Licenças de construção: O que Saber
Muitas melhorias e reparações em casas são feitas por proprietários e mesmo alguns empreiteiros sem o benefício das licenças de construção legalmente exigidas e das inspecções obrigatórias que as acompanham.
As razões para contornar estes regulamentos podem ser porque um proprietário ou empreiteiro está a tentar esquivar-se às despesas da licença ou porque temem que os impostos aumentem se as melhorias forem oficialmente catalogadas. As razões variam sempre.
Mas muitos receios sobre o processo de licenciamento são infundados. Além disso, o potencial de problemas é significativo se não se solicitarem as licenças adequadas e estas não forem aprovadas.
O que é uma licença de construção
Uma licença de construção é uma aprovação por uma agência governamental local que certifica que o trabalho foi realizado de acordo com um determinado padrão. Uma vez que é redigida como uma licença (ou seja, uma permissão), precisa de ser obtida antes do início das obras. Após a conclusão satisfatória da obra, a licença é encerrada e aprovada.
As licenças de construção são válidas por um determinado período de tempo. Uma vez concedida a licença de construção, não tem um tempo ilimitado para iniciar e concluir a obra. Normalmente, é necessário começar dentro de seis meses ou um ano. Os projectos geralmente precisam de ser concluídos dentro de um ano ou 18 meses.
As licenças nem sempre são necessárias
alguns proprietários de casas podem pensar que qualquer reparação ou melhoramento que façam em volta da casa será examinado com um pente fino por um inspector que pretende apanhar cada pequena falha.
Na realidade, há muitas reparações e melhoramentos que podem ser feitos sem uma licença. As regras para isto variam muito de comunidade para comunidade, e o mesmo projecto que requer uma licença de construção e inspecções programadas num local pode não requerer uma numa outra jurisdição.
Geralmente, é-lhe permitido substituir muitos elementos existentes da sua casa numa base de um por um sem uma licença. Qualquer coisa que altere a estrutura da sua casa ou represente uma melhoria imobiliária exigirá uma licença.
P>Pode substituir um interruptor de luz partido ou uma torneira com fugas, por exemplo, mas a adição de um convés ou de uma divisão exige uma licença. A sua comunidade pode ter recursos online que explicam que tipos de trabalho requerem licenças e inspecções, ou pode ligar para o gabinete de licenças e pedir para falar com um inspector.
Pode Falar com o gabinete de licenças
É normalmente possível ligar para o gabinete local de licenças e inspecções de edifícios para obter aconselhamento sobre licenças, e muitas vezes pode fazê-lo de forma anónima.
Embora os gabinetes de licenciamento desejem cada vez mais que os cidadãos procurem ajuda online, existem simplesmente demasiadas variáveis e áreas cinzentas que podem ser esclarecidas com orientação online.
O gabinete de licenciamento existe para garantir que as melhorias da casa são feitas em segurança e não representam qualquer risco para os residentes. Os inspectores que estão no escritório e disponíveis devem estar disponíveis para responder a perguntas. Se não houver nenhum inspector actualmente disponível, um telefonar-lhe-á de volta.
Os custos da licença podem ser proibitivos
Muitas vezes, não há uma taxa definida para uma licença de construção. Os custos da licença podem variar de acordo com o custo estimado e a complexidade do projecto.
Construir uma vedação pode exigir uma licença de $55, por exemplo, enquanto a construção de uma casa nova de grandes dimensões pode exigir uma licença de construção de $2.000.
Nacionalmente, a licença de construção média custava $1, 224 dólares em 2020, com um intervalo típico de cerca de $400 a cerca de $2.100,
Mas estes custos médios representam muitas licenças para a nova construção de casas inteiras, e há muitos projectos para os quais as licenças de construção custam $100 ou menos. É bastante comum que os custos das licenças se baseiem numa percentagem do custo previsto do projecto. Se estiver a trabalhar com um empreiteiro, os custos da licença estão normalmente incluídos na proposta recebida.
As licenças de proprietário/empreiteiro podem ser emitidas
Escritórios de inspecção locais emitem rotineiramente licenças aos proprietários de habitações para fazerem eles próprios todo o tipo de trabalho até e incluindo servir como GC (empreiteiro geral) ao construir uma casa inteira. Para este tipo de projecto, a sua comunidade pode emitir uma licença especial de proprietário/construtor que lhe permite ocupar a casa por um período especificado (normalmente cerca de um ano) enquanto subcontrata as tarefas individuais para o trabalho.
Como proprietário/construtor, actua como o seu próprio empreiteiro geral em vez de contratar um. Isto permite-lhe poupar naquela dolorosa taxa de 15 a 25% cobrada por GCs.
mas também carrega o fardo de potenciais responsabilidades, muitas das quais podem ser graves. A contratação de um empreiteiro licenciado, segurado e com vínculo obrigacionista isola-o melhor dessas responsabilidades.
É fundamental saber que as licenças de construtor-proprietário não lhe permitem trabalhar em casas que não possui.
Easements Can Affect Your Project
Quando uma linha de electricidade, rede de esgotos, calçada, ou outro caminho de serviço comum e contínuo passar pela sua propriedade, tem provavelmente uma restrição legal que o impede de fazer alterações que afectem ou restrinjam estas linhas de serviço ou outras características.
