Top 20 Fragen an potenzielle Mieter
So haben Sie Ihr Mietobjekt vermarktet und haben mehrere Antworten von potenziellen Mietern – was nun? Sie können zwar mit dem Bewerbungsprozess fortfahren, aber es kann eine gute Idee sein, den Mietern Fragen zur Vorauswahl zu stellen, bevor Sie Zeit und Geld für Kredit- und Hintergrundprüfungen ausgeben. Jeder Vermieter möchte einen großartigen Mieter finden – und die richtigen Fragen zu stellen ist der erste Schritt.
Ein paar Faktoren, die helfen können, einen idealen Mieter zu identifizieren:
- Sie werden 30 % oder weniger ihres monatlichen Einkommens für die Miete ausgeben.
- Sie haben eine gute Kreditwürdigkeit.
- Sie können positive Referenzen von früheren Vermietern vorweisen.
- Sie haben einen festen Arbeitsplatz.
20 Fragen, die Sie potenziellen Mietern stellen sollten
Mit dem oben genannten im Hinterkopf, hier sind 20 Fragen, die Sie potenziellen Mietern stellen sollten:
- Warum möchten Sie umziehen?
- Wie lange leben Sie schon in Ihrer jetzigen Wohnung?
- Wann können Sie einziehen?
- Kann ich Ihren Arbeitgeber und frühere Vermieter kontaktieren?
- Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen?
- Wie viele Personen werden mit Ihnen leben?
- Raucht jemand in Ihrem Haushalt?
- Haben Sie Haustiere?
- Wie viele Parkplätze benötigen Sie?
- Sind Sie mit unserem Bewerbungsprozess vertraut?
- Wollen Sie einer Hintergrund- und Kreditprüfung zustimmen?
- Gibt es irgendwelche Probleme, über die ich Bescheid wissen sollte, bevor ich einen Background-Check für alle Erwachsenen im Haushalt durchführe?
- Haben Sie jemals eine Zwangsräumung erlebt?
- Haben Sie kürzlich Konkurs angemeldet?
- Haben Sie jemals ein relevantes Verbrechen begangen?
- Werden Sie in der Lage sein, die Anmeldegebühr zu bezahlen?
- Werden Sie in der Lage sein, die Kaution zu bezahlen, wenn Sie den Mietvertrag unterschreiben?
- Haben Sie jemals einen Mietvertrag gebrochen?
- Könnte irgendetwas Ihre Fähigkeit, Miete zu zahlen, unterbrechen?
- Haben Sie noch Fragen?
Beachten Sie alle Gesetze zum fairen Wohnen (und Ausnahmen zu diesen Gesetzen), die für Sie als Vermieter gelten – es gibt bestimmte Fragen, die Sie stellen können und nicht stellen dürfen. Wir empfehlen, das gleiche Skript zu verwenden und allen Mietinteressenten die gleichen Fragen zu stellen.
Warum wollen Sie umziehen?
Dies ist eine gute erste Frage an Mietinteressenten. Viele Mieter ziehen um, um näher an ihrem neuen Arbeitsplatz zu sein oder um mehr Platz zu haben. Oftmals entscheiden sich Mieter aber auch einfach deshalb für einen Umzug, weil ihre Miete erhöht wird – laut dem Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2019 haben 78 % der Mieter, die von einer Wohnung in eine andere ziehen, vor ihrem Umzug eine Mieterhöhung erfahren.
Wie lange leben Sie schon in Ihrer aktuellen Wohnung?
Wenn der Mieter in der Vergangenheit jedes Jahr umgezogen ist, wird sich dieses Muster wahrscheinlich fortsetzen. Berücksichtigen Sie ihre Antwort zusammen mit Ihrer gewünschten Mietdauer – wollen Sie, dass ein Mieter einen Mietvertrag für sechs Monate, ein Jahr oder länger unterschreibt? Die Mehrheit der Mieter (61 %), die planen, im nächsten Jahr umzuziehen, planen, weiterhin zu mieten, also sollte das Herausfinden ihrer Mietgeschichte eine Ihrer ersten Fragen bei der Mietprüfung sein.
Wann können Sie einziehen?
