Jak dużo można zarobić na przerzucaniu domów? Odpowiedź może cię zaskoczyć

„Flipping może być świetnym sposobem na zarobienie szybkiej gotówki”, radzi Dustin Parker, najlepiej sprzedający się agent nieruchomości w Seaford, Delaware, który sam jest również flipperem.

„Jednakże, istnieje ryzyko zakupu nieruchomości po wysokiej cenie tuż przed spadkiem rynku. Jeśli wartości domu spadają, podczas gdy robisz remonty, to utknąłeś z dużo pieniędzy zainwestowanych w domu, że nie można sprzedać z zyskiem.”

Więc, ile można zrobić flipping domów? Tutaj będziemy pokrywać:

• Ile możesz zarobić na pojedynczym przerzucaniu
• Średnie zarobki dla flippera
• Stopy sukcesu flipperów
• Wszystkie koszty, na które musisz przewidzieć budżet przy każdym przerzucaniu
• Jak zdobyć finansowanie dla swojej nieruchomości inwestycyjnej

Potem, mamy 5 wskazówek od doświadczonych inwestorów, jak uniknąć utraty pieniędzy na swoich pierwszych kilku przerzuceniach domów.

Ile mogę zarobić na pojedynczym flipie?

W trzecim kwartale 2019 roku flipperzy średnio osiągnęli 40,6% ROI lub zysk brutto w wysokości 64 900 USD za flip, według wiodącej firmy ATTOM Data Solutions zajmującej się danymi dotyczącymi nieruchomości. W tym przypadku ROI jest obliczany poprzez podzielenie zysku brutto z flippingu (64 900 USD) przez cenę zakupu (mediana 160 000 USD). Aby zostać uznanym za flip według standardów ATTOM, nieruchomość musi zostać kupiona i sprzedana w ciągu 12 miesięcy.

Ważne jest, aby pamiętać, że zysk brutto jest różnica między tym, co nieruchomość pierwotnie kosztować i co sprzedał za. W metodologii ATTOM zobaczysz, że liczba ta nie obejmuje kosztów odwyku i renowacji, które weterani flippingu szacują na 20%-33% wartości domu po naprawach.

Zobaczmy więc, ile zarobiłbyś na hipotetycznym domu z flipem, bazując na tych średnich zwrotach brutto, a także biorąc pod uwagę twoje wydatki.

• Kupujesz dom za medianę ceny $160,000 z zamiarem jego flipowania.
• Opierając się na obecnych średnich, Twój zysk brutto wyniósłby $64,900 (lub 40.6% ROI) dla ceny sprzedaży $224,900.
• Twoje średnie koszty remontów jako 20%-33% wartości po naprawie (w tym przypadku $224,900) wynoszą: $44,980-$74,217.

Najlepiej swoje obliczenia działają tak:
Cena sprzedaży: $224,900
–
Cena zakupu: $160,000
–
Koszty remontu i inne wydatki poniesione (low end) $44,980
=
Wziąć do domu: $19,920 flip (12% zysku)

W najgorszym przypadku, tracisz pieniądze:
Cena sprzedaży: 224,900
–
Cena zakupu: $160,000
–
Koszty remontu i inne poniesione wydatki (high end): $74,217
=
Tracisz: $9,317 na tym flipie (-6% zysku)

„Zawsze naszym celem jest osiągnięcie około 20% marży zysku dla inwestorów, z którymi pracujemy przy flipach, co jest dość standardowe dla naszego obszaru” – mówi Parker. „Podczas gdy my celujemy w 20%, czasami trochę brakuje. Powiedziałbym, że średnia marża dla flip jest 15%. Jednak możliwe jest, że trafisz w dziesiątkę i uzyskasz 50% lub 60% na jednym salcie.”

Ale nie ma gwarancji, że zarobisz tyle – zwłaszcza jeśli brak doświadczenia działa na twoją niekorzyść.

Jakie są średnie zarobki dla flippera?

To, ile możesz zarobić jako flipper, zależy od wielu czynników, w tym od tego, czy jesteś w stanie zidentyfikować i kupić nieruchomości z rabatem, trafić w swój budżet docelowy na przebudowę i naprawy oraz od tego, ile domów przerzucasz każdego roku. Według jednego doświadczonego domu flipper i blogger, w pełnym wymiarze czasu flippery domu może przerzucić gdziekolwiek od 1-20 domów rocznie, ale patrząc przeszłości tych skrajności, 2-7 domów rocznie jest bardziej realistyczny zakres do pracy z.

