Koop je nieuwbouw? Vermijd deze 5 kostbare fouten

De voorraad bestaande woningen is in veel regio’s vreselijk laag en de prijzen blijven maar stijgen.

Nieuwe woningen bieden meer veiligheid en energie-efficiëntie, voorzieningen en indelingen die beter passen bij een moderne levensstijl, en soms de mogelijkheid om ruimtes aan te passen die je bij een nieuwbouwwoning niet krijgt. Maar als je niet oppast, kunnen de kosten en verwachtingen uit de hand lopen.

Hier zijn vijf kostbare fouten die je kunt vermijden bij het kopen van een nieuw huis.

Settelen op één geldverstrekker zonder rond te shoppen

Veel grote bouwers hebben in-huis hypotheekverstrekkers of voorkeursbedrijven waarmee ze samenwerken die al dan niet concurrerende tarieven en voorwaarden kunnen bieden. Tenzij u rondkijkt voor hypotheektarieven, hebt u geen basis voor vergelijking.

Chyrise Harris is een uitstekend voorbeeld. Ze was vooraf goedgekeurd bij een externe geldschieter en wilde graag bij dat bedrijf blijven om een nieuw gekoppeld huis te kopen in de Stapleton-buurt van Denver.

“Kennis is macht, maar als je niets hebt om je ervaring mee te vergelijken, weet je niet of je de beste service krijgt,” zegt Harris.

Wanneer in-house en externe kredietverstrekkers concurreren voor uw bedrijf, krijgt u meer invloed om te onderhandelen over leningkosten of rentetarieven, zegt Kerron Stokes, Harris’ makelaar met de Resource Group bij RE/MAX Leaders in Centennial, Colorado.

Kijk goed voordat u prikkels accepteert die worden aangeboden door de geldschieter van een bouwer; ze besparen u niet altijd geld, waarschuwt hij.

“Als de geldschieter van een bouwer zegt: ‘We geven u $ 15.000 aan prikkels als u voor ons kiest,’ maar een externe geldschieter rekent een kwart procentpunt minder in de rente over de levensduur van de lening, kan die $ 15.000 stimulans uiteindelijk duurder uitvallen op de lange termijn,” zegt Stokes. “U wilt rate-shop voor uw lening gedurende het hele bouwproces.”

Bouwersgaranties niet begrijpen

Wanneer u een huis koopt, zijn er twee soorten garanties van de bouwer waarover u zult horen: impliciete en expliciete garanties.

Impliciete garanties dekken defecten in vakmanschap die van invloed zijn op de bewoonbaarheid, leefbaarheid en veiligheid van een nieuw huis, gebaseerd op lokale bouwcodes en normen, zegt David Jaffe, vice-president van bouwaansprakelijkheid bij de National Association of Home Builders. Impliciete garanties zijn meestal vaag geformuleerd, en ze hebben meestal een 10-jaar aansprakelijkheid cutoff periode voor bouwers, Jaffe voegt eraan toe.

Bouwers bieden soms een uitdrukkelijke garantie, die meer precieze bewoordingen heeft over wat wordt gedekt en cutoff tijden voor verschillende onderdelen van een nieuwe build. Soms vragen bouwers kopers om af te zien van hun rechten onder een impliciete garantie wanneer een uitdrukkelijke garantie wordt aangeboden, dus het is belangrijk om alle garanties goed te lezen. Het is dus belangrijk om alle garanties goed door te lezen. Het inschakelen van een makelaar of advocaat om de garanties en het koopcontract door te nemen, kan u helpen te voorkomen dat u zaken doet met een gewetenloze bouwer, zegt Jaffe.

“Een uitdrukkelijke garantie beschrijft de problemen en oplossingen waarvoor een bouwer verantwoordelijk is, evenals de duur van de garantie en een mechanisme voor het betwisten van problemen,” zegt Jaffe.

“Bouwers leven en sterven op hun reputatie, dus ze willen niet in lange, slepende juridische gevechten terechtkomen; dit type garantie biedt meer gedefinieerde voorwaarden.”

