Jak znaleźć wiarygodnego, uczciwego wykonawcę

Dla większości właścicieli domów, najtrudniejszą częścią każdego projektu renowacji domu nie jest sama praca, ale znalezienie kompetentnego i wiarygodnego wykonawcy do wykonania zadania. Instalowanie szafek kuchennych, wyburzanie ściany lub kafelkowanie łazienki jest proste w porównaniu z walką o wynajęcie wykonawcy jakości, który będzie działać na wysokim poziomie od początku do końca. Ryzykujemy dużo pieniędzy, więc ważne jest, aby uniknąć kosztownych błędów. Ponieważ nie jest to coś, co robimy często, mamy niewiele możliwości, aby ćwiczyć i doskonalić nasze umiejętności.

Nawet dla doświadczonych renowatorów domu, zatrudnianie wykonawcy może czuć się dużo jak hazard. Każdy słyszał historie o horrendalnych wykonawców, którzy rozerwali kuchnię i nigdy nie wrócił lub projektów, które kosztowały trzy razy wykonawcy oryginalnego szacunku. Ale są rzeczy, które możesz zrobić, aby poprawić swoje szanse.

Jeśli robisz duży projekt, trzeba będzie ogólnego wykonawcy, który może zatrudnić podwykonawców do pracy specjalistycznej, takie jak hydraulika i elektryczne. Właściciele domów z doświadczeniem remontowym czasami pracować jako własne ogólne wykonawców, zatrudnianie konkretnych handlowców dla każdej pracy. Chociaż może to zaoszczędzić pieniądze, może to być czasochłonne i będzie oznaczać wiele wyszukiwań wykonawców zamiast tylko jednego, ponieważ trzeba będzie znaleźć specjalistę dla każdej mniejszej pracy.

Porozmawialiśmy z kilkoma ekspertami, aby uzyskać ich najlepsze wskazówki na temat tego, jak znaleźć wiarygodnego i uczciwego wykonawcę prac domowych.

Planuj z wyprzedzeniem

Wiedz, czego chcesz, zanim otrzymasz szacunki. „Zacznij od planu i kilku pomysłów”, mówi Angie Hicks, założycielka AngiesList.com, która zapewnia referencje i recenzje wykonawców. „Nie zaczynaj od rozmowy z wykonawcami.”

Dostaniesz dokładniejsze oszacowanie, jeśli możesz być bardzo konkretny w tym, co chcesz zrobić i jakie materiały chciałbyś wykorzystać, aby tak się stało. „Przeróbka kuchni” może oznaczać wymianę szafek i blatów w tych samych pozycjach, lub może oznaczać rozerwanie ścian i podłóg na kołki, wymianę i przeniesienie wszystkich instalacji wodno-kanalizacyjnych i przerobienie elektryczności i/lub linii gazowych. To będzie znacząco wpływać na swoje oferty, więc musisz mieć szczegóły wyprasowane pierwszy.

Musisz zrobić dużo planowania i dużo pracy, zanim kiedykolwiek rozmawiać z wykonawcami. A major home addition, for example, will require architect’s drawings and specifications. Nawet w przypadku rutynowej przebudowy łazienki lub kuchni, powinieneś mieć ogólne pojęcie o preferowanym układzie i materiałach, których chcesz użyć, zanim zaczniesz szukać ofert.

„Im bardziej szczegółowy zakres prac masz wypisany, zanim zatrudnisz wykonawcę, tym lepiej” – mówi Brandon Turner, wiceprezes BiggerPockets.com, witryny sieciowej i informacyjnej dla inwestorów w nieruchomości. „Cała dokumentacja musi być jasna i zwięzła” – mówi H. Dale Contant, prezes Krajowego Stowarzyszenia Przemysłu Remodelingu i prezes Atlanta Design & Build. „Nie powinno być żadnych niejasności.”