Powiedzmy, że przerzucić dwa domy rocznie w medianie punktu cenowego, i zrobić $19,920 za flip, na 12% ROI, po remontów i kosztów poniesionych na przykład powyżej. To tylko 39.840 dolarów rocznie, i to jest na bardzo niskim końcu spektrum kosztów remontowych. Jednakże, jeśli jesteś w stanie zrobić wszystkie 7 flip, że rok, będziesz rake w $ 139,440.

Doświadczeni flippery są w stanie zmaksymalizować swoje marże zysku z wielu powodów. Na początek, mogą sobie pozwolić na zakup materiałów w masie dla wielu domów na raz. Plus, jako stałych klientów, są one w stanie wynegocjować lepsze oferty z dostawcami i wykonawcami. Nie wspominając o tym, że rozwijają relacje z inwestorem przyjaznych agentów i innych inwestorów, którzy wskazówka im wielkie zakupy, zanim trafią na rynek.

Może myślisz, że po prostu przerzucić kilka domów rocznie, aby zwiększyć swoje zyski. Pamiętaj jednak, że trwa to średnio 177 dni, aby przerzucić dom – to prawie 6 miesięcy, podczas których Twój kapitał jest związany, bez gwarancji na to, jaki rodzaj zwrotu zobaczysz.

Ile będziesz średnio jako flipper domu zależy również od tego, gdzie kupujesz i sprzedajesz swoje flipy. Niektóre rynki są bardziej opłacalne niż inne.

Patrząc na poszczególne miasta z raportu ATTOM, garstka zobaczyła niewiarygodne marże brutto flippingu w III kwartale 2019 r.: Pittsburgh (133%); Flint, Michigan (111%); Cleveland, OH (110%); i Hickory-Lenoir-Morganton, NC (110%). Na tych rynkach inwestorzy podwajają swoje pieniądze na transakcjach flip (ponownie, nie uwzględniając kosztów napraw). Tymczasem miasta o najmniejszych zyskach brutto to Raleigh, NC ($25,000), Austin, TX ($27,549) i Phoenix, AX ($31,135), gdzie można zobaczyć, jak marże zysku będą cienkie.

Popularność flippingu w Twojej okolicy też robi różnicę. Jak inwestorzy flock do następnej okazji, konkurencja dostaje sztywne dla opłacalnych właściwości. Tak więc, podczas gdy jest to możliwe, aby zrobić kilka poważnych pieniędzy jako flipper domu, wielu, którzy próbują go nie będzie, ponieważ flipping jest tak wysokie koszty, wysokie ryzyko inwestycji ze względu na wiele zmiennych zaangażowanych.

Co to jest wskaźnik sukcesu home flipper?

Jak flipping jest inwestycją wysokiego ryzyka, to nie jest wcale zaskakujące, że dla każdego flipper, który dokonał imponujący zysk, było mnóstwo, którzy nie.

Nie ma zbyt wielu twardych danych na temat tego, ilu flipperom udaje się osiągnąć próg rentowności lub stracić pieniądze na flipperze – prawdopodobnie dlatego, że ludzie nie są zbyt chętni do publicznego ogłaszania swoich porażek.

„Wskaźnik sukcesu dla flipperów jest prawdopodobnie dość niski, ponieważ stał się on naprawdę konkurencyjnym rynkiem dzięki ludziom oglądającym programy telewizyjne o flipperach” – radzi Parker. „Różnica między udanymi i nieudanymi flipperami polega na traktowaniu tego jak pełnoetatowej pracy, a nie hobby. Ci hobbystyczni flipperzy, którzy sparzą się przy pierwszym przerzuceniu, prawdopodobnie nie spróbują tego ponownie, co zazwyczaj widzimy.”

Jakie koszty muszę uwzględnić w budżecie przy każdym flipie?

Flipperzy, którzy chcą zarobić poważną gotówkę, muszą stać się oszczędnymi budżetowcami.

Twoim największym wydatkiem jest zakup samej nieruchomości – i potrzebujesz nieruchomości w stanie obecnym, która jest w wystarczająco dobrym stanie, aby naprawić ją bez wydawania zbyt wielu pieniędzy.

