Vor- und Nachteile von Investitionen in Gewerbeimmobilien

Jede Art von Immobilie, ob gewerblich oder wohnwirtschaftlich, kann eine gute Investitionsmöglichkeit sein. Für Ihr Geld bieten Gewerbeimmobilien in der Regel mehr finanzielle Belohnung als Wohnimmobilien, wie z.B. Mietwohnungen oder Einfamilienhäuser, aber es kann auch mehr Risiken geben. Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile von Investitionen in Gewerbeimmobilien zu verstehen, damit Sie die für Sie richtige Investitionsentscheidung treffen können.

Was ist eine „Gewerbeimmobilie“?“

Gewerbliche Immobilien können sich beziehen auf:

• Einzelhandelsgebäude
• Bürogebäude
• Lagerhäuser
• Industriegebäude
• Wohngebäude
• „gemischt genutzte“ Gebäude, bei denen die Immobilie eine Mischung aus Einzelhandel, Büro und Wohnungen aufweisen kann.

Es gibt Nuancen bei der Verwaltung jeder dieser Arten von Immobilien. Um ein allgemeines Bild davon zu zeichnen, wie es ist, in Gewerbeimmobilien zu investieren, lassen Sie uns die Vor- und Nachteile einer Investition in ein einstöckiges kommerzielles Einzelhandelsgebäude, wie z. B. ein kommunales „Einkaufszentrum“, untersuchen.

Positive Gründe, in Gewerbeimmobilien zu investieren

Hier sind einige der Vorteile des Kaufs von Gewerbeimmobilien gegenüber Wohnimmobilien.

Einkommenspotenzial. Der beste Grund, in Gewerbe- gegenüber Wohnimmobilien zu investieren, ist das Ertragspotenzial. Gewerbeimmobilien haben in der Regel eine jährliche Rendite vom Kaufpreis zwischen 6 % und 12 %, je nach Gebiet, was eine viel höhere Spanne ist als typischerweise für Einfamilienhausimmobilien (bestenfalls 1 % bis 4 %).

Professionelle Beziehungen. Inhaber von kleinen Unternehmen sind in der Regel stolz auf ihr Geschäft und wollen ihre Existenzgrundlage schützen. Eigentümer von Gewerbeimmobilien sind in der Regel keine Einzelpersonen, sondern LLCs, und betreiben die Immobilie als Unternehmen. Als solche haben der Vermieter und der Mieter eher eine geschäftliche Kundenbeziehung, was dazu beiträgt, die Interaktionen professionell und höflich zu halten.

Öffentlichkeitsarbeit. Einzelhandelsmieter haben ein ureigenes Interesse daran, ihr Geschäft und ihre Schaufenster instand zu halten, denn wenn sie es nicht tun, wirkt sich das auf ihr Geschäft aus. Dadurch werden die Interessen von Geschäftsmietern und Immobilieneigentümern in Einklang gebracht, was dem Eigentümer hilft, die Qualität der Immobilie zu erhalten und zu verbessern und letztendlich den Wert seiner Investition zu steigern.

Eingeschränkte Betriebszeiten. Unternehmen gehen in der Regel nachts nach Hause. Mit anderen Worten: Sie arbeiten, wenn sie arbeiten. Abgesehen von nächtlichen Notrufen wegen Einbrüchen oder Feueralarmen sollten Sie nachts Ruhe haben, ohne sich Sorgen machen zu müssen, dass Sie um Mitternacht einen Anruf erhalten, weil ein Mieter Reparaturen wünscht oder einen Schlüssel verloren hat. Bei Gewerbeimmobilien ist es auch wahrscheinlicher, dass Sie einen Alarmüberwachungsdienst haben, so dass Ihr Alarmunternehmen die richtigen Behörden benachrichtigt, wenn nachts etwas passiert.

Mehr objektive Preisbewertungen. Es ist oft einfacher, die Preise von Gewerbeimmobilien zu bewerten, weil Sie die Einkommenserklärung des aktuellen Eigentümers anfordern und auf dieser Basis den Preis bestimmen können. Wenn der Verkäufer einen sachkundigen Makler beauftragt hat, sollte die Preisvorstellung so angesetzt werden, dass ein Investor die in der Gegend übliche Cap-Rate für den betrachteten Gewerbeimmobilientyp (Einzelhandel, Büro, Industrie usw.) erzielen kann. Wohnimmobilien unterliegen oft einer eher emotionalen Preisgestaltung. Siehe den Nolo-Artikel Is that Residential Real Estate Investment Property Worth It? für mehr zu diesem Thema, einschließlich einer Erklärung der Cap Rates.