Ein Drittel der Mieter (33 %) verbringt weniger als einen Monat mit der Suche, während 38 % ein bis zwei Monate benötigen. Da Vermieter in der Regel eine Kündigungsfrist von 30 Tagen benötigen, um einen Mietvertrag zu kündigen, ist Ihr potenzieller Mieter möglicherweise noch nicht bereit, einzuziehen. In vielen Fällen wird ein Mieter zu Beginn des nächsten Monats einziehen wollen.
Kann ich Ihren Arbeitgeber und frühere Vermieter kontaktieren?
Dies sollte immer auf Ihrer Liste der Vermieterfragen für Mietinteressenten stehen. Ihre Referenzen werden in der Lage sein, entscheidende Fragen zu beantworten, einschließlich:
- Waren sie ein zuverlässiger Mieter?
- Wurde die Miete pünktlich bezahlt?
- Würden Sie wieder an sie vermieten?
Was ist ihr monatliches Einkommen?
Sie wollen einen Mieter, der in der Lage ist, die Miete pünktlich zu zahlen. Eine gute Faustregel ist, dass ein Mieter nicht mehr als 30 % seines Monatseinkommens für die Miete ausgeben sollte. Wenn Ihre monatliche Miete also 1.200 $ beträgt, wollen Sie einen Mieter, der jeden Monat 4.000 $ verdient. Der Median des Haushaltseinkommens eines typischen Mieters liegt heute bei 37.500 Dollar pro Jahr, und die monatliche Medianmiete beträgt 1.067 Dollar. Während Sie nach dem monatlichen Gesamteinkommen fragen können, ist es in einigen Staaten nicht erlaubt, nach den Einkommensquellen zu fragen.
Wie viele Personen werden bei Ihnen wohnen?
Einige Staaten und Städte haben Gesetze über die Anzahl der Bewohner pro Schlafzimmer. Prüfen Sie, wie hoch der Grenzwert für Ihr Gebiet ist, und vergewissern Sie sich dann, dass der Haushalt des potenziellen Mieters unter dem Grenzwert liegt. Belegungsprobleme sind selten – der typische amerikanische Mieter ist ein 33-Jähriger, der sich eine Wohnung entweder mit einem Haustier, Kindern oder einem Mitbewohner teilt -, aber Sie sollten immer nachfragen. Achten Sie beim Umgang mit Familien auf die Einhaltung der Gesetze für fairen Wohnraum.
Raucht jemand in Ihrem Haushalt?
Dies ist eine wichtige Frage für Mieter, da Rauch Sachschäden verursachen kann. Als Vermieter haben Sie das Recht, ein Rauchverbot zu verhängen und einen Bewerber abzulehnen, wenn er oder ein Mitbewerber raucht.
Haben Sie Haustiere?
Haustiere sind in 46 % der Miethaushalte zu finden, wobei Hunde (31 %) und Katzen (22 %) die beiden häufigsten sind. Wenn ein Mieter Haustiere hat und Sie ein Haustierverbot haben, dann sparen Sie Zeit und Geld für beide Seiten, wenn Sie diese Frage bei der Mieterprüfung stellen. Wenn Sie Haustiere erlauben, können Sie herausfinden, ob der Mieter die Anforderungen der Haustierrichtlinie erfüllt, z. B. die Anzahl und Größe der Haustiere. Dies ist auch ein guter Zeitpunkt, um sie über eventuelle Kautionen oder monatliche Gebühren für Haustiere zu informieren. Seien Sie sich bewusst, dass die Bundesgesetze für fairen Wohnraum es Ihnen verbieten können, Service- und emotionale Unterstützungstiere abzulehnen, unabhängig von Ihren Haustierrichtlinien.
Wie viele Parkplätze benötigen Sie?
Stellen Sie sicher, dass Sie die Anzahl der Fahrzeuge unterbringen können, die Ihr potenzieller Mieter in seinem Haushalt hat. Sie können sie über alle Parkplätze abseits der Straße und auf der Straße informieren, zusammen mit eventuellen Parkverbotszonen.
Sind sie mit unserem Bewerbungsprozess vertraut?