Jak już znajdziesz odpowiednią nieruchomość, priorytetem jest upewnienie się, że nie zapłacisz zbyt wiele.

Ustalenie tego wymaga oszacowania wartości po naprawie (ARV). Znajdziesz to przez uśrednienie cen sprzedaży pobliskich comps w dobrym stanie (o podobnej wielkości działki, metrażu, liczby pokoi, itp.), aby określić, ile twój as-is nieruchomości będzie sprzedawać za raz jest ustalona.

Odkąd masz, że ARV, a szacunek na ile to będzie kosztować, aby naprawić dom, będziesz wiedzieć, ile można zapłacić za samą nieruchomość i nadal trafić swoje cele ROI.

Ale nie można po prostu cena na koszt wiadro farby i nowe podłogi do określenia swoich wydatków. Flipping wymaga żonglowania i budżetowania wielu czynników, o których możesz nawet nie myśleć jako pierwszy timer:

• Cena zakupu domu
• Koszty zamknięcia x 2 (tak, zarówno kupujący, jak i sprzedający mają koszty zamknięcia do pokrycia)
• Prowizje agentów
• Specjalne ubezpieczenia (takie jak pustostan i ryzyko budowniczego)
• Oszacowane naprawy (odnowienie podjazdu, odnowienie szafek, naprawa HVAC, itp.)
• Ulepszenia kosmetyczne (nowa farba, podłoga, blaty, itp.)
• Praca dla wszystkich napraw, ulepszeń i modernizacji
• Podatki, pozwolenia i inne opłaty prawne
• Wydatki mieszkaniowe (mogą obejmować płatności hipoteczne, media, opłaty HOA, itp.)

Dodaj to wszystko, i to jest dużo pieniędzy, aby mieć związane w nieruchomości przez sześć miesięcy.

I nawet po tym wszystkim, nadal trzeba spory kawałek kapitału w rezerwie dla wszelkich nieoczekiwanych wydatków, powiedzmy, jeśli znajdziesz termity w domu, lub starożytny HVAC idzie kaput.

„Nawet eksperci uruchomić w nieoczekiwanych, nieprzyjemnych i kosztownych niespodzianek. Kiedyś pomogliśmy klientowi, który robi około 50 flip rocznie jako pełnoetatową pracę dostać naprawdę dobrą ofertę na nieruchomości Foreclosure,” radzi Parker.

„Znalazł więcej problemów niż oczekiwano podczas remontów, więc jego koszty znacznie przekroczyły jego budżet. Nieruchomość w końcu się sprzedała, ale skończyło się na tym, że osiągnął tylko 2% zwrotu z tego domu, podczas gdy spodziewał się, że osiągnie 20%. To była lekcja, aby budżet dobrą sumę więcej niż oczekujesz, aby potrzebować.”

Dolna linia jest niektóre flipy są szybkie i łatwe i wszystko, co musisz zrobić, to klepać na niektóre farby i zainstalować nowe podłogi. Ale musisz być również przygotowany na wypadek, gdybyś musiał wyremontować cały dom i wymienić fundamenty, dach i wszystko inne.

Jak mogę zdobyć fundusze na flipping?

Pytaj o to większość pro flipperów, a powiedzą ci: „We don’t finance our flipping.”

„Cash is king. Na dzisiejszym rynku jest tak duża konkurencja dla flipów, że stwierdzamy, iż sprzedający w stanie surowym nie przyjmują zbyt wielu finansowanych ofert – zwłaszcza jeśli jest to nieruchomość po egzekucji lub własność banku. Szukają gotówki” – radzi Parker.

„Plus, nie będziesz w stanie sfinansować flip tradycyjnie, ponieważ nieruchomość będzie miała problemy. Większość rządowych kredytów hipotecznych, takich jak FHA, VA i USDA nie będzie wspierać zakupu nieruchomości, która nie jest gotowa do zamieszkania.”

Jednakże, tylko dlatego, że większość pro flipperów nie finansuje, nie oznacza, że nie jest to dostępne.

„Istnieją pewne sposoby na pożyczenie pieniędzy na flip. Konwencjonalna pożyczka może być opcją”, sugeruje Parker.

„Istnieją również egzotyczne pożyczki, takie jak FHA 203K, która jest w zasadzie kredytem budowlanym na sfinansowanie flipu, ale jest to trudny i czasochłonny proces zarówno dla pożyczkodawcy, jak i wykonawcy, którego wybierzesz do wykonania renowacji.”

