Proceso de desalojo en Colorado
¿Cómo son los desalojos en Colorado?
En Colorado, los desalojos a veces se conocen como «entrada forzosa & detainer» (FED).
Antes de que usted pueda solicitar el desalojo, generalmente debe proporcionar un aviso de 10 días (aumentado de 3 días antes) para que los inquilinos corrijan una deficiencia o abandonen la propiedad, excepto en ciertas circunstancias.
Una vez completado el proceso de presentación, la mayoría de las audiencias tendrán lugar dentro de las 2 semanas siguientes a la presentación inicial, en ausencia de cualquier apelación o aplazamiento. A continuación, puede prever al menos otras 48 horas para recibir y ejecutar una orden de restitución, esencialmente obligando al antiguo inquilino a salir bajo la supervisión de la ley. En la práctica, el proceso suele tardar unos 25 días, o unos 30 días para los lotes de casas móviles.
¿Cuáles son algunas de las razones por las que puedo desalojar a un inquilino en Colorado?
Además del simple vencimiento de un contrato de arrendamiento que no será renovado, usted puede desalojar a un inquilino en Colorado por las siguientes razones:
- Incumplimiento del pago de la renta – Estatuto Revisado de Colorado 13-40-104 subsección (1)(d)
- Violación de una Condición o Pacto del acuerdo – C.R.S. 13-40-104 subsección (1)(e)
- Venta pública de fideicomiso – C.R.S. 13-40-104 subsección (1)(f)
- Violación sustancial: Actos criminales violentos o antisociales – C.R.S. 13-40-107.5
- Un año o más: 91 días
- Seis meses o más pero menos de 1 año: 28 días
- Un mes o más pero menos de 6 meses: 7 días
- Una semana o más pero menos de 1 mes: 3 días
- Menos de una semana: 1 día
¿Hay situaciones en las que no puedo desalojar a un inquilino en Colorado?
El artículo 38-12-509 de los Estatutos Revisados de Colorado prohíbe a los propietarios tomar represalias contra los inquilinos por presentar una queja, ante el propietario o ante cualquier agencia gubernamental, sobre violaciones de la garantía implícita de habitabilidad (ver Estatutos Revisados de Colorado 38-12-503 y 505). Básicamente, no puede tomar represalias contra un inquilino (incluido el desalojo) por quejarse de que la vivienda no se mantiene en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, la carga de la prueba recae en el inquilino.
No puede discriminar a un inquilino por motivos de raza, color, situación familiar, discapacidad, religión, sexo u origen nacional. Todas estas son clases protegidas por la Ley Federal de Vivienda Justa. Además, la ley de Colorado prohíbe la discriminación por ascendencia, credo, sistema de creencias, estado civil u orientación sexual. Algunas ciudades han añadido clases protegidas adicionales a las leyes estatales y federales.
No puede desalojar a un inquilino porque tenga un perro de servicio o de terapia según la Ley de Vivienda Justa. Esto reemplaza cualquier restricción de mascotas que pueda estar presente en su contrato de arrendamiento.
¿Cómo es el proceso de desalojo en Colorado normalmente?
Para los desalojos para terminar un contrato de arrendamiento, el primer paso es servir al inquilino con una Demanda de Cumplimiento o Aviso de Posesión (JDF 101) o un Aviso de Desalojo (JDF 97). A continuación hay que esperar a que transcurran al menos 3 días. Si el último día de cualquier plazo es sábado, domingo o festivo legal, el plazo se amplía.
Puede descargar los formularios aquí: https://www.courts.state.co.us.
Utilice un Requerimiento de Cumplimiento si quiere dar al inquilino la opción de corregir el problema. Utilice un Aviso de Desalojo si sólo quiere que el inquilino se vaya y no está interesado en darle la oportunidad de rectificar el problema.
En cualquiera de los casos, debe publicar estos avisos con no menos de 3 días completos de antelación para proceder a la presentación del desalojo.
Nota: Si no hay ninguna violación del contrato de arrendamiento; el inquilino ha estado pagando el alquiler; y usted quiere trasladar al inquilino debido a la expiración rutinaria de un contrato de arrendamiento, o por un acuerdo mutuo para terminar un contrato de arrendamiento, se aplica una línea de tiempo diferente. Este plazo depende del tiempo que el inquilino ha estado viviendo en la unidad.
Si el preaviso de 10 días no da resultados satisfactorios, entonces puede seguir con el procedimiento formal de desahucio rellenando un formulario JDF 99 (Denuncia en entrada forzosa y retención), más un formulario CRCCP 1A (Citación en entrada forzosa y retención ilegal) y un formulario CRCCP 3 (Contestación en procedimiento civil simplificado).