Wenn sie es sind, dann sollte Ihr Bewerbungs- und Screening-Prozess unkompliziert sein. Wenn nicht, ist es eine gute Idee, die nächsten Schritte zu erklären, wie z.B. das Ausfüllen eines Mietantrags, das Bezahlen der Antragsgebühren und das Einverständnis mit dem Hintergrund- und Kreditprüfungsprozess. Stellen Sie sicher, dass sie keine Fragen zur Mietbewerbung haben, die sie zögern lassen könnten, sich zu bewerben.
Der Zillow Rental Manager bietet einen einfachen, sicheren Online-Bewerbungs- und Screening-Prozess, mit dem Sie Bewerbungen überprüfen und Hintergrund- und Kreditprüfungen durchführen können. Das Beste von allem ist, dass es für den Vermieter kostenlos ist und für den Bewerber nur 29 Dollar kostet.
Wollen Sie einer Hintergrund- und Bonitätsprüfung zustimmen?
Viele Vermieter führen Hintergrund- und Bonitätsprüfungen bei Bewerbern durch. Wenn Sie diese Prüfungen verlangen und ein Mietinteressent damit nicht einverstanden ist, können Sie ihn automatisch aus Ihrem Mieterpool entfernen. Vergewissern Sie sich, dass der Bewerber seine schriftliche Zustimmung zu diesen Überprüfungen gibt, wenn er seine Bewerbung einreicht – eine mündliche Bestätigung ist nicht ausreichend.
Gibt es irgendwelche Probleme, die ich wissen sollte, bevor ich einen Hintergrund-Check für alle Erwachsenen im Haushalt durchführe?
Indem Sie diese einfache Frage stellen, vermeiden Sie alle Überraschungen, die während des Screening-Prozesses auftauchen könnten. Es ist immer gut, die Meinung des potenziellen Mieters zu hören – er arbeitet vielleicht hart daran, Fehler aus der Vergangenheit zu verbessern.
Haben Sie schon einmal eine Zwangsräumung erlebt?
Dies ist eine der wichtigsten Fragen, die man Mietbewerbern stellen sollte, denn kein Vermieter möchte sich Gedanken darüber machen, an jemanden zu vermieten, der eine Vergangenheit mit Zwangsräumungen hat. Vielleicht sind sie in eine schwierige Zeit geraten, sind aber jetzt finanziell stabil – oder sie haben eine Vorgeschichte mit Zwangsräumungen aufgrund von Sachbeschädigung oder übermäßigem Lärm.
Haben Sie kürzlich Konkurs angemeldet?
Eine Kreditauskunft zeigt jeden Konkurs in den letzten sieben Jahren. Wenn Sie diese Frage stellen, hat der potenzielle Mieter die Möglichkeit, sich zu erklären. Schauen Sie sich die Kreditgeschichte nach dem Konkurs an – hat er seine Zahlungen eingehalten und daran gearbeitet, seine Kreditwürdigkeit zu verbessern?
Haben Sie eine relevante Straftat begangen?
Sie können einen Mietinteressenten nicht unbedingt ablehnen, weil er eine Straftat begangen hat, aber Sie sollten ein Auge auf relevante Straftaten haben, die eine Bedrohung für Ihr Eigentum oder Ihre Gemeinde darstellen können:
- Einbruch, Brandstiftung, Trunkenheit am Steuer, etc.
- Illegale Herstellung oder Verteilung einer kontrollierten Substanz
Achten Sie darauf, dass Sie bei dieser Frage konsequent sind – fragen Sie entweder alle Kandidaten oder keine. Denken Sie daran, dass ein potenzieller Mieter, der früher Drogen konsumiert hat, sich aber in einem Behandlungsprogramm befindet oder damit aufgehört hat, durch den Fair Housing Act geschützt ist.
Werden Sie die Bewerbungsgebühr bezahlen können?
Sagen Sie offen, wie viel es kosten wird, sich zu bewerben – Hintergrund- und Bonitätsprüfungen können zwischen 25 und 75 Dollar pro Bewerber betragen. Es ist auch hilfreich zu besprechen, wie Sie Zahlungen akzeptieren (persönlich, online, per Post, etc.).
