, um ihre Provisionen zu erhöhen. Auf der anderen Seite werden korrupte Gutachter oft eine Immobilie unterbewerten, um sicherzustellen, dass ein anderer Investor in der Lage ist, das Objekt zu kaufen.

Einige Formen der räuberischen Kreditvergabe, der Rettung von Zwangsvollstreckungen und des Hypothekenreduzierungsbetrugs hängen stark von den oben genannten Praktiken des Hypothekenbetrugs ab. Bei der räuberischen Kreditvergabe werden typischerweise die Einkommenszahlen der Kreditgeber gefälscht, um ihre Fähigkeit zur Übernahme zusätzlicher Schulden falsch darzustellen. Solche Aktivitäten haben stark zur Großen Rezession beigetragen.

Bekämpfung von Hypothekenbetrug

Es gibt keinen Mangel an Gesetzen auf lokaler, staatlicher oder Bundesebene, die darauf abzielen, Hypothekenbetrug zu reduzieren. Die Staaten haben in letzter Zeit einen großen Schritt getan, indem sie die Lizenzierung von Kreditsachbearbeitern und deren Weiterbildung vorschreiben. Darüber hinaus werden Immobilien-, Eigentums- und Versicherungsagenturen lizenziert und von staatlichen Stellen überwacht. Viele Staaten verlangen auch regelmäßige Prüfungen der Aktivitäten und Transaktionen von Hypothekenbanken, um die Einhaltung der Vorschriften zu überwachen.

Berufsverbände wie die Mortgage Bankers Associations (MBA) und die National Association of Mortgage Brokers (NAMB) verfügen über einen Verhaltenskodex und Best Practices, die von Kollegen überwacht werden. Die Economic Crimes Unit – II des FBI überwacht auch Beschwerden und verdächtige Aktivitäten in der Hypothekenbranche.

Das Fazit

Die gute Nachricht ist, dass wir die Märkte verbessern können, indem wir Hypothekenbetrug reduzieren. Einzelpersonen müssen realistische Erwartungen für die Kreditaufnahme und die Erfahrung des Eigenheimbesitzes setzen. Investoren sollten sich realistische Ziele für den Gewinn setzen. Fachleute in der Branche müssen höhere persönliche Standards verfolgen und sich der Rechenschaftspflicht von Peer-Organisationen unterwerfen. Die Regierungen müssen die Gesetzgebung einheitlicher gestalten und die Strafverfolgung mit aktiven Untersuchungen in Einklang bringen.