Oszustwo hipoteczne: Understanding and Avoiding It

Naruszenia etyczne i działalność przestępcza w różnych branżach wpłynęły na naszą gospodarkę w ciągu ostatnich kilku dekad, szczególnie w sektorze bankowym, finansowym i mieszkaniowym. Jeśli chodzi o przestępstwa finansowe, kredyty hipoteczne stwarzają złym aktorom wiele okazji do kradzieży, defraudacji lub pójścia na skróty. Przyjrzyjmy się złożonym kwestiom etycznym i kryminalnym związanym z oszustwami hipotecznymi.

Co to jest oszustwo hipoteczne?

Oszustwo w swojej najprostszej formie jest celowym wprowadzeniem w błąd i oszustwem: Jedna strona oszukuje drugą, przedstawiając nieprawdziwe informacje, fakty i liczby. Oszustwa hipoteczne to nie tylko drapieżne praktyki kredytowe, które są wymierzone w określonych kredytobiorców.

Według Federalnego Biura Śledczego (FBI) jest to wszelkiego rodzaju „istotne nieprawidłowości, przeinaczenia lub zaniechania odnoszące się do nieruchomości lub potencjalnej hipoteki, na których opiera się ubezpieczyciel lub kredytodawca w celu sfinansowania, zakupu lub ubezpieczenia kredytu”. Z tą roboczą definicją widzimy, że oszustwa hipoteczne mogą być popełniane zarówno przez indywidualnych kredytobiorców, jak i profesjonalistów z branży. A sumy, o które chodzi, są wysokie. Na przykład w Sacramento w Kalifornii, siedem osób zostało skazanych w oszustwie hipotecznym o wartości 10 milionów dolarów na początku 2019 r.

Istnieją dwa odrębne obszary oszustw hipotecznych – oszustwa dla zysku i oszustwa mieszkaniowe.

1. Oszustwo dla zysku: Ci, którzy popełniają ten rodzaj oszustwa hipotecznego, są często insiderami branży wykorzystującymi swoją specjalistyczną wiedzę lub autorytet do popełnienia lub ułatwienia oszustwa. Bieżące dochodzenia i szeroko rozpowszechnione doniesienia wskazują, że wysoki procent oszustw hipotecznych wiąże się ze zmową osób z branży, takich jak urzędnicy bankowi, rzeczoznawcy, pośrednicy hipoteczni, adwokaci, osoby udzielające kredytów i inni profesjonaliści związani z branżą. Oszustwa dla zysku nie mają na celu zabezpieczenia mieszkań, ale raczej nadużycie procesu udzielania kredytów hipotecznych w celu kradzieży gotówki i kapitału od kredytodawców lub właścicieli domów. FBI traktuje priorytetowo sprawy dotyczące oszustw dla zysku.
2. Oszustwa mieszkaniowe: Ten rodzaj oszustwa jest zazwyczaj reprezentowany przez nielegalne działania podejmowane przez kredytobiorcę motywowanego do nabycia lub utrzymania własności domu. Kredytobiorca może, na przykład, podać nieprawdziwe informacje o dochodach i majątku we wniosku kredytowym lub nakłonić rzeczoznawcę do manipulowania wyceną nieruchomości.

Aby zrozumieć implikacje dla branży mieszkaniowej i nieruchomości oraz dla instytucji finansowych, wystarczy sięgnąć do nagłówków gazet i literatury na temat kryzysu kredytów hipotecznych subprime z 2008 roku. Wiele z tych spekulacyjnych pożyczek opierało się na oszustwach hipotecznych.

Dlaczego warto popełniać oszustwa hipoteczne?

Kredytobiorcy i profesjonaliści są zmotywowani do popełniania oszustw hipotecznych z wielu powodów. Możemy opisać większość z tych powodów definiując dwa podstawowe rodzaje – oszustwa mieszkaniowe i oszustwa dla zysku. Oszustwa mieszkaniowe popełniane są przez kredytobiorców, którzy często z pomocą urzędników kredytowych lub innego personelu, wprowadzają w błąd lub pomijają istotne szczegóły dotyczące zatrudnienia i dochodów, zadłużenia i kredytu lub wartości i stanu nieruchomości w celu uzyskania lub utrzymania własności nieruchomości. Oszustwo dla zysku jest popełniane przez profesjonalistów branży, którzy błędnie stwierdzają, przeinaczają lub pomijają istotne szczegóły dotyczące ich osobistego lub ich klientów zatrudnienia i dochodów, zadłużenia i kredytu lub wartości nieruchomości i stanu w celu maksymalizacji zysków z transakcji kredytowej.