Wywiad z wykonawcami i sprawdzenie poprzednich projektów

Nawet w tej erze Internetu, osobiste referencje są o wiele bardziej przydatne niż recenzje online, chociaż z pewnością powinieneś je również przeczytać, jak również poszukać referencji w serwisach online, takich jak AngiesList.com, HomeAdvisor.com, Google i Yelp. Przy wyborze wykonawcy nie ma nic ważniejszego niż referencje. Poproś przyjaciół, krewnych i współpracowników o referencje. Ludzie w Twoim sąsiedztwie, którzy wykonali podobne projekty są Twoimi najlepszymi źródłami.

Jeśli znasz ludzi z branży budowlanej, również ich zapytaj. Idź, aby zobaczyć pracę, jeśli możesz, i zadaj właścicielowi domu szczegółowe pytania na temat tego, jak to było pracować z wykonawcą. Rozważ przesłuchanie podwykonawców jako dodatkowe referencje i zapytaj, czy wykonawca traktuje ich dobrze i płaci na czas.

Generalni wykonawcy i większość podwykonawców powinna być licencjonowana, chociaż procedura różni się w zależności od stanu i gminy. Sprawdź rady dyscyplinarne, Better Business Bureau i lokalne rejestry sądowe pod kątem problemów. Poproś wykonawcę o kopię jego licencji oraz kopie licencji głównych podwykonawców, którzy będą pracować na danym stanowisku.

Otrzymaj listę referencji od poprzednich klientów. Następnie zadzwoń do tych poprzednich klientów i zadaj szczegółowe pytania: Czy byli zadowoleni z pracy? Czy projekt przekroczył budżet i dlaczego? Czy wykonawca pojawił się na czas? Czy posprzątał miejsce pracy, kiedy je opuścił?

„Jeśli jest to naprawdę duża praca… powinieneś pójść trochę dalej, aby sprawdzić, czy wykonali oni tego rodzaju pracę” – mówi Contant. Obejmuje to zadawanie dodatkowych pytań, sprawdzenie większej liczby referencji i osobistą wizytę w miejscu poprzedniej pracy. Ktoś, kto dobrze poradził sobie z kafelkowaniem łazienki sąsiada, niekoniecznie jest odpowiednią osobą do budowy dobudówki w Twoim domu. You want to find a company that routinely does the kind of project you want done.

Interview at least three contractors. Zadaj wiele pytań i uzyskaj pisemną ofertę od każdego z nich. Kiedy porównujesz oferty, upewnij się, że każda z nich zawiera te same materiały i te same zadania, więc porównujesz jabłka z jabłkami. Zdobądź trzy oferty, nawet jeśli masz wykonawcę, którego lubisz, ponieważ nauczysz się czegoś z każdego wywiadu. „Nie bój się negocjować” – radzi Hicks. Podczas rozmowy możesz się trochę targować, ale bądź przygotowany na większość negocjacji po otrzymaniu oferty, a przed podpisaniem kontraktu.

Zbierz więcej niż jedną ofertę

Gdy otrzymasz oferty od wykonawców, chcesz dowiedzieć się o wiele więcej niż tylko to, ile będzie kosztować Twoja praca. Zadaj potencjalnym wykonawcom szczegółowe pytania dotyczące doświadczenia. Jak długo jest on w branży? Jakie inne prace wykonał podobne do Twojej? Czy będzie korzystał z podwykonawców lub pracowników do wykonania pracy?

Jednoosobowa firma zazwyczaj nie jest właściwym wyborem dla przebudowy całego domu. Nawet jeśli twoja praca jest mała, nie wykluczaj większej firmy, która może mieć więcej pracowników i być w stanie wykonać małe prace efektywnie. Cannon Christian, prezes Renovation Realty w San Diego, radzi poprosić o listę pracowników, aby upewnić się, że wykonawca naprawdę ma pracowników, o których mówi, że tak jest i nie będzie korzystał z przypadkowej siły roboczej wynajętej z ulicy.

Po otrzymaniu ofert nie myśl, że nadszedł czas, aby rozpocząć pracę. Ty i wykonawca będziecie musieli sporządzić szczegółową umowę, w której dokładnie określicie, jak chcecie, aby projekt został zrealizowany, jakie materiały zostaną użyte i co się stanie, jeśli zmienicie zdanie w połowie procesu lub pojawią się nieprzewidziane problemy. Umowa powinna zawierać harmonogram płatności za postęp i harmonogram.

