Waar gaat de huurstabilisatieverordening van LA naartoe?

Huurderseenheden variëren afhankelijk van de bouwdatum en/of het woongebouw enige vorm van overheidsfinanciering heeft ontvangen of onder een niet-verlopen huisvestingsconvenant valt. Dan zijn er nog de woongebouwen die na 1 februari 1995 zijn gebouwd en die worden beschermd door de Costa Hawkins-wet, met inbegrip van de gebouwen die na oktober 1978 zijn gebouwd en die zijn vrijgesteld van de huurcontrolemechanismen van de stad.

“Eigenschappen die ten minste twee eengezinswoningen op hetzelfde perceel hebben en zijn gebouwd op of vóór 1 oktober 1978, evenals eenheden die gesloopte RSO-huureenheden vervangen, kunnen ook worden gedekt door de huurstabilisatieverordening (RSO),” HCIDLA. (Foto boven: RSO-woningen in Echo Park (boven) in 2017 verkocht voor voorgestelde 7-kleine kavelonderverdelingen)

In Ben Bergman (9/12/2014), “LA Rent: Has rent control been successful in Los Angeles,” Business & Economy, haalt hij de LA Housing Community & Investment Department (HCIDLA) aan, “80% van 880.581 multifamily units in de City of LA vallen onder huurcontrole.”

De bovenstaande verklaring betekent dat HCIDLA op 12 september 2014 704.464 RSO-huureenheden in de markt had.

Op dit moment zijn er volgens de website van HCIDLA ongeveer 624.000 eenheden in 118.000 panden in de hele stad Los Angeles die onder de RSO vallen.

In minder dan zes jaar zijn 80.464 RSO-huureenheden van de huurwoningmarkt gehaald en hoogstwaarschijnlijk gesloopt.

Ellis Act stelt dat voor elke gesloopte RSO-eenheid in een kavel, er een gelijk aantal vervangende eenheden betaalbaar moet zijn of ervoor moet zorgen dat 20% van de nieuwe eenheden betaalbaar zijn, afhankelijk van wat hoger is. Dit is als voorstel is niet een nieuw hotel in een commerciële corridor of kleine kavel onderverdeling. Een gesloopte eenheid kan 1.100 vierkante meter groot zijn en een gezin van zeven personen huisvesten, terwijl de nieuwe vervangende eenheid misschien 200 vierkante meter groot kan zijn en plaats biedt aan één persoon. Hoewel het aantal eenheden overeenkomt (afgebroken naar nieuwe), doet de vierkante voet dat niet.

De verordening regelt de huurverhogingen en uitzettingen van RSO eenheden. Aangezien de huurverhogingen (gewoonlijk 3%) van jaar tot jaar voorspelbaar zijn, kunnen zowel eigenaars als huurders dienovereenkomstig plannen welke uitgaven zij gedurende de periode van een jaar moeten doen.

De twee hierboven gefotografeerde RSO-panden (in totaal 5 eenheden met elk 1 tot 3 slaapkamers) verhuurden onder het verre markttarief. In 2017 ontruimden huurders panden toen de Ellis Act werd toegepast, waardoor de betaalbare woningvoorraad kromp. In 2/24/20 aanvaardde het Department of City Planning de voorgestelde samenvoeging van de twee kavels en herverkaveling in zeven Small Lot Subdivisions, zimas.lacity.org, voor herziening. Wat de betaalbaarheid betreft, staat de Small Lot Subdivision Ordinance geen vervangende RSO eenheden toe.

RSO eenheden, in woonwijken of commerciële corridors zijn meestal – maar niet noodzakelijk, afhankelijk van hun locatie – betaalbare woningen op zich. RSO eenheden verhuren meestal ver onder de marktprijs in vergelijking met nieuwe eenheden, en zijn over het algemeen eigendom van mam-and-pop verhuurders (geen corporaties). De huisbazen van de RSO’s, die op het terrein of in de buurt wonen, zijn gewend om dingen uit te werken en te coördineren met de huurders in overeenstemming met de stadsvoorschriften. De voortdurende toepassing van standaard boekhoudpraktijken om de inventaris bij te houden zou niet bezwaarlijk moeten zijn.

Een huurovereenkomst tussen een verhuurder en een huurder is het belangrijkste instrument van de huursector van appartement-woningen. Huurovereenkomsten zijn al tientallen jaren in ontwikkeling en zijn zeer effectief geworden om de steeds groter wordende uitdagingen van de industrie het hoofd te bieden.

