Voor- en nadelen van beleggen in commercieel onroerend goed
Elk type onroerend goed, of het nu commercieel of residentieel is, kan een goede investeringsmogelijkheid zijn. Commercieel vastgoed levert doorgaans meer op voor uw geld dan residentieel vastgoed, zoals huurappartementen of eengezinswoningen, maar er kunnen ook meer risico’s aan verbonden zijn. Het is belangrijk om de voor- en nadelen van het investeren in commercieel onroerend goed te begrijpen, zodat u de juiste investeringsbeslissing kunt nemen.
Wat is een “commercieel onroerend goed?”
Commercieel vastgoed kan verwijzen naar:
- retailgebouwen
- kantoorgebouwen
- magazijnen
- industriële gebouwen
- appartementengebouwen
- “gemengd gebruik” gebouwen, waar het pand een mix kan hebben, zoals detailhandel, kantoor en appartementen.
Er zijn nuances in het beheer van elk van deze soorten onroerend goed. Om een algemeen beeld te schetsen van hoe het is om te investeren in commercieel onroerend goed, laten we eens kijken naar de voor-en nadelen van het investeren in een gelijkvloers commercieel winkelgebouw, zoals een gemeenschap “strip mall”.
Positieve redenen om te investeren in commercieel onroerend goed
Hier zijn enkele van de voordelen van het kopen van commercieel onroerend goed ten opzichte van residentieel onroerend goed.
Inkomstenpotentieel. De beste reden om te investeren in commercieel onroerend goed boven residentieel onroerend goed is het verdienpotentieel. Commercieel vastgoed heeft over het algemeen een jaarlijks rendement op de aankoopprijs tussen 6% en 12%, afhankelijk van het gebied, wat een veel hoger bereik is dan typisch bestaat voor eengezinswoningen (1% tot 4% op zijn best).
Professionele relaties. Eigenaren van kleine bedrijven zijn over het algemeen trots op hun bedrijf en willen hun levensonderhoud beschermen. Eigenaren van commercieel onroerend goed zijn meestal geen individuen, maar LLC’s, en exploiteren het pand als een bedrijf. Als zodanig hebben de verhuurder en huurder meer een business-to-business klantrelatie, wat helpt om interacties professioneel en hoffelijk te houden.
Openbaarheid. Retail huurders hebben een gevestigd belang in het onderhoud van hun winkel en winkelpui, want als ze dat niet doen, zal dat van invloed zijn op hun bedrijf. Als gevolg hiervan zijn de belangen van commerciële huurders en vastgoedeigenaren op elkaar afgestemd, wat de eigenaar helpt de kwaliteit van het vastgoed te handhaven en te verbeteren, en uiteindelijk de waarde van hun investering.
Beperkte openingstijden. Bedrijven gaan meestal ’s avonds naar huis. Met andere woorden, u werkt wanneer zij werken. Afgezien van noodoproepen ’s nachts voor inbraak of brandalarm, moet u ’s nachts kunnen rusten zonder u zorgen te hoeven maken over het ontvangen van een middernachtelijk telefoontje omdat een huurder reparaties wil of een sleutel is kwijtgeraakt. Voor commercieel vastgoed is het ook waarschijnlijker dat u een alarmbewakingsdienst hebt, zodat als er ’s nachts iets gebeurt, uw alarmbedrijf de juiste autoriteiten zal waarschuwen.
Meer objectieve prijsevaluaties. Het is vaak gemakkelijker om de vastgoedprijzen van commercieel vastgoed te evalueren, omdat u de inkomensverklaring van de huidige eigenaar kunt opvragen en op basis daarvan kunt bepalen wat de prijs zou moeten zijn. Als de verkoper gebruik maakt van een goed geïnformeerde makelaar, moet de vraagprijs worden vastgesteld op een prijs waarbij een investeerder de heersende cap rate van het gebied kan verdienen voor het commerciële vastgoedtype dat ze bekijken (retail, kantoor, industrieel, enz.). Woningen zijn vaak onderhevig aan een meer emotionele prijsstelling. Zie het Nolo artikel Is that Residential Real Estate Investment Property Worth It? voor meer over het onderwerp, met inbegrip van een uitleg van cap rates.