Raczej niż zapewniając tylko podstawy, umowa powinna wiercić w dół do dokładnego modelu kranu będziesz zawierać w kuchni (lub zapewnić konkretny zasiłek dolara). Powinna wyszczególniać, kiedy praca zostanie wykonana, co się stanie, jeśli nie zostanie wykonana na czas, jaka praca zostanie wykonana przez pracowników wykonawcy, a jaka przez podwykonawców, w jakich godzinach wykonawcy mogą pracować w twoim domu i kto będzie sprzątał na koniec dnia.

Tutaj jest jeszcze kilka wskazówek, kiedy pracujesz z wykonawcą:

Podpisuj szczegółową umowę. Upewnij się, że twoja umowa dokładnie określa, co zostanie zrobione, w tym terminy, płatności za postęp, dokładne materiały, które będą używane w dół do numeru modelu i kto dostarczy które materiały. „Jeśli nie masz tego udokumentowanego, to twoje słowo przeciwko ich słowu” – mówi Hicks. Jeśli umowa z inwestorem nie jest wystarczająco szczegółowa, napisz własną lub dostarcz dodatki.

Bądź skrupulatny w kwestii zleceń zmian. Każda zmiana w projekcie, niezależnie od tego, czy zmieniasz zdanie na temat produktów, czy prosisz o dodatkowe projekty, powinna generować pisemne zlecenie zmiany, które obejmuje nową pracę, materiały i koszty. Większość prac zawiera niespodzianki. Możesz odkryć naprawy, które muszą być wykonane po otwarciu ścian, lub możesz zmienić zdanie na temat jakiegoś aspektu projektu. Za każdym razem, gdy istnieje odchylenie od umowy, upewnij się, że ty i wykonawca podpisujecie zlecenie zmiany wyszczególniające, jaka dodatkowa praca zostanie wykonana i na jaki koszt.

Oczekuj, że wykonawca będzie zbyt zajęty, aby zacząć od razu. „Najlepsi ludzie to ci zajęci”, mówi Christian.

Spodziewaj się i zaplanuj kosztowne niespodzianki. Jeśli masz do wydania 50 000 $ na przebudowę, nie podpisuj umowy na 50 000 $, ponieważ zawsze będą wymagane nieprzewidziane naprawy. Budżet co najmniej 10 procent, aby pokryć te. „Żaden wykonawca nie może zobaczyć przez ścianę”, mówi Hicks. „Chcesz zaplanować na nieoczekiwane.”

Weryfikuj licencjonowanie i ubezpieczenie. Poproś wykonawcę o kopie licencji i polis ubezpieczeniowych, a następnie zadzwoń do lokalnej lub stanowej agencji, która wydaje licencje, aby sprawdzić, czy są one ważne.

Bądź podejrzliwy wobec ofert, które są znacznie niższe niż wszystkie inne. Koszt wykonania tej samej pracy w tym samym obszarze nie będzie się znacząco różnił. Jeśli jedna oferta jest znacznie niższa, zadaj szczegółowe pytania dotyczące materiałów i zakresu prac, aby upewnić się, że wszystko jest w niej zawarte.

Uzyskaj pozwolenia. Miasta i hrabstwa wymagają zezwoleń na większość prac związanych z przebudową. Zwyczajowo wykonawca musi uzyskać pozwolenie i doliczyć jego koszt do rachunku. Niektórzy wykonawcy mogą zaoferować wykonanie pracy za mniej bez zezwoleń, ale może to spowodować problemy później, jeśli przebudowa nie jest wykonywana zgodnie z kodem, lub jeśli miasto złapie cię następnym razem, gdy praca zostanie wykonana. Możesz otrzymać grzywnę i być zobowiązany do usunięcia wadliwej pracy, aby ponownie ją wykonać. „W końcu, jeśli nie uda Ci się uzyskać odpowiednich pozwoleń na pracę, to wina leży po Twojej stronie” – mówi Hicks. Uważaj na wykonawców, którzy proszą Cię o uzyskanie pozwoleń – to jest zadanie wykonawcy. Niezatwierdzona praca może również powodować problemy, gdy nadejdzie czas sprzedaży.