Huidig zijn RSO “betaalbare wooneenheden” bijna onmogelijk te vinden.

De zelfstandige verhuurders zijn afhankelijk van maandelijks te betalen huren, om de meergezinswoningen tot het eind van het jaar te onderhouden, wanneer de onroerendgoedbelasting moet worden betaald. Vooral wanneer de belastinginspecteur van LA County, hypotheekverstrekkers en het Ministerie van Water en Elektriciteit in geen van deze contracten een “kwijtscheldingsclausule” hebben opgenomen, zijn de eigenaren volledig aansprakelijk.

Jaarlijks, aan het begin van het jaar, betalen verhuurders van RSO eigendommen twee vergoedingen: De huurstabilisatieverordening en het Systematic Code Enforcement Program (SCEP) voor het op de verhuurmarkt brengen van elke eenheid.

De eerstgenoemde vergoeding gaat rechtstreeks naar het Rent Stabilization Trust Fund, waaruit kleine delen van 5- tot 6-cijferige dollar-bedragen automatisch worden vrijgegeven aan het Office of the City Attorney, de City Administrator Officer, en de City Controller om, samen met andere speciale rekeningen, de toewijzingen van de departementen uit het General Fund aan te vullen.

De laatstgenoemde vergoeding gaat rechtstreeks naar het fonds voor systematische handhaving van de code, waar opnieuw 5 tot 6 dollar-bedragen automatisch worden vrijgegeven aan de stadsadvocaat, de stadsambtenaar en de stadscontroleur.

In het fiscale jaar 2019-20 genereren het Rent Stabilization Trust Fund en het Systematic Code Enforcement Fund, achtereenvolgens $10,1 miljoen en $31,9 miljoen.

Hoe hebben ze deze fondsen bijeengebracht?

Een moeder-en-pop 3-eenheden RSO woning betaling voor dit jaar had een vervaldatum van 2 maart 2020. Betalingen na de vervaldatum, HCIDLA rekent verhuurder (s) de reguliere vergoeding plus een achterstallige vergoeding van 175%. Bijvoorbeeld, de (gecombineerde RSO en SCEP) factuur is $ 246,21, en als verhuurder zou betalen na de vervaldatum, verhuurder is verschuldigd de afdeling $ 680,52.

Het fonds voor systematische handhaving van de code (SCE) is afkomstig van programmakosten, dagvaardingen en te late betalingen. Dit fonds ondersteunt het hele SCE-programma met een staf van 96 huisvesting autoriteit inspecteurs die inspecteren buiten de RSO eenheden met inbegrip van nieuwe eigenschappen (misschien niet onder huurcontrole).

De belangrijkste en meest stabiele bron van inkomsten van de stad Los Angeles komt echter uit de onroerendgoedbelasting. Deze inkomsten gaan naar het Algemeen Fonds, samen met andere bronnen van inkomsten die worden gegenereerd door ALLE Angelenos. Vervolgens worden, in het algemeen gesproken (om het kort te houden), delen van het algemene fonds toegewezen aan de stadsdepartementen voor stadsdiensten.

Hypothetisch gesproken, als verhuurders het idee van de “vergevingsclausule” zouden accepteren, waar sommige gemeenteraadsleden in hun discussies in de media “op aandringen”, dan zou de belastingontvanger in het graafschap een “vergevingsclausule” moeten opstellen die uiteindelijk zou leiden tot een vermindering van de inkomsten voor het Algemeen Fonds. De stad Los Angeles zou op haar beurt de middelen dienovereenkomstig toewijzen.

Hoe bereid zullen de raadsleden zijn om een verlaging van hun eigen salaris te accepteren? Door de “vergevingsclausule” in te voeren, waarbij van raadsleden die gewend zijn hun jaarlijkse salaris volledig te ontvangen, wordt verwacht dat zij een onverwachte salarisverlaging accepteren.

Waar gaat de Los Angeles Housing Rent Stabilization Ordinance heen? Zullen de huisbazen van de RSO (hoge achterstallige vergoedingen) blijven betalen voor de inspectie van de nieuwe wooneenheden in het kader van de Costa Hawkins-wet? Zal HCIDLA doorgaan met het toestaan van de sloop van bewoonbare RSO eenheden onder de Ellis Act terwijl er een vloedgolf van onbewoonbare mensen op straat staat?