Bouwvergunningen: Wat u moet weten
Veel verbeteringen en reparaties aan woningen worden door huiseigenaren en zelfs door sommige aannemers uitgevoerd zonder de wettelijk vereiste bouwvergunningen en de verplichte inspecties die daarbij horen.
De redenen voor het omzeilen van deze voorschriften kunnen zijn dat een huiseigenaar of aannemer de kosten van de vergunning probeert te ontlopen of dat men bang is dat de belastingen zullen stijgen als de verbeteringen officieel worden gecatalogiseerd. De redenen lopen altijd uiteen.
Maar veel angsten over het vergunningsproces zijn ongegrond. Bovendien is de kans op problemen aanzienlijk als u niet de juiste vergunningen aanvraagt en deze laat goedkeuren.
Wat een bouwvergunning is
Een bouwvergunning is een goedkeuring door een lokale overheidsinstantie die verklaart dat het werk volgens een bepaalde standaard is uitgevoerd. Omdat het wordt opgevat als een vergunning (dat wil zeggen, een toestemming), moet het worden verkregen voordat het werk begint. Nadat het werk naar tevredenheid is voltooid, wordt de vergunning afgesloten en goedgekeurd.
Bouwvergunningen zijn geldig voor een bepaalde tijd. Zodra een bouwvergunning is verleend, hebt u niet onbeperkt de tijd om met de werkzaamheden te beginnen en deze te voltooien. Meestal moet u binnen zes maanden of een jaar beginnen. Projecten moeten meestal binnen een jaar of 18 maanden worden voltooid.
Vergunningen zijn niet altijd nodig
Sommige huiseigenaren kunnen denken dat elke reparatie of verbetering die ze rond het huis doen zal worden onderzocht met een fijne kam door een inspecteur die de intentie heeft om elk klein foutje te vangen.
In werkelijkheid zijn er veel reparaties en verbeteringen die kunnen worden gedaan zonder een vergunning. De regels hiervoor variëren sterk van gemeente tot gemeente, en hetzelfde project dat in de ene plaats een bouwvergunning en geplande inspecties vereist, heeft er in een andere jurisdictie misschien geen nodig.
In het algemeen mag u veel bestaande elementen van uw huis één-op-één vervangen zonder vergunning.
U kunt bijvoorbeeld een kapotte lichtschakelaar of lekkende kraan vervangen, maar voor het toevoegen van een terras of een extra kamer is een vergunning nodig. Uw gemeenschap kan online bronnen hebben die uitleggen welke soorten werk vergunningen en inspecties vereisen, of u kunt het vergunningskantoor bellen en vragen om met een inspecteur te spreken.
U kunt met het vergunningskantoor praten
Het is meestal mogelijk om het lokale bouwinspectie- en vergunningskantoor te bellen voor advies over vergunningen, en vaak kunt u dit anoniem doen.
Hoewel vergunningskantoren steeds meer willen dat burgers online hulp zoeken, zijn er gewoon te veel variabelen en grijze gebieden die kunnen worden opgehelderd met online begeleiding.
Het vergunningskantoor bestaat om ervoor te zorgen dat verbeteringen aan woningen veilig worden uitgevoerd en geen risico’s voor bewoners opleveren. Inspecteurs die op kantoor zijn en beschikbaar zijn, moeten beschikbaar zijn om vragen te beantwoorden. Als er op dat moment geen inspecteur beschikbaar is, zal er een terugbellen.
De kosten van een vergunning kunnen hoog oplopen
Vaak zijn er geen vaste kosten voor een bouwvergunning. De vergunningskosten kunnen variëren naar gelang de geschatte kosten en de complexiteit van het project.
Voor het bouwen van een schutting is bijvoorbeeld een vergunning van $55 nodig, terwijl voor het bouwen van een groot nieuw huis een bouwvergunning van $2.000 nodig kan zijn.
Nationaal kostte de gemiddelde bouwvergunning $ 1,,224 in 2020, met een typische range van ongeveer $ 400 tot ongeveer $ 2,100.