Esperar a pagar una tasa de presentación de 97 dólares, más tasas adicionales para producir copias para el tribunal y para cada demandado. Si la vivienda tiene varios residentes adultos a los que desea desalojar, los funcionarios del tribunal tienen que notificar a cada uno de ellos por separado, así que espere pagar más en esta situación.
A más tardar un día después del día en que presente la Demanda ante el tribunal, debe enviar por correo una copia de la Citación, la Demanda y la Respuesta al Demandado o Demandados a través del correo de primera clase con franqueo prepagado. Además, adjunte los anexos correspondientes.
Una vez que haya presentado y pagado las tasas, el secretario judicial programará una audiencia -normalmente entre 7 y 14 días desde la fecha de emisión de la citación. Sin embargo, hay que dar a los demandados al menos 7 días entre la fecha en que se les entrega formalmente la citación y la fecha del tribunal en sí.
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La citación puede ser emitida por el departamento del sheriff, por un notificador privado o por otro adulto que no sea parte del desahucio y que conozca las normas de notificación. Las tarifas de notificación a los departamentos del sheriff del condado y a los notificadores privados varían.
Si los inquilinos no pueden ser notificados en persona, los notificadores pueden fijar los papeles en la puerta de la vivienda o en otro lugar visible de las instalaciones.
Una vez que hayan sido notificados, sus demandados deben presentarse en el tribunal, o usted puede recibir un juicio sumario a su favor (suponiendo que haya presentado todo correctamente y especificado una razón legal para el desalojo). Sus inquilinos también pueden presentar una respuesta o una contrademanda respondiendo a las alegaciones de su demanda. También pueden solicitar un juicio con jurado.
En Colorado, un juez puede requerir que usted entre en mediación con el inquilino/demandado con un mediador capacitado antes de la audiencia.
Si usted prevalece en la corte o recibe un juicio sumario, puede solicitar la posesión de la propiedad completando la Moción para la Entrada de la Sentencia (JDF 104). Después de revisarla, el tribunal le entregará una copia firmada de la Orden para la Anotación de la Sentencia (JDF 107).
A continuación, el reloj comienza a correr para los inquilinos. Tienen 48 horas desde la fecha de la sentencia para desalojar la unidad. Si no lo hacen, puede entonces completar el título del Auto de Restitución (JDF 103) y presentarlo al tribunal, que generalmente lo aprobará y se pondrá en contacto con el departamento del sheriff para ejecutar el auto. Esto significa sacar al inquilino por la fuerza.
Tratando con las pertenencias de los inquilinos desalojados en Colorado
Recibirá una hora y fecha del tribunal o del departamento del sheriff cuando llegarán para ejecutar la orden. Si el inquilino no retira sus pertenencias, tendrá que hacerlo bajo la supervisión de las fuerzas del orden; así que tenga preparada una cuadrilla de personas en el momento oportuno con cajas, bolsas de basura y lonas.
A diferencia de la mayoría de los estados, la ley no obliga a los propietarios de Colorado a almacenar las pertenencias de los inquilinos si tuvieran que recurrir a un desalojo forzoso. En este caso, debe solicitar que el inquilino recupere sus pertenencias y luego esperar al menos 15 días antes de venderlas o deshacerse de ellas. Puede enviar la notificación por correo a la última dirección conocida del inquilino, utilizando correo certificado con acuse de recibo. Sin embargo, si el inquilino dejó sus pertenencias después de mudarse voluntariamente, usted debe esperar 30 días antes de deshacerse de los artículos, o puede ponerlos en un almacén. (Vea las Secciones 38-20-116 y siguientes de los Estatutos de Colorado, así como la 13-40-122.)
Si tiene daños monetarios, como alquileres atrasados no pagados para cobrar, puede entonces solicitar el embargo de los salarios, para un gravamen sobre la propiedad no reclamada de los demandados, o ambos.
Honorarios de abogados y costos judiciales para desalojos en Colorado
Colorado es un estado en el que «el perdedor paga». La parte que prevalece en cualquier acción generalmente tiene derecho a los honorarios razonables de los abogados y los costos judiciales; pero los propietarios deben especificar esto en su contrato de arrendamiento para tener derecho a la recuperación, según el Estatuto Revisado de Colorado 13-14-123.
¿Dónde puedo aprender más sobre el proceso de desalojo en Colorado?
Instrucciones para la Entrada Forzosa y Retención (FED)/Desalojo
Ley de Arrendadores e Inquilinos de Colorado – Artículo 40 – Entrada Forzosa y Retención
Corte Combinada del Condado de Boulder. Information Center and the State of Colorado Judicial Department – How To Navigate the Eviction Process
Frequently Asked Questions About Garnishment/Judgments
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