Fannie Mae: Wat het doet en hoe het werkt

De kans is groot dat u wel eens van Fannie Mae hebt gehoord. Maar weet u ook wat het doet en hoe het werkt?

De Federal National Mortgage Association (FNMA), beter bekend als Fannie Mae, is een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE) die in 1938 tijdens de Grote Depressie door het Congres is opgericht als onderdeel van de New Deal. Zij werd opgericht om de woningmarkt te stimuleren door meer hypotheken beschikbaar te stellen voor kredietnemers met een gemiddeld tot laag inkomen.

Fannie Mae verstrekt geen hypotheken aan kredietnemers. Maar zij koopt en garandeert deze hypotheken via de secundaire hypotheekmarkt. In feite is het een van de twee grootste kopers van hypotheken op de secundaire markt. De andere is de Federal Home Loan Mortgage Corporation, of Freddie Mac, een andere door de overheid gesponsorde onderneming die door het Congres in het leven is geroepen.

Fannie Mae’s begindagen

In het begin van de 20e eeuw was het krijgen van een hypotheek, laat staan een huis, geen gemakkelijke opgave. Veel mensen konden het zich niet veroorloven een aanbetaling te doen, en leningen waren bijna altijd kortlopend – niet zoals die met de lange aflossingsperioden die we vandaag de dag kennen. In feite vroegen veel van de leningen in die tijd, wanneer ze afliepen, gewoonlijk om grote ballonbetalingen van de schuldenaar. De bank zou tot executie overgaan als de huiseigenaar niet aan de betaling kon voldoen of niet kon herfinancieren. Dat zou moeilijk worden met het begin van de Grote Depressie. Vanaf 1926 (het eerste jaar waarin cijfers werden bijgehouden) tot 1934, toen het percentage piekte op ruim 12%, stegen de jaarlijkse executiecijfers elk jaar.

Het Congres van de Verenigde Staten reageerde met de oprichting van Fannie Mae. Het doel was om een stroom van woningfinanciering te helpen creëren die voor iedereen in elke markt beschikbaar was. Dit leidde tot de financiering van langlopende hypotheken met een vaste rente, waardoor huiseigenaren hun leningen op elk moment in de loop van hun lening konden herfinancieren.

In 1968 begon Fannie Mae zichzelf te financieren door aandelen en obligaties te verkopen, nadat de regering het bedrijf uit de federale begroting had geschrapt.Fannie Mae behield echter zijn banden met de overheid als een GSE, met een raad van bestuur die uit niet meer dan 13 leden bestaat. Het is ook vrijgesteld van lokale en staatsbelastingen.

Liquiditeit creëren

Door te investeren in de hypotheekmarkt creëert Fannie Mae meer liquiditeit voor kredietverstrekkers zoals banken, spaarbanken en kredietverenigingen, waardoor zij op hun beurt meer hypotheken kunnen overnemen of financieren. De hypotheken die Fannie Mae koopt en garandeert, moeten aan strikte criteria voldoen. Zo is de limiet voor een conventionele lening voor een eengezinswoning in 2021 $ 548.250 (omhoog van $ 510.400 in 2020) voor de meeste gebieden en $ 822.375 (omhoog van $ 765.600 in 2020) voor gebieden met hoge kosten. Deze gebieden omvatten Hawaï, Alaska, Guam en de Amerikaanse Maagdeneilanden, waar de gemiddelde woningwaarde ten minste 115% boven het basisbedrag ligt.

Om zaken te kunnen doen met Fannie Mae, moet een hypotheekverstrekker voldoen aan de Statement on Subprime Lending, uitgegeven door de federale overheid. De verklaring gaat in op verschillende risico’s die samenhangen met subprime-leningen, zoals lage introductietarieven gevolgd door hogere variabele tarieven; zeer hoge limieten voor hoeveel een rente mag stijgen; beperkte tot geen inkomensdocumentatie; en productkenmerken die frequente herfinanciering van de lening waarschijnlijk maken.

In 2019 verstrekte Fannie Mae meer dan $ 650 miljard aan liquiditeit om de huizenmarkt te financieren. Dit hielp mensen in het hele land bij het kopen, herfinancieren en huren van ongeveer drie miljoen huizen.

Mortgage-Backed Securities

Nadat Fannie Mae hypotheken op de secundaire markt heeft gekocht, voegt zij deze samen tot mortgage-backed securities (MBS). MBS zijn door activa gedekte waardepapieren die zijn gedekt door een hypotheek of een pool van hypotheken. De door hypotheken gedekte waardepapieren van Fannie Mae worden gekocht door instellingen zoals verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en investeringsbanken. Fannie Mae staat garant voor de aflossing van de hoofdsom en de rente op haar MBS.

