When Home Mortgage Refinancing Is Not a Good Idea
Die Refinanzierung von Hypotheken kann für Hausbesitzer, die ihre Ausgaben reduzieren wollen, verlockend aussehen. Aber es ist nicht immer eine gute Idee. Abhängig von Ihrer Situation kann die Refinanzierung entweder Geld sparen oder eine Vielzahl von Problemen verursachen. Während die Verlockung niedrigerer Zinssätze und kleinerer monatlicher Zahlungen auf den ersten Blick Sinn macht, ist es wichtig, die potenziellen Risiken zu verstehen.
Diese Seite deckt speziell ab, wie eine Hypothekenrefinanzierung Sie in heißem Wasser landen oder eine willkommene Abwechslung sein kann, die Ihnen einen finanziellen Schub gibt. Wenn Sie nur einen Überblick darüber haben möchten, wie die Refinanzierung einer Hypothek funktioniert, bevor Sie die Vor- und Nachteile abwägen, sollten Sie sich die Grundlagen der Hypothekenrefinanzierung ansehen. Zur Auffrischung: Wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren, erhalten Sie ein neues Darlehen, mit dem Sie Ihre bestehenden Schulden abbezahlen. Dies kann zu niedrigeren monatlichen Zahlungen führen, es sei denn, Sie nehmen einen beträchtlichen Betrag in bar auf.
Im Allgemeinen sollten Sie es vermeiden, Ihre Hypothek zu refinanzieren, wenn Sie dadurch Geld verschwenden und das Risiko erhöhen. Es ist leicht, in die folgenden Fallen zu tappen, also stellen Sie sicher, dass Sie diese häufigen Fehler vermeiden.
Laufzeitverlängerung eines Kredits
Wenn Sie refinanzieren, verlängern Sie typischerweise die Zeitspanne, in der Sie Ihren Kredit zurückzahlen. Wenn Sie zum Beispiel einen neuen 30-Jahres-Kredit erhalten, um Ihren bestehenden 30-Jahres-Kredit zu ersetzen, werden die Zahlungen für die nächsten 30 Jahre berechnet. Wenn Ihr aktuelles Darlehen nur noch 10 oder 20 Jahre läuft, wird die Refinanzierung wahrscheinlich zu höheren lebenslangen Zinskosten führen.
Hier ist der Grund: Wenn Sie einen neuen Kredit mit einer langen Laufzeit aufnehmen, gehen die meisten Ihrer Zahlungen in den ersten Jahren vor allem in die Zinskosten. Aber mit Ihrem bestehenden Kredit haben Sie diese Jahre vielleicht schon hinter sich gelassen, und Ihre Zahlungen machen vielleicht eine bedeutende Delle in Ihrem Kreditsaldo. Aber wenn Sie refinanzieren, müssen Sie wieder bei Null anfangen. Um zu vermeiden, dass Sie viel Boden verlieren, können Sie ein Darlehen mit kürzerer Laufzeit wählen, z. B. eine Hypothek mit 15 Jahren Laufzeit.
Um dies in Aktion zu sehen, geben Sie Ihre Zahlen in einen Tilgungsrechner ein, um genau zu sehen, wie sich die Zinskosten ändern (zusammen mit Ihrer monatlichen Zahlung). Wenn Sie schon dabei sind, lernen Sie, wie die Amortisation funktioniert, wenn Sie neugierig auf den Prozess der Abzahlung von Kreditsalden sind.
Schließungskosten
Die Refinanzierung eines Hauskredits kostet Geld. Sie zahlen normalerweise Gebühren an Ihren neuen Kreditgeber, um ihn für das Anbieten des Kredits zu entschädigen. Sie können eine Vielzahl von Gebühren für rechtliche Dokumente und Einreichungen, Bonitätsprüfungen, Schätzungen und so weiter bezahlen.
Selbst wenn ein Darlehen als „kein Abschlusskosten“-Darlehen beworben wird, zahlen Sie trotzdem für die Refinanzierung. In vielen Fällen geschieht das durch einen höheren Zinssatz, als Sie sonst zahlen würden. Um ein besseres Verständnis für „no closing cost“ Refinanzierungsdarlehen zu bekommen, sollten Sie die Grundlagen solcher Darlehen recherchieren, um häufige Fallstricke zu vermeiden.
Wenn Sie sich für einen Kredit ohne Abschlusskosten entscheiden, zahlen Sie möglicherweise einen höheren Zinssatz für die gesamte Laufzeit Ihres Kredits, anstatt einmalige Gebühren zu zahlen.
Schuldenkonsolidierung
Sie können Eigenkapital nutzen, um Schulden zu konsolidieren. Um dies zu tun, könnten Sie Ihren bestehenden Kredit mit einem noch größeren Kredit refinanzieren. Dieser Ansatz ist auch als Cash-Out-Refinanzierung bekannt und verschafft Ihnen zusätzliches Bargeld, das Sie zur Abzahlung von Kreditkarten, Autokrediten und anderen Schulden verwenden können.
Schuldenkonsolidierung mag verlockend erscheinen, weil Sie die Zinssätze für Ihre Schulden reduzieren, indem Sie Verbraucherschulden in zinsgünstigere Eigenheimschulden umwandeln. Aber dieser Schritt kann nach hinten losgehen, wenn Sie nur Kapazitäten auf Ihren Kreditkarten freimachen und mehr Konsumschulden anhäufen. Schulden umzuwandeln ist nicht dasselbe wie sie zu tilgen.
Es kann auch nach hinten losgehen, wenn Sie nicht in der Lage sind, den größeren Kreditsaldo zu zahlen und riskieren, Ihr Haus zu verlieren. Wenn Sie Probleme haben, Verbraucherschulden zu bezahlen, denken Sie zweimal nach, bevor Sie Ihr Haus aufs Spiel setzen. Ziehen Sie die Teilnahme an einem Schuldenkonsolidierungsprogramm in Erwägung, bevor Sie einen solch drastischen Schritt wagen.
Rückgriffsschulden
In einigen Staaten sind Eigenheimkredite besonders vor Gläubigern geschützt: Im Falle einer Zwangsvollstreckung dürfen Kreditgeber Sie nicht verklagen, wenn sie bei Ihrem Kredit und dem anschließenden Hausverkauf Geld verlieren. Diese Klagen, bekannt als „deficiency judgments“, können Sie sogar verfolgen, nachdem Sie Ihr Haus verlassen haben.
Aber diese Regeln gelten für Ihr ursprüngliches Kaufdarlehen, und die Refinanzierung Ihrer Hypothek ändert die Art Ihres Darlehens: Es ist nicht mehr der ursprüngliche Kredit, mit dem Sie Ihr Haus gekauft haben. Infolgedessen können Sie einen gewissen Schutz verlieren.
Bevor Sie ein Hausdarlehen refinanzieren, machen Sie sich mit der Funktionsweise von Regressdarlehen vertraut und fragen Sie einen örtlichen Immobilienanwalt um Rat.