Frode ipotecaria: Capire ed evitare

Violazioni etiche e attività criminali in vari settori hanno colpito la nostra economia negli ultimi decenni, in particolare nei settori bancario, finanziario e immobiliare. Quando si tratta di crimini finanziari, i mutui forniscono ampie opportunità per i cattivi attori di rubare, frodare o tagliare gli angoli. Esaminiamo le complesse questioni etiche e criminali che circondano le frodi ipotecarie.

Cos’è la frode ipotecaria?

La frode nella sua forma più semplice è un travisamento e un inganno deliberato: Una parte ne inganna un’altra travisando informazioni, fatti e cifre. Quindi, la frode ipotecaria non è solo pratiche di prestito predatorie che prendono di mira certi mutuatari.

Secondo il Federal Bureau of Investigation (FBI), si tratta di qualsiasi tipo di “inesattezza materiale, falsa dichiarazione o omissione relativa alla proprietà o al potenziale mutuo su cui un sottoscrittore o un prestatore ha fatto affidamento per finanziare, acquistare o assicurare un prestito”. E le somme coinvolte sono alte. Ad esempio, a Sacramento, in California, sette persone sono state condannate in una truffa ipotecaria da 10 milioni di dollari all’inizio del 2019.

Ci sono due aree distinte di frode ipotecaria-frode per profitto e frode per gli alloggi.

1. Frode per profitto: Coloro che commettono questo tipo di frode ipotecaria sono spesso addetti ai lavori che utilizzano le loro conoscenze specialistiche o la loro autorità per commettere o facilitare la frode. Le indagini in corso e i rapporti diffusi indicano che un’alta percentuale di frodi ipotecarie coinvolge la collusione degli addetti ai lavori, come funzionari di banca, periti, broker ipotecari, avvocati, autori di prestiti e altri professionisti impegnati nell’industria. La frode a scopo di lucro non mira a garantire l’alloggio, ma piuttosto ad abusare del processo di prestito ipotecario per rubare denaro e capitale ai prestatori o ai proprietari di casa. L’FBI dà la priorità ai casi di frode a scopo di lucro.
2. Frode per l’alloggio: Questo tipo di frode è tipicamente rappresentato da azioni illegali intraprese da un mutuatario motivato ad acquisire o mantenere la proprietà di una casa. Il mutuatario può, per esempio, travisare il reddito e le informazioni patrimoniali su una richiesta di prestito o indurre un perito a manipolare il valore stimato di una proprietà.

Per capire le implicazioni per le industrie immobiliari e per le istituzioni finanziarie, basta fare riferimento ai titoli e alla letteratura sulla crisi dei mutui subprime del 2008. Molti di quei prestiti speculativi erano basati su frodi ipotecarie.

Perché commettere frodi ipotecarie?

I mutuatari e i professionisti sono motivati a commettere frodi ipotecarie per molte ragioni. Possiamo descrivere la maggior parte di queste ragioni definendo due tipi principali: frode per l’alloggio e frode per il profitto. La frode per l’alloggio è commessa da mutuatari che, spesso con l’assistenza di ufficiali di prestito o altro personale, travisano o omettono dettagli rilevanti su occupazione e reddito, debito e credito, o valore e condizione della proprietà con l’obiettivo di ottenere o mantenere la proprietà immobiliare. La frode a scopo di lucro è commessa da professionisti del settore che dichiarano in modo errato, travisano o omettono dettagli rilevanti sull’occupazione e il reddito, il debito e il credito, o il valore e la condizione della proprietà loro personali o dei loro clienti, con l’obiettivo di massimizzare i profitti su una transazione di prestito.

È importante notare qui che la frode a scopo di lucro può essere commessa da qualsiasi professionista nella catena della transazione di prestito, compreso il costruttore, l’agente di vendita immobiliare, l’ufficiale di prestito, il broker di mutui, il consulente di credito/debito, il perito immobiliare, l’ispettore immobiliare, l’agente assicurativo, la compagnia di titoli, l’avvocato e l’agente di deposito. I professionisti dell’industria possono anche lavorare di concerto, come una rete, per frodare i sottoscrittori, i prestatori e i mutuatari, e massimizzare le commissioni e condividere i profitti su tutti i servizi legati al mutuo. Queste azioni sono motivate dal desiderio di guadagnare commissioni di vendita extra o semplicemente aumentare una posizione di investimento.

Schemi comuni di frode ipotecaria e truffe

Gli schemi di frode ipotecaria più comuni per gli investitori sono diversi tipi di flipping di proprietà, frode di occupazione, e la truffa dell’acquirente di paglia.

Il flipping di proprietà non è generalmente illegale quando è associato all’acquisto di una casa, la tenuta/riparazione, e poi la rivendita per un profitto. D’altra parte, quando una proprietà viene acquistata al di sotto del mercato e immediatamente venduta con profitto con l’aiuto di un perito corrotto che “verifica” che il valore della proprietà è in realtà il doppio dell’importo iniziale di acquisto, si parla di frode ipotecaria.

