Money Crashers

Muitos seniores lutam para conseguir pagar cada mês. Ao mesmo tempo, eles possuem frequentemente milhares de dólares de bens imobiliários sob a forma de capital próprio na sua casa. Mas, a menos que tomem medidas, essa equidade permanece intocável, incapaz de os ajudar com as despesas básicas de vida. O pior é que os pagamentos hipotecários reduzem ainda mais o seu dinheiro disponível todos os meses para pagar despesas cruciais.

Um relatório da Henry J. Kaiser Family Foundation afirma que mais de três dos quatro idosos com mais de 65 anos de idade têm património imobiliário nas suas casas entre $67.700 e $325.200. Um em cada 20 tem um rendimento familiar superior a $398.500, e 1% tem mais de $799.850,

E no entanto quase metade dos americanos idosos dependem da Segurança Social para pelo menos metade ou mais dos seus rendimentos, enquanto um em cada oito depende exclusivamente da Segurança Social. Mas muitos destes idosos têm um património imobiliário que poderia ser convertido em rendimento monetário.

Se você ou os seus pais são “ricos em casa” mas pobres em dinheiro, é altura de considerar se uma hipoteca inversa sobre a casa da família é uma alternativa melhor do que as vias tradicionais de conversão do património imobiliário em dinheiro.

Métodos tradicionais de conversão do património imobiliário em dinheiro

Para os idosos que antecipam e desejam viver na sua residência actual num futuro previsível, existem algumas formas tradicionais (não incluindo a hipoteca inversa) de converter o património imobiliário em dinheiro:

• Empréstimos de património imobiliário. Um empréstimo para aquisição de habitação é essencialmente um empréstimo concedido ao proprietário da casa garantida pelo recibo do credor de uma segunda hipoteca sobre o imóvel. O empréstimo subjacente pode atingir 100% do capital do proprietário, dependendo dos critérios do mutuante, da notação de crédito do mutuário, e dos termos de reembolso negociados. Por exemplo, um proprietário com capital próprio pode normalmente pedir emprestado um montante fixo igual a um montante entre 80% e 100% do capital próprio.
• Linha de Crédito Home Equity. Uma linha de crédito de capital inicial (HELOC) é uma linha de crédito rotativo num montante até ao valor do capital, geralmente com uma taxa de juro ajustável, pelo que os montantes de pagamento variam de mês para mês. Como outros empréstimos pessoais, os termos do empréstimo e o montante do crédito que pode estar disponível estão sujeitos a negociação entre mutuário e mutuante.
• Cash Out Mortgage Refinancing. À medida que as taxas de juro se movem para baixo e/ou o seu capital cresce, muitos proprietários refinanciam para que possam reduzir a taxa de juro do empréstimo subjacente e subsequentemente reduzir os seus pagamentos mensais ou converter uma parte do seu capital em dinheiro. Por exemplo, digamos que um proprietário comprou uma casa nova em 2000 por $312.000. O empréstimo de taxa fixa de 30 anos, 6% exige um pagamento mensal de $1.824,40. Hoje, a casa tem um valor avaliado de $350.000 e as taxas de juro caíram para 3,5%. O proprietário refinancia subsequentemente a casa a uma taxa de 3,5% durante 30 anos com um pagamento mensal de $1.582,85. Como consequência do refinanciamento, o proprietário paga a hipoteca inicial, reduziu o seu pagamento em mais de $240, e é capaz de retirar $30.000 de dinheiro do capital próprio acumulado.

