Neubau kaufen? Vermeiden Sie diese 5 kostspieligen Fehler

Das Angebot an bestehenden Häusern ist in vielen Gegenden erschreckend gering und die Preise steigen weiter. Wenn Sie kein passendes Haus zum Wiederverkauf finden oder einfach neu anfangen wollen, könnte ein Neubau eine Option sein.

Neue Häuser bieten verbesserte Sicherheit und Energieeffizienz, Annehmlichkeiten und Grundrisse, die besser zum modernen Lebensstil passen, und manchmal die Möglichkeit, Räume individuell zu gestalten, die Sie bei einem Wiederverkauf nicht bekommen. Aber wenn Sie nicht aufpassen, können Kosten und Erwartungen außer Kontrolle geraten.

Hier sind fünf kostspielige Fehler, die Sie beim Kauf eines neuen Hauses vermeiden sollten.

Sich auf einen Kreditgeber festlegen, ohne sich umzusehen

Viele große Bauunternehmen haben eigeneViele große Bauunternehmen haben hauseigene Hypothekengeber oder bevorzugte Unternehmen, mit denen sie zusammenarbeiten und die möglicherweise keine wettbewerbsfähigen Zinssätze und Konditionen anbieten. Wenn Sie sich nicht nach Hypothekenzinsen umsehen, haben Sie keine Vergleichsgrundlage.

Chyrise Harris ist ein Paradebeispiel. Sie hatte eine Vorabgenehmigung von einem externen Kreditgeber und wollte unbedingt bei diesem Unternehmen bleiben, um ein neues Reihenhaus in Denvers Stadtteil Stapleton zu kaufen. Aber der von ihrem Bauherrn bevorzugte Kreditgeber gewann ihr Geschäft mit einer besseren Kundenerfahrung.

„Wissen ist Macht, aber wenn man nichts hat, mit dem man seine Erfahrungen vergleichen kann, weiß man nicht, ob man den besten Service bekommt“, sagt Harris.

Wenn interne und externe Kreditgeber um Ihr Geschäft konkurrieren, gewinnen Sie mehr Einfluss, um Darlehenskosten oder Zinssätze auszuhandeln, sagt Kerron Stokes, Harris‘ Immobilienmakler bei der Resource Group von RE/MAX Leaders in Centennial, Colorado.

Sehen Sie genau hin, bevor Sie Anreize akzeptieren, die von einem Darlehensgeber des Bauherrn angeboten werden; sie sparen Ihnen nicht immer Geld, warnt er.

„Wenn ein Darlehensgeber des Bauherrn sagt: ‚Wir geben Ihnen 15.000 Dollar an Anreizen, wenn Sie uns wählen‘, aber ein externer Darlehensgeber verlangt einen Viertelprozentpunkt weniger beim Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens, können diese 15.000 Dollar Anreiz auf lange Sicht teurer sein“, sagt Stokes. „Sie sollten sich während des gesamten Bauprozesses um einen günstigen Zinssatz für Ihr Darlehen bemühen.“

Bauherrengarantien nicht verstehen

Wenn Sie ein Haus kaufen, gibt es zwei Arten von Herstellergarantien, von denen Sie hören werden: Stillschweigende und ausdrückliche Garantien.

Die stillschweigenden Garantien decken Verarbeitungsfehler ab, die sich auf die Bewohnbarkeit, Bewohnbarkeit und Sicherheit eines neuen Hauses auswirken, basierend auf den örtlichen Bauvorschriften und Standards, sagt David Jaffe, Vizepräsident für Bauhaftung bei der National Association of Home Builders. Stillschweigende Garantien neigen dazu, vage formuliert zu sein, und sie haben in der Regel eine 10-Jahres-Haftungsfrist für Bauherren, fügt Jaffe hinzu.

Bauherren bieten manchmal eine ausdrückliche Garantie an, die einen genaueren Wortlaut darüber hat, was abgedeckt ist und Ausschlusszeiten für verschiedene Teile eines Neubaus. Manchmal fordern Bauherren Käufer auf, auf ihre Rechte aus einer stillschweigenden Garantie zu verzichten, wenn eine ausdrückliche Garantie angeboten wird, daher ist es wichtig, alle Garantien genau zu lesen. Die Hinzuziehung eines Immobilienmaklers oder Anwalts zur Überprüfung der Garantien sowie des Kaufvertrags kann Ihnen helfen, Geschäfte mit einem skrupellosen Bauunternehmer zu vermeiden, sagt Jaffe.

„Eine ausdrückliche Garantie legt die Probleme und Abhilfemaßnahmen fest, für die ein Bauunternehmer verantwortlich ist, sowie die Dauer der Garantie und einen Mechanismus zur Anfechtung von Problemen“, sagt Jaffe.

