Processo di sfratto in Colorado

Come funziona lo sfratto in Colorado?

In Colorado, gli sfratti sono talvolta chiamati “forcible entry & detainer” (FED).

Prima di poter chiedere lo sfratto, è necessario generalmente fornire un preavviso di 10 giorni (aumentato dai 3 giorni precedenti) agli inquilini per correggere una mancanza o lasciare la proprietà, tranne in determinate circostanze.

Una volta che il processo di deposito è completo, la maggior parte delle udienze avrà luogo entro 2 settimane dal deposito iniziale, senza alcun appello o continuazione. Potete quindi prevedere almeno altre 48 ore per ricevere ed eseguire un atto di restituzione, essenzialmente costringendo l’ex inquilino ad uscire sotto la supervisione delle forze dell’ordine. In pratica, il processo di solito richiede circa 25 giorni, o circa 30 giorni per i lotti di case mobili.

Quali sono alcune ragioni per cui posso sfrattare un inquilino in Colorado?

Oltre alla semplice scadenza di un contratto di locazione che non sarà rinnovato, è possibile sfrattare un inquilino in Colorado per i seguenti motivi:

• Mancato pagamento dell’affitto – Colorado Revised Statute 13-40-104 sottosezione (1)(d)
• Violazione di una condizione o patto del contratto – C.R.S. 13-40-104 sottosezione (1)(e)
• Pubblica vendita fiduciaria – C.R.S. 13-40-104 sottosezione (1)(f)
• Violazione sostanziale: Atti criminali violenti o antisociali – C.R.S. 13-40-107.5

Ci sono situazioni in cui non posso sfrattare un inquilino in Colorado?

Colorado Revised Statutes Sezione 38-12-509 vieta ai proprietari di intraprendere azioni di ritorsione contro gli inquilini per la presentazione di un reclamo, con un proprietario o a qualsiasi agenzia governativa, per le violazioni della garanzia implicita di abitabilità (vedi Colorado Rev. Stat. 38-12-503 e 505). Fondamentalmente, non si possono fare ritorsioni contro un inquilino (compreso lo sfratto) per essersi lamentato che l’unità non viene mantenuta in una condizione vivibile. L’onere della prova, tuttavia, spetta all’inquilino.

Non potete discriminare un inquilino sulla base di razza, colore, stato di famiglia, disabilità, religione, sesso o origine nazionale. Queste sono tutte classi protette dal Fair Housing Act federale. Inoltre, la legge del Colorado proibisce la discriminazione sulla base dell’ascendenza, del credo, del sistema di credenze, dello stato civile o dell’orientamento sessuale. Alcune città hanno aggiunto ulteriori classi protette alle leggi statali e federali.

Non potete sfrattare un inquilino perché ha un cane di servizio o da terapia secondo il Fair Housing Act. Questo sostituisce qualsiasi restrizione sugli animali domestici che può essere presente nel contratto di locazione.

Com’è il processo di sfratto in Colorado normalmente?

Per gli sfratti per terminare un contratto di locazione, il primo passo è quello di servire l’inquilino con una Richiesta di Conformità o Avviso di Possesso (JDF 101) o un Avviso di Uscire (JDF 97). Poi bisogna aspettare che trascorrano almeno 3 giorni. Se l’ultimo giorno di qualsiasi periodo è un sabato, una domenica o un giorno festivo, il periodo viene prolungato.

È possibile scaricare i moduli qui: https://www.courts.state.co.us.

Utilizzate una Richiesta di Conformità se volete dare all’inquilino la possibilità di correggere il problema. Usate l’avviso di abbandono se volete solo che l’inquilino se ne vada e non siete interessati a dargli l’opportunità di correggere il problema.

In entrambi i casi, dovete affiggere questi avvisi non meno di 3 giorni pieni prima di procedere con una pratica di sfratto.

Nota: Se non c’è una violazione del contratto di locazione; l’inquilino ha pagato l’affitto; e si vuole spostare l’inquilino a causa della scadenza ordinaria di un contratto di locazione, o per un accordo reciproco di terminare un contratto di locazione, si applica una tempistica diversa. Questa tempistica dipende da quanto tempo l’inquilino ha vissuto nell’unità.

• Un anno o più: 91 giorni
• Sei mesi o più ma meno di 1 anno: 28 giorni
• Un mese o più ma meno di 6 mesi: 7 giorni
• Una settimana o più ma meno di 1 mese: 3 giorni
• Meno di una settimana: 1 giorno

Se il preavviso di 10 giorni non produce risultati soddisfacenti, allora si può andare avanti con la procedura formale di sfratto compilando un modulo JDF 99 (Complaint in Forcible Entry and Detainer), più un CRCCP Form 1A (Summons in Forcible Entry and Unlawful Detainer) e un CRCCP Form 3 (Answer Under Simplified Civil Procedure).