Maar deze gemiddelde kosten vertegenwoordigen veel vergunningen voor de nieuwbouw van hele huizen, en er zijn veel projecten waarvoor de bouwvergunningen $ 100 of minder kosten. Het is vrij gebruikelijk dat de vergunningskosten worden gebaseerd op een percentage van de verwachte kosten van het project. Als u werkt met een aannemer, zijn de kosten van de vergunning meestal opgenomen in de offerte die u hebt ontvangen.
Eigenaar / bouwer vergunningen kunnen worden afgegeven
Lokale inspectie bureaus routinematig vergunningen af te geven aan huiseigenaren om allerlei werkzaamheden zelf te doen-tot en met inbegrip van het dienen als een GC (general contractor) bij het bouwen van een compleet huis. Voor dit soort projecten kan uw gemeente een speciale eigenaar/bouwer vergunning afgeven waarmee u het huis voor een bepaalde periode (meestal ongeveer een jaar) kunt bewonen terwijl u de individuele taken voor de klus uitbesteedt.
Als een eigenaar/bouwer treedt u op als uw eigen algemene aannemer in plaats van er een in te huren. Hierdoor kunt u besparen op die pijnlijke 15 tot 25 procent vergoeding die GC’s in rekening brengen.
Maar u draagt ook de last van potentiële aansprakelijkheden, waarvan vele ernstig kunnen zijn. Het inhuren van een erkende, verzekerde, gebonden aannemer isoleert u beter van deze aansprakelijkheden.
Het is van cruciaal belang om te weten dat eigenaar-bouwer vergunningen u niet toestaan om te werken aan huizen die u niet bezit.
Erfdienstbaarheden kunnen van invloed zijn op uw project
Waar een elektriciteitsleiding, rioleringshoofd, trottoir, of andere gemeenschappelijke-en-continue dienst pad loopt door uw eigendom, je hebt waarschijnlijk een erfdienstbaarheid-een wettelijke beperking die voorkomt dat u van het maken van wijzigingen die van invloed zijn op of beperken deze nutsleidingen of andere functies.
Er zijn gevallen waarin een deel van uw eigendom kan worden gereserveerd voor een potentiële toekomstige weg. U kunt niet bouwen op een deel van uw eigendom waar een erfdienstbaarheid is geregistreerd.
Om te weten te komen welke erfdienstbaarheden van kracht zijn, controleert u uw eigendomsplat, online beschikbaar op de site van uw county assessor’s of in zijn kantoren. Over het algemeen mag u nooit op erfdienstbaarheden bouwen, tenzij het om kleine toevoegingen gaat, zoals schuttingen.
Erfdienstbaarheden zijn van cruciaal belang
Erfdienstbaarheden zijn verplichte buffers tussen eigendomsgrenzen en permanente structuren die helpen om een gevoel van openheid in gemeenschappen te behouden, evenals het bieden van veiligheidsmarges in het geval van brand.
Als u bijvoorbeeld de zijkant van uw huis uitbreidt, moet u op de hoogte zijn van de vereiste setback-afstanden van uw lokale bouwcode. Er zullen waarschijnlijk setback-regels zijn voor het uitbreiden van een eigendom aan de voor- en achterkant van een huis, ook.
In de regel houdt dit in dat er een minimale afstand moet worden aangehouden tussen de rand van structuren en de onderzochte eigendomsgrenzen. Structurele huis toevoegingen, garages, loodsen, en dekken kunnen allemaal worden onderworpen aan deze setback regels. Ook hier kan uw lokale bouwinspectie u laten weten welke setback-regels van kracht zijn.
Varianties zijn mogelijk
Terwijl erfdienstbaarheden zelden worden opgeheven, zijn schendingen van setback en sommige andere bestemmingsplanvoorschriften soms toegestaan door middel van het juridische proces van het aanvragen en ontvangen van een variantie.
Een variantie is een officieel goedgekeurde uitzondering op bestemmingsplannen. Meestal worden afwijkingen aangevraagd wanneer een huiseigenaar een groter huis op het perceel wil bouwen dan volgens de bestemmingsplannen is toegestaan.
