Quanto si può guadagnare vendendo case? The Answer May Surprise You

“Flippare può essere un ottimo modo per guadagnare soldi in fretta”, consiglia Dustin Parker, un agente immobiliare di Seaford, Delaware, che è anche lui un flipper di case.

“Tuttavia, si corre il rischio di acquistare una proprietà ad un prezzo elevato proprio prima che il mercato subisca una flessione. Se i valori delle case scendono mentre stai facendo i lavori di ristrutturazione, allora ti ritrovi con un sacco di soldi investiti in una casa che non puoi vendere con profitto.”

Quindi, quanto si può guadagnare flippando le case? Qui copriremo:

• Quanto puoi guadagnare con un singolo flip
• Il guadagno medio per un house flipper
• Le percentuali di successo dei flipper
• Tutti i costi che devi preventivare per ogni flip
• Come ottenere un finanziamento per il tuo investimento immobiliare

Poi, abbiamo 5 consigli da investitori esperti su come evitare di perdere soldi nelle tue prime case.

Quanto posso guadagnare su un singolo flip?

Nel terzo trimestre del 2019, i flipper hanno ottenuto in media un ROI del 40,6% o un profitto lordo di 64.900 dollari per flip, secondo la principale società di dati immobiliari ATTOM Data Solutions. In questo caso, il ROI è calcolato dividendo il profitto lordo di flipping (64.900 dollari) per il prezzo di acquisto (una mediana di 160.000 dollari). Per essere considerato un flip secondo gli standard di ATTOM, una proprietà deve essere comprata e venduta entro un periodo di 12 mesi.

È importante notare che la cifra del profitto lordo è la differenza tra il costo originario di una proprietà e il prezzo di vendita. Nella metodologia di ATTOM vedrete che questo numero non include il costo di riabilitazione e ristrutturazione, che i veterani del flipping stimano essere tra il 20% e il 33% del valore della casa dopo le riparazioni.

Vediamo quindi quanto guadagnereste con un ipotetico flip house basato su questi rendimenti medi lordi, tenendo conto anche delle vostre spese.

• Comprate una casa al prezzo mediano di 160.000 dollari con l’intenzione di rivenderla.
• Sulla base delle medie attuali, il vostro profitto lordo ammonterebbe a 64.900 dollari (o 40,6% ROI) per un prezzo di vendita di 224.900 dollari.
• Il vostro costo medio di ristrutturazione come 20%-33% del valore dopo la riparazione (in questo caso $224.900) ammonta a: $44,980-$74,217.

Al meglio i vostri calcoli funzionano così:
Prezzo di vendita: $224.900
–
Prezzo di acquisto: $160.000
–
Costi di riabilitazione e altre spese sostenute (fascia bassa) $44.980
=
Ti porti a casa: $19.920 flip (12% di profitto)

Al peggio, perdi soldi:
Prezzo di vendita: 224.900
–
Prezzo d’acquisto: 160.000$
–
Costi di riabilitazione e altre spese sostenute (fascia alta): 74.217$
=
Perdete: 9.317$ su questo flip (-6% di profitto)

“Il nostro obiettivo è sempre quello di fare circa il 20% di margini di profitto per gli investitori con cui lavoriamo sui flips, che è abbastanza standard per la nostra zona”, dice Parker. “Mentre noi puntiamo al 20%, a volte si cade un po’ al di sotto. Direi che il margine medio per un flip è del 15%. Tuttavia, è possibile che tu colpisca un home run e ottenga il 50% o il 60% su un solo flip.”

Ma non c’è garanzia che farai così tanto, specialmente se hai l’inesperienza che lavora contro di te.

Quali sono i guadagni medi per un flipper?

Quanto puoi guadagnare complessivamente come flipper dipende da molti fattori, compreso il fatto che tu sia in grado di identificare e acquistare proprietà scontate, di raggiungere il tuo budget mirato per la riabilitazione e le riparazioni, e quante case puoi girare ogni anno. Secondo un esperto home flipper e blogger, i flipper di casa a tempo pieno possono girare ovunque da 1-20 case all’anno, ma guardando oltre questi estremi, 2-7 case all’anno è più realistica gamma di lavorare con.

Diciamo che si gira due case all’anno al punto di prezzo mediano, e fare $ 19.920 per flip, ad un ROI del 12%, dopo i lavori di ristrutturazione e costi sostenuti per l’esempio di cui sopra. Questo è solo 39.840 dollari all’anno, e questo è all’estremità molto bassa dello spettro dei costi di ristrutturazione. Tuttavia, se sei in grado di fare tutti e 7 i lanci quell’anno, rastrellerai $139,440.