Fannie Mae heeft ook een eigen portefeuille, die doorgaans wordt aangeduid als aangehouden portefeuille. Deze belegt in haar eigen door hypotheken gedekte waardepapieren, maar ook in die van andere instellingen. Fannie Mae geeft schuldpapier uit, agency debt genaamd, om de aangehouden portefeuille te financieren.

De financiële crisis

Fannie Mae is sinds 1968 beursgenoteerd en handelde tot 2010 op de New York Stock Exchange (NYSE). Na de hypotheekcrisis, de huizencrisis en de financiële crisis werd de beursnotering opgeheven, nadat de aandelen onder de minimumkapitaalvereisten van de New York Stock Exchange waren gezakt. Het bedrijf wordt nu over-the-counter verhandeld.

Onethische leenpraktijken hebben tot de crisis geleid. Tijdens de hausse op de huizenmarkt in het midden van de jaren 2000 verlaagden kredietverstrekkers hun normen en boden ze woningkredieten aan leners met een slechte kredietwaardigheid. In 2007 barstte de huizenbubbel en werden honderdduizenden van deze leners wanbetaler, wat leidde tot wat bekend staat als de subprime meltdown. Dit had een domino-effect op de kredietmarkten, waardoor de financiële markten in een neerwaartse spiraal terechtkwamen en in de Verenigde Staten de zwaarste recessie in decennia ontstond. (Zie voor meer: Een overzicht van eerdere recessies.)

Overheidsovername en reddingsoperatie

In de tweede helft van 2008 werden Fannie Mae en Freddie Mac overgenomen door de overheid via een conservatorschap van het Federal Housing Finance Committee. Op dat moment hadden beide bedrijven 4,9 biljoen dollar aan obligaties en door hypotheken gedekte waardepapieren. Het Amerikaanse ministerie van Financiën verstrekte 191,5 miljard dollar om beide solvabel te houden. In wezen kwam het erop neer dat de Amerikaanse regering ingreep om het vertrouwen in de markten te herstellen door te beloven slechte leningen te redden en een verdere inzinking van de huizenmarkt te voorkomen. Vanaf mei 2019 heeft de federale overheid $ 292 miljard aan dividendbetalingen ontvangen van Fannie Mae en Freddie Mac.

Kredietopties

Fannie Mae biedt nu een aantal verschillende bedrijfsinitiatieven en kredietopties aan huiseigenaren, en werkt samen met kredietverstrekkers om mensen te helpen die anders problemen zouden kunnen ondervinden bij het verkrijgen van financiering.

• HomeReady Mortgage: Met dit product kunnen huiseigenaren financiering krijgen en een huis kopen met een lage aanbetaling. Kredietnemers komen in aanmerking als ze een laag tot modaal inkomen hebben en een kredietscore van minder dan 620. Mensen met scores boven 620 krijgen betere prijzen.
• 3% aanbetaling: Een andere bron voor huiseigenaren die mogelijk geen toegang hebben tot voldoende middelen om een grote aanbetaling veilig te stellen.
• HFA Preferred: Dit programma helpt huiseigenaren toegang te krijgen tot betaalbare financiering via lokale en staat Housing Finance Agencies en andere kredietverstrekkers. Inkomensniveaus voor kredietnemers worden bepaald door de HFA, en er zijn geen vereisten voor starters.

Een volledige lijst van producten en hun beschrijvingen zijn beschikbaar op de website van Fannie Mae.

Loan Modifications

Na de ineenstorting van de hypotheekmarkt begon Fannie Mae zich te richten op leningaanpassingen. Sinds september 2008 hebben Fannie Mae en Freddie Mac ruwweg 2,37 miljoen leningwijzigingen voltooid. Door leningwijzigingen worden de voorwaarden van een bestaande hypotheek gewijzigd om te voorkomen dat leners in gebreke blijven bij de aflossing van hun hypotheek, in de executieverkoop belanden en uiteindelijk hun huis verliezen. Wijzigingen kunnen onder meer een lagere rente of een verlenging van de looptijd van de lening inhouden. Een wijziging van de lening kan ook de maandelijkse betalingen verlagen.

The Bottom Line

Fannie Mae heeft een ommekeer weten te bewerkstelligen sinds zij in 2008 aan de rand van de afgrond stond. Vandaag de dag is het de grootste financier van 30-jarige hypotheken met een vaste rente en blijft het een belangrijk mechanisme voor het faciliteren van huiseigenaarschap.