Nel caso dello schema di flipping di proprietà chiuso il giorno stesso, la catena del titolo e la perizia sono spesso fraudolente e includono tre parti: il venditore, il flipper e l’ignaro acquirente finale. Il venditore stipula un contratto con il flipper per acquistare la proprietà al di sotto del valore di mercato. Il flipper fornisce all’acquirente finale un impegno fraudolento di assicurazione sul titolo di proprietà, mostrando il flipper come proprietario (anche se non è questo il caso) e viene fatta una valutazione al prezzo gonfiato su cui il flipper e l’acquirente finale si sono accordati.

La frode di occupazione è uno schema usato dagli investitori per qualificarsi per rapporti prestito-valore più alti e costi di tasca propria più bassi sugli acquisti, oltre a tassi di mutuo inferiori. La frode di occupazione si verifica quando un mutuatario dichiara che la casa sarà occupata dal proprietario per ottenere uno status bancario favorevole, quando la proprietà rimarrà effettivamente sfitta. L’acquirente paglia usa o permette a qualcuno di usare la propria identità, il punteggio di credito e il reddito per ottenere una proprietà per un altro acquirente che potrebbe non qualificarsi per un mutuo (o qualificarsi per i migliori tassi). Gli acquirenti di paglia sono spesso usati dagli investitori, volontariamente o inconsapevolmente, per coprire altre forme e strati multipli di frode.

Le truffe più comuni di frode ipotecaria individuale sono il furto d’identità e la falsificazione del reddito/patrimonio. Il furto d’identità si verifica quando il vero acquirente ottiene fraudolentemente un finanziamento usando le informazioni di una vittima inconsapevole e non consenziente, compresi i numeri di previdenza sociale, le date di nascita e gli indirizzi. Il furto d’identità per scopi ipotecari può anche includere il furto di buste paga, registri bancari, dichiarazioni dei redditi, W-2 e lettere di verifica dell’occupazione falsificate. Anche i registri di proprietà possono essere falsificati, e i mutuatari possono ottenere un mutuo fraudolento su una proprietà che non possiedono né occupano.

Air Loan vs. Appraisal Fraud

Le truffe più comuni nel settore delle frodi ipotecarie professionali sono air loan e appraisal fraud.

Un air loan è un prestito ottenuto su una proprietà inesistente o per un mutuatario inesistente. Un gruppo di professionisti spesso lavora insieme per creare un falso mutuatario e una falsa catena di titoli e per ottenere un titolo e un raccoglitore di assicurazione sulla proprietà. Inoltre, la catena della frode può includere banche telefoniche e caselle postali per creare false verifiche dell’occupazione, indirizzi di casa e numeri di telefono del mutuatario. La truffa del prestito aereo mette semplicemente il contante nelle mani dei perpetratori, e nessuna proprietà viene mai comprata o venduta.

La frode di valutazione spesso coinvolge un agente immobiliare, un costruttore, un perito e un ufficiale di prestito che lavorano insieme per massimizzare il prezzo di acquisto e l’importo del prestito al fine di aumentare le loro commissioni. D’altra parte, i periti corrotti spesso sottovalutano una proprietà per assicurarsi che un collega investitore sia in grado di acquistare il bene.

Alcune forme di attività di prestito predatorio, salvataggio di pignoramenti e truffe sulla riduzione dei mutui dipendono fortemente dalle suddette pratiche di frode ipotecaria. Il prestito predatorio implica tipicamente la falsificazione delle cifre del reddito dei prestatori per riflettere in modo impreciso la loro capacità di assumere un debito aggiuntivo. Tali attività hanno pesantemente contribuito alla Grande Recessione.

Combattere la frode ipotecaria

Non c’è carenza di legislazione a livello locale, statale o federale progettata per ridurre la frode ipotecaria. Gli stati hanno fatto un grande passo di recente richiedendo la licenza e la formazione continua dell’ufficiale di prestito. Inoltre, le agenzie immobiliari, di titoli e di assicurazione sono autorizzate e monitorate da agenzie governative. Molti stati richiedono anche un controllo periodico delle attività e delle transazioni delle società di prestito ipotecario per monitorare la conformità.

Organizzazioni professionali come la Mortgage Bankers Associations (MBA) e la National Association of Mortgage Brokers (NAMB) hanno un codice di condotta e le migliori pratiche che sono monitorate tra pari. La Economic Crimes Unit – II dell’FBI monitora anche i reclami e le attività sospette nell’industria ipotecaria.

The Bottom Line

La buona notizia è che possiamo migliorare i mercati riducendo le frodi ipotecarie. Gli individui devono fissare aspettative realistiche per il prestito e l’esperienza della proprietà della casa. Gli investitori devono fissare obiettivi realistici per il profitto. I professionisti dell’industria devono perseguire standard personali più elevati e sottoporsi alla responsabilità dell’organizzazione dei pari. I governi devono rendere la legislazione più uniforme e conciliare l’applicazione della legge con le indagini attive.