I flipper esperti sono in grado di massimizzare i loro margini di profitto per una serie di motivi. Per cominciare, possono permettersi di comprare materiali all’ingrosso per più case contemporaneamente. Inoltre, come clienti fissi, sono in grado di negoziare accordi migliori con fornitori e appaltatori. Per non parlare del fatto che sviluppano relazioni con gli agenti investitore-friendly e altri investitori che li punta a grandi acquisti prima di colpire il mercato.

Forse stai pensando che sarà solo girare un paio di case più ogni anno per aumentare i vostri profitti. Tieni presente però che ci vogliono in media 177 giorni per girare una casa – sono quasi 6 mesi durante i quali il tuo capitale è vincolato, senza alcuna garanzia sul tipo di ritorno che vedrai.

Quanto farai in media come flipper dipende anche da dove compri e vendi i tuoi flips. Alcuni mercati sono più redditizi di altri.

Guardando le singole città dal rapporto di ATTOM, una manciata ha visto margini di flipping lordi incredibili nel Q3 2019: Pittsburgh (133%); Flint, Michigan (111%); Cleveland, OH (110%); e Hickory-Lenoir-Morganton, NC (110%). In questi mercati, gli investitori stanno più che raddoppiando i loro soldi sui flips (di nuovo, senza contare il costo delle riparazioni). Nel frattempo le città con i più piccoli profitti lordi di flipping includono Raleigh, NC ($25.000), Austin, TX ($27.549), e Phoenix, AX ($31.135), dove si può vedere come i margini di profitto sarebbero sottili come rasoi.

La popolarità del flipping nella tua zona fa anche la differenza. Mentre gli investitori si affollano per la prossima opportunità, la competizione diventa dura per le proprietà redditizie. Così, mentre è possibile fare un po’ di soldi come flipper, molti di quelli che ci provano non lo faranno, perché il flipping è un investimento ad alto costo e ad alto rischio a causa delle molte variabili coinvolte.

Qual è la percentuale di successo degli home flipper?

Siccome il flipping è un investimento ad alto rischio, non è affatto sorprendente che per ogni flipper che ha ottenuto un profitto impressionante, ce ne sono molti che non lo hanno fatto.

Non ci sono molti dati concreti su quanti flipper riescono solo a chiudere in pareggio o in realtà perdono soldi su un flip – probabilmente perché le persone non sono troppo entusiaste di proclamare pubblicamente i loro fallimenti.

“Il tasso di successo dei flipper è probabilmente piuttosto basso perché è diventato un mercato molto competitivo grazie alla gente che guarda i reality show di flipping”, consiglia Parker. “La differenza tra i flipper di successo e quelli senza successo sta nel trattarlo come un lavoro a tempo pieno e non come un hobby. Quei flipper per hobby che si scottano al loro primo flip probabilmente non ci proveranno più, che è tipicamente quello che vediamo.”

Quali costi devo mettere in preventivo per ogni flip?

La tua spesa più grande è l’acquisto della proprietà stessa – e hai bisogno di una proprietà così com’è che sia abbastanza in forma da poterla sistemare senza spendere troppi soldi.

Una volta trovata la proprietà giusta, la priorità è assicurarsi di non pagare troppo.

Capire questo richiede una stima del valore dopo la riparazione (ARV). Lo si trova facendo la media dei prezzi di vendita dei comps vicini in buone condizioni (con dimensioni simili del lotto, metratura, numero di stanze, ecc.) per determinare a quanto la vostra proprietà così com’è sarà venduta una volta sistemata.

Una volta che avete questo ARV, e una stima di quanto costerà sistemare la casa, saprete quanto potete pagare per la proprietà stessa e colpire ancora i vostri obiettivi di ROI.

Ma non potete semplicemente prezzare il costo di un secchio di vernice e un nuovo pavimento per determinare le vostre spese. Il flipping richiede di destreggiarsi e mettere a bilancio molti fattori a cui non si pensa nemmeno quando si è alle prime armi:

• Prezzo di acquisto della casa
• Costi di chiusura x 2 (sì, sia gli acquirenti che i venditori hanno costi di chiusura da coprire)
• Commissioni dell’agente
• Assicurazioni speciali (come la casa sfitta e il rischio del costruttore)
• Riparazioni stimate (rifare il vialetto, rifinire gli armadietti, riparare HVAC, ecc.)
• Miglioramenti cosmetici (nuova vernice, pavimenti, piani di lavoro, ecc.)
• Lavoro per tutte le riparazioni, i miglioramenti e gli aggiornamenti
• Tasse, permessi e altre spese legali
• Spese per l’alloggio (possono includere il pagamento del mutuo, le utenze, le spese HOA, etc.)

Somma il tutto, e questo è un sacco di denaro da avere legato in una proprietà per sei mesi.

E anche dopo tutto questo, hai ancora bisogno di un capitale considerevole tenuto in riserva per qualsiasi spesa inaspettata, ad esempio se trovi le termiti in casa, o l’antico HVAC va kaput.