Aspettatevi di pagare una tassa di deposito di 97 dollari, più altre tasse per produrre copie per il tribunale e per ogni imputato. Se l’abitazione ha più residenti adulti che si desidera sfrattare, i funzionari del tribunale devono servire ciascuno di loro separatamente, quindi aspettatevi di pagare di più in questa situazione.

Non più tardi di un giorno dopo il giorno in cui si deposita il reclamo presso il tribunale, è necessario inviare una copia della citazione, reclamo e risposta al convenuto (s) via posta di prima classe con affrancatura prepagata. Inoltre, allegare i reperti appropriati.

Una volta che avete depositato e pagato le tasse, il cancelliere del tribunale fisserà un’udienza – di solito tra 7 e 14 giorni dalla data di emissione della citazione. Tuttavia, ai convenuti devono essere concessi almeno 7 giorni tra la data in cui viene loro formalmente notificato l’atto di citazione e la data dell’udienza stessa.

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La convocazione può essere emessa dall’ufficio dello sceriffo, da un ufficiale giudiziario privato o da un altro adulto che non è parte in causa nello sfratto e che conosce le regole del servizio. Se gli inquilini non possono essere serviti di persona, i server possono affiggere i documenti sulla porta dell’abitazione o in un altro luogo ben visibile nei locali.

Una volta che sono stati serviti, i vostri imputati devono presentarsi in tribunale, o potreste ricevere un giudizio sommario in vostro favore (supponendo che abbiate archiviato tutto correttamente e specificato un motivo legale per lo sfratto). I tuoi inquilini possono anche presentare una risposta o una domanda riconvenzionale rispondendo alle affermazioni della tua denuncia. Possono anche richiedere un processo con giuria.

In Colorado, un giudice può richiedervi di entrare in mediazione con l’inquilino/difensore con un mediatore addestrato prima dell’udienza.

Se prevalete in tribunale o ricevete un giudizio sommario, potete richiedere il possesso della proprietà compilando la Mozione per l’entrata in giudizio (JDF 104). Dopo averla esaminata, il tribunale le darà una copia firmata dell’Ordine di registrazione del giudizio (JDF 107).

Poi, il tempo inizia a scorrere per gli inquilini. Hanno 48 ore dalla data della sentenza per liberare l’unità. Se ciò non avviene, potete completare la didascalia sul Writ of Restitution (JDF 103) e presentarlo al tribunale, che generalmente lo approverà e contatterà l’ufficio dello sceriffo per eseguire il mandato. Questo significa rimuovere con la forza l’inquilino.

Gestione degli effetti personali degli inquilini sfrattati in Colorado

Riceverete un’ora e una data dal tribunale o dal dipartimento dello sceriffo quando arriveranno per eseguire il mandato. Se l’inquilino non rimuove le sue cose, dovrete farlo sotto la supervisione delle forze dell’ordine; quindi tenete pronta una squadra di persone al momento opportuno con scatole, sacchi della spazzatura e teloni.

A differenza della maggior parte degli stati, la legge non richiede ai proprietari del Colorado di conservare le cose degli inquilini se hanno dovuto ricorrere a uno sfratto forzato. In questo caso, dovete chiedere all’inquilino di recuperare le sue cose, poi aspettare almeno 15 giorni prima di venderle o disfarsene. Potete spedire l’avviso all’ultimo indirizzo conosciuto dell’inquilino, usando posta raccomandata o certificata, con ricevuta di ritorno. Se l’inquilino ha lasciato la sua proprietà dopo essersi trasferito volontariamente, tuttavia, è necessario attendere 30 giorni prima di disporre degli oggetti, o si può mettere in deposito. (Vedere le sezioni 38-20-116 e seguenti degli statuti del Colorado e 13-40-122.)

Se avete danni monetari, come l’affitto arretrato non pagato da raccogliere, è possibile quindi presentare una domanda di pignoramento dei salari, per un pegno sulla proprietà non reclamata dei convenuti, o entrambi.

Spese legali e spese processuali per gli sfratti in Colorado

Il Colorado è uno stato “chi perde paga”. La parte prevalente in qualsiasi azione ha generalmente diritto a ragionevoli spese legali e spese processuali; ma i proprietari devono specificarlo nel loro contratto di locazione per qualificarsi per il recupero, per Colorado Revised Statute 13-14-123.

Dove posso imparare di più sul processo di sfratto in Colorado?

Istruzioni per Forcible Entry and Detainer (FED)/Eviction

Colorado Landlord Tenant Law – Article 40 – Forcible Entry and Detainer

Boulder County Combined Court Information Center e il Dipartimento Giudiziario dello Stato del Colorado – Come navigare nel processo di sfratto

Domande frequenti su pignoramenti/giudizi

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