Należy zauważyć, że oszustwo dla zysku może być popełnione przez każdego profesjonalistę w łańcuchu transakcji kredytowych, w tym budowniczego, agenta sprzedaży nieruchomości, urzędnika kredytowego, brokera hipotecznego, doradcę kredytowego/długowego, rzeczoznawcę nieruchomości, inspektora nieruchomości, agenta ubezpieczeniowego, firmę tytułową, adwokata i agenta depozytowego. Specjaliści z branży mogą również działać w porozumieniu, jako sieć, w celu oszukania ubezpieczycieli, kredytodawców i kredytobiorców oraz maksymalizacji opłat i podziału zysków ze wszystkich usług związanych z kredytami hipotecznymi. Działania te są motywowane albo chęcią zdobycia dodatkowych prowizji od sprzedaży, albo po prostu zwiększenia pozycji inwestycyjnej.

Wspólne schematy i oszustwa hipoteczne

Najczęstsze schematy oszustw hipotecznych popełnianych przez inwestorów to różne rodzaje przerzucania nieruchomości, oszustwa związane z zajmowaniem nieruchomości oraz oszustwa dotyczące słomianego nabywcy.

Przerzucanie nieruchomości nie jest generalnie nielegalne, jeśli wiąże się z zakupem domu, jego utrzymaniem/naprawą, a następnie odsprzedażą z zyskiem. Z drugiej strony, gdy nieruchomość jest kupowana poniżej rynku i natychmiast sprzedawana z zyskiem z pomocą skorumpowanego rzeczoznawcy, który „weryfikuje”, że wartość nieruchomości jest w rzeczywistości dwukrotnie wyższa od początkowej kwoty zakupu, wskazuje się na oszustwo hipoteczne.

W przypadku schematu przerzucania nieruchomości z zamknięciem tego samego dnia, łańcuch tytułów własności i ocena są często oszukańcze i obejmują trzy strony – sprzedającego, przerzucającego i niczego nie podejrzewającego nabywcę końcowego. Sprzedawca zawiera umowę z flipperem na zakup nieruchomości po cenie poniżej wartości rynkowej. Flipper dostarcza nabywcy końcowemu oszukańcze zobowiązanie ubezpieczeniowe, pokazujące flippera jako właściciela (choć tak nie jest), a wycena jest dokonywana po zawyżonej cenie, na którą zgodzili się flipper i nabywca końcowy.

Occupancy fraud to schemat wykorzystywany przez inwestorów w celu zakwalifikowania się do wyższych współczynników LTV i niższych kosztów zewnętrznych przy zakupie, oprócz niższego oprocentowania kredytów hipotecznych. Oszustwo mieszkaniowe występuje wtedy, gdy kredytobiorca twierdzi, że dom będzie zamieszkiwany przez właściciela, aby uzyskać korzystny status bankowy, podczas gdy w rzeczywistości nieruchomość pozostanie pusta. Słomiany nabywca wykorzystuje lub pozwala komuś wykorzystać swoją tożsamość, ocenę kredytową i dochody, aby uzyskać nieruchomość dla innego nabywcy, który może nie kwalifikować się do kredytu hipotecznego (lub kwalifikować się do najlepszych stawek). Słomiany nabywca jest często wykorzystywany przez inwestorów, dobrowolnie lub nieświadomie, w celu ukrycia innych form i wielu warstw oszustwa.

