Prós e contras de investir em imóveis comerciais

Um qualquer tipo de imóvel, seja ele comercial ou residencial, pode ser uma boa oportunidade de investimento. Pelo seu dinheiro, os imóveis comerciais oferecem tipicamente mais recompensa financeira do que os residenciais, tais como apartamentos para arrendamento ou casas unifamiliares, mas também pode haver mais riscos. Compreender todos os prós e contras de investir em propriedades comerciais é importante para que tome a decisão de investimento certa para si.

O que é uma “Propriedade Comercial?”

Propriedades comerciais podem referir-se a:

• edifícios de retalho
• edifícios de escritórios
• armazéns
• edifícios industriais
• edifícios de apartamentos
• edifícios de “uso misto”, onde a propriedade pode ter uma mistura, tais como lojas, escritórios e apartamentos.

Existem nuances na gestão de cada um destes tipos de propriedades. Para traçar um quadro geral de como é investir em propriedade comercial, vamos examinar os prós e os contras de investir num edifício comercial a retalho de um único andar, como um “strip mall” comunitário.

Razões Positivas para Investir em Propriedade Comercial

Aqui estão alguns dos prós e contras de investir em propriedade comercial sobre propriedade residencial.

P>Potencial de rendimento. A melhor razão para investir em imóveis comerciais em detrimento de imóveis residenciais é o potencial de rendimento. Os imóveis comerciais têm geralmente um retorno anual entre 6% e 12% do preço de compra, dependendo da área, o que é uma gama muito mais elevada do que a tipicamente existente para imóveis residenciais unifamiliares (1% a 4% na melhor das hipóteses).

Relações profissionais. Os proprietários de pequenas empresas geralmente orgulham-se dos seus negócios e querem proteger a sua subsistência. Os proprietários de propriedades comerciais não são normalmente indivíduos, mas sim LLCs, e operam a propriedade como um negócio. Como tal, o proprietário e o arrendatário têm mais uma relação de clientela entre empresas, o que ajuda a manter as interacções profissionais e corteses.

P>Olhar público. Os arrendatários retalhistas têm um interesse declarado em manter a sua loja e loja, porque se não o fizerem, isso afectará o seu negócio. Como resultado, os inquilinos comerciais e os interesses dos proprietários de propriedades são alinhados, o que ajuda o proprietário a manter e melhorar a qualidade da propriedade e, em última análise, o valor do seu investimento.

Horas limitadas de funcionamento. As empresas normalmente regressam a casa à noite. Por outras palavras, trabalham quando trabalham. Exceptuando chamadas de emergência à noite para arrombamentos ou alarmes de incêndio, deve poder descansar à noite sem ter de se preocupar em receber uma chamada à meia-noite porque um inquilino quer reparações ou perdeu uma chave. Para propriedades comerciais é também mais provável que tenha um serviço de monitorização de alarmes para que, se alguma coisa acontecer à noite, a sua empresa de alarmes notifique as autoridades competentes.

Mais avaliações de preços objectivas. É muitas vezes mais fácil avaliar os preços dos imóveis comerciais porque pode solicitar a declaração de rendimentos do proprietário actual e determinar qual o preço que deve ser baseado nisso. Se o vendedor estiver a utilizar um corretor conhecedor, o preço pedido deve ser fixado a um preço onde um investidor pode ganhar a taxa máxima prevalecente na área para o tipo de propriedade comercial que está a analisar (retalho, escritório, industrial, etc.). Os imóveis residenciais estão frequentemente sujeitos a um preço mais emocional. Ver o artigo Nolo Is that Residential Real Estate Investment Property Worth It? para mais informações sobre o assunto, incluindo uma explicação das taxas de limite.