Triple net leases. Er zijn variaties op triple net leases, maar het algemene concept is dat u als eigenaar van het onroerend goed geen kosten hoeft te betalen voor het onroerend goed (zoals het geval zou zijn bij residentieel onroerend goed). De huurder draagt rechtstreeks zorg voor alle kosten van het onroerend goed, inclusief onroerendgoedbelasting. De enige kosten die u moet betalen is uw hypotheek. Bedrijven zoals Walgreens, CVS, en Starbucks tekenen meestal dit soort huurovereenkomsten, omdat ze willen een look en feel in overeenstemming met hun merk te behouden, dus ze beheren die kosten, en je als belegger krijgt om een van de laagste onderhoud inkomen producenten voor uw geld te hebben. Strip malls hebben een verscheidenheid aan netto huurovereenkomsten en triple nets worden meestal niet gedaan met kleinere bedrijven, maar deze lease types zijn optimaal en je kunt ze niet krijgen met residentieel vastgoed. Voor meer informatie over veel voorkomende leasetermijnen, zoals netto leases, zie het Nolo artikel Commercial Leases: Onderhandelen over de beste voorwaarden en aanverwante artikelen in het gedeelte Bedrijfsruimte en commerciële huurcontracten van deze site.
Meer flexibiliteit in huurvoorwaarden. Er zijn minder wetten op het gebied van consumentenbescherming van toepassing op commerciële huurovereenkomsten, in tegenstelling tot de tientallen wetten in de verschillende staten die betrekking hebben op residentieel onroerend goed, zoals limieten voor borgsommen en opzeggingsregels. Voor meer informatie over commerciële huurcontracten, zie het Nolo boek Negotiate the Best Lease for Your Business, door Janet Portman en Fred Steingold.
De keerzijde van het investeren in commercieel onroerend goed
Hoewel er vele positieve redenen zijn om in commercieel onroerend goed te investeren in plaats van in residentieel onroerend goed, zijn er ook negatieve zaken te overwegen.
Tijdsbesteding. Als u eigenaar bent van een commercieel winkelpand met vijf huurders, of zelfs maar een paar, heeft u meer te beheren dan bij een investering in woningen. U kunt geen afwezige huisbaas zijn en het rendement op uw investering maximaliseren. Bij commerciële investeringen hebt u waarschijnlijk te maken met meerdere huurcontracten, jaarlijkse CAM-aanpassingen (kosten voor gemeenschappelijk onderhoud waarvoor de huurders verantwoordelijk zijn), meer onderhoudsproblemen en zorgen over de openbare veiligheid. Kortom, u heeft meer te beheren; en net zoals uw huurders zich zorgen moeten maken over de publieke opinie, moet u dat ook doen.
Professionele hulp vereist. Als u een doe-het-zelver bent, kunt u maar beter een vergunning hebben als u het onderhoud van een bedrijfspand gaat regelen. De kans is groot dat u niet in staat bent om het onderhoud zelf te doen en dat u iemand moet inhuren om te helpen bij noodgevallen en reparaties. Hoewel deze extra kosten niet ideaal is, moet je het toevoegen aan uw set van uitgaven om goed te zorgen voor het pand. Vergeet niet om de kosten voor vastgoedbeheer mee te rekenen bij het evalueren van de prijs die u moet betalen voor een commercieel vastgoedbelegging. Vastgoedbeheerders kunnen tussen de 5-10% van de huurinkomsten in rekening brengen voor hun diensten, waaronder het beheer van de huurovereenkomst. Evalueer van tevoren of u de verhuur en de relaties zelf wilt beheren, of dat u deze verantwoordelijkheden wilt uitbesteden.
Grote initiële investering. Het verwerven van een commercieel pand vergt doorgaans meer kapitaal vooraf dan het verwerven van een woonruimte in hetzelfde gebied, dus het is vaak moeilijker om een voet tussen de deur te krijgen. Als u eenmaal een commercieel pand heeft gekocht, kunt u verwachten dat er een aantal grote investeringen zullen volgen. Uw woning kan worden neuriën langs voor een paar maanden en wham, hier komt een $ 10.000 rekening aan dakbedekking reparaties of een nieuwe oven aan te pakken. Met meer klanten zijn er meer faciliteiten te onderhouden en dus meer kosten. Wat je hoopt is dat de winst in inkomsten opweegt tegen de winst in kosten, om de aankoop van een commercieel pand te rechtvaardigen boven een residentieel.
Meer risico’s. Panden voor commercieel gebruik hebben meer bezoekers en dus meer mensen op het terrein elke dag die gewond kunnen raken of iets doen om uw eigendom te beschadigen. Auto’s kunnen klanten raken op parkeerplaatsen, mensen kunnen uitglijden op ijs in de winter, en vandalen kunnen de zijkanten van het gebouw beschilderen. Dergelijke incidenten kunnen overal voorkomen, maar de kans dat u zoiets meemaakt neemt toe wanneer u investeert in commercieel vastgoed. Als u geen risico’s durft te nemen, kunt u beter overwegen uw geld in woningen te steken.