Hypotheekfraude: Begrijpen en voorkomen

Ethische schendingen en criminele activiteiten in diverse sectoren hebben onze economie de afgelopen decennia beïnvloed, met name in het bankwezen, de financiële sector en de woningsector. Als het gaat om financiële misdrijven, bieden hypotheken slechte actoren volop gelegenheid om te stelen, te frauderen of de kantjes eraf te lopen. Laten we de complexe ethische en strafrechtelijke kwesties rond hypotheekfraude eens onder de loep nemen.

Wat is hypotheekfraude?

Fraude in zijn eenvoudigste vorm is opzettelijk een verkeerde voorstelling van zaken geven en bedrog plegen: De ene partij misleidt de andere door een verkeerde voorstelling te geven van informatie, feiten en cijfers. Hypotheekfraude is dus niet alleen roofzuchtige kredietverstrekkingspraktijken die gericht zijn op bepaalde leners.

Volgens het Federal Bureau of Investigation (FBI) is het elke “materiële onjuiste verklaring, onjuiste voorstelling van zaken of omissie met betrekking tot het onroerend goed of de potentiële hypotheek waarop een underwriter of kredietverlener vertrouwt om een lening te financieren, te kopen of te verzekeren”. Met deze werkdefinitie zien we dat hypotheekfraude kan worden gepleegd door zowel individuele leners als professionals in de sector. En de bedragen die ermee gemoeid zijn, zijn hoog. In Sacramento, Californië, bijvoorbeeld, werden begin 2019 zeven mensen veroordeeld in een hypotheekzwendel van $ 10 miljoen.

Er zijn twee verschillende gebieden van hypotheekfraude-fraude voor winst en fraude voor huisvesting.

1. Fraude met winstoogmerk: Degenen die dit soort hypotheekfraude plegen, zijn vaak insiders in de industrie die hun gespecialiseerde kennis of autoriteit gebruiken om de fraude te plegen of te vergemakkelijken. Huidige onderzoeken en wijdverspreide rapportage geven aan dat een hoog percentage van de hypotheekfraude gepaard gaat met collusie door insiders in de industrie, zoals bankfunctionarissen, taxateurs, hypotheekmakelaars, advocaten, leningverstrekkers, en andere professionals in de industrie. Fraude met winstoogmerk is niet gericht op het veiligstellen van huisvesting, maar op misbruik van het hypotheekverstrekkingsproces om geld en eigen vermogen te stelen van geldschieters of huiseigenaren. De FBI geeft prioriteit aan fraude met winstoogmerk.
2. Fraude voor huisvesting: Dit type fraude wordt meestal vertegenwoordigd door illegale acties die worden ondernomen door een kredietnemer die gemotiveerd is om eigendom van een huis te verwerven of te behouden. De kredietnemer kan bijvoorbeeld inkomens- en vermogensgegevens op een leningaanvraag verkeerd voorstellen of een taxateur ertoe verleiden de taxatiewaarde van een woning te manipuleren.

Om de implicaties voor de woning- en vastgoedsector en voor financiële instellingen te begrijpen, hoeft u alleen maar te verwijzen naar de krantenkoppen en literatuur over de subprime-hypotheekcrisis van 2008. Veel van die speculatieve leningen waren gebaseerd op hypotheekfraude.

Waarom hypotheekfraude plegen?

Kredietnemers en professionals zijn om vele redenen gemotiveerd om hypotheekfraude te plegen. We kunnen de meeste van die redenen omschrijven aan de hand van twee hoofdsoorten: woonfraude en fraude met winstoogmerk. Fraude met het oog op huisvesting wordt gepleegd door kredietnemers die, vaak met de hulp van kredietverstrekkers of ander personeel, een verkeerde voorstelling geven van relevante gegevens over werk en inkomen, schulden en krediet, of de waarde en staat van het onroerend goed, of deze weglaten, met het doel onroerend goed in eigendom te krijgen of te behouden. Fraude met winstoogmerk wordt gepleegd door professionals in de sector die relevante details over hun persoonlijke werkgelegenheid en inkomen, schuld en krediet, of vastgoedwaarde en -toestand of die van hun cliënten verkeerd voorstellen of weglaten met het doel de winst op een leningstransactie te maximaliseren.

Het is belangrijk om hier op te merken dat fraude met winstoogmerk kan worden gepleegd door elke professional in de keten van de leningtransactie, met inbegrip van de bouwer, makelaar in onroerend goed, leningsofficier, hypotheekmakelaar, krediet/schuldadviseur, onroerend goed taxateur, onroerend goed inspecteur, verzekeringsagent, titel bedrijf, advocaat, en escrow-agent. Professionals in de sector kunnen ook samenwerken, als een netwerk, om acceptanten, kredietverstrekkers en leners te bedriegen, en de vergoedingen te maximaliseren en de winst te delen op alle hypotheekgerelateerde diensten. Deze acties worden gemotiveerd door de wens om extra verkoopcommissies te krijgen of gewoon een investeringspositie te vergroten.

Veel voorkomende hypotheekfraude en oplichting

De meest voorkomende hypotheekfraude door beleggers is verschillende vormen van onroerend goed flipping, bezettingsfraude en de stroman-koper zwendel.

Huis flipping is over het algemeen niet illegaal wanneer het wordt geassocieerd met de aankoop van een huis, het houden/bewerken ervan, en het vervolgens met winst doorverkopen. Aan de andere kant, wanneer een woning wordt gekocht onder de marktprijs en onmiddellijk verkocht met winst met de hulp van een corrupte taxateur die “verifieert” dat de waarde van het onroerend goed in feite het dubbele is van het oorspronkelijke aankoopbedrag, is er sprake van hypotheekfraude.