Triplos arrendamentos líquidos. Existem variações para o triplo arrendamento líquido, mas o conceito geral é que, como proprietário do imóvel, não tem de pagar quaisquer despesas sobre o imóvel (como seria o caso dos imóveis residenciais). O arrendatário trata directamente de todas as despesas do imóvel, incluindo os impostos imobiliários. A única despesa que terá de pagar é a sua hipoteca. Empresas como a Walgreens, CVS, e Starbucks tipicamente assinam este tipo de contratos de arrendamento, uma vez que querem manter uma aparência e uma sensação de conformidade com a sua marca, por isso gerem esses custos, e você como investidor pode ter um dos produtores de rendimentos de manutenção mais baixos pelo seu dinheiro. Os centros comerciais de Strip têm uma variedade de arrendamentos líquidos e as redes triplas não são normalmente feitas com negócios mais pequenos, mas estes tipos de arrendamento são óptimos e não os pode obter com propriedades residenciais. Para mais sobre termos de arrendamento comuns, tais como os arrendamentos líquidos, consulte o artigo Nolo Commercial Leases: Negocie os Melhores Termos e artigos relacionados na secção Espaço Empresarial e Arrendamentos Comerciais deste site.

Mais flexibilidade nos termos de arrendamento. Menos leis de protecção do consumidor regem os arrendamentos comerciais, ao contrário das dezenas de leis estatais, tais como os limites dos depósitos de segurança e as regras de rescisão, que cobrem os imóveis residenciais. Para mais sobre arrendamentos comerciais, ver o livro Nolo Negotiate the Best Lease for Your Business, de Janet Portman e Fred Steingold.

The Downside of Investing in Commercial Property

Embora existam muitas razões positivas para investir em imóveis comerciais em detrimento dos residenciais, existem também questões negativas a considerar.

Compromisso de tempo. Se for proprietário de um edifício comercial a retalho com cinco inquilinos, ou mesmo apenas alguns, tem mais a gerir do que com um investimento residencial. Não pode ser um senhorio ausente e maximizar o retorno do seu investimento. Com os arrendamentos comerciais, é provável que esteja a lidar com múltiplos arrendamentos, ajustes anuais de CAM (custos de manutenção de áreas comuns pelos quais os inquilinos são responsáveis), mais questões de manutenção, e preocupações de segurança pública. Em resumo, tem mais a gerir; e tal como os seus inquilinos têm de se preocupar com os olhos do público, também o faz.

Ajuda profissional necessária. Se é um do-it-yourselfer, é melhor que seja licenciado se vai tratar das questões de manutenção numa propriedade comercial. A probabilidade é que não esteja preparado para lidar pessoalmente com os problemas de manutenção e precisará de contratar alguém para ajudar em emergências e reparações. Embora este custo adicional não seja o ideal, terá de adicioná-lo ao seu conjunto de despesas, a fim de cuidar devidamente do imóvel. Lembre-se de ter em conta as despesas de gestão da propriedade ao avaliar o preço a pagar por uma propriedade de investimento comercial. As empresas de gestão imobiliária podem cobrar entre 5-10% das receitas de arrendamento pelos seus serviços, que incluem a administração do arrendamento. Avalie previamente se pretende gerir o arrendamento e as relações você mesmo, ou se pretende externalizar essas responsabilidades.

p>Investimento inicial maior. Adquirir um imóvel comercial requer normalmente mais capital inicial do que adquirir um arrendamento residencial na mesma área, por isso é muitas vezes mais difícil colocar o pé na porta. Uma vez adquirido um imóvel comercial, pode esperar que alguns grandes gastos de capital se sigam. A sua propriedade pode estar a cantarolar durante alguns meses e, aí vem uma factura de 10.000 dólares para tratar de reparações de telhados ou uma nova fornalha. Com mais clientes, há mais instalações para manter e, portanto, mais custos. O que espera é que os ganhos em receitas superem os ganhos em custos, para apoiar a compra de um imóvel comercial em detrimento de um residencial.

Mais riscos. Os imóveis destinados a uso comercial têm mais visitantes públicos e, portanto, têm mais pessoas no imóvel todos os dias que se podem magoar ou fazer algo para danificar o seu imóvel. Os carros podem atingir clientes em parques de estacionamento, as pessoas podem escorregar no gelo durante o Inverno, e os vândalos podem pintar os lados do edifício com spray. Incidentes como estes podem ocorrer em qualquer lugar, mas as hipóteses de experimentar algo como estes eventos aumentam quando se investe em propriedades comerciais. Se correr riscos adversos, pode querer olhar mais de perto para colocar o seu dinheiro em propriedades residenciais.