Existem casos em que uma parte da sua propriedade pode ser reservada para uma potencial estrada futura. Não poderá construir sobre qualquer parte da sua propriedade onde haja um servidão registado.
Para saber sobre qualquer servidão em vigor, verifique a placa da sua propriedade, disponível online no site do seu avaliador do condado ou nos seus escritórios. Geralmente, nunca lhe é permitido construir sobre servidões, a menos que sejam pequenas adições, tais como vedações.
As contrariedades são críticas
As contrariedades são amortecedores obrigatórios entre as fronteiras da propriedade e estruturas permanentes que ajudam a manter um sentimento de abertura nas comunidades, bem como a proporcionar margens de segurança em caso de incêndios.
Por exemplo, se estiver a estender o lado da sua casa, terá de estar ciente das distâncias de contrariedades exigidas pelo seu código de construção local. Haverá provavelmente regras de retrocesso para estender uma propriedade à frente e atrás de uma casa, bem como.
Usualmente, isto implica manter uma distância mínima entre a borda das estruturas e os limites da propriedade vigiada. Acréscimos estruturais de casas, garagens, galpões e decks podem estar todos sujeitos a estas regras de retrocesso. Mais uma vez, o seu gabinete local de inspecção de edifícios pode informá-lo sobre os regulamentos de retrocesso em vigor.
Variações são possíveis
Embora raramente se prescindam de servidões, as violações de retrocesso e alguns outros requisitos de zoneamento são por vezes permitidos através do processo legal de requerer e receber uma variação.
Uma variação é uma excepção oficialmente aprovada às portarias de zoneamento. Mais frequentemente, são solicitadas variações quando um proprietário deseja construir uma casa maior no lote do que o permitido pelas portarias de zoneamento.
Ao solicitar uma variação, o proprietário pode ser autorizado a construir essa casa maior, ou a completar um aditamento que viole os regulamentos de retrocesso. O gabinete de licenciamento pode consultar os vizinhos quando uma variação é solicitada, e a sua aprovação pode ser a chave para obter a variação.
Planos de construção em stock necessitam de aprovação
Pode pensar que qualquer planta ou planta de casa que seja publicada ou criada por um arquitecto, ou qualquer planta de construção publicada para um barracão ou garagem, é automaticamente suficiente para obter uma licença. Afinal, as plantas dos edifícios em stock abundam na Internet.
Mas o seu gabinete local de licenças de construção terá ainda de rever estas plantas antes de as aprovar ou não. Mesmo que os planos de stock possam ter sido elaborados por um arquitecto, o seu escritório pode exigir que os planos sejam criados por um arquitecto licenciado dentro do seu estado.
CCRs Can Add Restrictions
Outros potenciais inconvenientes ao procurar uma licença são as condições, convénios, e restrições (CCRs) que se encontram frequentemente em comunidades planeadas, subdivisões, ou desenvolvimentos de unidades planeadas (PUDs). Os CCR actuam como um tipo de ordenação de zonas-sombra-ordenações dentro das ordenações.
Estas restrições são adicionais às suas ordenações municipais, e terá de as cumprir para evitar violar o seu acordo contratual com a associação de bairro.
As inspecções são obrigatórias
A inspecção é parte integrante do processo global de autorização, e em nenhuma circunstância deverá você ou o seu empreiteiro ignorar esta etapa.
Com alguns projectos, haverá mesmo duas inspecções – uma na fase de rascunho e uma inspecção final. O inspector está lá para se certificar de que o trabalho foi feito de acordo com o código local.
É frequentemente uma visita muito breve e perfunctória. Quando um inspector já está familiarizado com o trabalho de um empreiteiro, a inspecção pode ser breve mas minuciosa. Os inspectores podem passar mais tempo com a inspecção se o trabalho tiver sido feito por um proprietário.
As inspecções falhadas podem ser inspeccionadas novamente
Uma razão pela qual os proprietários evitam solicitar licenças de construção é que temem a ideia de falhar uma inspecção tudo ou nada.
Na maioria dos casos, terá a oportunidade de corrigir problemas que tenham sido assinalados. O inspector voltará para uma segunda inspecção (ou ainda mais, se necessário) e assinará (ou encerrará) a licença uma vez que o trabalho seja feito a seu contento.
Ignorar o processo de licença é grave
Pode ser muito tentador ignorar o processo de licença e esconder o trabalho que está a fazer, especialmente se for dentro da casa onde pode trabalhar sem que ninguém o veja. E, embora possa sobreviver com isto, é igualmente provável que tais atalhos acabem por lhe custar muito caro.
Se vier a lume que fez trabalho sem uma licença necessária, poderá ser obrigado a solicitar uma licença após o facto, a um custo muito superior. E poderá até ter de arrancar paredes ou tectos para que o trabalho possa ser inspeccionado. Se cometer algum erro, será forçado a demolir todo o trabalho e começar de novo.
A cobertura do seguro do seu proprietário também pode ser afectada. Por exemplo, se tiver uma inundação ou incêndio devido a uma canalização ou trabalho eléctrico deficiente, a sua apólice de seguro tem um caso para negar a cobertura se o trabalho tiver sido feito fora do prazo.