Comprar novas construções? Evite estes 5 erros dispendiosos
O inventário existente-casa é terrivelmente baixo em muitas áreas e os preços continuam a subir. Se não conseguir encontrar uma revenda adequada ou se apenas quiser começar de novo, uma nova construção pode ser uma opção.
Novas casas oferecem maior segurança e eficiência energética, comodidades e layouts mais adequados aos estilos de vida modernos, e por vezes a capacidade de personalizar espaços que não se obtêm com uma revenda. Mas se não tiver cuidado, os custos e as expectativas podem ficar fora de controlo.
Aqui estão cinco erros dispendiosos a evitar ao comprar uma casa nova.
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Sedimentar-se num emprestador sem comprar por perto
Muitos grandes construtores têm…mutuantes de hipotecas residenciais ou empresas preferenciais com quem trabalham, que podem ou não oferecer taxas e condições competitivas. A menos que faça compras de taxas hipotecárias, não terá uma base de comparação.
Chyrise Harris é um excelente exemplo. Ela foi pré-aprovada com um credor externo e estava interessada em ficar com essa empresa para comprar uma nova casa emparelhada no bairro de Stapleton, em Denver. Mas a financiadora preferida do seu construtor ganhou o seu negócio com uma melhor experiência do cliente.
“Conhecimento é poder, mas se não tiver nada que compare a sua experiência com a sua, então não sabe se está a receber o melhor serviço”, diz Harris.
Quando mutuantes internos e externos competem pelo seu negócio, ganha mais poder para negociar custos de empréstimo ou taxas de juro, diz Kerron Stokes, o agente imobiliário de Harris com o Grupo de Recursos em RE/MAX Leaders em Centennial, Colorado.
Veja cuidadosamente antes de aceitar incentivos oferecidos por um financiador de construção; eles nem sempre lhe poupam dinheiro, adverte ele.
“Se um financiador de construção disser, ‘Damos-lhe $15.000 em incentivos se nos escolher,’ mas um financiador externo cobra um quarto de ponto percentual menos na taxa de juro durante a vida do empréstimo, esse incentivo de $15.000 pode acabar por ser mais caro a longo prazo,” diz Stokes. “Pretende cobrar o seu empréstimo ao longo de todo o processo de construção.”
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Não compreender as garantias do construtor
Quando compra uma casa, existem dois tipos de garantias de construtor de que vai ouvir falar: garantias implícitas e expressas.
As garantias aplicadas cobrem defeitos de construção que têm impacto na habitabilidade, habitabilidade e segurança de uma nova casa, com base nos códigos e normas de construção locais, diz David Jaffe, vice-presidente de responsabilidade de construção na Associação Nacional de Construtores de Casas. As garantias implícitas tendem a ser formuladas vagamente, e normalmente têm um período de corte de responsabilidade de 10 anos para os construtores, acrescenta Jaffe.
Builders oferecem por vezes uma garantia expressa, que tem uma redacção mais precisa sobre o que é coberto e os tempos de corte para as diferentes partes de uma nova construção. Por vezes, os construtores pedem aos compradores que renunciem aos seus direitos sob uma garantia implícita quando é oferecida uma garantia expressa, pelo que é importante ler atentamente todas as garantias. Contratar um agente imobiliário ou advogado para rever as garantias, assim como o contrato de compra, pode ajudá-lo a evitar fazer negócios com um construtor sem escrúpulos, diz Jaffe.
“Uma garantia expressa explica os problemas e as soluções pelas quais um construtor é responsável, assim como a duração da garantia e um mecanismo para disputar questões”, diz Jaffe.
“Os construtores vivem e morrem pela sua reputação, por isso não querem entrar em longas e prolongadas batalhas legais; este tipo de garantia fornece termos mais definidos”.
As garantias dos construtores não são uma garantia geral para todos os tipos de defeitos ou problemas com uma nova casa. Aqui está uma lista de itens que Jaffe diz que as garantias dos construtores não cobrem tipicamente:
- Produtos cobertos por uma garantia do fabricante (tais como aparelhos)
- Danos causados pelo desgaste normal
- Defeitos causados pela falta de manutenção ou negligência do proprietário da casa
- Defeitos em artigos instalados por proprietários ou empreiteiros que não o construtor
- Danos causados por desastres naturais
Escolhendo actualizações que não aumentem o valor da sua casa
As opções e add-parece ilimitado quando se entra no showroom de um construtor. Mas antes de ir para uma sessão de actualização, é sensato escolher actualizações que aumentem o valor da casa em vez de a tornar meramente mais bonita, aconselha Stokes, o agente RE/MAX.
“Há sempre um custo associado às actualizações, e há alguns que o ajudarão a perceber o valor mais do que outros”, diz Stokes.
Por exemplo, a actualização para bancadas de quartzo de laminado, ou de pavimento de linóleo para madeira dura ou ladrilho, são investimentos seguros. Mas se optar pelo nível superior dos armários que custam mais $10.000, é pouco provável que recupere esse valor na revenda, Stokes adverte.
Pode querer considerar a diferença de custo entre uma actualização de um construtor versus contratar o seu próprio empreiteiro para fazer o trabalho mais tarde. Harris, o comprador de Denver, teve a opção de incluir um ar condicionado na sua nova casa. Ela poupou $1.000 ao ter a unidade instalada depois de se ter mudado, em vez de a adicionar ao seu separador de construção, disse.
Assumindo que não se pode negociar com um construtor
Os principais mitos compradores de novas casas tendem a acreditar que os construtores não negociarão com eles. Mas isso não é verdade, diz Stokes.
“Pode negociar preços, linhas de lote, taxas de empréstimo e outros itens”, diz Stokes. “Um construtor pode inicialmente dizer ‘não’, mas continuar a pressionar. Se não perguntar, não sabe a resposta”
Contratação de um agente imobiliário especializado em novas construções pode dar-lhe a confiança extra na negociação com construtores. Além disso, contratar um agente não lhe custa nada como comprador de casa; os construtores normalmente pagam a comissão do agente a partir dos seus orçamentos de marketing, diz Stokes.
Não orçamentar itens pelos quais é responsável
Novos construtores são placas em branco. Por exemplo, muitas casas novas não vêm com pátios ajardinados; obtém-se aquela grande honra depois de se mudar para cá. E se vive num empreendimento que pertence a uma associação de proprietários, pode ter uma janela limitada para abater erva ou plantar árvores, o que pode custar milhares de dólares.
Leia o seu contrato e as regras HOA para que possa antecipar e orçamentar estas despesas o mais cedo possível. Não chove nada no desfile de um novo proprietário como receber uma carta do HOA a apontar algo que não conseguiu fazer. Mesmo que a sua casa não esteja pronta durante meses ou um ano, obtenha estimativas para os itens que terá de pagar e ponha dinheiro de parte especificamente para esses projectos.
Novas casas também não vêm com revestimentos de janelas, suportes de papel higiénico, toalheiros e até luminárias em todos os quartos. Esclareça o que é e o que não é padrão na sua nova casa, para que não haja surpresas.
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