„Bauherren leben und sterben von ihrem Ruf, deshalb wollen sie sich nicht auf langwierige Rechtsstreitigkeiten einlassen; diese Art von Garantie bietet klarere Bedingungen.“

Bauherrengarantien sind keine pauschale Garantie für alle Arten von Mängeln oder Problemen mit einem neuen Haus. Hier ist eine Liste von Punkten, die laut Jaffe von der Bauherrengarantie normalerweise nicht abgedeckt werden:

• Produkte, die durch eine Herstellergarantie abgedeckt sind (z. B. Geräte)
• Schäden, die durch normalen Verschleiß verursacht werden
• Defekte, die durch mangelnde Wartung oder Vernachlässigung durch den Hausbesitzer verursacht werden
• Defekte an Gegenständen, die von anderen Hausbesitzern oder Bauunternehmern als dem Bauunternehmen installiert wurden
• Schäden, die durch Naturkatastrophen verursacht wurden

Auswahl von Upgrades, die den Wert Ihres Hauses nicht erhöhen

Die Optionen und Zusatzausstattungen scheinen grenzenlos zu sein, wenn Sie zu Fuß gehen.Die Optionen und Erweiterungen scheinen grenzenlos, wenn Sie den Ausstellungsraum eines Bauunternehmens betreten. Aber bevor Sie sich auf eine Upgrade-Tour begeben, ist es ratsam, Upgrades auszuwählen, die den Wert des Hauses steigern, anstatt es nur schöner aussehen zu lassen, rät Stokes, der RE/MAX-Makler.

„Upgrades sind immer mit Kosten verbunden, und es gibt einige, die Ihnen helfen, den Wert mehr zu realisieren als andere“, sagt Stokes.

Zum Beispiel sind Upgrades von Laminat zu Quarz-Arbeitsplatten oder von Linoleum-Bodenbelägen zu Hartholz oder Fliesen sichere Investitionen. Aber wenn Sie sich für die oberste Ebene der Schränke entscheiden, die 10.000 Dollar extra kosten, ist es unwahrscheinlich, dass Sie diesen Wert beim Wiederverkauf wieder hereinbekommen, warnt Stokes.

Sie sollten den Kostenunterschied zwischen einer Aufrüstung durch den Bauherrn und der Beauftragung eines eigenen Bauunternehmers, der die Arbeit später erledigt, in Betracht ziehen. Harris, die Käuferin aus Denver, hatte die Option, eine Klimaanlage in ihr neues Haus einzubauen. Sie sparte 1.000 Dollar, indem sie das Gerät nach ihrem Einzug einbauen ließ, anstatt es auf die Baukosten aufzuschlagen, sagt sie.

Annahme, dass man nicht mit einem Bauunternehmer verhandeln kann

Der größte Mythos, den Käufer neuer Häuser glauben, ist, dass Bauunternehmer nicht mit ihnen verhandeln wollen. Aber das stimmt einfach nicht, sagt Stokes.

„Sie können über den Preis, die Grundstücksgrenzen, Kreditgebühren und andere Punkte verhandeln“, sagt Stokes. „Ein Bauunternehmer sagt vielleicht zunächst ’nein‘, aber drängen Sie weiter. Wenn Sie nicht fragen, kennen Sie die Antwort nicht.“

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers, der sich auf Neubauten spezialisiert hat, kann Ihnen zusätzliches Vertrauen bei Verhandlungen mit Bauherren geben. Außerdem kostet die Beauftragung eines Maklers Sie als Hauskäufer nichts; die Bauherren zahlen die Maklerprovision in der Regel aus ihrem Marketingbudget, sagt Stokes.

Nicht für Dinge einplanen, für die Sie verantwortlich sind

Neubauten sind leere Schiefertafeln. Zum Beispiel werden viele neue Häuser nicht mit gärtnerisch gestalteten Gärten geliefert; man bekommt diese teure Ehre erst nach dem Einzug. Und wenn Sie in einer Siedlung leben, die zu einer Hausbesitzervereinigung gehört, haben Sie vielleicht nur ein begrenztes Zeitfenster, um Rasen anzulegen oder Bäume zu pflanzen, was Tausende von Dollar kosten kann.

Lesen Sie Ihren Vertrag und die Regeln der Hausbesitzervereinigung, damit Sie diese Ausgaben so früh wie möglich voraussehen und einplanen können. Nichts macht einem neuen Hausbesitzer mehr zu schaffen als ein schimpfendes HOA-Schreiben, in dem Sie auf etwas hingewiesen werden, das Sie nicht getan haben. Selbst wenn Ihr Haus erst in ein paar Monaten oder einem Jahr fertig wird, sollten Sie Kostenvoranschläge für die Dinge einholen, die Sie bezahlen müssen, und Geld speziell für diese Projekte zurücklegen.

Neue Häuser werden auch nicht mit Fensterabdeckungen, Toilettenpapierhaltern, Handtuchhaltern und sogar Leuchten in allen Räumen geliefert. Klären Sie, was zum Standard Ihres neuen Hauses gehört und was nicht, damit es keine Überraschungen gibt.