In het geval van de same-day close onroerend goed flipping regeling, de keten van eigendomstitel en de taxatie zijn vaak frauduleus en omvatten drie partijen-de verkoper, de flipper, en de nietsvermoedende eindkoper. De verkoper sluit een contract met de “flipper” om het eigendom onder de marktwaarde te kopen. De flipper voorziet de eindkoper van een frauduleuze titelverzekeringsverbintenis, waarin de flipper als eigenaar wordt vermeld (hoewel dat niet het geval is) en een taxatie wordt uitgevoerd tegen de opgeblazen prijs die de flipper en eindkoper zijn overeengekomen.

Bewoningsfraude is een regeling die wordt gebruikt door beleggers om in aanmerking te komen voor hogere loan-to-value ratio’s en lagere out-of-pocket kosten bij aankopen, naast lagere hypotheekrente. Bewoningsfraude doet zich voor wanneer een lener beweert dat het huis door de eigenaar zal worden bewoond om een gunstige bankstatus te verkrijgen, terwijl het pand in werkelijkheid leeg zal blijven staan. De stroman gebruikt of staat iemand toe zijn identiteit, kredietscore en inkomen te gebruiken om onroerend goed te verkrijgen voor een andere koper die misschien niet in aanmerking komt voor een hypotheek (of niet in aanmerking komt voor de beste tarieven). Stromers worden vaak gebruikt door beleggers, willens of onwetens, om andere vormen en meerdere lagen van fraude te verhullen.

De meest voorkomende individuele fraude met hypotheken is identiteitsdiefstal en vervalsing van inkomen/vermogen. Identiteitsdiefstal doet zich voor wanneer de echte koper op frauduleuze wijze financiering verkrijgt met behulp van de gegevens van een onwillig en onwetend slachtoffer, waaronder sofinummers, geboortedata en adressen. Identiteitsdiefstal voor hypotheekdoeleinden kan ook bestaan uit gestolen loonstrookjes, bankgegevens, belastingaangiften, W-2’s en vervalste werkgelegenheidsverificatiebrieven. Zelfs eigendomsgegevens kunnen worden vervalst, en leners kunnen een frauduleuze hypotheek krijgen op een eigendom dat zij noch bezitten noch bewonen.

Air Loan vs. Appraisal Fraud

De meest voorkomende oplichting van professionele hypotheekfraude in de sector zijn luchtlening en taxatiefraude.

Een luchtlening is een lening die wordt verkregen op een niet-bestaand onroerend goed of voor een niet-bestaande lener. Een groep professionals zal vaak samenwerken om een nep-kredietnemer en een valse keten van titel te creëren en om een titel en onroerend goed verzekering binder te krijgen. Bovendien kan de frauduleuze keten telefoonbanken en brievenbussen omvatten om valse arbeidsverificaties, huisadressen en telefoonnummers van kredietnemers te creëren. De oplichterij met luchtkredieten brengt gewoon geld in handen van de daders, en er wordt nooit een eigendom gekocht of verkocht.

Taxatiefraude houdt vaak in dat een makelaar, bouwer, taxateur en leningofficier samenwerken om een aankoopprijs en leenbedrag te maximaliseren en zo hun commissies te verhogen. Aan de andere kant zullen corrupte taxateurs een woning vaak onderwaarderen om ervoor te zorgen dat een collega-investeerder in staat zal zijn om het goed te kopen.

Sommige vormen van roofzuchtige leningactiviteiten, executie-redding en oplichting met hypotheekvermindering zijn sterk afhankelijk van de hierboven genoemde hypotheekfraudepraktijken. Bij roofkredieten worden de inkomenscijfers van kredietverstrekkers vervalst om een onjuiste weergave te geven van hun vermogen om extra schulden aan te gaan. Dergelijke activiteiten hebben sterk bijgedragen aan de Grote Recessie.

Bestrijding van hypotheekfraude

Er is geen tekort aan wetgeving op lokaal, staats- of federaal niveau die is ontworpen om hypotheekfraude terug te dringen. Staten hebben onlangs een grote stap gezet door het verplicht stellen van vergunningen voor leningofficieren en permanente educatie. Bovendien worden vastgoed-, eigendoms- en verzekeringsagentschappen door overheidsinstanties gelicentieerd en gecontroleerd. Veel staten eisen ook periodieke controles van de activiteiten en transacties van hypotheekverstrekkende bedrijven om de naleving te controleren.

Professionele organisaties zoals de Mortgage Bankers Associations (MBA) en de National Association of Mortgage Brokers (NAMB) hebben een gedragscode en beste praktijken die door vakgenoten worden gecontroleerd. De Economic Crimes Unit – II van de FBI houdt ook toezicht op klachten en verdachte activiteiten in de hypotheeksector.

The Bottom Line

Het goede nieuws is dat we de markten kunnen verbeteren door hypotheekfraude terug te dringen. Individuen moeten realistische verwachtingen stellen voor het lenen en het eigenwoningbezit. Investeerders moeten realistische winstdoelen stellen. Professionals in de sector moeten hogere persoonlijke normen nastreven en zich onderwerpen aan de verantwoordingsplicht van collegiale organisaties. Overheden moeten de wetgeving uniformer maken en de rechtshandhaving in overeenstemming brengen met actieve onderzoeken.