P>Embora estes métodos sejam um meio de acesso ao capital próprio bloqueado, todos eles partilham uma série de desvantagens:

• Exposição continuada a declínios imobiliários. Uma vez que o mutuante tem “recurso total” ao proprietário do imóvel se o empréstimo hipotecário não for reembolsado, o proprietário é responsável se o produto da venda do imóvel for inferior ao montante da hipoteca pendente. Os bens imobiliários com um valor inferior à hipoteca são considerados “subaquáticos”, uma condição em que muitos proprietários se viram na sequência da crise dos títulos hipotecários de 2008-2009.
• Pagamentos Necessários para o Prazo da Nova Hipoteca. O proprietário que refinanciava a sua casa no nosso exemplo tinha feito quase 14 anos dos 30 anos de pagamentos. O refinanciamento – com um novo empréstimo – reinicia o relógio por mais 30 anos de prazo, acrescentando essencialmente 14 anos de pagamentos à data de vencimento antiga. Os idosos reformados podem não ter rendimentos suficientes para fazer confortavelmente os pagamentos depois de se reformarem.
• Pagamento de hipoteca em atraso Acciona o encerramento do negócio por parte do credor. A obrigação legal de fazer pagamentos ao credor existe para o prazo do empréstimo. O não pagamento pode resultar em execução hipotecária e venda do imóvel. Se a hipoteca estiver submersa, os idosos não só perdem a sua casa, como devem compensar a diferença entre o produto da venda e o empréstimo hipotecário pendente.

O que é um Empréstimo Hipotecário Invertido?

Um empréstimo hipotecário de casa reversa – por vezes referido como um empréstimo hipotecário de conversão de património imobiliário (HECM) – é aprovado pela FHA apenas para idosos, e é um método cada vez mais popular para proprietários de casas mais velhos (com 62 anos ou mais) para converter o património imobiliário em dinheiro, uma linha de crédito, ou uma série de pagamentos mensais regulares.

Como Funciona

O mutuante que faz a hipoteca reversa tem uma primeira hipoteca sobre o imóvel, mas não recebe pagamentos sobre o empréstimo como numa hipoteca tradicional, nem é o proprietário responsável por qualquer deficiência de valor quando o mutuante recebe o imóvel no momento da morte ou mudança do proprietário. A beleza neste tipo de empréstimo é que o mutuário recebe dinheiro do mutuante, cujo montante se baseia no montante de capital próprio da casa juntamente com outros factores, tais como idade e taxa de juro. Contudo, uma vez que a casa é utilizada como garantia no empréstimo, o mutuante recebe o imóvel por morte ou mudança do proprietário. (Dito isto, o proprietário ou herdeiros podem pagar o empréstimo em qualquer altura e assim manter a casa.)

Por exemplo, um credor de hipoteca reversa concorda em fazer uma primeira hipoteca de $150.000 sobre a casa do proprietário que tem um valor avaliado actual de $300.000. Contudo, o proprietário da casa tem um empréstimo hipotecário anterior no lugar de $100.000. Utilizando o produto do novo empréstimo (150.000 dólares), o proprietário paga a hipoteca existente de 100.000 dólares, deixando o produto excedente de 50.000 dólares. (Se a casa não tivesse uma hipoteca existente, o rendimento do proprietário seria igual ao total de 150.000 dólares). O proprietário pode optar por receber o pagamento de uma das seguintes formas:

1. Tirar os $50.000 em dinheiro – o que se chama um “pagamento único” – imediatamente no fecho e gastá-lo ou poupá-lo conforme desejado. Não há consequências fiscais.
2. Toma os $50.000 numa série de pagamentos mensais do credor da hipoteca reversa. Os pagamentos podem basear-se num número fixo de pagamentos ou num cálculo actuarial da esperança de vida do proprietário da casa.

li>Toma os $50.000 sob a forma de uma linha de crédito que pode ser utilizada a qualquer momento pelo proprietário da casa. Se o proprietário atrasar o saque da linha, a empresa hipotecária reduzirá os juros cobrados sobre a hipoteca reversa subjacente.li>tomar os $50.000 numa combinação de pagamentos e uma linha de crédito.

