¿Qué es una servidumbre?
Las servidumbres otorgan a otra persona o entidad el derecho a traspasar o utilizar efectivamente un terreno que es propiedad de otra persona. Suelen concederse a las empresas de servicios públicos, pero tienen otras finalidades.
Antes de comprar una propiedad, es importante saber si existe alguna servidumbre. Aprenda más sobre qué son las servidumbres y cómo funcionan.
¿Qué es una servidumbre?
Aunque se le erice la piel ante la idea de dejar que otra persona entre en su terreno, la mayoría de las propiedades tienen servidumbres de algún tipo. Pueden utilizarse para carreteras o cederse a las empresas de servicios públicos para el derecho a enterrar cables o acceder a líneas de servicios públicos. A veces, los propietarios de terrenos pagan por las servidumbres para cruzar los terrenos de otros para llegar a sus casas u otros destinos. Estos pagos pueden realizarse una vez, anualmente o según un calendario acordado. Las servidumbres también pueden expirar después de un determinado período de tiempo.
Los terrenos que contienen una servidumbre se denominan a veces «bienes sirvientes». Cuando busque comprar una propiedad, busque las servidumbres en los registros públicos, especialmente si planea poner una piscina o erigir una estructura adicional. Un propietario no puede construir encima de una servidumbre.
¿Cómo funcionan las servidumbres?
Las servidumbres pueden entrar en vigor de varias maneras, y las reglas exactas varían según el estado y el municipio. Las servidumbres de servicios públicos, por ejemplo, pueden estar escritas en los títulos de propiedad. Algunas servidumbres son simplemente implícitas por necesidad, por ejemplo, si su vecino no puede acceder a su propiedad sin pasar por la suya. A veces, una persona puede obtener una servidumbre por «posesión adversa», simplemente por utilizar la propiedad de otro durante un determinado periodo de tiempo. Otras, en cambio, deben concederse expresamente por escrito.
Las servidumbres, por lo general, corren con el terreno, es decir, se transmiten junto con él cuando se vende o se transfiere a un nuevo propietario. Esto puede variar dependiendo del tipo de servidumbre y los detalles del acuerdo, pero muchas servidumbres se supone que son permanentes.
Tipos de servidumbre
El tipo más común de servidumbre que se encuentra en los barrios residenciales es para los servicios públicos. Es posible que tenga una servidumbre que permita a un trabajador de la electricidad de la ciudad traspasar su propiedad para llegar a un poste eléctrico si tiene uno en su patio trasero. Lo más probable es que este tipo de servidumbre de acceso no esté específicamente definida.
Debe saber dónde se encuentran los servicios públicos subterráneos, especialmente si planea excavar alguna parte de su terreno. No todas las líneas de alcantarillado pasan por la calle; es común encontrar una línea de alcantarillado o pozo negro en un patio trasero en las ciudades más antiguas. Usted puede llamar a una línea telefónica de la ciudad en algunos municipios y la división de servicios públicos enviará un trabajador de la ciudad para estacar su propiedad con banderas, que representa los tipos de servicios públicos que están bajo tierra.
Servidumbres de mantenimiento
Otros tipos de servidumbres podrían implicar un camino compartido o camino que podría ser el único punto de acceso de la carretera a una casa detrás de su propiedad. Estos tipos de servidumbres son a menudo permanentes y se transfieren con la venta de la propiedad (también se llaman servidumbres de pertenencia).
Servidumbres negativas
Una servidumbre negativa impide que se produzca algo, como la plantación de un bosque de árboles que bloquearía la señal de televisión por satélite de un propietario o incluso una vista que contribuye al valor de la propiedad.
Lo más fácil es ofrecer a su vecino el pago de una servidumbre si necesita adquirir una en su terreno. Sólo asegúrese de registrarlo.
Servidumbres por prescripción
Las servidumbres por prescripción se adquieren por «uso hostil, abierto y notorio». Las servidumbres por prescripción pueden ser reclamadas por una persona que transita continuamente por una parcela de propiedad ajena sin el permiso o consentimiento del propietario. Piense en ello como una versión de los derechos de los ocupantes ilegales.
Las servidumbres prescriptivas se encuentran generalmente en entornos más rurales, no en un entorno urbano.
Servidumbres prescriptivas vs. Posesión adversa
Aunque es similar a la obtención de una servidumbre prescriptiva, la posesión adversa implica un uso continuo y notorio durante un período de hasta 20 años – incluso más en algunos estados. El uso es notorio y flagrante. El usuario ha reclamado efectivamente la propiedad exclusiva de la propiedad.
Una servidumbre prescriptiva es más una cuestión de compartir la tierra en cuestión en lugar de tomarla por completo.
Consulte a un abogado si espera adquirir una propiedad a través de la posesión adversa, ya que podría tener que pagar cualquier impuesto a la propiedad atrasado asociado a ella. También existen otras advertencias legales, que varían según el estado.
Las implicaciones de las servidumbres
Los compradores de viviendas no siempre leen el informe preliminar del seguro de título o el compromiso de título cuando compran una propiedad, pero ambos documentos deberían incluir la ubicación de cualquier servidumbre.
Un ejemplo de descripción de servidumbre podría decir que «cubre los 5 pies del este». Esto significaría que usted no puede construir una valla o instalar cualquier tipo de estructura permanente -o incluso una piscina- en un área que se extiende por 5 pies a lo largo del lado este de su línea de propiedad.
Algunas servidumbres sólo se mencionan en el papeleo del título. No están dibujadas en un mapa, por lo que es posible que tenga que echar mano del mapa del tasador o del mapa de la parcela para determinar exactamente dónde se encuentran. También puede pedir la descripción de la servidumbre en el documento legal que está registrado por libro y página en los registros públicos.
Consignas clave
- Una servidumbre le da a alguien el derecho a invadir parte de la propiedad de otra persona para un propósito específico.
- Suelen concederse a las empresas de servicios públicos, pero también pueden darse por otros motivos, como cuando un vecino tiene que cruzar otra propiedad para llegar a la suya.
- Las normas de las servidumbres varían según el estado, el municipio y el tipo de uso de que se trate.