Bouwersgaranties zijn geen algemene garantie voor alle soorten defecten of problemen met een nieuw huis. Hier is een lijst van punten Jaffe zegt bouwer garanties meestal niet te dekken:

• Producten die onder de garantie van een fabrikant vallen (zoals apparaten)
• Schade veroorzaakt door gewone slijtage
• Defecten veroorzaakt door gebrek aan onderhoud of verwaarlozing door de huiseigenaar
• Defecten in zaken die zijn geïnstalleerd door huiseigenaren of aannemers anders dan de bouwer
• Schade veroorzaakt door natuurrampen

Kiezen voor upgrades die de waarde van uw huis niet verhogen

De opties en toevoegingenlijken onbegrensd wanneer u de showroom van een bouwer binnenloopt. Maar voordat je gaat upgraden, is het verstandig om upgrades te kiezen die de waarde van je huis verhogen in plaats van het er alleen maar mooier uit te laten zien, adviseert Stokes, de RE/MAX agent.

“Er zijn altijd kosten verbonden aan upgrades, en er zijn er een paar die je helpen meer waarde te realiseren dan anderen,” zegt Stokes.

Het upgraden van laminaat naar quartz aanrechtbladen, of van linoleum vloeren naar hardhout of tegels, zijn bijvoorbeeld veilige investeringen. Maar als je kiest voor het hoogste niveau van kasten die een extra $ 10.000 kosten, is het onwaarschijnlijk dat je die waarde terugkrijgt bij wederverkoop, waarschuwt Stokes.

Je kunt het verschil in kosten overwegen tussen een upgrade door de bouwer versus het inhuren van je eigen aannemer om het werk later te doen. Harris, de koper in Denver, had de optie om een airconditioner in haar nieuwe huis op te nemen. Ze bespaarde 1.000 dollar door het apparaat te laten installeren nadat ze verhuisde in plaats van het toe te voegen op haar bouwrekening, zei ze.

Aanname dat je niet kunt onderhandelen met een bouwer

De top mythe kopers van nieuwe huizen hebben de neiging om te geloven is dat bouwers niet met hen zullen onderhandelen. Maar dat is gewoon niet waar, zegt Stokes.

“Je kunt onderhandelen over prijs, kavelgrenzen, leenkosten en andere zaken,” zegt Stokes. “Een bouwer kan in eerste instantie ‘nee’ zeggen, maar blijf aandringen. Als je het niet vraagt, weet je het antwoord niet.”

Het inhuren van een makelaar die gespecialiseerd is in nieuwbouw kan je het extra vertrouwen geven bij het onderhandelen met bouwers. Ook kost het inhuren van een makelaar u als huizenkoper niets; bouwers betalen de commissie van de makelaar meestal uit hun marketingbudgetten, zegt Stokes.

Niet budgetteren voor zaken waar u verantwoordelijk voor bent

Nieuwbouw is een lege lei. Bijvoorbeeld, veel nieuwe huizen komen niet met aangelegde tuinen; je krijgt die big-ticket eer na de verhuizing in. En als je in een project woont dat behoort tot een vereniging van huiseigenaren, heb je misschien een beperkt venster om gras aan te leggen of bomen te planten, wat duizenden dollars kan kosten.

Lees je contract en de regels van de vereniging van huiseigenaren, zodat je zo vroeg mogelijk op deze uitgaven kunt anticiperen en ze kunt begroten. Niets is zo vervelend voor een nieuwe huiseigenaar als een berispende brief waarin de VvE je wijst op iets wat je niet hebt gedaan. Zelfs als uw huis pas over maanden of een jaar klaar is, vraag dan een schatting van de kosten en zet geld opzij voor deze projecten.

Nieuwe huizen worden ook niet geleverd met raambekleding, toiletpapierhouders, handdoekrekken en zelfs verlichtingsarmaturen in alle kamers. Zoek uit wat wel en niet standaard is bij uw nieuwe woning zodat u niet voor verrassingen komt te staan.