“Anche gli esperti incorrono in sorprese inaspettate, sgradevoli e costose. Una volta abbiamo aiutato un cliente che fa circa 50 flips all’anno come lavoro a tempo pieno ad ottenere un ottimo affare su una proprietà pignorata”, consiglia Parker.

“Ha trovato più problemi del previsto durante i lavori di ristrutturazione, quindi i costi hanno superato di gran lunga il suo budget. La proprietà alla fine è stata venduta, ma ha finito per guadagnare solo il 2% su quella casa quando si aspettava di guadagnare il 20%. È stata una lezione imparata: mettere a bilancio una buona somma in più di quella che ci si aspetta di aver bisogno”.

Il punto fondamentale è che alcuni flips sono facili e veloci e tutto quello di cui avete bisogno è di mettere un po’ di vernice e installare un nuovo pavimento. Ma devi anche essere preparato nel caso in cui tu abbia bisogno di sollevare l’intera casa e sostituire le fondamenta, il tetto e tutto il resto.

Come posso ottenere finanziamenti per il flipping?

Poni questa domanda alla maggior parte dei flipper professionisti e ti diranno: “Noi non finanziamo i nostri flips”

“Il denaro è il re. Nel mercato di oggi, c’è così tanta concorrenza per i flips che stiamo trovando i venditori as-is non stanno intrattenendo troppe offerte finanziate – specialmente se si tratta di un pignoramento o di una proprietà di proprietà della banca. Stanno cercando contanti”, consiglia Parker.

“Inoltre, non sarete in grado di finanziare un flip tradizionalmente perché la proprietà avrà dei problemi. La maggior parte dei mutui garantiti dal governo, come FHA, VA e USDA non sosterrà l’acquisto di una proprietà che non sia pronta per essere trasferita.”

Tuttavia, solo perché la maggior parte dei flipper professionisti non finanzia, non significa che non sia disponibile. Un prestito convenzionale può essere un’opzione”, suggerisce Parker.

“Ci sono anche prestiti esotici come il FHA 203K, che è essenzialmente un prestito di costruzione per finanziare un flip – ma è un processo difficile e che richiede tempo sia per il prestatore che per l’appaltatore scelto per fare i lavori di ristrutturazione.”

Due tipi di prestito “esotici” disponibili per i flipper sono il Fannie Mae HomeStyle Renovation Mortgage e il FHA 203(k) Mortgage.

Mentre è simile in molti modi, il prestito FHA 203(k) limita le spese di riparazione a $35.000. Se il vostro flip ha bisogno di riparazioni più estese e costose, il prestito HomeStyle vi permette di prendere in prestito fino a 50.000 dollari o il 50% del valore stimato “completato”.

Entrambi questi tipi di prestito hanno pro, contro e condizioni che potrebbero ostacolare i vostri piani di flipping, quindi andate oltre la stampa fine con il vostro prestatore prima di firmare sulla linea tratteggiata.

Se i prestatori tradizionali sono un no-go, si può anche cercare un prestito hard money.

In quasi tutti i mercati si trovano investitori che hanno soldi che sono disposti e interessati a investire in flips – solo che non vogliono fare il lavoro da soli.

Il lato negativo è che i tassi di interesse sui prestiti hard money sono tipicamente alti – dal 10% fino al 18% o più. Quindi è necessario completare il flip il più rapidamente possibile in modo da non incorrere in questi alti tassi di interesse per troppo tempo.

Inoltre, sono in genere per un periodo di tempo più breve, come 12 mesi a cinque anni, il che rende le rate mensili del mutuo più alte, e può rendere difficile mantenere la proprietà se non si vende subito al giusto prezzo.

5 consigli professionali per evitare di perdere soldi nel tuo house flip

Ci sono molti consigli per iniziare come house flipper. Eccone alcuni che ti eviteranno di perdere la camicia.

Non spendere troppo in ristrutturazioni (e metti in preventivo gli imprevisti)

Il marmo sarebbe meraviglioso in cucina, e ti piacerebbe usare rubinetti di lusso in bagno. Ma qui non si tratta del vostro gusto personale.

Non. Vostra. Casa.

Se si vuole fare un profitto come flipper, non si può spendere troppo in materiali costosi o in miglioramenti inutili della casa.

Gli acquirenti non pagheranno di più per il marmo quando un granito di fascia bassa o un piano di superficie solido sarebbe altrettanto bello.

“Non esagerate con le ristrutturazioni o taglierete significativamente i vostri margini”, consiglia Parker.

“I neofiti che amano guardare i programmi televisivi flipper vogliono mettere costosi piani in granito e pavimenti in legno duro. Questo può sembrare bello, ma è anche molto costoso. Gli acquirenti non stanno cercando di trasferirsi al Ritz Carlton.