Miej w umowie harmonogram płatności, z określonymi kamieniami milowymi. Większość profesjonalnych wykonawców prosi o niewielką zaliczkę z góry, a następnie o dodatkowe płatności w miarę osiągania poszczególnych kamieni milowych, przy czym ostatnie 10 procent należy się dopiero po otrzymaniu wszystkich zwolnień z zastawu, przeprowadzeniu ostatecznych inspekcji i wykonaniu wszystkich elementów listy rzeczy do zrobienia. Należy być ostrożnym wobec wykonawcy, który prosi o dużą zaliczkę z góry, chyba że praca wymaga od wykonawcy zakupu znacznej ilości drogich materiałów przed rozpoczęciem pracy.

Nie należy płacić więcej niż 10% całości pracy przed jej rozpoczęciem. Nie chcesz, aby wykonawca używał Twoich pieniędzy do wykończenia pracy kogoś innego. Christian mówi, że czasami prosi o 30%, jeśli drogie materiały są potrzebne natychmiast.

Wynegocjuj podstawowe zasady. Omów, w jakich godzinach wykonawca może pracować w Twoim domu, z jakim wyprzedzeniem, z jakiej łazienki będą korzystać pracownicy i co będzie sprzątane na koniec każdego dnia pracy. Zapytaj o wszelkie inne szczegóły, które Cię dotyczą, takie jak palenie na miejscu pracy lub czy pracownicy będą oczekiwać dostępu do urządzeń łazienkowych.

Wybierz swoje wykończenia na czas. Prawdopodobnie uwzględnisz niektóre główne elementy pracy (podłoga z płytek lub granitowe blaty, na przykład) w umowie, z konkretnymi wykończeniami, które zostaną wybrane w trakcie pracy. Jeśli nie dotrzymasz terminów wyboru materiałów, wykonawca nie będzie mógł dotrzymać swoich, albo.

Uzyskaj zwolnienia z zastawu. Każdy, kto zapewnia pracę lub materiały dla Twojego domu może złożyć zastaw przeciwko Twojemu tytułowi, jeśli rachunek nie zostanie zapłacony. Zanim dokonasz ostatecznej płatności na rzecz wykonawcy, poproś go o zwolnienie z zastawu od wszystkich dostawców materiałów i podwykonawców potwierdzających, że zostali opłaceni. „Zrzeczenie się zastawu naprawdę chroni klienta” – mówi Contant.

Rozmawiaj często z wykonawcą. W przypadku dużego zlecenia, może być konieczna codzienna rozmowa. Jeśli zauważysz potencjalny problem, mów o tym natychmiast. Coś, co jest zrobione źle, będzie trudniej naprawić później, gdy wykonawca spakuje się i przejdzie do następnej pracy.

Weryfikuj zakres ubezpieczenia. Dowiedz się, co jest objęte ubezpieczeniem domu i co jest objęte ubezpieczeniem biznesowym wykonawcy. Zdobądź kopię polisy ubezpieczeniowej firmy.

Zdobądź pozwolenia na zastaw i pokwitowania za produkty. Jeśli wykonawca nie płaci swoim podwykonawcom lub dostawcom, mogą oni wnieść zastaw mechaniczny przeciwko twojemu domowi. Chcesz kopie rachunków za wszystkie materiały, plus zwolnienia z zastawu od wszystkich podwykonawców i generalnego wykonawcy, zanim zapłacisz. Możesz poprosić o niektóre z nich, gdy nadejdzie czas na płatności za postęp.

Spodziewaj się stresu. Obecność pracowników w domu, życie bez kuchni i chmura kurzu nad wszystkim jest wyzwaniem nawet dla najspokojniejszych właścicieli domów. Spodziewaj się zakłóceń i przygotuj plany, aby sobie z nimi poradzić. „Jedną z rzeczy, konsumenci nie planują jest stres związany z tym, co się stało,” mówi Hicks.