Che cos’è lo sviluppo ad uso misto?

Come definito dal MRSC di Washington, lo sviluppo ad uso misto è caratterizzato da uno sviluppo adatto ai pedoni che unisce due o più usi residenziali, commerciali, culturali, istituzionali e/o industriali. L’uso misto è uno dei dieci principi della crescita intelligente, una strategia di pianificazione che cerca di promuovere il design della comunità e lo sviluppo che serve l’economia, la comunità, la salute pubblica e l’ambiente.

Villaggio di Five Points, Lewes, Del, Delaware by Design

Mentre l’uso misto è diventato una parola popolare, il termine può confondere. Non è solo limitato a uno sviluppo a più piani che incorpora l’uso commerciale al primo piano con usi residenziali ai piani superiori. Il manuale dell’Urban Land Institute’s Mixed-Use Development Handbook caratterizza lo sviluppo a uso misto come uno che 1) fornisce tre o più usi significativi che producono reddito (come vendita al dettaglio/intrattenimento, ufficio, residenziale, hotel, e/o civico/culturale/ricreativo), 2) promuove l’integrazione, la densità e la compatibilità degli usi del territorio, e 3) crea una comunità percorribile con collegamenti pedonali ininterrotti.
Un blog, don’t get mixed up on mixed use, dei ragazzi di PlaceMakers chiarisce che l’uso misto è:
…tridimensionale, luoghi orientati al pedone che stratificano usi del territorio compatibili, servizi pubblici e servizi di pubblica utilità a varie scale e intensità. Questa varietà di usi permette alle persone di vivere, lavorare, giocare e fare acquisti in un posto, che poi diventa una destinazione per le persone di altri quartieri. Come definito da The Lexicon of the New Urbanism, l’uso misto è funzioni multiple all’interno dello stesso edificio o della stessa area generale attraverso la sovrapposizione o all’interno della stessa area attraverso l’adiacenza… da cui molti dei benefici sono… attività pedonale e cattura del traffico.

La zonizzazione ad uso misto permette la combinazione orizzontale e verticale degli usi del suolo in una data area. Commerciale, residenziale, e anche, in alcuni casi, industriale leggero, si adattano insieme per aiutare a creare ambienti costruiti dove i residenti possono vivere, lavorare e giocare. Il blog di Placemakers, e un documento preparato dal villaggio di Caledonia, WI, spiega ulteriormente che mentre ci sono molte forme di sviluppo ad uso misto, può essere classificato in tre modi:

Vertical Mixed-Use Development

• Combina diversi usi all’interno dello stesso edificio
• Prevede più usi pubblici al piano inferiore come negozi al dettaglio, ristoranti, o attività commerciali
• Prevede più usi privati ai piani superiori come unità residenziali, camere d’albergo o spazi per uffici.

Fonte: Placemakers.com

Sviluppo orizzontale a uso misto

• Consiste in edifici a uso singolo all’interno di un lotto di un distretto a uso misto, che permette una gamma di usi del territorio in un unico progetto di sviluppo
• Prevede una varietà di usi complementari e integrati che sono percorribili e all’interno di un dato quartiere, tratto o terreno, o progetto di sviluppo

Fonte: Placemakers.com

Mixed-Use Walkable Areas

• Combina sia il mix verticale che orizzontale di usi in un’area, entro circa 10 minuti a piedi dalle attività principali

Schema di Governor’s Square, Dover
Dover Transit Center Neighborhood Plan, Renaissance Planning Group

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