Dwa „egzotyczne” typy pożyczek dostępne dla flipperów to Fannie Mae HomeStyle Renovation Mortgage oraz FHA 203(k) Mortgage.

Podobne pod wieloma względami, pożyczki FHA 203(k) ograniczają wydatki na naprawę domu do 35 000 dolarów. Jeśli Twój flip wymaga bardziej rozległych i kosztownych napraw, pożyczka HomeStyle pozwala Ci pożyczyć do $50,000 lub 50% „ukończonej” wycenionej wartości.

Oba te typy pożyczek mają plusy, minusy i warunki, które mogą utrudnić Twoje plany flippingu, więc przejdź przez drobny druk z pożyczkodawcą przed podpisaniem na linii przerywanej.

Jeśli tradycyjni pożyczkodawcy są nie-go, możesz również poszukać pożyczki typu hard money.

Na prawie każdym rynku znajdziesz inwestorów, którzy mają pieniądze, które są chętni i zainteresowani inwestowaniem w flipy – po prostu nie chcą wykonywać pracy samodzielnie.

Wadą jest to, że stopy procentowe pożyczek typu hard money są zazwyczaj wysokie – od 10% do 18% lub więcej. Trzeba więc jak najszybciej zakończyć operację, aby nie ponosić tych wysokich odsetek zbyt długo.

Plus, są one zazwyczaj na krótszy okres czasu, np. od 12 miesięcy do pięciu lat, co sprawia, że miesięczne płatności hipoteczne są wyższe i mogą utrudnić utrzymanie nieruchomości, jeśli nie zostanie ona sprzedana od razu po odpowiedniej cenie.

5 pro wskazówek, aby uniknąć utraty pieniędzy na swoim house flip

Istnieje wiele wskazówek, które pozwolą Ci rozpocząć pracę jako house flipper. Oto kilka, które uchronią Cię przed utratą koszuli.

Nie wydawaj za dużo na remonty (i uwzględnij w budżecie nieoczekiwane wydatki)

Marmur będzie wyglądał cudownie w kuchni, a w łazience chciałbyś mieć luksusowe baterie. Ale tu nie chodzi o Twój osobisty gust.

To. Nie. Twój. Home.

Jeżeli chcesz osiągnąć zysk jako flipper, nie możesz przesadzić z wydatkami na drogie materiały lub niepotrzebne ulepszenia domu.

Kupujący nie zapłacą więcej za marmur, gdy niskiej klasy granitowy lub solidny blat będzie wyglądał tak samo dobrze.

„Nie przesadzaj z remontami, bo znacznie ograniczysz swoje marże”, radzi Parker.

„Nowicjusze, którzy uwielbiają oglądać pokazy telewizyjne flipperów, chcą wstawiać drogie granitowe blaty i podłogi z twardego drewna. To może wyglądać pięknie, ale jest też bardzo drogie. Kupujący nie patrzą, aby przenieść się do Ritz Carlton. Szukają czegoś, co jest ładne, niedrogie i gotowe do wprowadzenia się.”

Oblicz koszty zamknięcia przy obliczaniu marży

Nowi flipperzy często zapominają o wystarczającym budżecie na koszty zamknięcia.

„Powiedzmy, że kupujesz dom za $100,000 i musisz wydać około $50,000 na remonty. W tym momencie masz 150 000 dolarów na nieruchomość” – mówi Parker.

„Jeśli twoim celem jest uzyskanie 20% zwrotu lub zysku w wysokości 30 000 dolarów na tej inwestycji o wartości 150 000 dolarów, nie możesz po prostu sprzedać za 180 000 dolarów i myśleć, że trafisz w swoje marże. Musisz wziąć pod uwagę koszty zamknięcia, opłaty stowarzyszeniowe, prowizję agenta i tak dalej.”

Eksperci zalecają odłożenie 2% do 5% wartości domu na pokrycie kosztów zamknięcia. Jeśli ARV nieruchomości wynosi $200,000, trzeba odłożyć $4,000 do $10,000 na koszty zamknięcia na jednej transakcji (kupno lub sprzedaż).

Więc jeśli chcesz trafić na marżę zysku $30,000, będziesz musiał sprzedać tę nieruchomość za bliżej $190,000 lub $200,000, aby pokryć te koszty zamknięcia razy dwa.

