Colorado ontruiming proces

Wat is de deal met uitzettingen in Colorado?

In Colorado, worden ontruimingen soms aangeduid als “forcible entry & detainer” (FED).

Voordat u een ontruiming kunt aanvragen, moet u over het algemeen 10 dagen van te voren aankondigen (verhoogd van 3 dagen van te voren) voor huurders om een tekortkoming te corrigeren of het pand te verlaten, behalve in bepaalde omstandigheden.

Als het proces eenmaal is afgerond, zullen de meeste hoorzittingen binnen 2 weken na de eerste indiening plaatsvinden, zonder beroep of uitstel. U kunt dan rekenen op ten minste nog eens 48 uur voor het ontvangen en uitvoeren van een bevelschrift van teruggave, in wezen het dwingen van de voormalige huurder uit onder toezicht van de politie. In de praktijk duurt het proces meestal ongeveer 25 dagen, of ongeveer 30 dagen voor stacaravan percelen.

Wat zijn enkele redenen dat ik een huurder in Colorado kan uitzetten?

Naast het eenvoudig verlopen van een huurovereenkomst die niet wordt verlengd, kunt u een huurder in Colorado om de volgende redenen uitzetten:

• Overschrijding van de betaling van de huur – Colorado Revised Statute 13-40-104 subsectie (1)(d)
• Overschrijding van een voorwaarde of convenant van de overeenkomst – C.R.S. 13-40-104 subsectie (1)(e)
• Public Trustee Sale – C.R.S. 13-40-104 subsectie (1)(f)
• Substantial Violation: Gewelddadige of antisociale criminele daden – C.R.S. 13-40-107.5

Zijn er situaties waarin ik een huurder in Colorado niet kan uitzetten?

Colorado Revised Statutes Section 38-12-509 verbiedt verhuurders om vergeldingsmaatregelen te nemen tegen huurders die een klacht hebben ingediend, bij een verhuurder of bij een overheidsinstantie, over schendingen van de impliciete garantie van bewoonbaarheid (zie Colorado Rev. Stat. 38-12-503 en 505). Het komt erop neer dat u geen represailles kunt nemen tegen een huurder (inclusief uitzetting) omdat hij klaagt dat de woning niet in een leefbare staat wordt gehouden. De bewijslast ligt echter bij de huurder.

U kunt een huurder niet discrimineren op grond van ras, huidskleur, familiale status, handicap, godsdienst, geslacht of nationale herkomst. Dit zijn allemaal beschermde klassen onder de federale Fair Housing Act. Bovendien verbiedt de wet van Colorado discriminatie op grond van afkomst, geloof, geloofsovertuiging, burgerlijke staat of seksuele geaardheid. Sommige steden hebben extra beschermde klassen toegevoegd aan de staats- en federale wetten.

U kunt een huurder niet uitzetten omdat hij of zij een dienst- of therapiehond heeft volgens de Fair Housing Act. Dit heeft voorrang op eventuele huisdierbeperkingen in uw huurovereenkomst.

Hoe ziet de uitzettingsprocedure in Colorado er normaal gesproken uit?

Voor uitzettingen om een huurovereenkomst te beëindigen, is de eerste stap om de huurder te dienen met een aanmaning tot naleving of een kennisgeving van bezit (JDF 101) of een kennisgeving tot beëindiging van de huurovereenkomst (JDF 97). Vervolgens moet u wachten tot er ten minste 3 dagen zijn verstreken. Als de laatste dag van een termijn een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag is, wordt de termijn verlengd.

U kunt de formulieren hier downloaden: https://www.courts.state.co.us.

Gebruik een aanmaning tot nakoming als u de huurder de mogelijkheid wilt geven om het probleem te verhelpen. Gebruik een Notice to Quit als u de huurder gewoon weg wilt hebben en niet geïnteresseerd bent in het geven van een kans om het probleem te verhelpen.

In beide gevallen moet u deze mededelingen ten minste 3 volle dagen voordat u tot ontruiming overgaat, plaatsen.

Opmerking: Als er geen sprake is van een overtreding van de huurovereenkomst; de huurder heeft huur betaald; en u wilt de huurder uit huis plaatsen wegens het routinematig aflopen van een huurovereenkomst, of door een wederzijdse overeenkomst om een huurovereenkomst te beëindigen, geldt een andere tijdlijn. Deze tijdlijn is afhankelijk van hoe lang de huurder al in de woning woont.

• Een jaar of langer: 91 dagen
• Zes maanden of langer maar korter dan 1 jaar: 28 dagen
• Een maand of langer maar minder dan 6 maanden: 7 dagen
• Een week of langer maar korter dan 1 maand: 3 dagen
• Minder dan een week: 1 dag

Levert de aanmaning van 10 dagen geen bevredigend resultaat op, dan kunt u overgaan tot de formele ontruimingsprocedure door het invullen van een formulier JDF 99 (Complaint in Forcible Entry and Detainer), plus een CRCCP-formulier 1A (Summons in Forcible Entry and Unlawful Detainer) en een CRCCP-formulier 3 (Answer Under Simplified Civil Procedure).

Verwacht een indieningstaks van $97, plus extra kosten voor het maken van kopieën voor de rechtbank en voor elke gedaagde. Als de woning meerdere volwassen bewoners heeft die u wilt ontruimen, moeten de ambtenaren van de rechtbank elk van hen afzonderlijk bedienen, dus verwacht in deze situatie meer te betalen.