O proprietário nunca é obrigado a fazer pagamentos de capital ou juros sobre um empréstimo hipotecário reverso. Estas características – o pagamento de dinheiro de um mutuante ao proprietário que não é tributável e não afecta os benefícios da Segurança Social ou do Medicare – podem beneficiar especialmente os idosos amarrados a dinheiro.

Elegibilidade

Existem vários requisitos de elegibilidade claros para os mutuários obterem uma hipoteca reversa.

• Os mutuários devem ter 62 anos de idade ou mais.
• A casa comprada deve ser a residência principal dos mutuários.
• A propriedade deve ser uma única família ou um condomínio aprovado pela FHA.
• Os mutuários têm de completar uma sessão de aconselhamento aprovada pelo HUD para garantir que compreendem os custos financeiros e os requisitos legais do HECM.
• Os mutuários têm de ter a capacidade financeira para pagar despesas obrigatórias, tais como impostos sobre a propriedade, seguro de habitação, e manutenção normal.

A taxa e os custos

A taxa de juros sobre empréstimos hipotecários, convencionais ou reversíveis, pode ser a uma taxa fixa ou variável e baseia-se nas taxas de juros de mercado existentes e nas decisões comerciais de cada empresa hipotecária para se diferenciar da concorrência. Como consequência, as taxas geralmente variam um pouco de mutuante para mutuante, tal como as taxas variam para hipotecas convencionais.

Além das taxas de fecho tradicionais, é cobrado um prémio de seguro hipotecário inicial (MIP). A taxa é igual a 0,5% se o rácio empréstimo-valor (LTV) for 60% ou menos, ou 2,5% se o LTV for superior a 60%. É cobrado um PDM adicional de 1,5% por ano. Isto proporciona protecção ao mutuante caso o valor do imóvel decresça durante o prazo da hipoteca reversa. Vale a pena notar que as hipotecas imobiliárias convencionais não requerem normalmente um seguro hipotecário se o pagamento da entrada da casa for 20% ou mais.

Loan Requirements

Apenas como nas hipotecas tradicionais, os mutuantes exigem que os proprietários comprem e mantenham o seguro da propriedade, paguem os impostos sobre a propriedade quando devidos, e mantenham a propriedade em condições razoáveis. Uma vez que as hipotecas inversas diferem das hipotecas tradicionais na medida em que nunca há um requisito para fazer pagamentos ao mutuante da hipoteca, o empréstimo vence (ou só pode ser chamado pelo mutuante) sob condições específicas referidas como “eventos de maturidade”, tais como o seguinte:

• Todos os mutuários faleceram.
• Todos os mutuários venderam ou converteram o título do imóvel a um terceiro.
• O imóvel já não é a residência principal de qualquer mutuário devido à morte ou a uma condição física ou mental com duração superior a 12 meses.
• Os mutuários recusam-se a pagar impostos sobre a propriedade ou a manter o seguro da propriedade e têm a oportunidade de corrigir as deficiências.
• Os mutuários recusam-se ou não podem manter a propriedade em bom estado após um processo de notificação e adjudicação.

Em quaisquer desses casos, o proprietário da casa (se estiver vivo) ou a propriedade tem a opção de manter a casa, pagando o empréstimo hipotecário invertido. Se a casa for avaliada menos do que o empréstimo hipotecário no momento em que o empréstimo é devido, o proprietário ou executor do imóvel não toma qualquer medida excepto para facilitar a execução da hipoteca da casa por parte do mutuante. O mutuante vende então o imóvel na medida do possível, aplicando os rendimentos ao empréstimo pendente.

É importante notar que se houver dinheiro restante após o reembolso do empréstimo, o excesso é devolvido ao imóvel. Se o empréstimo for superior ao produto da venda, a perda é suportada exclusivamente pela empresa de hipoteca reversa.

Como as hipotecas reversa diferem dos empréstimos hipotecários tradicionais

Existem várias características invulgares de hipotecas reversa que diferem das hipotecas tradicionais.