Najczęstszymi oszustwami dotyczącymi indywidualnych kredytów hipotecznych są kradzież tożsamości i fałszowanie dochodów/aktywów. Kradzież tożsamości ma miejsce wtedy, gdy prawdziwy nabywca w sposób nieuczciwy uzyskuje finansowanie, wykorzystując informacje o niechętnej i nieświadomej ofierze, w tym numery ubezpieczenia społecznego, daty urodzenia i adresy. Kradzież tożsamości dla celów hipotecznych może również obejmować skradzione odcinki wypłaty, rejestry bankowe, zeznania podatkowe, W-2s i sfałszowane listy weryfikacyjne dotyczące zatrudnienia. Nawet zapisy dotyczące własności nieruchomości mogą być sfałszowane, a kredytobiorcy mogą uzyskać oszukańczą hipotekę na nieruchomości, której nie są właścicielami ani nie zajmują.

Pożyczka lotnicza vs. Oszustwo wyceny

Najczęstszymi oszustwami związanymi z oszustwami hipotecznymi popełnianymi przez profesjonalistów z branży są pożyczka lotnicza i oszustwo wyceny.

Pożyczka lotnicza to pożyczka uzyskana na nieistniejącą nieruchomość lub dla nieistniejącego kredytobiorcy. Grupa profesjonalistów często współpracuje w celu stworzenia fałszywego kredytobiorcy i fałszywego łańcucha tytułu własności oraz uzyskania tytułu własności i ubezpieczenia nieruchomości. Dodatkowo, łańcuch oszustw może obejmować banki telefoniczne i skrzynki pocztowe, aby stworzyć fałszywe weryfikacje zatrudnienia, adresy domowe i numery telefonów kredytobiorców. Oszustwo związane z pożyczkami lotniczymi po prostu daje gotówkę w ręce sprawców, a żadna nieruchomość nie jest nigdy kupowana ani sprzedawana.

Oszustwo związane z wyceną często polega na tym, że agent nieruchomości, budowniczy, rzeczoznawca i urzędnik kredytowy pracują razem, aby zmaksymalizować cenę zakupu i kwotę pożyczki w celu zwiększenia swoich prowizji. Z drugiej strony, skorumpowani rzeczoznawcy często zaniżają wartość nieruchomości, aby zagwarantować, że inny inwestor będzie w stanie zakupić dany składnik majątku.

Niektóre formy nieuczciwej działalności kredytowej, ratowania przed wykluczeniem i oszustw związanych z redukcją kredytów hipotecznych w dużym stopniu zależą od wyżej wymienionych praktyk związanych z oszustwami hipotecznymi. Nieuczciwe udzielanie kredytów polega zazwyczaj na fałszowaniu danych dotyczących dochodów kredytodawców, aby niedokładnie odzwierciedlić ich zdolność do zaciągnięcia dodatkowego długu. Takie działania w znacznym stopniu przyczyniły się do Wielkiej Recesji.

Zwalczanie oszustw hipotecznych

Nie brakuje ustawodawstwa na poziomie lokalnym, stanowym lub federalnym, którego celem jest ograniczenie oszustw hipotecznych. Państwa zrobiły ostatnio duży krok wymagając licencjonowania oficerów kredytowych i ustawicznego kształcenia. Dodatkowo, agencje nieruchomości, tytułów własności i ubezpieczeń są licencjonowane i monitorowane przez agencje rządowe. Wiele stanów wymaga również okresowych audytów działań i transakcji firm udzielających kredytów hipotecznych w celu monitorowania zgodności.

Organizacje zawodowe, takie jak Mortgage Bankers Associations (MBA) i National Association of Mortgage Brokers (NAMB) posiadają kodeks postępowania i najlepsze praktyki, które są wzajemnie monitorowane. Jednostka FBI ds. przestępstw gospodarczych – II również monitoruje skargi i podejrzane działania w branży hipotecznej.

Dolna linia

Dobrą wiadomością jest to, że możemy ulepszyć rynki poprzez ograniczenie oszustw hipotecznych. Osoby fizyczne muszą ustalić realistyczne oczekiwania dotyczące zaciągania kredytów i doświadczenia związanego z posiadaniem domu. Inwestorzy powinni wyznaczyć sobie realistyczne cele w zakresie zysków. Profesjonaliści z branży muszą dążyć do wyższych standardów osobistych i poddać się odpowiedzialności organizacji partnerskich. Rządy muszą ujednolicić ustawodawstwo i pogodzić egzekwowanie prawa z aktywnymi dochodzeniami.