U moet uiterlijk één dag na de dag waarop u de klacht bij de rechtbank indient, een kopie van de dagvaarding, de klacht en het antwoord per eerste klas post met vooruitbetaalde portokosten aan de gedaagde(n) sturen.

Als u de klacht heeft ingediend en de kosten heeft betaald, zal de griffier een hoorzitting plannen – normaal gesproken tussen 7 en 14 dagen na de datum van uitvaardiging van de dagvaarding. Gedaagden moeten echter ten minste 7 dagen de tijd krijgen tussen de datum waarop de dagvaarding officieel aan hen is betekend en de datum van de zitting zelf.

7 gewoonten van zeer succesvolle vastgoedbeheerders gids

U zult creatieve manieren ontdekken om routines die uw bedrijf niet langer ten goede komen, te identificeren en te elimineren.

Download

De dagvaarding kan worden uitgebracht door de sheriff, een particuliere deurwaarder, of een andere volwassene die geen partij is bij de ontruiming en die de regels voor betekening kent. De kosten van betekening door de sheriff en de particuliere deurwaarders variëren.

Als de huurders niet persoonlijk kunnen worden gedagvaard, kunnen de deurwaarders de papieren op de deur van de woning of op een andere opvallende plaats op het terrein ophangen.

Als ze eenmaal zijn gedagvaard, moeten uw gedaagden voor de rechter verschijnen, of u kunt een summier vonnis in uw voordeel krijgen (ervan uitgaande dat u alles correct hebt ingediend en een wettelijke reden voor de ontruiming hebt opgegeven). Uw huurders kunnen ook een antwoord of een tegeneis indienen waarin zij reageren op de beweringen in uw aanklacht. Zij kunnen ook een juryrechtspraak aanvragen.

In Colorado kan een rechter u verplichten om voorafgaand aan de zitting met de huurder/verweerder te bemiddelen met een getrainde mediator.

Als u zegeviert in de rechtbank of een summier vonnis krijgt, kunt u het bezit van de woning aanvragen door het invullen van de Motion for Entry of Judgment (JDF 104). Na beoordeling geeft de rechtbank u een ondertekend exemplaar van de Order for Entry of Judgment (JDF 107).

Na de uitspraak begint de klok voor de huurders te tikken. Zij hebben vanaf de datum van het vonnis 48 uur de tijd om de woning te ontruimen. Gebeurt dit niet, dan kunt u het opschrift van het bevel tot teruggave (JDF 103) invullen en aan de rechtbank overhandigen, die het over het algemeen zal goedkeuren en contact zal opnemen met de sheriff om het bevel ten uitvoer te leggen. Dit betekent gedwongen verwijdering van de huurder.

Het omgaan met de bezittingen van uitgezette huurders in Colorado

U ontvangt een tijd en datum van de rechtbank of het departement van de sheriff wanneer zij zullen arriveren om het bevelschrift uit te voeren. Als de huurder zijn bezittingen niet verwijdert, zult u dat onder toezicht van de politie moeten doen; zorg dus dat er op het juiste moment een groep mensen klaarstaat met dozen, vuilniszakken en dekzeilen.

In tegenstelling tot de meeste staten zijn verhuurders in Colorado volgens de wet niet verplicht de bezittingen van huurders op te slaan als zij hun toevlucht hebben moeten nemen tot een gedwongen uitzetting. In dat geval moet u de huurder verzoeken zijn of haar bezittingen terug te halen en vervolgens ten minste 15 dagen wachten voordat u ze verkoopt of wegdoet. U kunt de kennisgeving aangetekend of met bewijs van ontvangst naar het laatst bekende adres van de huurder sturen. Als de huurder zijn bezittingen na zijn vrijwillige verhuizing heeft achtergelaten, moet u echter 30 dagen wachten voordat u de bezittingen wegdoet, of u kunt ze in bewaring geven. (Zie Rev. Colorado Statutes Sections 38-20-116 en volgende, alsmede 13-40-122.)

Als u een geldelijke schadevergoeding wilt innen, zoals onbetaalde achterstallige huur, kunt u vervolgens loonbeslag aanvragen, een pandrecht op het niet-opgeëiste eigendom van de gedaagde, of beide.

Procureurshonoraria en proceskosten voor uitzettingen in Colorado

Colorado is een ‘verliezer betaalt’ staat. De winnende partij heeft in het algemeen recht op redelijke advocaatkosten en gerechtskosten; maar verhuurders moeten dit in hun huurovereenkomst specificeren om in aanmerking te komen voor terugvordering, volgens Colorado Revised Statute 13-14-123.

Waar kan ik meer te weten komen over de uitzettingsprocedure in Colorado?

Instructies voor gedwongen huisvredebreuk (FED)/ontruiming

Colorado Landlord Tenant Law – Article 40 – Forcible Entry and Detainer

Boulder County Combined Court Information Center and the State of Colorado Judicial Department – How To Navigate the Eviction Process

Frequently Asked Questions About Garnishment/Judgments

Disclaimer: De materialen op deze databank geven algemene informatie met betrekking tot de wet en zijn bedoeld om een overzicht van de wet te geven voor leken. De verstrekte informatie vormt geen juridisch advies en de beheerder van deze databank is geen advocatenkantoor. Dit materiaal is bedoeld, maar kan niet worden beloofd of gegarandeerd dat het actueel, volledig of up-to-date is. Alle aangeboden informatie is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. U dient niet te handelen of te vertrouwen op enige informatie in deze database zonder eerst het advies van een gekwalificeerde advocaat in te winnen.