Triple Net Leases. Es gibt Variationen von Triple-Net-Leasingverträgen, aber das allgemeine Konzept ist, dass Sie als Immobilieneigentümer keine Ausgaben für die Immobilie zahlen müssen (wie es bei Wohnimmobilien der Fall wäre). Der Leasingnehmer kümmert sich direkt um alle Ausgaben für die Immobilie, einschließlich der Grundsteuer. Die einzige Ausgabe, die Sie zahlen müssen, ist Ihre Hypothek. Unternehmen wie Walgreens, CVS und Starbucks unterzeichnen typischerweise diese Art von Mietverträgen, da sie ein Erscheinungsbild beibehalten wollen, das ihrer Marke entspricht, so dass sie diese Kosten verwalten, und Sie als Investor erhalten einen der niedrigsten Unterhaltskosten für Ihr Geld. Strip Malls haben eine Vielzahl von Netto-Mietverträgen und Triple-Net-Verträge werden normalerweise nicht mit kleineren Unternehmen abgeschlossen, aber diese Mietvertragsarten sind optimal und Sie können sie nicht mit Wohnimmobilien bekommen. Weitere Informationen zu gängigen Mietvertragsbedingungen, wie z. B. Nettomietverträge, finden Sie im Nolo-Artikel Commercial Leases: Verhandeln Sie die besten Bedingungen und verwandte Artikel im Abschnitt Geschäftsräume und gewerbliche Mietverträge auf dieser Website.

Mehr Flexibilität bei den Mietbedingungen. Für gewerbliche Mietverträge gelten weniger Verbraucherschutzgesetze, im Gegensatz zu den Dutzenden von staatlichen Gesetzen, wie z. B. Kautionsgrenzen und Kündigungsregeln, die für Wohnimmobilien gelten. Weitere Informationen zu gewerblichen Mietverträgen finden Sie im Nolo-Buch Negotiate the Best Lease for Your Business von Janet Portman und Fred Steingold.

Die Nachteile von Investitionen in Gewerbeimmobilien

Während es viele positive Gründe gibt, in Gewerbeimmobilien zu investieren, gibt es auch negative Aspekte zu beachten.

Zeitliche Bindung. Wenn Sie ein kommerzielles Einzelhandelsgebäude mit fünf oder sogar nur wenigen Mietern besitzen, haben Sie mehr zu verwalten als bei einer Wohninvestition. Sie können nicht ein abwesender Vermieter sein und die Rendite Ihrer Investition maximieren. Bei gewerblichen Objekten haben Sie es wahrscheinlich mit mehreren Mietverträgen, jährlichen CAM-Anpassungen (Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, für die die Mieter verantwortlich sind), mehr Wartungsproblemen und Bedenken hinsichtlich der öffentlichen Sicherheit zu tun. Kurz gesagt, Sie haben mehr zu verwalten; und genauso wie Ihre Mieter sich um die öffentliche Aufmerksamkeit sorgen müssen, tun Sie das auch.

Professionelle Hilfe erforderlich. Wenn Sie ein Heimwerker sind, sollten Sie besser eine Lizenz haben, wenn Sie sich um die Instandhaltung einer Gewerbeimmobilie kümmern wollen. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass Sie nicht in der Lage sind, Wartungsprobleme selbst zu lösen, und dass Sie jemanden einstellen müssen, der bei Notfällen und Reparaturen hilft. Obwohl diese zusätzlichen Kosten nicht ideal sind, müssen Sie sie zu Ihren Ausgaben hinzurechnen, um die Immobilie ordnungsgemäß zu verwalten. Denken Sie daran, die Kosten für die Hausverwaltung mit einzubeziehen, wenn Sie den Preis für eine gewerbliche Anlageimmobilie bewerten. Hausverwaltungsfirmen können zwischen 5-10 % der Mieteinnahmen für ihre Dienstleistungen, zu denen auch die Mietverwaltung gehört, verlangen. Überlegen Sie im Vorfeld, ob Sie die Vermietung und die Beziehungen zu den Mietern selbst verwalten wollen oder ob Sie diese Aufgaben auslagern möchten.

Große Anfangsinvestitionen. Der Erwerb einer Gewerbeimmobilie erfordert in der Regel eine höhere Anfangsinvestition als der Erwerb einer Wohnimmobilie in der gleichen Gegend, so dass es oft schwieriger ist, einen Fuß in die Tür zu bekommen. Sobald Sie eine Gewerbeimmobilie erworben haben, müssen Sie damit rechnen, dass einige große Investitionen folgen. Ihre Immobilie läuft vielleicht ein paar Monate lang gut, und dann kommt eine Rechnung über 10.000 Dollar für die Reparatur des Daches oder einen neuen Ofen. Mit mehr Kunden gibt es mehr Einrichtungen zu warten und damit auch mehr Kosten. Man hofft, dass der Gewinn an Einnahmen den Gewinn an Kosten überwiegt, um den Kauf einer Gewerbeimmobilie gegenüber einer Wohnimmobilie zu unterstützen.

Mehr Risiken. Immobilien, die für eine kommerzielle Nutzung vorgesehen sind, haben mehr öffentliche Besucher und daher mehr Menschen auf dem Grundstück, die sich verletzen oder etwas tun können, um Ihr Eigentum zu beschädigen. Autos können Besucher auf Parkplätzen anfahren, Menschen können im Winter auf Eis ausrutschen, und Vandalen können die Seiten des Gebäudes besprühen. Vorfälle wie diese können überall passieren, aber die Wahrscheinlichkeit, dass so etwas passiert, steigt, wenn Sie in Gewerbeimmobilien investieren. Wenn Sie risikoscheu sind, sollten Sie Ihr Geld lieber in Wohnimmobilien investieren.