1. A Segurança Única do Mutuante para uma Hipoteca Reversa é a Propriedade Doméstica. Uma vez que o proprietário nunca é obrigado a fazer pagamentos hipotecários, a fonte de reembolso ao credor hipotecário é a venda da propriedade aquando da morte do proprietário ou a mudança da propriedade. Por contrato, o proprietário é autorizado a permanecer na propriedade enquanto estiver a viver e a casa for a sua residência principal.

A classificação de crédito ou história do proprietário é irrelevante. Uma vez que o proprietário não é obrigado a fazer pagamentos, a sua condição financeira passada ou presente não é um factor na subscrição nem no estabelecimento da taxa de crédito concedida sobre a hipoteca.

2. Rácios de Empréstimo por Valor (LTV) são inferiores aos encontrados nas hipotecas tradicionais. Os credores tradicionais são garantidos tanto pelo valor de mercado do imóvel como pela responsabilidade financeira dos mutuários. Consequentemente, alguns emprestadores emprestam até 100% do valor de mercado do imóvel. Os rácios de LTV da hipoteca reversa variam tipicamente entre 50% e 65%.
3. Quanto mais velho for o mutuário mais jovem, maior será o rácio empréstimo/valor para hipotecas revertidas. A esperança de vida actuarial do mutuário mais jovem é a base para o cálculo do prazo provável do empréstimo. No entanto, o empréstimo não vence até que o último proprietário vivo morra ou se afaste da casa. Se o proprietário morrer mais cedo do que o esperado, o capital do empréstimo torna-se devido nesse momento; se o proprietário viver mais tempo do que o projecto das tábuas actuariais, o empréstimo é prolongado até à morte posterior. Por exemplo, uma mulher de 80 anos tem 9,61 anos de esperança de vida restante, enquanto uma mulher de 70 anos teria 16,33 anos. No nosso exemplo, o montante máximo do empréstimo para a mulher de 80 anos de idade seria de $187.712. A mutuária mais velha com os mesmos $300.000 receberia mais de $50.000 do que o empréstimo para a jovem de 70 anos. Por outras palavras, o rácio LTV é mais elevado para super idosos.

Downsizing and the Reverse Mortgage

Having raised their families by the time they reach retirement age, many seniors seek a smaller housing footprint with lower maintenance and less costs. Antes do desenvolvimento do HECM para Empréstimo para Aquisição – também um empréstimo segurado pela FHA – os idosos que estavam a reduzir o seu tamanho e queriam utilizar uma hipoteca reversa tiveram de suportar dois encerramentos dispendiosos: o primeiro sobre uma hipoteca tradicional para comprar a casa mais pequena, seguido de um segundo refinanciamento (e encerramento) utilizando o produto da hipoteca reversa para pagar a hipoteca tradicional.

Realizar o HECM é um veículo ideal para financiar uma casa nova, maximizar os rendimentos em dinheiro em benefício dos idosos, e eliminar os pagamentos da casa até à morte ou uma mudança posterior, a FHA aprovou o empréstimo HECM para Compra, eliminando assim o incómodo e o custo do fecho da hipoteca tradicional. Para além dos requisitos padrão de elegibilidade, apresenta os seguintes mandatos:

• Ainda diferença entre o preço de compra da nova casa e os rendimentos do empréstimo HECM deve ser paga em dinheiro pelo mutuário no fecho da hipoteca. Por exemplo, se o preço de compra da casa for $300.000 e o montante líquido do empréstimo após os custos de liquidação for $140.000, os mutuários devem ter $160.000 em dinheiro para fechar.
• Mutuários têm de completar uma sessão de aconselhamento aprovada pelo HUD para assegurar que compreendem os custos financeiros e os requisitos legais do HECM.