Zaopatrz się w doświadczony zespół

Nieważne jak dużo czytasz o udanych strategiach flippingu, nie ma substytutu dla rzeczywistego doświadczenia. Jedynym sposobem, aby je zdobyć, gdy jesteś nowicjuszem, jest współpraca z ludźmi, którzy zrobili to wcześniej.

„Ważne jest, aby mieć dobry zespół profesjonalistów, który pomoże Ci zabezpieczyć się przed popełnieniem dużych błędów finansowych. Zbierz taki, który obejmuje agenta, adwokata, kilku kredytodawców i wielu wykonawców”, mówi West.

Pierwszym kolegą do zaciągnięcia się jest agent nieruchomości z doświadczeniem w przerzucaniu. Będą wiedzieć, najlepsze dzielnice dla flipping, mają linię na właściwości bargain, i zachować cyfrowy rolodex innych ekspertów flipping połączyć cię z, jak inwestorów, wykonawców, a nawet kredytodawców.

Dołącz do grupy inwestycyjnej (nie, nie tego typu)

Nie mówimy tu o łączeniu pieniędzy z innymi i inwestowaniu jako grupa, co może być kopalnią złota lub katastrofą), a nawet o wrzucaniu pieniędzy do Real Estate Investment Trust (REIT).

Mówimy o lokalnych klubach i grupach społecznych, które skupiają się na nawiązywaniu kontaktów, handlu końcówkami i edukacji.

„W Delaware mamy co najmniej trzy lub cztery grupy inwestycyjne, które mają comiesięczne spotkania, aby dzielić się pomysłami, dzielić się wykonawcami i dzielić się strategiami. Będą one również przynieść w głośniki do akcji informacji na temat udanego flipping”, mówi Parker.

Możesz znaleźć te sieci i grup edukacyjnych inwestorów poprzez wyszukiwanie online, na platformach mediów społecznościowych, takich jak Facebook, lub poprzez dołączenie do organizacji zawodowych, takich jak Real Estate Investment Association.

Znajdź właściwości do przerzucania zanim zostaną wymienione

Z większą ilością flipperów konkurujących na rynku, wojny licytacyjne napędzają ceny nieruchomości z potencjałem zysku wyższe i wyższe. Wraz ze wzrostem cen domów, marże zysku stają się bardzo cienkie.

W końcu, nawet najbardziej zniszczone domy stają się tak drogie, że nie jest już możliwe, aby je naprawić i przerzucić.

Najlepszym sposobem na walkę z rosnącymi cenami jest znalezienie nieruchomości do kupienia, zanim trafią na rynek.

„Najtrudniejszą częścią pracy dla flippera jest znalezienie tego dobrego zakupu, ponieważ jeśli jest to dobra oferta i trafia na otwarty rynek, każdy inny inwestor w tym obszarze będzie po niej i to spowoduje wzrost ceny” – radzi Parker.

„Nasze najlepsze flipy z najwyższymi zwrotami zazwyczaj znajdowały się poza rynkiem. Możesz znaleźć sprzedawców poza rynkiem poprzez mailingi, reklamy, zimne dzwonienie, pukanie do drzwi i skierowania.”

Pytanie swojego flip-doświadczonego agenta, aby mieć oko na dobre oferty na nieruchomościach poza rynkiem jest niezbędne. Możesz również szczęście w swoim klubie inwestycyjnym sieci i spotkać prawdziwy hurtownik nieruchomości, który zarabia pieniądze przez pounding chodnika do kopania pre rynku wskazówek aukcji dla skromnych opłat finder’s fee.

Nigdy nie trać pieniędzy przerzucając domy

Nie ma sposobu, aby zagwarantować, ile pieniędzy zarobisz jako flipper domu, a nawet czy w ogóle obrócisz zysk.

Jednakże, jeśli wygląda na to, że osiągniesz próg rentowności lub stracisz pieniądze na flipperze, jest jedna rzecz, którą możesz zrobić, aby uratować swoją inwestycję:

„Oto miła rzecz o flipperze – jeśli sprzedaż nieruchomości nie ma sensu w tej chwili, możesz ją po prostu wynająć na kilka lat”, radzi Parker.

„W ten sposób odzyskasz część swoich wydatków dzięki dochodom z wynajmu, a zawsze możesz sprzedać nieruchomość, gdy rynek się poprawi.”

„.