Considera i costi di chiusura quando calcoli i tuoi margini

I nuovi flipper spesso dimenticano di preventivare abbastanza per i costi di chiusura.

“Diciamo che acquisti una casa per 100.000 dollari, e devi spendere circa 50.000 dollari in lavori di ristrutturazione. A quel punto avete investito 150.000 dollari nella proprietà”, dice Parker.

“Se il vostro obiettivo è ottenere un ritorno del 20%, o un profitto di 30.000 dollari, su quell’investimento di 150.000 dollari, non potete semplicemente vendere a 180.000 dollari e pensare di raggiungere i vostri margini. Devi tenere conto dei costi di chiusura, delle spese di associazione, della commissione dell’agente e così via.”

Gli esperti raccomandano di mettere da parte dal 2% al 5% del valore della casa per coprire i costi di chiusura. Se il valore d’inventario della vostra proprietà è di 200.000 dollari, dovete mettere da parte dai 4.000 ai 10.000 dollari per i costi di chiusura su una transazione (acquisto o vendita).

Quindi, se volete raggiungere il vostro margine di profitto di 30.000 dollari, dovrete vendere quella proprietà per più vicino a 190.000 o 200.000 dollari per coprire quei costi di chiusura per due volte.

Circondati di una squadra esperta

Non importa quanto tu legga sulle strategie di flipping di successo, non c’è alternativa all’esperienza reale. L’unico modo per ottenerla quando sei un principiante è quello di collaborare con persone che l’hanno fatto prima.

“È vitale avere un buon team di professionisti che ti aiutino a salvaguardarti dal fare grandi errori finanziari. Mettetene insieme uno che includa un agente, un avvocato, diversi finanziatori e diversi appaltatori”, dice West.

Il primo compagno di squadra da arruolare è un agente immobiliare con esperienza di flipping. Conoscerà i migliori quartieri per il flipping, avrà una linea sulle proprietà d’occasione, e terrà un elenco digitale di altri esperti di flipping con cui connettersi, come investitori, appaltatori e persino finanziatori.

Entrare in un gruppo di investimento (No, non quel tipo)

Non stiamo parlando di mettere in comune i tuoi soldi con altri e investire come un gruppo, che potrebbe essere una miniera d’oro o un disastro immacolato), o anche mettere i tuoi soldi in un Real Estate Investment Trust (REIT).

Stiamo parlando di club e gruppi sociali locali che si concentrano sul networking, sul trading di consigli e sull’educazione.

“In Delaware abbiamo almeno tre o quattro gruppi di investimento che hanno incontri mensili per condividere idee, condividere contraenti e condividere strategie. Possono anche portare dei relatori per condividere informazioni sul flipping di successo”, dice Parker.

Puoi trovare questi gruppi di networking e di educazione degli investitori attraverso ricerche online, su piattaforme di social media come Facebook, o unendoti ad organizzazioni professionali, come la Real Estate Investment Association.

Trova le proprietà da girare prima che siano elencate

Con più flipper che competono sul mercato, le guerre di offerte portano i prezzi delle proprietà con potenziale di profitto sempre più in alto. Con l’aumento dei prezzi delle case, i margini di profitto si assottigliano a dismisura.

Alla fine, anche le case più fatiscenti diventano così costose che non è più conveniente sistemarle e rivenderle.

Il modo migliore per combattere l’aumento dei prezzi è trovare proprietà da comprare prima che vengano messe sul mercato.

“La parte più difficile del lavoro per un flipper è trovare quel buon acquisto, perché se è un buon affare e colpisce il mercato aperto, ogni altro investitore in quella zona lo cercherà e questo farà salire il prezzo”, consiglia Parker.

“I nostri migliori flips con i più alti ritorni sono stati trovati fuori mercato. Si possono trovare venditori fuori mercato attraverso mailing, pubblicità, chiamate a freddo, bussare alla porta e referenze.”

Chiedere al vostro agente esperto di flip di tenere d’occhio le buone offerte sulle proprietà fuori mercato è essenziale. Si può anche avere fortuna nel networking del club di investimento e incontrare un grossista immobiliare che fa soldi battendo il marciapiede per scavare le punte delle quotazioni pre-mercato per una modesta commissione di ricerca.

Non perdere mai i soldi con l’house flipping

Non c’è modo di garantire quanti soldi farai come house flipper, o anche se avrai un profitto.

Tuttavia, se sembra che andrai in pareggio o perderai dei soldi, c’è una cosa che puoi fare per salvare il tuo investimento:

“Ecco la cosa bella del flipping: se non ha senso vendere la proprietà al momento, allora puoi affittarla per un paio d’anni”, consiglia Parker.

“In questo modo recupererai parte delle tue spese attraverso il reddito da locazione, e potrai sempre vendere quando il mercato sarà migliorato.”