Embora uma hipoteca convencional sobre o novo imóvel possa exigir menos dinheiro no fecho do empréstimo do que a HECM, também exige a realização de pagamentos mensais à empresa hipotecária. Por exemplo, os custos para encerrar a compra de 300.000 dólares com um valor de empréstimo de 80% seriam aproximadamente 70.000 dólares ($60.000 de entrada + $10.000 de custos de encerramento). O financiamento com uma hipoteca HECM custaria mais $90.000 em rendimentos ($160.000 – $70.000), mas eliminaria quaisquer pagamentos futuros de hipoteca (estimados em $1.200 por mês às taxas de juro actuais) e perdas se o valor de mercado futuro da casa decrescesse. Os potenciais mutuários precisam de “correr os números” para determinar a melhor abordagem para a sua situação.

Determinar se é correcto para si

Os benfeitores que contemplam uma hipoteca inversa devem reconhecer que esta tem vantagens e desvantagens, dependendo da sua situação pessoal, condição financeira, e desejos imobiliários.

Vantagens

1. Nunca são exigidos pagamentos de empréstimo hipotecário enquanto um proprietário estiver vivo e viver na propriedade.
2. Os empréstimos hipotecários reversos não têm um prazo fixo, mas só são devidos com a ocorrência de eventos específicos definidos, tais como a morte dos mutuários.
3. Nem o mutuário da hipoteca reversa nem o seu património estão em risco financeiro se o valor do imóvel cair abaixo ou for inferior ao saldo do empréstimo hipotecário em qualquer altura.
4. O mutuário da hipoteca reversa ou o seu património tem a opção de, a qualquer momento, reembolsar o empréstimo hipotecário reverso e manter a propriedade da casa, como acontece com outros empréstimos hipotecários.
5. A classificação de crédito do mutuário não é considerada nos critérios para fazer um empréstimo hipotecário reverso. Uma falência pessoal de um mutuário não afectará o estatuto de hipoteca reversa se outros requisitos forem satisfeitos.

li>Excess equity pode ser tomado sob a forma de uma quantia fixa, mensal para um prazo ou montante definido, como uma linha de crédito, ou uma combinação dos três.

Desvantagens

1. Para poder beneficiar de uma hipoteca reversa, o imóvel deve ser a residência principal dos mutuários.
2. Uma hipoteca reversa está limitada a rácios de valor de empréstimo em relação ao mercado (50% a 65%) inferiores às hipotecas tradicionais, que podem atingir 100% do valor de mercado.
3. O mutuário e o cônjuge devem ter idade igual ou superior a 62 anos. As hipotecas inversas não estão disponíveis para mutuários mais jovens.
4. Os juros sobre a hipoteca inversa não são dedutíveis para efeitos de imposto sobre o rendimento até que o empréstimo seja pago.
5. É cobrado um prémio hipotecário inicial – entre 0,5% e 2,5%, dependendo do rácio empréstimo/valor – bem como um prémio hipotecário anual de 1,5%.
6. Mutuários requerem aconselhamento financeiro prévio antes da aprovação.
7. A menos que os herdeiros da hipoteca reversa optem por pagar a hipoteca reversa, o título da casa reverte para o mutuante e será vendido.

Palavra Final

Como uma acção que não paga um dividendo ou uma obrigação de cupão zero, a equidade numa casa não fornece dinheiro ao seu proprietário; qualquer aumento no valor da equidade está adormecida até que o activo seja vendido ou a casa seja refinanciada com um montante de empréstimo maior. Em muitos casos, esses fundos poderiam servi-los melhor sob a forma de dinheiro disponível.

Se você ou os seus pais tiverem 62 anos ou mais, o HECM pode ser uma ferramenta valiosa para o ajudar a alcançar segurança financeira e paz de espírito. Lembre-se de que a hipoteca inversa não é para todos. Certifique-se de que compreende as obrigações e os direitos associados a uma hipoteca reversa antes de celebrar um acordo.

Deixe que você ou qualquer membro da sua família contraia uma hipoteca reversa?