Door een afwijking aan te vragen, kan de huiseigenaar toestemming krijgen om dat grotere huis te bouwen, of om een kamer bij te bouwen die in strijd is met de regels voor de terugtrekking. Het vergunningskantoor kan overleggen met de buren wanneer een variantie wordt aangevraagd, en hun goedkeuring kan de sleutel zijn tot het verkrijgen van de variantie.
Stock Bouwplannen Goedkeuring nodig
U denkt misschien dat een huis plan of blauwdruk die is gepubliceerd of gemaakt door een architect, of een gepubliceerd bouwplan voor een schuur of garage, automatisch voldoende is om een vergunning te krijgen. Immers, voorraad bouwtekeningen zijn er in overvloed op het internet.
Maar uw lokale bouwvergunning kantoor zal nog steeds deze plannen moeten beoordelen alvorens ze goed te keuren of niet goed te keuren. Ook al zijn de bouwtekeningen door een architect getekend, uw bureau kan eisen dat de plannen zijn gemaakt door een architect met een vergunning in uw staat.
CCR’s kunnen beperkingen toevoegen
Andere potentiële addertjes onder het gras bij het aanvragen van een vergunning zijn de voorwaarden, convenanten en beperkingen (CCR’s) die vaak worden aangetroffen in geplande gemeenschappen, onderverdelingen, of geplande unitontwikkelingen (PUD’s). CCR’s fungeren als een soort schaduw bestemmingsplan-ordinanties binnen verordeningen.
Deze beperkingen zijn een aanvulling op uw gemeentelijke verordeningen, en u zult ze moeten naleven om te voorkomen dat u uw contractuele overeenkomst met de buurtvereniging schendt.
Inspecties zijn verplicht
De inspectie is een integraal onderdeel van het totale vergunningsproces, en onder geen enkele omstandigheid mag u of uw aannemer deze stap negeren.
Bij sommige projecten zullen er zelfs twee inspecties zijn – een in de ruwbouwfase en een eindinspectie. De inspecteur is er om ervoor te zorgen dat het werk is gedaan in overeenstemming met de lokale code.
Het is vaak een zeer kort, plichtmatig bezoek. Wanneer een inspecteur al bekend is met het werk van een aannemer, kan de inspectie kort maar grondig zijn. Inspecteurs kunnen meer tijd besteden aan de inspectie als het werk is gedaan door een huiseigenaar.
Mislukte inspecties kunnen opnieuw worden geïnspecteerd
Een van de redenen waarom huiseigenaren geen bouwvergunning aanvragen, is dat ze bang zijn voor het idee dat ze niet slagen voor een alles-of-niets inspectie.
In de meeste gevallen krijgt u de kans om problemen die zijn gesignaleerd, te corrigeren. De inspecteur komt terug voor een tweede inspectie (of zelfs meer, indien nodig) en tekent de vergunning af (of sluit deze af) zodra het werk naar zijn of haar tevredenheid is gedaan.
Het negeren van de vergunningsprocedure is ernstig
Het kan heel verleidelijk zijn om de vergunningsprocedure te negeren en het werk dat u doet te verbergen, vooral als het binnen het huis is waar u kunt werken zonder dat iemand het ziet. En hoewel u hiermee misschien wegkomt, is het even waarschijnlijk dat dergelijke kortere wegen u uiteindelijk veel zullen kosten.
Als aan het licht komt dat u zonder de vereiste vergunning hebt gewerkt, kunt u worden gedwongen om achteraf een vergunning aan te vragen, tegen sterk verhoogde kosten. En misschien moet u zelfs muren of plafonds slopen om het werk te laten inspecteren. Als u fouten hebt gemaakt, moet u het hele karwei afbreken en opnieuw beginnen.
De dekking van uw huiseigenarenverzekering kan ook worden beïnvloed. Als u bijvoorbeeld een overstroming of brand krijgt als gevolg van slecht loodgieters- of elektriciteitswerk, kan uw verzekering de dekking weigeren als het werk zonder vergunning is uitgevoerd.