Werden Sie die Kaution bezahlen können, wenn Sie den Mietvertrag unterschreiben?
Dies ist ein viel größerer Kostenpunkt als die Bewerbungsgebühr – und eine wichtige Frage, die Vermieter Mietern stellen sollten. Obwohl Sie einen Bewerber aufgrund seiner Antwort nicht ablehnen können, wird es Erwartungen setzen und ihm helfen, sich auf den Umzug vorzubereiten.
Haben Sie jemals einen Mietvertrag gebrochen?
Gelegentlich ist es akzeptabel, einen Mietvertrag zu brechen – zum Beispiel, wenn der potenzielle Mieter für einen Job umziehen musste. Als Vermieter möchten Sie jedoch einen verantwortungsbewussten Mieter finden, der sich an seinen Teil des Mietvertrags halten wird. Es ist eine relevante Frage für potenzielle Mieter, und sie kann mit einem Anruf oder einer E-Mail an den vorherigen Vermieter (mit der Erlaubnis des Bewerbers) weiterverfolgt werden, um den Grund für die Auflösung des Mietvertrags zu überprüfen.
Könnte irgendetwas Ihre Fähigkeit, die Miete zu zahlen, unterbrechen?
Selbst wenn ein potenzieller Mieter Ihr Einkommens-Miet-Verhältnis erfüllt, hat er möglicherweise Kredite oder andere Schulden, die einen Großteil seines Einkommens aufbrauchen. Wenn dies eine Ihrer Fragen zur Vorauswahl von Mietern ist, können Sie mögliche Überraschungen bei der Bonitätsprüfung vorhersehen. Nur 51% der Mieter können eine unerwartete Ausgabe von $1.000 decken – was bedeutet, dass fast die Hälfte aller Mieter einen Notfall davon entfernt ist, die Miete nicht mehr bezahlen zu können.
Haben Sie noch Fragen?
Geben Sie dem Mietinteressenten die Möglichkeit, Fragen zum Mietobjekt, zum Bewerbungsprozess, zur Lage und zu Ihren Richtlinien zu stellen. Während es Ihre Aufgabe ist, einen qualifizierten Mieter zu finden, ist es dessen Aufgabe, eine Wohnung zu finden, in der er sich wohlfühlt. Wenn Sie offen und ehrlich sind, werden sowohl Sie als auch Ihr Mieter langfristig davon profitieren.
Fragen, die Vermieter nicht stellen dürfen
Es gibt viele Fragen, die Sie einem potenziellen Mieter aufgrund der Gesetze zum fairen Wohnungsbau einfach nicht stellen dürfen. Das bedeutet, dass Fragen über geschützte Klassen wie Rasse, Hautfarbe, Religion, nationale Herkunft, Geschlecht, Familienstand und Behinderung nicht erlaubt sind. Staatliche und örtliche Gesetze können weiteren Schutz für Mieter bieten, der auf zusätzlichen geschützten Klassen basiert. Vergewissern Sie sich, dass Sie alle geltenden Schutzbestimmungen auf Stadt-, Landes- und Bundesebene einhalten.
Hier sind einige spezifische Vorab-Fragen, die Vermieter nicht stellen dürfen:
- Wo sind Sie geboren?
- Haben Sie Kinder?
- Wurden Sie jemals verhaftet oder wegen eines Verbrechens angeklagt?
- Müssen Sie wissen, wo die nächste Kirche, der nächste Tempel oder die nächste Moschee ist?
- Sind Sie verlobt oder verheiratet?
- Wie alt sind Sie?
- Kann ich Ihren Kontostand erfahren?
- Haben Sie ein Dienst- oder emotionales Hilfstier?
Während sexuelle Orientierung und Geschlecht nicht unter dem Fair Housing Act geschützt sind, hat das HUD eine Equal Access Rule, die vor Diskriminierung aufgrund von Geschlechtsangleichung und Diskriminierung schützt. Darüber hinaus haben viele Bundesstaaten und Kommunen Schutzmaßnahmen gegen Diskriminierung aufgrund von sexueller Orientierung und Geschlechtsidentität erlassen.